Cumpărare apartament în București: ce verificați juridic înainte de a cumpăra

1Ce este specific, din punct de vedere juridic, la cumpărarea unui apartament în București?

Bucureștiul este o piață lichidă și cunoscută israelienilor, dar are patru zone de risc care nu există cu aceeași intensitate în alte orașe: clădiri vechi cu risc seismic, o carte funciară în care proprietatea se naște doar prin înscriere, o ofertă mare de apartamente noi de la dezvoltatori și zone periurbane din județul Ilfov, unde terenul însuși face parte din tranzacție. Ghidul reunește verificările juridice pe care merită să le faceți în acest oraș și trimite la ghidurile detaliate pentru fiecare temă.

Procesul general din România este descris în ghidul procesului de cumpărare a unui imobil în România și în ghidul juridic complet. Aici ne concentrăm pe ceea ce adaugă Bucureștiul.

2Cât costă un apartament în București?

Potrivit indicelui Imobiliare.ro, prețul mediu al unui apartament nou în București era în august 2026 de circa 2.549 de euro pe metru pătrat, față de circa 2.333 de euro în august 2025. La începutul anului 2026, același indice raporta circa 2.500 de euro pe metru pătrat util pentru un apartament nou și circa 2.159 de euro pe metru pătrat util pentru un apartament vechi. Acestea sunt prețuri cerute în anunțuri, nu prețuri de tranzacție, iar o medie la nivelul orașului ascunde diferențe mari între sectoare, între o clădire veche și una nouă și între un apartament cu loc de parcare și unul fără.

Din punct de vedere juridic contează două lucruri: să știți dacă prețul unui apartament nou include TVA și să verificați că prețul este corect înainte de antecontract. Cum se verifică prețul prin comparație cu tranzacții similare și cu un evaluator independent am detaliat în ghidul pentru verificarea unui preț corect în România, iar costul total dincolo de preț poate fi calculat cu calculatorul costului de achiziție.

3Cum verificați riscul seismic și „bulina roșie” înainte de a cumpăra?

Căutați adresa în lista oficială a clădirilor cu risc seismic publicată de Primăria Municipiului București prin Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS) și notați clasa: de la RsI la RsIV. O clădire încadrată în clasa RsI, cea mai ridicată, este marcată cu un semn rotund roșu, „bulina” (bulina roșie) despre care se vorbește pe piață.

Încadrarea are o consecință juridică directă pentru un investitor: potrivit Legii 212/2022 privind reducerea riscului seismic, cu modificările ulterioare, este interzisă închirierea sau darea în folosință a unui apartament dintr-o clădire încadrată în clasa RsI, din momentul încadrării și până la recepția lucrărilor de consolidare. Interdicția este în vigoare din ianuarie 2024, se aplică și închirierii către turiști, iar încălcarea ei constituie contravenție, sancționată cu amendă de la 5.000 la 10.000 de lei, la data de noiembrie 2026. Un astfel de apartament este, așadar, doar o locuință proprie, nu un imobil de investiție.

Dincolo de listă, verificați anul construcției, o expertiză tehnică, dacă există, modificările la structură din apartament și o poliță de asigurare PAD valabilă. Lista completă și ce merită prevăzut în contract am detaliat în ghidul pentru verificarea riscului seismic în București.

4Ce verificați în extrasul de carte funciară în București?

În România, proprietatea se naște doar odată cu înscrierea în cartea funciară (Cartea Funciară), de aceea extrasul (Extras de Carte Funciară) este punctul de plecare al oricărei verificări. Partea I descrie imobilul, Partea a II-a proprietarii, iar Partea a III-a sarcinile, notările privind procesele și drepturile terților. Când există mai mulți proprietari înscriși, toți trebuie să semneze.

