Pe scurt
Articolul 131 din legea română a insolvenței (Legea 85/2014) îi permite cumpărătorului să ceară administratorului judiciar să finalizeze o vânzare la care dezvoltatorul s-a obligat înainte de deschiderea procedurii, dar numai dacă patru condiții sunt îndeplinite împreună, printre care notarea angajamentului în cartea funciară și posesia asupra imobilului. De aceea, pe durata construcției, protecția practică stă în principal în structura plăților și în contul dedicat al proiectului. Totul se verifică înainte de avans, nu după.
Ce este important de reținut
- 1Articolul 131 alin. (1) din Legea 85/2014 îl obligă pe administratorul judiciar să execute o promisiune de vânzare anterioară procedurii, la cererea cumpărătorului, numai când toate cele patru condiții sunt îndeplinite.
- 2Una dintre condiții este notarea promisiunii în cartea funciară. Potrivit art. 422 alin. (8) din Legea 169/2026, notarul solicită înscrierea în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare.
- 3O altă condiție este posesia asupra imobilului, de aceea un cumpărător aflat la începutul construcției nu va beneficia, de regulă, doar de art. 131.
- 4Pe durata construcției, avansurile intră într-un cont dedicat, iar dezvoltatorul poate cheltui din ele până la 25% din preț pentru structură și apoi până la 20% pentru instalații.
- 5Creditorii cu drept de preferință înscriși înaintea promisiunii dumneavoastră își păstrează drepturile (art. 131 alin. (2)), de aceea se verifică partea a treia a extrasului de carte funciară.
Întrebarea „și dacă dezvoltatorul se prăbușește?” sună pesimist, dar este întrebarea corectă înainte de a transfera un avans pentru o casă care încă nu există. În România ea are un răspuns juridic clar definit, cu condiții precise, iar cele mai multe dintre condiții se stabilesc deja în ziua semnării antecontractului.
Ce prevede legea română când un dezvoltator intră în insolvență?
Legea 85/2014, legea română privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență, cuprinde o prevedere scrisă special pentru cumpărători: articolul 131. Aceasta se aplică promisiunii bilaterale de vânzare - în practică, antecontractului (antecontract) - care are dată certă și a fost semnată înainte de deschiderea procedurii. Într-un astfel de caz, administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar este obligat să execute promisiunea, la cererea cumpărătorului, dacă sunt îndeplinite patru condiții cumulative.
| Condiția potrivit art. 131 alin. (1) | Semnificația practică | Ce se poate face din timp |
|---|---|---|
| Prețul a fost plătit integral sau poate fi plătit la data cererii, iar imobilul se află în posesia cumpărătorului | Sunt necesare două elemente: bani și posesie | Verificați în contract când trece posesia la dumneavoastră |
| Prețul nu este mai mic decât valoarea de piață a imobilului | Un preț mult sub piață poate bloca această cale | Asigurați-vă că prețul din contract reflectă valoarea de piață |
| Imobilul nu are o importanță decisivă pentru reușita unui plan de reorganizare | O decizie care se ia în cadrul procedurii | Nu este nimic de verificat din timp; avocatul va susține acest aspect dacă va fi necesar |
| Promisiunea este notată în cartea funciară (Cartea Funciară) | Fără o notare înscrisă, articolul nu se aplică | Verificați în extras că antecontractul dumneavoastră apare |
Condițiile sunt cumulative. Dacă una dintre ele lipsește, art. 131 nu este calea dumneavoastră, iar poziția dumneavoastră va fi stabilită în cadrul procedurii de insolvență, în funcție de împrejurările cazului.
Una dintre condiții este notarea promisiunii în cartea funciară. Potrivit art. 422 alin. (8) din Legea 169/2026, notarul solicită înscrierea în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare.
De ce înscrierea antecontractului în cartea funciară este condiția de prag?
Pentru că este singura condiție care poate fi verificată imediat, iar fără ea toate celelalte sunt irelevante. În trecut, înscrierea depindea de inițiativa părților. Astăzi face parte din traseul obișnuit: Legea 207/2025, cunoscută drept „Legea Nordis”, ale cărei reguli se regăsesc din 25.8.2026 în art. 422 alin. (6)-(11) din Codul urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), impune ca antecontractul dintr-un proiect aflat încă pe hârtie să fie semnat în fața notarului. Un contract notarial are, totodată, dată certă.
Potrivit art. 422 alin. (8), notarul solicită înscrierea contractului în cartea funciară în ziua semnării sau, cel târziu, în următoarea zi lucrătoare. Totuși, nu presupuneți că acest lucru s-a întâmplat: comandați un extras nou la câteva zile după semnare și verificați că notarea apare.
Îl protejează art. 131 pe cel care cumpără în faza de structură?
De regulă, nu doar el. Prima condiție cere ca imobilul să fie în posesia dumneavoastră, iar o casă aflată încă în construcție nu v-a fost predată. De aceea articolul este relevant mai ales pentru cumpărătorul aflat aproape de predare și mai puțin pentru cel care a semnat la începutul drumului.
Concluzia: pe durata construcției, protecția reală nu este art. 131, ci întrebarea cât din banii dumneavoastră este expus în fiecare moment și unde ajung aceștia.
Ce protejează avansurile înainte de predare?
Potrivit art. 422 alin. (10), avansurile plătite în baza antecontractului intră într-un cont bancar separat al dezvoltatorului, dedicat proiectului respectiv. Dezvoltatorul poate cheltui din el numai pentru proiect și numai cu confirmarea „bun de plată” a dirigintelui de șantier:
- Până la 25% din preț pentru structură.
- După finalizarea structurii, până la 20% din preț pentru instalații.
- Folosirea banilor în alt scop atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior (art. 422 alin. (11)).
