בקצרה
לפני קניית דירה בבוקרשט בודקים ארבעה דברים שמיוחדים לעיר: את הסיווג הסייסמי של הבניין, כי דירה בבניין בדרגת RsI אסור להשכיר; את נסח מרשם המקרקעין (Cartea Funciară), שבו הבעלות נוצרת רק ברישום; את היזם ואת ההגנות על המקדמות כשקונים דירה חדשה; ובנכס באילפוב גם את הקרקע, את התכנון ואת שרשרת הבעלות. התהליך עצמו עובר דרך הסכם מקדים, נוטריון ורישום, ואין ברומניה מס רכישה לקונה.
הנקודות החשובות
- 1השאלה הנכונה היא לא ״האם בוקרשט בטוחה״ אלא ״מה הסיווג הסייסמי של הבניין הזה״. לפי חוק 212/2022, דירה בבניין בדרגת RsI אסור להשכיר עד שהחיזוק מסתיים.
- 2ברומניה הבעלות נוצרת רק עם הרישום במרשם המקרקעין. מוציאים נסח עדכני לפני כל תשלום משמעותי.
- 3בדירה חדשה מיזם: דמי הזמנה של עד 5% ול-60 יום, הסכם מקדים נוטריוני רק אחרי רישום היתר הבנייה, ומע״מ של 21% שצריך לדעת אם הוא כלול במחיר.
- 4דירה בבניין משותף ישראלי קונה בשמו. וילה עם מגרש באילפוב מעלה את שאלת הבעלות בקרקע, ויש לתכנן לה פתרון לפני ההסכם המקדים.
- 5המחירים שמתפרסמים הם מחירים מבוקשים: לפי מדד Imobiliare.ro, כ-2,549 אירו למ״ר לדירה חדשה באוגוסט 2026. מחיר עסקה בודקים מול עסקאות השוואה ושמאי.
מה מיוחד משפטית בקניית דירה בבוקרשט?
בוקרשט היא שוק נזיל ומוכר לישראלים, אבל יש בה ארבעה מוקדי סיכון שלא קיימים באותה עוצמה בערים אחרות: בניינים ישנים בסיכון סייסמי, רישום מקרקעין שבו הבעלות נוצרת רק ברישום, היצע גדול של דירות חדשות מיזמים, ופרברים במחוז אילפוב שבהם הקרקע עצמה היא חלק מהעסקה. המדריך מרכז את הבדיקות המשפטיות שכדאי לעשות בעיר הזו, ומפנה למדריכים המפורטים בכל נושא.
התהליך הכללי ברומניה מתואר במדריך לתהליך רכישת נדל״ן ברומניה ובמדריך המשפטי המלא. כאן ההתמקדות היא במה שבוקרשט מוסיפה עליו.
כמה עולה דירה בבוקרשט?
לפי מדד Imobiliare.ro, המחיר הממוצע לדירה חדשה בבוקרשט עמד באוגוסט 2026 על כ-2,549 אירו למ״ר, לעומת כ-2,333 אירו באוגוסט 2025. בתחילת 2026 דיווח אותו מדד על כ-2,500 אירו למ״ר שימושי לדירה חדשה ועל כ-2,159 אירו למ״ר שימושי לדירה ישנה. אלה מחירים מבוקשים במודעות, לא מחירי עסקה, וממוצע עירוני מסתיר פערים גדולים בין רבעים, בין בניין ישן לחדש ובין דירה עם חניה לדירה בלי.
מבחינה משפטית חשוב שני דברים: לדעת אם המחיר בדירה חדשה כולל מע״מ, ולבדוק שהמחיר הוגן לפני ההסכם המקדים. איך בודקים מחיר מול עסקאות השוואה ושמאי עצמאי פירטנו במדריך לבדיקת מחיר הוגן ברומניה, ואת העלות הכוללת מעבר למחיר אפשר לחשב במחשבון עלות הרכישה.
איך בודקים סיכון סייסמי ו״נקודה אדומה״ לפני שקונים?
בודקים את הכתובת ברשימה הרשמית של הבניינים בסיכון סייסמי שמפרסמת עיריית בוקרשט באמצעות הרשות לחיזוק מבנים (AMCCRS), ורושמים את הדרגה: RsI עד RsIV. בניין בדרגת RsI, הגבוהה ביותר, מסומן בשלט עגול אדום, ה״בולינה״ (bulina roșie) שעליה מדברים בשוק.
