קניית בניין שלם בחו״ל: מבני בעלות, שותפות בין משקיעים ומה בודקים

משקיעים שמכירים את שוק הדירות בחו״ל מגיעים לפעמים לשלב הבא: בניין ישן במרכז עיר, בית דירות קטן להשכרה, או מבנה שאפשר לשפץ ולחלק ליחידות. ההשקעה בבניין שלם יכולה להיות יעילה יותר מקניית דירות בודדות, אבל היא מעלה שאלות משפטיות שלא קיימות בדירה אחת. המדריך עובר על השאלות האלה, בלי להמליץ על שוק או על עסקה מסוימת.

1מה שונה בקניית בניין שלם לעומת קניית דירה?

• הקרקע. בדירה בבית משותף קונים יחידה וחלק בשטחים המשותפים. בבניין שלם קונים בדרך כלל גם את הקרקע, ושם חלות רוב המגבלות על רוכשים שאינם אזרחי האיחוד.
• הרישום. בניין ישן רשום לרוב כנכס אחד. כל עוד לא פוצל ליחידות, אי אפשר למכור או למשכן דירה אחת ממנו בנפרד.
• השוכרים הקיימים. בבניין מאוכלס קונים גם את חוזי השכירות, ולעיתים את ההגנות שהדין המקומי נותן לשוכרים.
• היתרים. שיפוץ מקיף, תוספת קומה או שינוי שימוש דורשים היתר, ולעיתים אישורי שימור.
• מימון ומס. הבנק בודק את הבניין כפרויקט, ומבנה העסקה משפיע על מס ההעברה, על המע״מ ועל המס ביציאה.
• שותפים. בדרך כלל יש יותר ממשקיע אחד, ולכן צריך הסכם ביניהם.

2על שם מי קונים בניין שלם: יחיד, שותפות או חברה?

יש שלוש דרכים עיקריות, ולכל אחת מחיר אחר:

המגבלות על רוכשים זרים מכריעות לא פעם את הבחירה. ברומניה, לפי חוק 312/2005, ישראלי בלי דרכון אירופי אינו רושם קרקע על שמו הפרטי, וחברה רומנית (SRL) יכולה לרשום אותה גם כשכל המניות בידי זר. בבולגריה המצב דומה, ובדרך כלל משתמשים בחברה בולגרית (EOOD). בקפריסין, לפי Cap. 109, רוכש שאינו אזרח האיחוד צריך היתר מועצת השרים כדי שהנכס יירשם על שמו. ביוון יש היתר מוקדם לרכישה באזורי ספר. סקירה לפי מדינה מופיעה במדריך ההגבלות על רוכשים זרים, ופירוט במדריך בעלות על קרקע בבולגריה ובמדריך היתר מועצת השרים בקפריסין.

בצד הישראלי, חברה זרה שהשליטה בעסקיה וניהולם מופעלים מישראל עלולה להיחשב תושבת ישראל לצורכי מס, וחברה זרה שמחזיקה נכס להשכרה במדינה שבה המס נמוך עלולה להיחשב חברה נשלטת זרה. בארה״ב, LLC שקוף שם למס אבל נחשב ככלל לחבר בני אדם בישראל. לכן את המבנה קובעים עם יועץ מס לפני החתימה. ראו את המדריך על הצד הישראלי של נכס בחו״ל ואת המדריך על LLC למשקיע ישראלי.

3איך משקיעים שותפים בבניין מסדרים ביניהם את היחסים?

בהסכם כתוב, שנחתם לפני הרכישה. בבעלות משותפת בלי הסכם חל הדין המקומי. ברומניה, למשל, לפי סעיף 634 לקוד האזרחי החלקים נחשבים שווים אם לא נכתב אחרת, מכירה או משכנתה של הנכס כולו דורשות את כל השותפים, וכל שותף רשאי לבקש פירוק, אלא אם הסכימו להשעות זאת לתקופה של עד חמש שנים. בחברה, הדין התאגידי של מדינת החברה חל על ענייניה, ולצד התקנון צריך הסכם בעלי מניות.

מה כדאי שיופיע בהסכם בין המשקיעים:

1. חלקים והשקעה. כמה כל אחד משקיע, מתי ובאיזה מטבע.
2. מטריצת החלטות. מה מחליט מנהל, מה דורש רוב ומה דורש הסכמה של כולם: מכירה, משכנתה, תקציב שיפוץ, השכרה.
3. קריאות להון. מה קורה כששותף לא מעביר את חלקו בזמן: דילול, הלוואה בריבית או מכירה כפויה של חלקו.
4. ניהול שוטף. מי מנהל את הבניין, את השוכרים ואת הקבלנים, ובאיזה שכר.
5. קיפאון. מנגנון הכרעה כשאין רוב.
6. יציאה. זכות קדימה, זכות גרירה וזכות הצטרפות, ומה קורה בפטירה, בגירושין או כששותף רוצה לצאת.
7. דין ופורום. איזה דין חל על היחסים בין השותפים ואיפה מתבררת מחלוקת.

כשמי שמארגן את העסקה מגייס כסף מכמה ישראלים, צריך לבדוק גם את חוק ניירות ערך הישראלי, שחל גם כשהנכס בחו״ל. פירוט במדריך בעלות משותפת ברומניה, במדריך הסכם המייסדים ובמדריך גיוס כסף מישראלים לפרויקט בחו״ל.

4האם אפשר לפצל בניין שלם לדירות נפרדות ולמכור אותן?

