Pe scurt
Un israelian poate cumpăra un apartament sau o vilă în România și poate înscrie construcția pe numele său, fără societate. Restricția din Legea 312/2005 privește înscrierea terenului direct pe numele unui cetățean din afara Uniunii, iar în cazul unei vile se rezolvă de regulă printr-un drept de Superficie. O societate românească (SRL) poate înscrie terenul, dar adaugă costuri curente, impozit la nivelul societății, impozit pe dividende și întrebări de impozitare și raportare în Israel.
Ce este important de reținut
- 1Construcția în sine, apartament sau casă, se înscrie pe numele dumneavoastră și fără societate. Legea 312/2005 restricționează doar înscrierea directă a terenului.
- 2În cazul unei vile, terenul se înscrie de regulă printr-un drept de Superficie: proprietatea asupra construcției și un drept exclusiv de folosință asupra terenului de sub ea.
- 3La data de octombrie 2026: regimul microîntreprinderilor de 1% din venituri se aplică doar până la 100.000 de euro și cu cel puțin un angajat; altfel, impozit pe profit de 16% și impozit pe dividende de 16%.
- 4O societate controlată de israelieni, cu venituri pasive și impozit străin redus, poate fi considerată societate străină controlată, iar o societate administrată din Israel poate fi considerată rezidentă în Israel.
- 5Un SRL are sens mai ales pentru mai multe proprietăți, pentru teren destinat dezvoltării sau pentru o activitate economică reală; pentru o singură casă adaugă de regulă costuri și complexitate.
Trebuie un israelian să înființeze o societate pentru a cumpăra o casă în România?
Nu. Un israelian poate cumpăra un apartament sau o casă în România și poate fi înscris ca proprietar în cartea funciară pe numele său, fără societate și fără rezidență în România. Problema societății apare numai în legătură cu terenul.
Afirmația „trebuie să deschideți o societate” se aude des și are un temei, dar este adevărată doar în unele cazuri. Cine cumpără o singură casă și înființează o societate pentru ea poate plăti pentru aceasta în fiecare an și poate descoperi ulterior că societatea a generat și obligații fiscale și de raportare în Israel.
În cazul unei vile, terenul se înscrie de regulă printr-un drept de Superficie: proprietatea asupra construcției și un drept exclusiv de folosință asupra terenului de sub ea.
De unde provine cerința societății: Legea 312/2005
Legea 312/2005 restricționează dobândirea de teren în România de către persoanele care nu sunt cetățeni ai Uniunii Europene, astfel încât un israelian nu poate înscrie terenul direct pe numele său. O societate românească este o persoană juridică română și, prin urmare, poate deține teren.
Ceea ce se uită pe parcurs este că restricția nu se aplică construcției. În cazul unei vile, casa în sine se înscrie pe numele dumneavoastră, iar pentru terenul de sub ea se folosește de regulă dreptul de Superficie (dreptul de superficie potrivit Codului civil român): proprietate deplină asupra construcției și un drept exclusiv de folosință asupra terenului. Dreptul este înscris în cartea funciară, este transmisibil, se moștenește și poate fi ipotecat, iar el se acordă pe o durată de până la 99 de ani, cu posibilitate de reînnoire.
Persoană fizică sau societate: care este diferența în practică?
| Aspect | Cumpărare pe numele dumneavoastră | Cumpărare prin SRL |
|---|---|---|
| Apartament sau construcție | Se înscrie pe numele dumneavoastră | Se înscrie pe numele societății |
| Teren | Nu direct; de regulă drept de Superficie | Se înscrie pe numele societății |
| Finanțare | Credit ipotecar pentru nerezidenți, potrivit politicii băncii | Împrumut acordat societății, în alte condiții |
| Impozit în România la vânzare | 3% din valoarea tranzacției până la 3 ani de deținere, 1% după aceea | Impozit la nivelul societății pe profit, urmat de impozit pe dividende la retragere |
| Cost curent | Niciun cost structural | Contabilitate, situații financiare anuale, sediu social, raportarea beneficiarilor reali |
Cât impozit plătește o societate românească în 2026?
Depinde dacă îndeplinește condițiile regimului microîntreprinderilor. La data de octombrie 2026, acestea sunt regulile principale:
- Regimul microîntreprinderilor - 1% din venituri. Numai dacă veniturile din anul anterior nu au depășit 100.000 de euro și societatea are cel puțin un angajat cu normă întreagă sau un contract de mandat remunerat cel puțin la nivelul salariului minim. Din trimestrul în care veniturile depășesc plafonul, societatea trece la impozitul pe profit.
- Impozitul pe profit standard - 16% din profit.
- Impozitul pe dividende - 16% din ianuarie 2026, față de 10% anterior. Potrivit convenției fiscale cu Israelul, reținerea în România pe dividende este limitată la 15%.
O societate a cărei singură activitate este deținerea unei case, fără angajat, nu intră în regimul microîntreprinderilor și va plăti impozit pe profit standard. Este recomandabil să verificați această condiție înainte de a construi o prognoză pe o cotă de 1%.
Ce se întâmplă în ziua vânzării?
