בקצרה
ישראלי יכול לקנות דירה או וילה ברומניה ולרשום את המבנה על שמו, בלי חברה. המגבלה של חוק 312/2005 נוגעת לרישום קרקע ישירות על שם מי שאינו אזרח האיחוד, ובווילה פותרים אותה בדרך כלל בזכות Superficie. חברה רומנית (SRL) יכולה לרשום קרקע, אבל היא מוסיפה עלויות שוטפות, מס ברמת החברה, מס דיבידנד ושאלות מיסוי ודיווח בישראל.
הנקודות החשובות
- 1המבנה עצמו, דירה או בית, נרשם על שמכם גם בלי חברה. חוק 312/2005 מגביל רק רישום ישיר של קרקע.
- 2בווילה, הקרקע נרשמת בדרך כלל בזכות Superficie: בעלות על המבנה וזכות שימוש בלעדית בקרקע שמתחתיו.
- 3נכון לאוקטובר 2026: משטר מיקרו של 1% מההכנסות רק עד 100,000 אירו ועם עובד אחד לפחות; אחרת מס חברות של 16%, ומס דיבידנד של 16%.
- 4חברה בשליטת ישראלים עם הכנסה פסיבית ומס זר נמוך עלולה להיחשב חברה נשלטת זרה, וחברה שמנוהלת מישראל עלולה להיחשב תושבת ישראל.
- 5SRL הגיונית בעיקר לכמה נכסים, לקרקע לפיתוח או לפעילות עסקית אמיתית; לבית אחד היא מוסיפה בדרך כלל עלות ומורכבות.
האם ישראלי חייב לפתוח חברה כדי לקנות בית ברומניה?
לא. ישראלי יכול לקנות דירה או בית ברומניה ולהירשם כבעלים בפנקס המקרקעין על שמו, בלי חברה ובלי תושבות רומנית. השאלה של חברה עולה רק סביב הקרקע.
המשפט ״חייבים לפתוח חברה״ נשמע הרבה, ויש לו בסיס, אבל הוא נכון רק לחלק מהמקרים. מי שקונה בית אחד ופותח בשבילו חברה עלול לשלם על כך כל שנה, ולגלות בדיעבד שהחברה גם יצרה חובות מס ודיווח בישראל.
בווילה, הקרקע נרשמת בדרך כלל בזכות Superficie: בעלות על המבנה וזכות שימוש בלעדית בקרקע שמתחתיו.
מאיפה נובעת הדרישה לחברה: חוק 312/2005
חוק 312/2005 מגביל רכישת קרקע ברומניה על ידי מי שאינו אזרח האיחוד האירופי, ולכן ישראלי אינו יכול לרשום קרקע ישירות על שמו. חברה רומנית היא אישיות משפטית רומנית, ולכן היא יכולה להחזיק קרקע.
מה שנשכח בדרך הוא שהמגבלה לא חלה על המבנה. בווילה, הבית עצמו נרשם על שמכם, ולגבי הקרקע שמתחתיו מקובל להשתמש בזכות Superficie (זכות שטח לפי הקוד האזרחי הרומני): בעלות מלאה על המבנה וזכות שימוש בלעדית בקרקע. הזכות רשומה בפנקס, עבירה, עוברת בירושה וניתנת לשעבוד, והיא ניתנת לתקופה של עד 99 שנים עם אפשרות חידוש.
יחיד מול חברה: מה ההבדל בפועל?
| נושא | רכישה על שמכם | רכישה דרך SRL |
|---|---|---|
| דירה או מבנה | נרשם על שמכם | נרשם על שם החברה |
| קרקע | לא ישירות; בדרך כלל זכות Superficie | נרשמת על שם החברה |
| מימון | משכנתא לתושבי חוץ, לפי מדיניות הבנק | הלוואה לחברה, בתנאים אחרים |
| מס ברומניה במכירה | 3% משווי העסקה עד 3 שנות החזקה, 1% אחר כך | מס ברמת החברה על הרווח, ואחריו מס דיבידנד במשיכה |
| עלות שוטפת | אין עלות מבנית | הנהלת חשבונות, דוחות שנתיים, משרד רשום, דיווח על בעלי שליטה |
כמה מס משלמת חברה רומנית ב-2026?
תלוי אם היא עומדת בתנאי משטר המיקרו. נכון לאוקטובר 2026 אלה הכללים העיקריים:
- משטר מיקרו - 1% מההכנסות. רק אם ההכנסות בשנה הקודמת לא עלו על 100,000 אירו ויש לחברה לפחות עובד אחד במשרה מלאה, או חוזה ניהול בשכר מינימום לפחות. מהרבעון שבו ההכנסות עוברות את הרף, החברה עוברת למס רווח.
- מס חברות רגיל - 16% מהרווח.
- מס דיבידנד - 16% מינואר 2026, לעומת 10% לפני כן. לפי אמנת המס עם ישראל, הניכוי ברומניה על דיבידנד מוגבל ל-15%.
חברה שכל פעילותה היא החזקת בית אחד, בלי עובד, אינה נכנסת למשטר המיקרו ותשלם מס רווח רגיל. כדאי לבדוק את התנאי הזה לפני שבונים תחזית על שיעור של 1%.
מה קורה ביום שמוכרים?