În București merită urmărite și concordanța dintre suprafața înscrisă și cea reală, modificările făcute fără autorizație și datoriile către asociația de proprietari a blocului. Potrivit Legii 196/2018, notarul autentifică vânzarea doar pe baza adeverinței asociației privind situația datoriilor. Despre citirea extrasului consultați ghidul despre Extrasul de Carte Funciară, iar despre verificarea completă ghidul de due diligence în România.

5Cumpărați un apartament nou de la un dezvoltator în București? Acestea sunt riscurile

La un apartament în construcție, riscul nu este apartamentul, ci dezvoltatorul: banii dumneavoastră pleacă înainte să existe un apartament înscris. Din decembrie 2025, potrivit Legii 207/2025, contractul de rezervare este limitat la 60 de zile și la un avans de cel mult 5%, antecontractul se semnează doar în fața notarului și doar după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară, iar avansurile se plătesc într-un cont dedicat proiectului. Legea nu impune o garanție bancară, așa cum face legea israeliană privind vânzarea de apartamente, de aceea un calendar de plăți pe etape și clauzele privind întârzierea și rezilierea se construiesc în contract.

• Dezvoltatorul: societatea, situațiile financiare, datoriile fiscale și dosarele din instanță. Consultați cum verificați un dezvoltator în România.
• Terenul și ipoteca: cine este înscris ca proprietar și, dacă există o ipotecă a unei bănci finanțatoare, când și cum se eliberează unitatea de aceasta.
• TVA: la data de noiembrie 2026, un apartament nou vândut de un dezvoltator unei persoane fizice este supus TVA de 21%. Consultați TVA la locuințele noi în România.
• Semnale de alarmă: plata într-un cont care nu apare în contract, un contract sub semnătură privată în locul unui act notarial și presiunea timpului. Consultați semnalele de alarmă la cumpărarea unui imobil în străinătate.

Etapele de plată, antecontractul și ce se întâmplă când dezvoltatorul întârzie am detaliat în ghidul pentru cumpărarea unui apartament în construcție în România.

6București sau Ilfov: ce se schimbă juridic?

Ilfov este un județ separat care înconjoară Bucureștiul, cu propriul birou de carte funciară și propriile autorități locale, iar acolo majoritatea achizițiilor sunt case, vile și terenuri, nu apartamente în bloc. Diferența juridică principală este terenul. Un israelian cumpără pe numele său un apartament într-un bloc. Însă un cetățean al unui stat din afara Uniunii Europene, inclusiv un israelian fără cetățenie europeană, poate dobândi teren doar pe baza unui tratat de reciprocitate, de aceea pentru o casă cu teren se folosește de regulă o societate românească (SRL) sau un drept de superficie (superficie). Opțiunile le-am detaliat în ghidul privind dobândirea terenurilor de către străini în România.

În Ilfov se adaugă două verificări. Prima este urbanistică: ce permite planul (PUG sau PUZ) pe parcelă și care este statutul drumului și al infrastructurii din ansamblu. Consultați ghidul de urbanism în România și ghidul despre drumul privat într-un ansamblu de vile. A doua este istorică: o parte din terenurile din zona periurbană se bazează pe titluri de proprietate din perioada retrocedărilor de după 1989.

7Sunt relevante cererile de retrocedare pentru un imobil din București?

În majoritatea tranzacțiilor nu, dar se verifică. După 1989, România a restituit bunurile naționalizate, în temeiul Legii 18/1991 pentru terenurile agricole și al Legii 10/2001 pentru clădiri și terenuri. Termenele pentru depunerea cererilor au expirat, iar riscul de astăzi provine mai ales din dosare vechi aflate încă pe rol sau din titluri de proprietate pe care o instanță le-ar putea anula. El este pronunțat la terenurile din Ilfov și mai redus la un apartament dintr-un bloc care a trecut prin mai multe tranzacții înscrise. Se verifică lanțul proprietarilor, notările privind procesele din extras și o căutare pe portalul instanțelor. Consultați ghidul despre cererile de retrocedare în Ilfov.

