Коротко
При покупке на этапе котлована за рубежом вы платите за квартиру, которой ещё нет, и в большинстве стран, где покупают израильтяне, нет обязательной гарантии, как по израильскому закону о продаже квартир. Поэтому защита строится в договоре: график платежей, привязанный к проверяемым этапам строительства, эскроу-счёт или гарантия, когда это возможно, регистрация предварительного договора в реестре недвижимости, приложение со спецификацией, согласованная неустойка за просрочку и право расторжения с возвратом денег. То, что даёт местный закон, отличается от страны к стране, и это проверяют до внесения аванса.
Главное
- 1До передачи квартиры у вас, как правило, есть договорное право, а не сама квартира. Все меры защиты должны быть прописаны в договоре или зарегистрированы.
- 2График платежей должен быть привязан к этапам, которые может подтвердить независимый специалист, а не только к датам.
- 3В Румынии авансы поступают на специальный счёт проекта, а в Италии подрядчик обязан предоставить гарантию банка или страховой компании. В большинстве других стран обеспечение требуют в договоре.
- 4Регистрация предварительного договора, а на Кипре его депонирование, защищает от двойной продажи и улучшает ваше положение при банкротстве застройщика.
- 5Согласованная неустойка за просрочку лучше иска о возмещении убытков. В Румынии, например, закон не устанавливает фиксированной компенсации за просрочку передачи.
- 6Право переуступить договор до передачи обычно зависит от согласия застройщика. Его стоит закрепить заранее.
Покупка на этапе котлована, или «на бумаге», - самый распространённый способ купить новую квартиру за рубежом: договор подписывают на стадии проектирования или строительства, платят частями и получают квартиру в конце. Цена иногда ниже, чем у готового жилья, но и риск выше: проект может задержаться, измениться или вовсе не быть завершён.
Это руководство объясняет, какие условия требовать в договоре на этапе котлована за рубежом и что даёт местное право в Румынии, Болгарии, Греции, на Кипре, в Португалии, Италии и США. По каждой стране на сайте есть подробное руководство, ссылки приведены по ходу текста. Информация актуальна на ноябрь 2026 года.
Что такое покупка на этапе котлована и чем она отличается от покупки готовой квартиры?
При покупке готовой квартиры проверяют существующий объект и платят против перехода права собственности. На этапе котлована платят до того, как объект появился, поэтому до передачи у вас, как правило, есть договорное право требования к застройщику, а не зарегистрированная квартира. В Болгарии, например, право собственности на саму построенную единицу может перейти только после того, как здание достигло стадии каркаса (Act 14). Основные риски: задержка или остановка строительства, отступление от спецификации, двойная продажа одной и той же единицы, банкротство застройщика и изменение налогов до подписания окончательного договора.
В Израиле покупатель квартиры у застройщика имеет право на обеспечение по закону о продаже квартир. В большинстве стран, где покупают израильтяне, подобной обязанности нет, поэтому то, что не записано в договоре или не зарегистрировано в реестре, как правило, не существует.
Как защитить деньги при покупке на этапе котлована за рубежом?
В таблице кратко показано, что даёт местное право и что стоит требовать дополнительно. Она основана на руководствах по странам на сайте.
| Страна | Что даёт закон | Что стоит требовать в договоре |
|---|---|---|
| Румыния | Плата за бронирование до 5% и не более 60 дней; нотариальный предварительный договор только после регистрации разрешения на строительство в земельной книге (Cartea Funciară) и регистрация самого договора; специальный счёт проекта, с которого застройщик расходует до 25% цены на каркас, а затем до 20% на инженерные системы, с одобрения технического надзора. Обязательной банковской гарантии нет | График платежей по этапам, банковская гарантия, когда это возможно, и письмо об освобождении от залога от финансирующего банка |
| Болгария | Общей обязанности использовать эскроу или гарантию при продаже на этапе котлована нет | Эскроу-счёт у нотариуса (статья 25а Закона о нотариусах) или банковская гарантия и график платежей, привязанный к Act 14, Act 15 и Act 16 |
| Греция | Предварительный договор (Prosymfono) с задатком, обычно 10%; нарушивший покупатель теряет задаток, а нарушивший продавец возвращает его в двойном размере (статья 402 Гражданского кодекса) | Проверка права собственности до внесения задатка, чёткий срок подписания окончательного договора и распределение риска НДС и налога на передачу |
| Кипр | Депонирование договора купли-продажи в Земельном департаменте создаёт обременение в пользу покупателя (закон 81(I)/2011); срок по закону - шесть месяцев | Депонирование в течение нескольких дней, заявление Type A от банка-залогодержателя и платежи, которые сохраняют рычаг до получения титула |
| Португалия | CPCV с задатком (sinal); нарушивший покупатель теряет задаток, а нарушивший продавец возвращает его в двойном размере (статья 442 Гражданского кодекса) | Отлагательные условия и проверка статуса разрешений до подписания |
| Италия | Для строящегося здания, согласно D.Lgs. 122/2005 в редакции 2019 года, предварительный договор заключается у notaio, а подрядчик обязан предоставить гарантию банка или страховой компании на суммы, уплаченные до перехода права собственности | Убедиться, что гарантия выдана до каждого платежа, и десятилетняя страховка |
| США | Задаток (Earnest Money) обычно хранится на эскроу у Title-компании или адвоката; правила для нового строительства различаются от штата к штату | Проверка правил конкретного штата и Escrow вместо прямой оплаты застройщику |
Подробнее: покупка на этапе котлована в Румынии, в Румынии нет эскроу: как защищены платежи, Act 14, 15 и 16 в Болгарии, НДС или налог на передачу при покупке новостройки в Греции, депонирование договора на Кипре, CPCV и escritura в Португалии и процесс покупки в Италии.