כאן ההבדל בין המסלולים מורגש ביותר. יחיד ממוסה ברומניה כאחוז משווי העסקה: 3% עד שלוש שנות החזקה ו-1% לאחר מכן.
בחברה הרווח ממוסה ברמת החברה, וכדי להעביר את הכסף לבעלים צריך לחלק דיבידנד, שממוסה בשכבה נוספת. בחברת מיקרו יש מלכודת נוספת: תמורת המכירה נספרת כהכנסה, ולכן מכירה של וילה אחת עלולה להעביר את החברה מעל רף 100,000 האירו ולמס רווח רגיל.
אילו שאלות מס עולות בישראל כשמחזיקים חברה רומנית?
שלוש שאלות, שמשקיעים רבים מגלים רק אחרי שהחברה כבר קיימת:
- חברה נשלטת זרה (סעיף 75ב לפקודת מס הכנסה). כשתושבי ישראל מחזיקים ביותר מ-50% מאמצעי השליטה, רוב ההכנסות או הרווחים פסיביים (ושכירות היא דוגמה מובהקת), והמס הזר על ההכנסה הפסיבית אינו עולה על 15%, רווחים שלא חולקו עשויים להיות ממוסים בישראל כאילו חולקו. חברת מיקרו שמשלמת 1% מההכנסות היא בדיוק המקרה שיש לבדוק.
- מקום הניהול. לפי הגדרת ״תושב ישראל״ בפקודה, חבר בני אדם שהשליטה והניהול שלו מופעלים מישראל נחשב תושב ישראל. חברה רומנית שכל החלטותיה מתקבלות בישראל עלולה להיחשב חברה ישראלית לעניין מס.
- דיווח ודיבידנד. תושב ישראל שמחזיק בחברה זרה מצרף לדוח השנתי את טופס 150, וההנחיות למילויו עודכנו בחוזר מס הכנסה 4/2026. דיבידנד ממוסה בישראל ב-25%, או 30% לבעל מניות מהותי, עם זיכוי על המס ששולם ברומניה.
ומה אם המשפחה גרה בבית שבבעלות החברה?
זהו שימוש פרטי בנכס של חברה, ולשתי מערכות המס יש מה לומר עליו. לפני שבוחרים במבנה הזה לבית שבו תגורו, יש לשאול את יועץ המס מה ההשלכות בכל אחת מהמדינות.
מתי SRL היא בכל זאת הבחירה הנכונה?
- כמה נכסים. משלושה נכסים ומעלה, מבנה אחד מנוהל יכול להיות פשוט יותר מכמה רישומים פרטיים.
- קרקע לפיתוח. כשהקרקע היא עיקר ההשקעה, חברה רומנית יכולה לרשום אותה על שמה. קרקע חקלאית מחוץ לשטח המבונה כפופה לכללים נוספים.
- פעילות עסקית אמיתית. חברה עם עובדים, שירותים והכנסות שאינן פסיביות בלבד.
למי שקונה בית אחד למגורים או להחזקה ארוכה, בעלות פרטית במבנה עם זכות Superficie בקרקע היא בדרך כלל הדרך הפשוטה והזולה יותר.
מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים
את ההחלטה על מבנה ההחזקה כדאי לקבל לפני החוזה המקדים, כי שינוי אחרי הרישום כרוך בעלויות ובמס. אנחנו בוחנים עם הלקוח את שני המסלולים לאור מספר הנכסים, סוג הקרקע, המימון ותוכנית היציאה, ומתאמים עם יועץ מס הבקיא בדין של שתי המדינות. הקמת חברה, רישום הזכויות וחתימה על החוזים לפי הדין הרומני נעשים על ידי עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי למקרה מסוים. דיני המס ברומניה ובישראל משתנים לעתים קרובות, ובחירה במבנה החזקה מחייבת ייעוץ פרטני לפני הרכישה.
שאלות נפוצות
ישראלי חייב לפתוח חברה כדי לקנות דירה ברומניה?
לא. ישראלי יכול לקנות דירה או מבנה ולהירשם כבעלים בפנקס המקרקעין על שמו. חוק 312/2005 מגביל רק רישום ישיר של קרקע על שם מי שאינו אזרח האיחוד.
איך נרשמת הקרקע של וילה שקונה ישראלי?
בדרך כלל בזכות Superficie, שנותנת בעלות על המבנה וזכות שימוש בלעדית בקרקע לתקופה של עד 99 שנים עם אפשרות חידוש, רשומה בפנקס על שמכם. חברה רומנית היא מסלול חלופי, עם עלויות שוטפות ומיסוי ברמת החברה.
כמה מס משלמת חברה רומנית ב-2026?
במשטר מיקרו 1% מההכנסות, בתנאי שההכנסות לא עלו על 100,000 אירו ויש לחברה לפחות עובד אחד. אחרת מס חברות של 16% על הרווח. משיכת דיבידנד ממוסה ב-16%, ולפי האמנה עם ישראל הניכוי מוגבל ל-15%.
האם חברה רומנית תחסוך לי מס בישראל?
לא בהכרח. חברה עם הכנסות פסיביות בשליטת תושבי ישראל ובמס נמוך עלולה להיחשב חברה נשלטת זרה לפי סעיף 75ב, וחברה שמנוהלת מישראל עלולה להיחשב תושבת ישראל. יש לבדוק את המבנה עם יועץ מס לפני הרכישה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.