לסיווג יש השלכה משפטית ישירה על משקיע: לפי חוק 212/2022 להפחתת הסיכון הסייסמי, כפי שתוקן, אסור להשכיר או למסור לשימוש דירה בבניין שסווג RsI, מרגע הסיווג ועד קבלת עבודות החיזוק. האיסור בתוקף מינואר 2024, חל גם על השכרה לתיירים, והפרתו היא עבירה מנהלית שהקנס עליה 5,000 עד 10,000 ליי, נכון לנובמבר 2026. דירה כזו היא אפוא דירה למגורים בלבד, לא נכס להשקעה.
בניין ישן שאינו ברשימה לא בהכרח בטוח, ייתכן שפשוט לא נבדק. ובניין ״בתהליך חיזוק״ נשאר בדרגתו עד שהעבודות מסתיימות ומתקבלות.
מעבר לרשימה בודקים את שנת הבנייה, חוות דעת הנדסית אם קיימת, שינויים בשלד בדירה, ופוליסת ביטוח PAD בתוקף. את הרשימה המלאה, ומה כדאי לכתוב בחוזה, פירטנו במדריך לבדיקת סיכון רעידות אדמה בבוקרשט.
מה בודקים בנסח מרשם המקרקעין בבוקרשט?
ברומניה הבעלות נוצרת רק עם הרישום במרשם המקרקעין (Cartea Funciară), ולכן הנסח (Extras de Carte Funciară) הוא נקודת המוצא של כל בדיקה. חלק I מתאר את הנכס, חלק II את הבעלים, וחלק III את השעבודים, ההערות על הליכים משפטיים וזכויות צד שלישי. כשיש כמה בעלים רשומים, כולם צריכים לחתום.
בבוקרשט כדאי לשים לב גם להתאמה בין השטח הרשום לשטח בפועל, לשינויים שבוצעו בלי היתר, ולחובות לאגודת הבעלים של הבניין. לפי חוק 196/2018, הנוטריון חותם על מכירה רק מול אישור של האגודה על מצב החובות. על קריאת הנסח ראו את המדריך לנסח Extras de Carte Funciară, ועל הבדיקה המלאה את המדריך לבדיקת נאותות ברומניה.
קונים דירה חדשה מיזם בבוקרשט? אלה הסיכונים
בדירה על הנייר הסיכון הוא לא הדירה אלא היזם: הכסף שלכם עובר לפני שיש דירה רשומה. מאז דצמבר 2025, לפי חוק 207/2025, הסכם הזמנה מוגבל ל-60 יום ולמקדמה של עד 5%, הסכם מקדים נחתם רק בפני נוטריון ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם במרשם, והמקדמות משולמות לחשבון ייעודי לפרויקט. החוק אינו מחייב ערבות בנקאית כמו בחוק המכר הישראלי, ולכן לוח תשלומים לפי אבני דרך וסעיפי איחור וביטול נבנים בחוזה.
- היזם: החברה, הדוחות הכספיים, חובות למס ותיקים בבתי משפט. ראו איך בודקים יזם ברומניה.
- הקרקע והשעבוד: מי רשום כבעלים, ואם יש משכנתא של בנק מממן, מתי ואיך היחידה משתחררת ממנה.
- המע״מ: נכון לנובמבר 2026, דירה חדשה שיזם מוכר ליחיד חייבת במע״מ של 21%. ראו מע״מ על דירה חדשה ברומניה.
- סימני אזהרה: תשלום לחשבון שאינו מופיע בחוזה, הסכם פרטי במקום מסמך נוטריוני, ולחץ זמן. ראו דגלים אדומים ברכישת נדל״ן בחו״ל.
את שלבי התשלום, ההסכם המקדים ומה קורה כשהיזם מתעכב פירטנו במדריך לרכישת דירה על הנייר ברומניה.
בוקרשט או אילפוב: מה משתנה משפטית?