Plafoanele se aplică sumelor pe care dezvoltatorul le cheltuiește din cont, nu sumelor pe care le plătiți dumneavoastră și momentului plății. Graficul de plăți este stabilit prin contract. De aceea merită ca fiecare plată să fie legată de o etapă de construcție care poate fi verificată, astfel încât expunerea dumneavoastră să fie, în fiecare moment, cât mai mică.
Cine altcineva poate fi înaintea dumneavoastră la rând?
Articolul 131 alin. (2) adaugă un nivel: înainte ca vânzarea către cumpărător să fie semnată, administratorul judiciar trebuie să respecte drepturile creditorilor cu drept de preferință asupra imobilului, cum ar fi o bancă ce a înscris o ipotecă, dacă aceștia și-au înscris dreptul înainte de semnarea promisiunii către cumpărător. În funcție de caz, ei pot fi plătiți primii din prețul vânzării sau pot primi o altă măsură de protecție prevăzută de lege.
De aceea extrasul se citește de două ori: o dată pentru a vedea că notarea dumneavoastră este înscrisă și o dată pentru a vedea ce s-a înscris înaintea dumneavoastră în partea a treia, unde sunt enumerate sarcinile.
Ce se verifică înainte de plata unui avans?
- Extras pentru unitatea concretă, nu pentru proiect. Potrivit art. 422 alin. (6)-(7), dezvoltatorul poate promite vânzarea numai după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară, după o împărțire prealabilă pe unități (preapartamentare) într-o viitoare clădire în condominiu și după deschiderea unei cărți funciare separate pentru fiecare unitate viitoare.
- Antecontract notarial. Un document sub semnătură privată, cum ar fi un „memorandum de înțelegere”, nu este o promisiune de vânzare potrivit acestor reguli.
- Un extras nou după semnare, care arată că antecontractul dumneavoastră a fost înscris.
- Partea a treia a extrasului: ce ipoteci sau sarcini au fost înscrise asupra terenului înaintea dumneavoastră și în favoarea cui.
- Registrul insolvenței: căutarea societății după denumirea exactă și codul fiscal (CUI) în registrele de insolvență prin ONRC, registrul comerțului din România. Căutarea de bază este gratuită. Apoi se verifică asociații, litigiile și experiența anterioară.
- Un avocat care vă reprezintă numai pe dumneavoastră. Notarul este neutru, iar avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator. Întrebați-l pe avocatul dumneavoastră în scris: „Ce se întâmplă cu contractul meu dacă societatea intră în insolvență?”
Un proiect vândut înainte să existe o autorizație înscrisă, cu un contract care îi prelungește dezvoltatorului în mod repetat termenul de obținere a autorizației și limitează dreptul de reziliere al cumpărătorului, este exact situația în care niciuna dintre protecțiile descrise aici nu există încă. Protecția se stabilește în ziua semnării.
Ce faceți dacă s-a deschis deja o procedură împotriva dezvoltatorului?
Nu așteptați. Procedurile de insolvență au termene, iar cine le ratează poate pierde pretenții. De îndată ce aflați de deschiderea procedurii, adresați-vă unui avocat independent din România specializat în insolvență și aduceți antecontractul, extrasele de carte funciară și dovezile de plată. Dacă toate cele patru condiții sunt îndeplinite, se poate cere administratorului judiciar sau lichidatorului judiciar să execute promisiunea și să semneze vânzarea cu dumneavoastră.
Ce trebuie făcut înainte de semnare și cum vă însoțim
Articolul 131 nu este o garanție; este o listă de condiții, iar unele dintre ele depind de ce faceți astăzi: un contract notarial înscris, un extras verificat înainte și după și un grafic de plăți legat de etape. Verificăm antecontractul și extrasele de carte funciară, analizăm structura plăților și coordonăm cu avocați și notari autorizați în România, care sunt cei abilitați să acționeze potrivit dreptului local și să vă reprezinte în procedura de insolvență.
Cele de mai sus sunt informații generale, valabile în octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Fiecare procedură de insolvență se soluționează în funcție de faptele și documentele proprii.
Întrebări frecvente
Ce se întâmplă cu avansul dacă un dezvoltator din România intră în faliment?
Potrivit art. 131 din Legea 85/2014, se poate cere administratorului judiciar să finalizeze vânzarea promisă înainte de procedură, dacă patru condiții sunt îndeplinite împreună: prețul a fost plătit sau poate fi plătit și imobilul se află în posesia dumneavoastră, prețul nu este mai mic decât valoarea de piață, imobilul nu are o importanță decisivă pentru un plan de reorganizare, iar promisiunea este înscrisă în cartea funciară. Dacă lipsește o condiție, poziția dumneavoastră se stabilește în cadrul procedurii.
Cum verificați că antecontractul a fost înscris în cartea funciară?
Comandați un extras de carte funciară actualizat pentru unitate la câteva zile după semnare și căutați în el notarea contractului. Potrivit art. 422 alin. (8) din Legea 169/2026, notarul solicită înscrierea în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare.
Unde verificați dacă o societate românească se află în procedură de insolvență?
În registrele de insolvență, prin ONRC, registrul comerțului din România. Căutați după denumirea exactă a societății și după codul ei fiscal (CUI); căutarea de bază este gratuită.
O ipotecă bancară asupra terenului îmi afectează dreptul?
Potrivit art. 131 alin. (2), un creditor cu drept de preferință care și-a înscris dreptul înaintea promisiunii dumneavoastră și-l păstrează atunci când vânzarea către dumneavoastră se semnează. De aceea se verifică partea a treia a extrasului înainte de semnare și îl întrebați pe avocat cum influențează tranzacția o sarcină înscrisă.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.