Как должен выглядеть график платежей в договоре на этапе котлована?
Каждый платёж должен быть привязан к этапу, который можно проверить, а не только к дате. График, при котором большая часть денег уплачивается до начала строительства, перекладывает большую часть риска на вас. Принципы, которых стоит добиваться:
- Небольшой аванс, пока разрешение на строительство не вступило в силу, а в странах, где оно регистрируется, пока оно не зарегистрировано.
- Промежуточные платежи по определённым этапам: каркас, инженерные системы, отделка. Каждый этап подтверждает независимый инженер или технический надзор.
- Существенный платёж только против разрешения на ввод в эксплуатацию или равноценного документа, например Act 16 в Болгарии.
- Остаток против передачи квартиры и регистрации права собственности на ваше имя, а не до этого.
- Определённый счёт для каждого платежа, указанный в договоре; изменить его можно только подписанным дополнительным соглашением.
Какие условия обязательно должны быть в договоре на этапе котлована за рубежом?
- Идентификация единицы. Номер, этаж, площадь, план, парковка и кладовая, а также ссылка на утверждённые проекты.
- Приложение со спецификацией. Материалы, инженерные системы, отделка и то, что входит в цену. Без приложения «новая квартира высокого уровня» - это то, что решит застройщик.
- Отклонение по площади. Какое отклонение допустимо и как пересчитывается цена, если фактическая площадь меньше согласованной.
- Изменения проекта. Изменение, затрагивающее единицу, только с вашего письменного согласия.
- Срок передачи и неустойка. Дата, льготный период и согласованная неустойка за каждый период просрочки.
- Расторжение и возврат денег. Когда можно расторгнуть договор, в какой срок возвращаются деньги и что обеспечивает возврат.
- Снятие обременений. Обязательство снять ипотеку финансирующего банка с единицы до передачи и письмо от банка.
- Налоги. Кто несёт изменение НДС или налога на передачу до подписания окончательного договора. В Греции это практический вопрос из-за режима приостановления НДС.
- Ответственность за дефекты. Что застройщик исправляет после передачи и в течение какого срока.
- Переуступка. Право передать договор другому лицу до передачи квартиры и на каких условиях.
- Регистрация. Кто регистрирует предварительный договор и право собственности и когда.
По Румынии есть отдельное руководство о несправедливых условиях в договоре с застройщиком.
Что происходит, если застройщик задерживает передачу квартиры?
В большинстве стран ответ зависит от договора. В Румынии, например, закон не устанавливает фиксированной компенсации за просрочку передачи. Покупатель направляет официальное уведомление со сроком для исполнения, может взыскать согласованную неустойку без доказывания убытков, если она предусмотрена, а в некоторых случаях расторгнуть договор. Если застройщик отказывается подписывать окончательный договор, можно потребовать судебное решение, которое заменит договор, подав иск в течение 6 месяцев. См. права покупателя при задержке застройщика в Румынии и как формулировать срок передачи и компенсацию.
В Португалии, согласно судебной практике, санкция в виде потери задатка или его возврата в двойном размере применяется при окончательном нарушении, а не при одной лишь просрочке. Поэтому согласованная неустойка за просрочку, выраженная в цифрах, важна и там.
Можно ли продать или переуступить договор до передачи квартиры?
До передачи продавать ещё нечего, поэтому передают своё место в договоре. В Румынии переуступка договора по статьям 1315-1320 Гражданского кодекса требует согласия застройщика и оформляется в той же форме, в какой был подписан первоначальный договор. Налогообложение переуступки также прямо не урегулировано. См. переуступка предварительного договора в Румынии.
Если вы рассматриваете продажу до передачи, заранее закрепите в договоре право на переуступку, её условия и то, освобождаетесь ли вы от договора или остаётесь поручителем по обязательствам нового покупателя. После подписания согласие застройщика становится предметом переговоров.
Что будет с авансом, если застройщик обанкротится?
Это самый серьёзный риск при покупке на этапе котлована, и он зависит от того, что зарегистрировано и что обеспечивает деньги. В Румынии статья 131 закона о несостоятельности (85/2014) позволяет покупателю требовать завершения продажи только при одновременном выполнении четырёх условий, в том числе регистрации обязательства в земельной книге (Cartea Funciară) и владения объектом. Покупатель в начале строительства обычно не сможет опереться только на это, поэтому защита на время строительства - это прежде всего специальный счёт и структура платежей. См. банкротство застройщика в Румынии.
