Коротко
Статья 131 румынского закона о несостоятельности (Закон 85/2014) позволяет покупателю потребовать от управляющего завершить продажу, которую застройщик обязался совершить до открытия процедуры, но только если одновременно выполняются четыре условия, в том числе регистрация обязательства в реестре недвижимости и владение объектом. Поэтому в период строительства практическая защита заключается прежде всего в структуре платежей и в специальном счёте проекта. Всё проверяют до аванса, а не после.
Главное
- 1Статья 131(1) Закона 85/2014 обязывает управляющего исполнить обещание продажи, заключённое до процедуры, по требованию покупателя, только когда выполняются все четыре условия.
- 2Одно из условий - регистрация обещания в виде отметки в реестре недвижимости. Согласно статье 422(8) Закона 169/2026, нотариус подаёт заявление о регистрации в день подписания или на следующий рабочий день.
- 3Ещё одно условие - владение объектом, поэтому покупатель на начальном этапе строительства, как правило, не сможет воспользоваться одной лишь статьёй 131.
- 4В период строительства авансы поступают на специальный счёт, и застройщик вправе расходовать из них до 25% цены на каркас, а затем до 20% на инженерные системы.
- 5Привилегированные кредиторы, зарегистрировавшие свои права до вашего обещания, сохраняют свои права (статья 131(2)), поэтому проверяют третью часть выписки.
Вопрос «а что, если застройщик обанкротится?» звучит пессимистично, но это правильный вопрос, который следует задать перед перечислением аванса за дом, которого ещё не существует. В Румынии на него есть определённый юридический ответ с чёткими условиями, и большинство условий определяется уже в день подписания предварительного договора.
Что предусматривает румынский закон, когда застройщик становится несостоятельным?
Закон 85/2014, румынский закон о процедурах предотвращения несостоятельности и о несостоятельности, содержит положение, написанное специально для покупателей: статью 131. Она применяется к двустороннему обещанию продажи - на практике к предварительному договору (antecontract), - имеющему достоверную дату и подписанному до открытия процедуры. В таком случае управляющий или ликвидатор обязан исполнить обещание по требованию покупателя, если выполняются четыре совокупных условия.
| Условие по статье 131(1) | Практическое значение | Что можно сделать заранее |
|---|---|---|
| Цена уплачена полностью или может быть уплачена в день подачи требования, и объект находится во владении покупателя | Требуются два элемента: деньги и владение | Проверить в договоре, когда к вам переходит владение |
| Цена не ниже рыночной стоимости объекта | Цена, значительно ниже рыночной, может закрыть этот путь | Убедиться, что цена в договоре отражает рыночную стоимость |
| Объект не имеет решающего значения для успеха плана реорганизации | Решение, принимаемое в рамках процедуры | Заранее проверять нечего; адвокат заявит этот довод, если потребуется |
| Обещание зарегистрировано в виде отметки в реестре недвижимости (Cartea Funciară) | Без зарегистрированной отметки статья не применяется | Проверить по выписке, что ваш предварительный договор в ней указан |
Условия являются совокупными. Если одно из них отсутствует, статья 131 не ваш путь, и ваш статус будет определён в рамках процедуры несостоятельности с учётом обстоятельств дела.
Одно из условий - регистрация обещания в виде отметки в реестре недвижимости. Согласно статье 422(8) Закона 169/2026, нотариус подаёт заявление о регистрации в день подписания или на следующий рабочий день.
Почему регистрация предварительного договора в реестре недвижимости является пороговым условием?
Потому что это единственное условие, которое можно проверить немедленно, и без него всё остальное не имеет значения. Раньше регистрация зависела от инициативы сторон. Сегодня она является частью стандартной процедуры: Закон 207/2025, именуемый «законом Nordis», правила которого с 25.8.2026 содержатся в статьях 422(6)-(11) Кодекса градостроительства и строительства (Закон 169/2026), обязывает подписывать предварительный договор по проекту на стадии котлована у нотариуса. Нотариальный договор также имеет достоверную дату.
Согласно статье 422(8), нотариус подаёт заявление о регистрации договора в реестре недвижимости в день подписания или не позднее следующего рабочего дня. Тем не менее не исходите из того, что это произошло: закажите новую выписку через несколько дней после подписания и проверьте, что отметка в ней указана.
Защищает ли статья 131 того, кто покупает на стадии каркаса?
Как правило, не сама по себе. Первое условие требует, чтобы объект находился в вашем владении, а дом, который ещё строится, вам не передан. Поэтому статья актуальна прежде всего для покупателя, близкого к передаче объекта, и в меньшей степени для покупателя, подписавшего договор в начале пути.
Вывод: в период строительства реальная защита - это не статья 131, а вопрос о том, какая часть ваших денег подвержена риску в каждый момент и куда она направляется.
Что защищает авансы до передачи объекта?
Согласно статье 422(10), авансы, уплаченные по предварительному договору, поступают на отдельный банковский счёт застройщика, предназначенный для данного проекта. Застройщик вправе расходовать средства с него только на проект и только с подтверждением «bun de plată» («одобрено к оплате») технического надзора на объекте:
- До 25% цены на каркас.