Aici diferența dintre cele două variante se simte cel mai mult. Persoana fizică este impozitată în România cu un procent din valoarea tranzacției: 3% până la trei ani de deținere și 1% după aceea.
În cazul societății, profitul este impozitat la nivelul societății, iar pentru a transfera banii către proprietari trebuie distribuit un dividend, care este impozitat într-un strat suplimentar. La microîntreprindere există o capcană în plus: prețul de vânzare se consideră venit, astfel încât vânzarea unei singure vile poate duce societatea peste plafonul de 100.000 de euro și la impozitul pe profit standard.
Ce întrebări fiscale apar în Israel atunci când dețineți o societate românească?
Trei întrebări, pe care mulți investitori le descoperă abia după ce societatea există deja:
- Societate străină controlată (secțiunea 75B din Ordonanța privind impozitul pe venit). Atunci când rezidenții israelieni dețin peste 50% din mijloacele de control, cea mai mare parte a veniturilor sau a profiturilor este pasivă (iar chiria este un exemplu evident), iar impozitul străin pe venitul pasiv nu depășește 15%, profiturile nedistribuite pot fi impozitate în Israel ca și cum ar fi fost distribuite. O microîntreprindere care plătește 1% din venituri este exact cazul care trebuie verificat.
- Locul conducerii. Potrivit definiției „rezidentului israelian” din Ordonanță, o entitate al cărei control și a cărei conducere se exercită din Israel este considerată rezidentă în Israel. O societate românească ale cărei decizii se iau toate în Israel poate fi considerată societate israeliană în scopuri fiscale.
- Raportare și dividende. Un rezident israelian care deține o societate străină anexează la declarația anuală Formularul 150, iar instrucțiunile de completare au fost actualizate prin Circulara impozitului pe venit 4/2026. Dividendul este impozitat în Israel cu 25%, sau 30% pentru un acționar semnificativ, cu credit pentru impozitul plătit în România.
Și dacă familia locuiește într-o casă deținută de societate?
Este vorba de folosirea în scop privat a unui bun al societății, iar ambele sisteme fiscale au ceva de spus în această privință. Înainte de a alege această structură pentru o casă în care veți locui, întrebați consultantul fiscal care sunt consecințele în fiecare dintre cele două țări.
Când este totuși SRL-ul alegerea potrivită?
- Mai multe proprietăți. De la trei proprietăți în sus, o singură structură administrată poate fi mai simplă decât mai multe înscrieri pe persoană fizică.
- Teren pentru dezvoltare. Atunci când terenul reprezintă esența investiției, o societate românească îl poate înscrie pe numele său. Terenul agricol din afara intravilanului este supus unor reguli suplimentare.
- Activitate economică reală. O societate cu angajați, servicii și venituri care nu sunt exclusiv pasive.
Pentru cine cumpără o singură casă pentru locuit sau pentru deținere pe termen lung, proprietatea privată asupra construcției cu un drept de Superficie asupra terenului este de regulă varianta mai simplă și mai ieftină.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă asistăm
Decizia privind structura de deținere trebuie luată înainte de antecontract, deoarece o schimbare după înscriere implică costuri și impozite. Analizăm împreună cu clientul ambele variante în funcție de numărul de proprietăți, tipul terenului, finanțare și planul de ieșire și ne coordonăm cu un consultant fiscal care cunoaște legislația ambelor țări. Înființarea societății, înscrierea drepturilor și semnarea contractelor potrivit dreptului român sunt efectuate de avocați și notari autorizați în România.
Cele de mai sus reprezintă informații generale valabile la data de octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru un caz anume. Legislația fiscală din România și din Israel se schimbă frecvent, iar alegerea structurii de deținere necesită consultanță individuală înainte de cumpărare.
Întrebări frecvente
Trebuie un israelian să înființeze o societate pentru a cumpăra un apartament în România?
Nu. Un israelian poate cumpăra un apartament sau o construcție și poate fi înscris ca proprietar în cartea funciară pe numele său. Legea 312/2005 restricționează doar înscrierea directă a terenului pe numele unui cetățean din afara Uniunii.
Cum se înscrie terenul unei vile cumpărate de un israelian?
De regulă printr-un drept de Superficie, care conferă proprietatea asupra construcției și un drept exclusiv de folosință asupra terenului pe o durată de până la 99 de ani, cu posibilitate de reînnoire, înscris în cartea funciară pe numele dumneavoastră. O societate românească este o variantă alternativă, cu costuri curente și impozitare la nivelul societății.
Cât impozit plătește o societate românească în 2026?
În regimul microîntreprinderilor, 1% din venituri, cu condiția ca veniturile să nu fi depășit 100.000 de euro și societatea să aibă cel puțin un angajat. Altfel, impozit pe profit de 16%. Retragerea dividendelor este impozitată cu 16%, iar potrivit convenției cu Israelul reținerea este limitată la 15%.
Îmi va economisi o societate românească impozit în Israel?
Nu neapărat. O societate cu venituri pasive, controlată de rezidenți israelieni și supusă unui impozit redus, poate fi considerată societate străină controlată potrivit secțiunii 75B, iar o societate administrată din Israel poate fi considerată rezidentă în Israel. Structura trebuie verificată cu un consultant fiscal înainte de cumpărare.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.