8Cum arată, pe scurt, procesul de cumpărare în București?

1. Număr de identificare fiscală românesc (NIF) de la ANAF, care poate dura până la circa 30 de zile. Începeți din timp.
2. Extras și verificare inițială a imobilului, a încadrării seismice și a prețului.
3. Antecontract (Antecontract), un document obligatoriu pentru părți. La un apartament vechi se obișnuiește un avans de circa 10%.
4. Due diligence complet: juridic, urbanistic și tehnic.
5. Semnarea în fața notarului, care este o parte neutră și nu îl reprezintă pe cumpărător.
6. Înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, urmată de declararea la autoritatea locală în scopul impozitului pe clădiri.

Puteți cumpăra de la distanță printr-o procură. Cine se află în Israel semnează procura pentru o tranzacție imobiliară în România doar în fața consulului român, la secția consulară a Ambasadei României în Israel, deoarece procura trebuie să aibă formă autentică, la fel ca tranzacția însăși. Consultați cumpărarea de la distanță și procura la consulatul român. Despre finanțare consultați finanțarea unui imobil în București.

9Ce taxe și costuri se aplică unui apartament în București?

Cumpărătorul nu plătește impozit la cumpărare în România. El plătește onorariul notarial conform unei grile oficiale, plus TVA, și o taxă de înscriere de 0,15% din preț pentru o persoană fizică. Impozitul pe transfer, de 1% sau 3% în funcție de perioada de deținere, este datorat de vânzător. La un apartament nou de la dezvoltator se adaugă TVA; consultați costurile de achiziție dincolo de preț și ghidul fiscal pentru România.

La închirierea pe termen lung, o persoană fizică plătește, la data de noiembrie 2026, un impozit de 10% pe venit după o deducere forfetară de 20%, iar venitul se declară și în Israel. Închirierea către turiști necesită un certificat de clasificare și un număr de înregistrare, iar în București se percepe taxa de turism. Detalii în impozitul pe chirii în România și în închirierea pe termen scurt în București.

10Listă de verificare înainte de a cumpăra un apartament în București

1. Căutați adresa în lista clădirilor cu risc seismic, notați clasa și obțineți în scris anul construcției.
2. Obțineți un extras actualizat și verificați toate cele trei părți, în special sarcinile și notările privind procesele.
3. Verificați concordanța dintre suprafața înscrisă și cea reală, precum și autorizațiile pentru orice modificare din apartament.
4. Obțineți adeverința asociației de proprietari privind situația datoriilor.
5. La un apartament nou: verificați dezvoltatorul, notarea autorizației de construire și contul dedicat și asigurați-vă dacă prețul include TVA.
6. La o casă cu teren în Ilfov: decideți structura de deținere a terenului și verificați urbanismul, drumul și lanțul proprietarilor.
7. Obțineți NIF din timp și, dacă semnați de la distanță, stabiliți cu notarul textul procurii înainte de semnarea la consulat.
8. Verificați prețul prin comparație cu tranzacții similare înainte de antecontract.

Lectură recomandată: Piața imobiliară din România în 2026: ce spun datele oficiale și cum le citiți înainte de cumpărare.

11Înainte de semnare: cum vă însoțim la o achiziție în București

Însoțim cumpărătorii israelieni de la prima verificare a imobilului până la înscriere: încadrarea seismică, extrasul, dezvoltatorul, antecontractul și coordonarea procurii. Verificările în registre, la notar și ale contractului se efectuează împreună cu avocați și notari autorizați în România, iar partea tehnică împreună cu ingineri locali. Este recomandat să ne contactați înainte de antecontract, nu după.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăPiața imobiliară din România în 2026: ce spun datele oficiale și cum le citiți înainte de cumpărarePiața imobiliară România 2026 în date oficiale: indicele prețurilor locuințelor INS/Eurostat, ANCPI, BNR, prețuri apartamente București și schimbările legale.Citiți ghidul