- После завершения каркаса до 20% цены на инженерные системы.
- Использование денег на иные цели влечёт штраф в размере 1% от оборота застройщика за предыдущий год (статья 422(11)).
Лимиты распространяются на то, что застройщик снимает со счёта, а не на то, что и когда платите вы. График платежей устанавливается договором. Поэтому рекомендуется привязывать каждый платёж к проверяемому этапу строительства, чтобы ваш риск в каждый момент был как можно меньше.
Кто ещё может оказаться в очереди перед вами?
Статья 131(2) добавляет ещё один уровень: до подписания договора продажи с покупателем управляющий обязан соблюсти права привилегированных кредиторов в отношении объекта, например банка, зарегистрировавшего ипотеку, если они зарегистрировали своё право до подписания обещания покупателю. В зависимости от обстоятельств они могут первыми получить средства от продажи или иную меру защиты, установленную законом.
Поэтому выписку читают дважды: первый раз, чтобы убедиться, что ваша отметка зарегистрирована, и второй раз, чтобы увидеть, что было зарегистрировано до вас в третьей части, где перечислены обременения.
Что проверяют перед уплатой аванса?
- Выписку по конкретной единице, а не по проекту. Согласно статьям 422(6)-(7), застройщик вправе обещать продажу только после того, как разрешение на строительство зарегистрировано в виде отметки в реестре недвижимости, после предварительного разделения на единицы (preapartamentare) в будущем многоквартирном здании и после открытия отдельного листа в реестре для каждой будущей единицы.
- Нотариальный предварительный договор. Частный документ, такой как «меморандум о взаимопонимании», не является обещанием продажи по этим правилам.
- Новую выписку после подписания, показывающую, что ваш договор зарегистрирован.
- Третью часть выписки: какие ипотеки или обременения были зарегистрированы на земельный участок до вас и в чью пользу.
- Реестр несостоятельности: поиск компании по точному наименованию и налоговому номеру (CUI) в реестрах несостоятельности через ONRC, румынский торговый реестр. Базовый поиск бесплатный. Затем проверяют владельцев, судебные иски и предыдущий опыт.
- Адвоката, представляющего только вас. Нотариус нейтрален, а адвокат застройщика представляет застройщика. Спросите своего адвоката в письменной форме: «Что произойдёт с моим договором, если компания станет несостоятельной?»
Проект, продаваемый до наличия зарегистрированного разрешения, с договором, который снова и снова продлевает застройщику срок получения разрешения и ограничивает право покупателя на расторжение, - это именно та ситуация, в которой ни одна из описанных здесь мер защиты ещё не существует. Защита определяется в день подписания.
Что делать, если процедура в отношении застройщика уже открыта?
Не ждать. В процедурах несостоятельности установлены сроки, и пропустивший их может утратить право на свои требования. Как только вам стало известно об открытии процедуры, обратитесь к независимому адвокату в Румынии, специализирующемуся на несостоятельности, и принесите ему предварительный договор, выписки и подтверждения платежей. Если выполняются все четыре условия, можно потребовать от управляющего или ликвидатора исполнить обещание и подписать с вами договор продажи.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем сделку
Статья 131 не является гарантией; это перечень условий, и часть из них зависит от того, что вы сделаете сегодня: зарегистрированный нотариальный договор, выписка, проверенная до и после, и график платежей, привязанный к этапам. Мы проверяем предварительный договор и выписки, анализируем структуру платежей и координируем действия с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые уполномочены действовать по местному праву и представлять интересы в процедуре несостоятельности.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую консультацию по конкретному случаю. Каждая процедура несостоятельности разрешается с учётом её фактов и документов.
Частые вопросы
Что происходит с авансом, если застройщик в Румынии обанкротился?
Согласно статье 131 Закона 85/2014, можно потребовать от управляющего завершить продажу, обещанную до процедуры, если одновременно выполняются четыре условия: цена уплачена или может быть уплачена и объект находится в вашем владении, цена не ниже рыночной стоимости, объект не имеет решающего значения для плана реорганизации, и обещание зарегистрировано в реестре недвижимости. Если какое-либо условие отсутствует, ваш статус определяется в рамках процедуры.
Как проверить, что предварительный договор зарегистрирован в реестре недвижимости?
Заказывают актуальную выписку по единице через несколько дней после подписания и ищут в ней отметку о договоре. Согласно статье 422(8) Закона 169/2026, нотариус подаёт заявление о регистрации в день подписания или на следующий рабочий день.
Где проверить, находится ли румынская компания в процедуре несостоятельности?
В реестрах несостоятельности через ONRC, румынский торговый реестр. Поиск ведут по точному наименованию компании и её налоговому номеру (CUI); базовый поиск бесплатный.
Наносит ли ипотека банка на земельный участок ущерб моему праву?
Согласно статье 131(2), привилегированный кредитор, зарегистрировавший своё право до вашего обещания, сохраняет его при подписании договора продажи с вами. Поэтому третью часть выписки проверяют до подписания и спрашивают адвоката, как зарегистрированное обременение влияет на сделку.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.