شراء مبنى كامل في الخارج: هياكل الملكية، والشراكة بين المستثمرين، وما الذي يُفحص

يصل المستثمرون الذين يعرفون سوق الشقق في الخارج أحيانًا إلى المرحلة التالية: مبنى قديم في وسط مدينة، أو عمارة سكنية صغيرة للإيجار، أو مبنى يمكن ترميمه وتقسيمه إلى وحدات. وقد يكون الاستثمار في مبنى كامل أكثر جدوى من شراء شقق منفردة، لكنه يثير أسئلة قانونية لا توجد في الشقة الواحدة. ويستعرض هذا الدليل هذه الأسئلة، دون التوصية بسوق معينة أو بصفقة معينة.

1ما الذي يختلف في شراء مبنى كامل عن شراء شقة؟

• الأرض. في الشقة داخل مبنى مشترك تُشترى وحدة وحصة في الأجزاء المشتركة. أما في المبنى الكامل فتُشترى الأرض أيضًا عادةً، وعليها تسري معظم القيود المفروضة على المشترين من غير مواطني الاتحاد الأوروبي.
• التسجيل. المبنى القديم مسجَّل غالبًا كعقار واحد. وما دام لم يُقسَّم إلى وحدات، فلا يمكن بيع شقة واحدة منه أو رهنها بشكل منفصل.
• المستأجرون الحاليون. في المبنى المأهول تُشترى أيضًا عقود الإيجار، وأحيانًا الحمايات التي يمنحها القانون المحلي للمستأجرين.
• التراخيص. الترميم الشامل، أو إضافة طابق، أو تغيير الاستخدام، كلها تتطلب ترخيصًا، وأحيانًا موافقات الحفاظ على المباني التاريخية.
• التمويل والضريبة. يفحص البنك المبنى كمشروع، ويؤثر هيكل الصفقة في ضريبة نقل الملكية وفي ضريبة القيمة المضافة وفي الضريبة عند الخروج.
• الشركاء. يوجد عادةً أكثر من مستثمر واحد، ولذلك يلزم اتفاق بينهم.

2باسم من يُشترى المبنى الكامل: فرد، أم شراكة، أم شركة؟

توجد ثلاث طرق رئيسية، ولكل منها ثمن مختلف:

كثيرًا ما تحسم القيود المفروضة على المشترين الأجانب الاختيار. ففي رومانيا، وفق القانون 312/2005، لا يسجّل الإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا أرضًا باسمه الشخصي في السجل العقاري (Cartea Funciară)، في حين تستطيع شركة رومانية (SRL) تسجيلها حتى عندما تكون جميع أسهمها بيد أجنبي. والوضع مشابه في بلغاريا، ويُستخدم عادةً شركة بلغارية (EOOD). وفي قبرص، وفق Cap. 109، يحتاج المشتري من غير مواطني الاتحاد الأوروبي إلى تصريح من مجلس الوزراء كي يُسجَّل العقار باسمه. وفي اليونان يلزم تصريح مسبق للشراء في المناطق الحدودية. وترد نظرة عامة بحسب الدولة في دليل القيود على المشترين الأجانب، والتفاصيل في دليل تملّك الأرض في بلغاريا وفي دليل تصريح مجلس الوزراء في قبرص.

أما في الجانب الإسرائيلي، فإن الشركة الأجنبية التي تُمارَس السيطرة على أعمالها وإدارتها من إسرائيل قد تُعدّ مقيمة في إسرائيل لأغراض الضريبة، والشركة الأجنبية التي تحوز عقارًا للإيجار في دولة ضريبتها منخفضة قد تُعدّ شركة أجنبية خاضعة للسيطرة. وفي الولايات المتحدة، تكون الـ LLC شفافة ضريبيًّا هناك، لكنها تُعدّ كقاعدة عامة في إسرائيل هيئةً اعتبارية (هيئة أشخاص). ولذلك يُحدَّد الهيكل مع مستشار ضريبي قبل التوقيع. انظروا الدليل حول الجانب الإسرائيلي للعقار في الخارج والدليل حول الـ LLC للمستثمر الإسرائيلي.