כן, אבל רק לפי ההליך של מדינת הנכס, ובדרך כלל בכפוף להיתרים ולכך שהבנוי תואם אותם. זה השלב שקובע אם תוכלו בעתיד למכור יחידות לקונים שונים, ואם בנק יממן אותן. מה שידוע לנו לפי מדינה:

פירוט במדריך רישום בית חדש בפנקס המקרקעין ברומניה, במדריך אגודת הבעלים ברומניה, במדריך שטרי הבעלות בקפריסין ובמדריך בדיקת נאותות באיטליה.

5אילו היתרים צריך כדי לשפץ או להסב בניין שלם?

זה תלוי בהיקף העבודה ובמדינה. ביוון, חוק 4495/2017 מבחין בין עבודות קלות שדורשות אישור אלקטרוני של מהנדס, עבודות בהיקף קטן שדורשות אישור (ΕΕΔΜΚ), ועבודות בתקציב כולל של מעל 25,000 אירו לנכס או עבודות מבניות, שמחייבות היתר בנייה מלא. בבניין לשימור או באזור מוגן הדרישות מחמירות ונדרשים אישורים נוספים. ברומניה בודקים את תעודת התכנון (Certificat de Urbanism) מול התוכנית המפורטת (PUZ), כי חוסר התאמה עלול לחייב תוכנית חדשה. בפורטוגל, מאז 1 באוקטובר 2026 שטר המכירה חייב לציין אם יש לנכס היתר בנייה ושימוש.

המלכודת העיקרית היא לא השיפוץ עצמו אלא בניין שנקנה עם חריגות שלא הוסדרו, או עם מגבלות שימור שלא נבדקו. לכן מהנדס או טכנאי מטעם הקונה משווה את ההיתרים למצב בשטח לפני החתימה. ברומניה, בבניין ישן בבוקרשט בודקים גם את דירוג הסיכון הסייסמי. פירוט במדריך שיפוץ נכס ישן באתונה ובסלוניקי, במדריך היתרי בנייה ברומניה ובמדריך סיכון רעידות אדמה בבוקרשט.

6איך מממנים קניית בניין שלם בחו״ל?

בדרך כלל בשילוב של הון עצמי של המשקיעים, לעיתים הלוואות בעלים, ומימון בנקאי. בנק מקומי יבדוק את הבניין כפרויקט: היתרים, רישום, שוכרים ותוכנית השיפוץ, וידרוש שעבוד ובטוחות. ברוב המדינות ישראלי יכול לקבל מימון מבנק מקומי, אבל בתנאים מחמירים יותר מתושב. חלופה נפוצה היא הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה בישראל, שמוגבלת ל-50% משווי הדירה המשועבדת. מבנה ההחזקה משפיע על המימון: בנק שמממן חברה ידרוש לרוב ערבויות אישיות ויגביל שינוי שליטה. פירוט במדריך משכנתא לדירה בחו״ל ובמדריך מימון פרויקט בחו״ל.

7מה המס ברכישה: קונים את הבניין או את החברה שמחזיקה בו?

כשהבניין מוחזק בחברה, אפשר לפעמים לקנות את המניות במקום את הנכס. ההבדלים העיקריים:

שימו לב שאמנות מס רבות מתירות למדינת הנכס למסות רווח ממכירת מניות של חברה שעיקר שוויה מקרקעין, כך שמבנה של חברה לא תמיד חוסך מס ביציאה. את היציאה מתכננים כבר בכניסה. פירוט במדריך היציאה מפרויקט: מכירת נכס או מניות.

8מה בודקים לפני שקונים בניין שלם?

1. נסח עדכני של הבניין והקרקע: בעלים רשומים, משכנתאות, עיקולים, זכויות של צדדים שלישיים.
2. היתרי בנייה, אישור אכלוס או היתר שימוש, והתאמה בין הבנוי בפועל לבין ההיתר והרישום.
3. ייעוד הקרקע בתוכנית, ומה מותר לבנות או לשנות.
4. מגבלות שימור וזכויות קדימה של רשויות, למשל במבנה לשימור.
5. חוזי השכירות הקיימים, הפיקדונות וההגנות שהדין המקומי נותן לשוכרים.
6. חובות לעירייה, לספקי שירותים ולוועד הבית או לאגודת הבעלים, אם יש.
7. מצב פיזי והנדסי: שלד, מערכות, ובאזורים מסוימים גם סיכון סייסמי.
8. המוכר: זהות, סמכות לחתום, הסכמת בן או בת זוג, ובחברה גם מורשי חתימה והיעדר הליכי חדלות פירעון.
9. המגבלות על רוכשים זרים ומבנה ההחזקה שמתאים להן.
10. תחשיב מס בשתי המדינות, ברכישה, בהחזקה וביציאה.

9מה עושים לפני שחותמים?

בעסקה של בניין שלם, רוב ההחלטות החשובות מתקבלות לפני ההסכם המקדים: המבנה, ההסכם בין המשקיעים, תוכנית ההיתרים ותוכנית המימון. אנחנו מלווים משקיעים ישראלים בבחירת המבנה ובהסכם ביניהם, מרכזים את בדיקת הנאותות עם עורכי דין, נוטריונים ומהנדסים בעלי רישיון במדינת הנכס, ומתאמים את הצד הישראלי עם יועץ המס.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהרכישה בפריסייל בחו״ל: אילו סעיפים לדרוש בחוזה ואיך מגנים על הכסףרכישת דירה בפריסייל בחו״ל: לוח תשלומים לפי שלבי בנייה, ערבות ונאמנות לפי מדינה, פיצוי על איחור, נספח מפרט, הסבת חוזה, חדלות פירעון ורישום.לקריאת המדריך