אילפוב הוא מחוז נפרד שמקיף את בוקרשט, עם לשכת מרשם מקרקעין משלו ורשויות מקומיות משלו, ושם רוב הרכישות הן בתים, וילות ומגרשים ולא דירות בבניין. ההבדל המשפטי המרכזי הוא הקרקע. דירה בבניין משותף ישראלי קונה בשמו. אבל אזרח מדינה שמחוץ לאיחוד האירופי, כולל ישראלי בלי אזרחות אירופית, יכול לרכוש קרקע רק על בסיס אמנה של הדדיות, ולכן בבית עם מגרש משתמשים בדרך כלל בחברה רומנית (SRL) או בזכות שטחים (superficie). את האפשרויות פירטנו במדריך לרכישת קרקע ברומניה בידי זרים.
באילפוב נוספות שתי בדיקות. הראשונה תכנונית: מה התוכנית (PUG או PUZ) מתירה במגרש, ומה מעמד הדרך והתשתיות במתחם. ראו המדריך לתכנון ברומניה והמדריך לכביש פרטי במתחם וילות. השנייה היסטורית: חלק מהקרקע בפרברים נשענת על תעודות בעלות מתקופת ההשבה שאחרי 1989.
האם תביעות השבה רלוונטיות לנכס בבוקרשט?
ברוב העסקאות לא, אבל בודקים. אחרי 1989 החזירה רומניה נכסים שהולאמו, מכוח חוק 18/1991 לקרקע חקלאית וחוק 10/2001 לבתים ולמגרשים. המועדים להגשת דרישות חלפו, והסיכון היום נובע בעיקר מתיקים ישנים שעדיין מתבררים או מתעודות בעלות שבית משפט עלול לבטל. הוא בולט במגרשים באילפוב, ופחות בדירה בבניין שעבר כמה עסקאות רשומות. בודקים את שרשרת הבעלות, הערות על הליכים בנסח וחיפוש בפורטל בתי המשפט. ראו המדריך לתביעות השבה באילפוב.
איך נראה תהליך הרכישה בבוקרשט בקצרה?
- מספר מס רומני (NIF) מ-ANAF, שעשוי להימשך עד כ-30 יום. מתחילים מוקדם.
- נסח ובדיקה ראשונית של הנכס, הסיווג הסייסמי והמחיר.
- הסכם מקדים (Antecontract), מסמך מחייב. בדירת יד שנייה מקובלת מקדמה של כ-10%.
- בדיקת נאותות מלאה: משפטית, תכנונית וטכנית.
- חתימה בפני נוטריון, שהוא גורם ניטרלי ואינו מייצג את הקונה.
- רישום הבעלות במרשם המקרקעין, ואחריו הצהרה ברשות המקומית לצורך מס הרכוש.
אפשר לקנות מרחוק באמצעות ייפוי כוח. מי שנמצא בישראל חותם על ייפוי הכוח לעסקת מקרקעין ברומניה רק בפני הקונסול הרומני, במחלקה הקונסולרית של שגרירות רומניה בישראל, כי ייפוי הכוח חייב להיות בצורה אותנטית כמו העסקה עצמה. ראו רכישה מרחוק וייפוי כוח בקונסוליה הרומנית. על מימון ראו מימון נכס בבוקרשט.
אילו מסים ועלויות חלים על דירה בבוקרשט?
לקונה אין מס רכישה ברומניה. הוא משלם שכר נוטריון לפי טבלה רשמית, ועליו מע״מ, ואגרת רישום של 0.15% מהמחיר לאדם פרטי. מס ההעברה, 1% או 3% לפי תקופת ההחזקה, מוטל על המוכר. בדירה חדשה מיזם מוסיפים מע״מ, ראו עלויות הרכישה מעבר למחיר ומדריך המיסוי ברומניה.
בהשכרה ארוכה משלם יחיד, נכון לנובמבר 2026, 10% מס על ההכנסה אחרי ניכוי קבוע של 20%, וההכנסה מדווחת גם בישראל. השכרה לתיירים מחייבת תעודת סיווג ומספר רישום, ובבוקרשט נגבה מס תיירות. פירוט במס על שכירות ברומניה ובהשכרה לטווח קצר בבוקרשט.
רשימת בדיקה לפני קניית דירה בבוקרשט
- לחפש את הכתובת ברשימת הסיכון הסייסמי ולרשום את הדרגה, ולקבל את שנת הבנייה בכתב.