3كيف ينظّم المستثمرون الشركاء في مبنى العلاقة بينهم؟

باتفاق مكتوب يُوقَّع قبل الشراء. ففي الملكية المشتركة دون اتفاق يسري القانون المحلي. في رومانيا مثلًا، وفق المادة 634 من القانون المدني، تُعدّ الحصص متساوية ما لم يُكتب خلاف ذلك، ويتطلب بيع العقار كله أو رهنه موافقة جميع الشركاء، ويحق لكل شريك طلب إزالة الشيوع، إلا إذا اتفقوا على تعليق ذلك لمدة تصل إلى خمس سنوات. أما في الشركة، فيسري على شؤونها قانون الشركات في دولة الشركة، ويلزم إلى جانب النظام الأساسي اتفاق مساهمين.

ما الذي يُستحسن أن يرد في الاتفاق بين المستثمرين:

1. الحصص والاستثمار. كم يستثمر كل واحد، ومتى، وبأي عملة.
2. مصفوفة القرارات. ما الذي يقرره المدير، وما الذي يتطلب أغلبية، وما الذي يتطلب موافقة الجميع: البيع، والرهن، وميزانية الترميم، والتأجير.
3. طلبات ضخ رأس المال. ماذا يحدث حين لا يحوّل شريك حصته في الموعد: تخفيف حصته، أو قرض بفائدة، أو بيع حصته قسرًا.
4. الإدارة الجارية. من يدير المبنى والمستأجرين والمقاولين، وبأي أجر.
5. الجمود. آلية للحسم حين لا توجد أغلبية.
6. الخروج. حق الأولوية، وحق الجرّ وحق الانضمام، وما يحدث عند الوفاة أو الطلاق أو حين يرغب شريك في الخروج.
7. القانون والمحكمة المختصة. أي قانون يسري على العلاقة بين الشركاء، وأين يُنظر في النزاع.

حين يجمع منظّم الصفقة أموالًا من عدة إسرائيليين، يجب أيضًا فحص قانون الأوراق المالية الإسرائيلي، الذي يسري حتى عندما يكون العقار في الخارج. التفاصيل في دليل الملكية المشتركة في رومانيا، وفي دليل اتفاق المؤسسين، وفي دليل جمع الأموال من الإسرائيليين لمشروع في الخارج.

4هل يمكن تقسيم مبنى كامل إلى شقق منفصلة وبيعها؟

نعم، ولكن فقط وفق إجراءات دولة العقار، وعادةً بشرط وجود التراخيص وأن يكون البناء مطابقًا لها. وهذه هي المرحلة التي تحدد ما إذا كنتم ستتمكنون مستقبلًا من بيع الوحدات لمشترين مختلفين، وما إذا كان بنك سيموّلها. وما نعرفه بحسب الدولة:

التفاصيل في دليل تسجيل منزل جديد في السجل العقاري في رومانيا، وفي دليل جمعية الملّاك في رومانيا، وفي دليل سندات الملكية في قبرص، وفي دليل الفحص القانوني في إيطاليا.

5ما التراخيص اللازمة لترميم مبنى كامل أو تغيير استخدامه؟

يتوقف ذلك على حجم العمل وعلى الدولة. ففي اليونان، يميّز القانون 4495/2017 بين الأعمال البسيطة التي تتطلب موافقة إلكترونية من مهندس، والأعمال صغيرة الحجم التي تتطلب موافقة (ΕΕΔΜΚ)، والأعمال التي تتجاوز ميزانيتها الإجمالية 25,000 يورو للعقار أو الأعمال الإنشائية، التي تستلزم رخصة بناء كاملة. وفي المبنى المصنَّف للحفاظ أو في المنطقة المحمية تكون المتطلبات أشد، وتلزم موافقات إضافية. وفي رومانيا تُفحص شهادة التخطيط (Certificat de Urbanism) مقابل المخطط التفصيلي (PUZ)، لأن عدم التطابق قد يستلزم مخططًا جديدًا. وفي البرتغال، منذ 1 أكتوبر 2026، يجب أن يذكر عقد البيع ما إذا كان للعقار ترخيص بناء واستخدام.

الفخ الرئيسي ليس الترميم نفسه، بل مبنى يُشترى وفيه مخالفات غير مسوّاة، أو قيود حفاظ لم تُفحص. ولذلك يقارن مهندس أو فني من طرف المشتري التراخيص بالوضع على الأرض قبل التوقيع. وفي رومانيا، يُفحص في المبنى القديم في بوخارست أيضًا تصنيف الخطر الزلزالي. التفاصيل في دليل ترميم عقار قديم في أثينا وسالونيك، وفي دليل رخص البناء في رومانيا، وفي دليل خطر الزلازل في بوخارست.