На Кипре договор, депонированный в Земельном департаменте, создаёт вещное обременение в пользу покупателя в порядке очерёдности депонирования. В Италии банковская или страховая гарантия предназначена именно для такой ситуации. В странах, где закон не предусматривает подобного механизма, гарантия или эскроу-счёт, закреплённые в договоре, являются единственной практической защитой.
Почему важно зарегистрировать предварительный договор?
Потому что незарегистрированный договор не виден следующему покупателю, банку или кредиторам. В Румынии именно это было сутью дела Nordis, где квартиры «на бумаге» продавались более чем одному покупателю; после него было установлено, что предварительный договор на будущую единицу подписывается у нотариуса и регистрируется в земельной книге (Cartea Funciară). На Кипре договор депонируют в Земельном департаменте, а в Италии предварительный договор можно зарегистрировать в реестре недвижимости (trascrizione). После регистрации закажите выписку и убедитесь, что ваше право в ней отражено. См. квартира, проданная дважды в Румынии.
Выписка по земельному участку и по единице; действующее разрешение на строительство; личность застройщика и его положение; график платежей по этапам; счёт, на который поступают деньги; гарантия или эскроу; приложение со спецификацией; согласованная неустойка за просрочку; право расторжения и возврата денег; право переуступки; кто и когда регистрирует договор.
Как мы сопровождаем покупку на этапе котлована?
Мы представляем только покупателя. До внесения аванса мы проверяем земельный участок, разрешение и застройщика и ведём переговоры о графике платежей, обеспечении и условиях, описанных в этом руководстве. После подписания мы следим за тем, чтобы договор был зарегистрирован, проверяем этапы строительства перед каждым платежом и сопровождаем сделку до передачи и регистрации. Действия, которых требует местное право, мы выполняем вместе с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в стране нахождения объекта. Если по сделке в Румынии подписание происходит из Израиля, доверенность подписывается у румынского консула, как объясняется в руководстве о доверенности для сделки в Румынии.
Статья содержит общую информацию по состоянию на ноябрь 2026 года и не является юридической или инвестиционной консультацией по конкретному случаю. Законодательство каждой страны меняется, а подходящие условия зависят от проекта. Перед подписанием рекомендуется получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Что такое покупка недвижимости на этапе котлована?
Покупка квартиры до начала или во время строительства с оплатой частями. До передачи у покупателя, как правило, есть договорное право требования к застройщику, а не зарегистрированная квартира.
Безопасна ли покупка на этапе котлована за рубежом?
Она безопасна настолько, насколько надёжны механизмы защиты денег: график платежей по этапам, специальный счёт, эскроу или гарантия и регистрация договора. В большинстве стран, где покупают израильтяне, нет обязательной гарантии, как по израильскому закону о продаже квартир, поэтому защиту выстраивают в договоре.
Есть ли банковская гарантия при покупке «на бумаге» за рубежом?
Это зависит от страны. В Италии для строящегося здания подрядчик обязан предоставить гарантию банка или страховой компании. В Румынии и Болгарии закон гарантии не требует, поэтому её запрашивают в договоре или выстраивают альтернативную защиту, например эскроу у нотариуса в Болгарии.
Сколько платят при подписании договора на этапе котлована?
Единого правила нет. В Румынии плата за бронирование ограничена законом 5% цены. В Греции по предварительному договору принят задаток около 10%. Чем меньше вы платите до подтверждённых этапов, тем ниже риск.
Что будет, если застройщик не завершит строительство?
Это зависит от того, что зарегистрировано, и от обеспечения. Банковская или страховая гарантия позволяет вернуть деньги. Зарегистрированный договор улучшает положение по отношению к кредиторам. Без того и другого покупатель может оказаться обычным кредитором в процедуре банкротства.
Можно ли продать квартиру, купленную на этапе котлована, до её передачи?
Как правило, передают своё место в договоре, а не продают квартиру. В Румынии для этого нужно согласие застройщика. Право на переуступку и его условия стоит закрепить уже в первоначальном договоре, а налогообложение проверить заранее.
Читать дальше · 10 мин чтенияНалоговые конвенции Израиля с Грецией, Кипром, США, Португалией, Румынией, Болгарией, Италией и Украиной: что они говорят о недвижимостиНалоговые конвенции Израиля и недвижимость за рубежом: Греция, США, Португалия, Румыния, Болгария, Италия, Украина и Кипр без конвенции.Читать руководствоИсточники
- Legea 169/2026 - Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, art. 422 (Monitorul Oficial nr. 661, 10.08.2026)
- Portal Legislativ - Legea 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență
- Portal Legislativ - Codul civil (Legea 287/2009)
- Legal500 - The notary public as escrow agent in real estate transactions (Bulgaria, Notary Act Art. 25a)
- CyLaw - Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011
- ANCE - Compravendita in costruzione: guida alle regole (D.Lgs. 122/2005 e D.Lgs. 14/2019)
- European e-Justice Portal - Land registers in EU countries: Portugal