- להוציא נסח עדכני ולבדוק את שלושת חלקיו, ובמיוחד שעבודים והערות על הליכים.
- לבדוק התאמה בין השטח הרשום לשטח בפועל, והיתרים לכל שינוי בדירה.
- לקבל אישור של אגודת הבעלים על מצב החובות.
- בדירה חדשה: לבדוק את היזם, את רישום היתר הבנייה ואת החשבון הייעודי, ולוודא אם המחיר כולל מע״מ.
- בבית עם מגרש באילפוב: להחליט על מבנה ההחזקה בקרקע ולבדוק תכנון, דרך ושרשרת בעלות.
- להוציא NIF מוקדם, ואם חותמים מרחוק, לתאם את נוסח ייפוי הכוח עם הנוטריון לפני החתימה בקונסוליה.
- לבדוק מחיר מול עסקאות השוואה לפני ההסכם המקדים.
לפני החתימה: איך אנחנו מלווים רכישה בבוקרשט
אנחנו מלווים רוכשים ישראלים מהבדיקה הראשונה של הנכס ועד הרישום: הסיווג הסייסמי, הנסח, היזם, ההסכם המקדים ותיאום ייפוי הכוח. הבדיקות מול המרשמים, הנוטריון והחוזה מבוצעות יחד עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, ובחלק הטכני עם מהנדסים מקומיים. כדאי לפנות לפני ההסכם המקדים, לא אחריו.
האמור כאן הוא מידע כללי, נכון לנובמבר 2026, ואינו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה. דינים, שיעורי מס ומחירים משתנים, ולפני כל החלטה יש לקבל ייעוץ פרטני לנכס ולנסיבות שלכם.
שאלות נפוצות
כמה עולה דירה בבוקרשט?
לפי מדד Imobiliare.ro, המחיר הממוצע המבוקש לדירה חדשה בבוקרשט היה כ-2,549 אירו למ״ר באוגוסט 2026, ובתחילת 2026 דווח על כ-2,159 אירו למ״ר שימושי לדירה ישנה. אלה מחירי מודעות, והפערים בין רבעים ובניינים גדולים. מחיר עסקה בודקים מול עסקאות השוואה ושמאי.
האם מותר להשכיר דירה בבניין עם נקודה אדומה בבוקרשט?
לא. לפי חוק 212/2022, כפי שתוקן, אסור להשכיר או למסור לשימוש דירה בבניין שסווג בדרגת RsI, מרגע הסיווג ועד קבלת עבודות החיזוק, כולל השכרה לתיירים. הקנס, נכון לנובמבר 2026, הוא 5,000 עד 10,000 ליי.
האם ישראלי יכול לקנות דירה בבוקרשט על שמו?
כן. רכישת דירות ומבנים בידי זרים אינה מוגבלת. השאלה עולה בקרקע, למשל בבית עם מגרש באילפוב, שם ישראלי בלי אזרחות אירופית משתמש בדרך כלל בחברה רומנית או בזכות שטחים.
האם יש מס רכישה על דירה בבוקרשט?
לא. הקונה משלם שכר נוטריון לפי טבלה רשמית ועליו מע״מ, ואגרת רישום של 0.15% מהמחיר. בדירה חדשה מיזם חל מע״מ של 21%, נכון לנובמבר 2026, ומס ההעברה מוטל על המוכר.
אפשר לקנות דירה בבוקרשט בלי לטוס לרומניה?
כן, באמצעות ייפוי כוח. מי שנמצא בישראל חותם עליו בפני הקונסול הרומני, במחלקה הקונסולרית של שגרירות רומניה בישראל, ואת הנוסח מתאמים מראש עם הנוטריון שיערוך את העסקה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- Revista Biz - Indicele Imobiliare.ro: apartamentele noi din București, august 2026 (8.9.2026)
- Bursa - Imobiliare.ro a prezentat starea pieţei imobiliare la început de 2026 (13.1.2026)
- StartupCafe - Legea 212/2022: interdicția de închiriere a locuințelor din clădirile RsI (19.8.2026)
- AMCCRS - הרשות העירונית לחיזוק מבנים בסיכון סייסמי בבוקרשט
- פורטל החקיקה של משרד המשפטים ברומניה
- ANCPI - הסוכנות הלאומית לקדסטר ולמרשם המקרקעין