6كيف يُموَّل شراء مبنى كامل في الخارج؟

عادةً بمزيج من رأس المال الذاتي للمستثمرين، وأحيانًا قروض من الشركاء، وتمويل بنكي. وسيفحص البنك المحلي المبنى كمشروع: التراخيص، والتسجيل، والمستأجرين، وخطة الترميم، وسيطلب رهنًا وضمانات. وفي معظم الدول يستطيع الإسرائيلي الحصول على تمويل من بنك محلي، لكن بشروط أشد مما يحصل عليه المقيم. والبديل الشائع هو قرض لكل غرض مقابل رهن شقة في إسرائيل، وهو محدود بنسبة 50% من قيمة الشقة المرهونة. ويؤثر هيكل الحيازة في التمويل: فالبنك الذي يموّل شركة سيطلب غالبًا كفالات شخصية وسيقيّد تغيير السيطرة. التفاصيل في دليل الرهن العقاري لشقة في الخارج وفي دليل تمويل مشروع في الخارج.

7ما الضريبة عند الشراء: هل يُشترى المبنى أم الشركة التي تحوزه؟

حين يكون المبنى مملوكًا لشركة، يمكن أحيانًا شراء الأسهم بدلًا من العقار. والفروق الرئيسية:

انتبهوا إلى أن كثيرًا من اتفاقيات الضرائب تجيز لدولة العقار فرض الضريبة على الربح من بيع أسهم شركة معظم قيمتها عقارات، بحيث لا يوفّر هيكل الشركة دائمًا الضريبة عند الخروج. ويُخطَّط للخروج منذ الدخول. التفاصيل في دليل الخروج من مشروع: بيع الأصل أو الأسهم.

8ما الذي يُفحص قبل شراء مبنى كامل؟

1. مستخرج حديث من السجل للمبنى والأرض: المالكون المسجَّلون، والرهون، والحجوزات، وحقوق الأطراف الثالثة.
2. رخص البناء، وشهادة الإشغال أو ترخيص الاستخدام، والمطابقة بين ما بُني فعلًا وبين الترخيص والتسجيل.
3. تخصيص الأرض في المخطط، وما المسموح ببنائه أو تغييره.
4. قيود الحفاظ وحقوق الأولوية للسلطات، مثلًا في مبنى مصنَّف للحفاظ.
5. عقود الإيجار القائمة، والودائع، والحمايات التي يمنحها القانون المحلي للمستأجرين.
6. الديون للبلدية، ولمزوّدي الخدمات، وللجنة البناية أو لجمعية الملّاك، إن وُجدت.
7. الحالة المادية والهندسية: الهيكل، والأنظمة، وفي مناطق معينة أيضًا الخطر الزلزالي.
8. البائع: الهوية، والصلاحية للتوقيع، وموافقة الزوج أو الزوجة، وفي الشركة أيضًا المفوَّضون بالتوقيع وعدم وجود إجراءات إعسار.
9. القيود على المشترين الأجانب وهيكل الحيازة الذي يلائمها.
10. حساب ضريبي في الدولتين، عند الشراء، وخلال الحيازة، وعند الخروج.

9ما الذي يُفعل قبل التوقيع؟

في صفقة مبنى كامل، تُتخذ معظم القرارات المهمة قبل الاتفاق الأولي: الهيكل، والاتفاق بين المستثمرين، وخطة التراخيص، وخطة التمويل. نحن نرافق المستثمرين الإسرائيليين في اختيار الهيكل وفي الاتفاق بينهم، وننسّق الفحص القانوني مع محامين وكتّاب عدل ومهندسين مرخَّصين في دولة العقار، وننسّق الجانب الإسرائيلي مع المستشار الضريبي.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةالشراء على الخريطة في الخارج: أي بنود تطلبونها في العقد وكيف تحمون أموالكمالشراء على الخريطة في الخارج: جدول دفعات وفق مراحل البناء، والكفالة والأمانة حسب الدولة، وتعويض التأخير، وملحق المواصفات، والتنازل، والإعسار والتسجيل.قراءة الدليل