רכישת נכס ברומניה מרחוק: ייפוי כוח נוטריוני, אפוסטיל, תרגום מוסמך ומספר זיהוי מס (NIF)

1האם אפשר לקנות דירה ברומניה בלי להגיע לשם?

כן. החוק הרומני מאפשר לחתום על חוזה המכר באמצעות מיופה כוח, ומשקיעים ישראלים רבים רוכשים כך. התנאי הוא שייפוי הכוח יינתן בצורה הנכונה ויכלול את הסמכויות הנכונות - אחרת הנוטריון הרומני פשוט לא יקבל אותו, והעסקה תתעכב.

המקור לדרישה הוא שני סעיפים בקוד האזרחי הרומני: סעיף 1244 קובע שחוזה להעברת זכויות במקרקעין חייב להיערך בצורה אוטנטית (בפני נוטריון), וסעיף 1301 קובע שהרשאה לייצוג תקפה רק אם ניתנה בצורה שהחוק דורש לחוזה שהמיופה כוח יחתום עליו. כלומר: ייפוי כוח לרכישת דירה חייב להיות נוטריוני, ומסמך בחתימה פשוטה או באישור עו״ד בלבד לא יספיק.

2אילו דרכים יש לחתום על ייפוי כוח מישראל?

יש שתי דרכים עיקריות, ובחירה ביניהן תלויה בעיקר בדרישות של הנוטריון הרומני שיערוך את העסקה.

אפוסטיל בישראל: ישראל ורומניה שתיהן צד לאמנת האג לביטול דרישת האימות של מסמכים ציבוריים זרים. על מסמך שנחתם בפני נוטריון ישראלי, האפוסטיל ניתן בידי רשם בית משפט השלום (במזכירויות בתי המשפט), לאחר אימות חתימת הנוטריון. קיים גם מסלול של אישור נוטריוני אלקטרוני עם אפוסטיל דיגיטלי, שמנפיקה המחלקה לרישוי נוטריונים במשרד המשפטים - יש לוודא מראש שהנוטריון ברומניה יקבל מסמך בפורמט הזה.

3מה חייב להופיע בייפוי כוח לרכישת נכס?

ייפוי כוח טוב הוא ספציפי. ייפוי כוח כללי מדי עלול להידחות, וייפוי כוח רחב מדי יוצר סיכון למשקיע. מומלץ לנסח אותו בשתי שפות (רומנית ועברית או אנגלית) כבר בשלב הכתיבה, כדי שהתרגום לא ישנה משמעות.

• פרטי זיהוי מלאים: שם המייפה בדיוק כפי שהוא מופיע בדרכון, מספר דרכון, כתובת, ופרטי מיופה הכוח.
• זיהוי הנכס: כתובת, מספר ספר המקרקעין (Carte Funciară) ומספר קדסטרי.
• תנאים כספיים: מחיר מרבי, מטבע, אופן התשלום ומועדיו.
• סמכויות: חתימה על הסכם מקדים ועל חוזה סופי, תשלום המחיר, קבלת מסמכים, הגשת בקשות לספר המקרקעין, ייצוג מול הרשות המקומית ו-ANAF, הוצאת NIF, קבלת מפתחות וחיבור שירותים.
• מצב משפחתי: הנוטריון הרומני ישאל על המצב המשפחתי ועל משטר הרכוש. אם הרכישה היא על שם אחד מבני הזוג, ייתכן שתידרש הצהרה או הסכמה של בן הזוג השני.
• הגבלות: איסור ייצוג עצמי או ייצוג הצד השני, מועד פקיעה, ואפשרות לבטל.
• הצהרות: הצהרות שהנוטריון ידרוש בעסקה, כמו הצהרה על מקור הכספים ועל היות הקונה נהנה סופי.

4איך עובד התרגום המוסמך?

מסמך בשפה זרה שמוגש לנוטריון או לרשות ברומניה חייב להיות מלווה בתרגום מוסמך לרומנית (traducere autorizată), שנעשה בידי מתרגם מורשה ובדרך כלל מאומת בידי נוטריון רומני. התרגום מתבצע אחרי שהמסמך המקורי קיבל אפוסטיל, ונהוג לתרגם גם את האפוסטיל עצמו.

• יש להקפיד על איות אחיד של השמות בין הדרכון, ייפוי הכוח והתרגום. הבדל של אות אחת עלול לעכב את הרישום.
• גם במעמד החתימה, אם הקונה או מיופה הכוח אינם דוברי רומנית, הנוטריון ידרוש מתורגמן.
• כדאי להזמין את התרגום אצל מתרגם שהנוטריון הרומני מכיר, כדי למנוע דחייה בשלב האחרון.

5מהו NIF, ומתי משקיע ישראלי צריך אותו?

NIF (Număr de Identificare Fiscală) הוא מספר זיהוי מס שמונפק על ידי רשות המס הרומנית (ANAF) לתושב חוץ שאין לו מספר אישי רומני (CNP) ויש לו חובות מס ברומניה. הוא משמש לתשלום מס בניינים, לדיווח על הכנסה משכירות, לפתיחת חשבון בנק, ובוודאי למכירה עתידית.

לגבי הרכישה עצמה המצב פחות חד: יש נוטריונים שמאפשרים לקונה זר להצהיר בחוזה שלא הוקצה לו NIF, ויש רשויות מקומיות שדורשות NIF כדי לפתוח את תיק המס על הנכס. במכירה, לעומת זאת, NIF הוא דרישה ברורה. מאחר שבכל מקרה הוא יידרש, ההמלצה היא להוציא אותו כבר עכשיו.

1. טופס: טופס 030 - הצהרת רישום מס לאנשים פרטיים.
2. היכן: ברשות המס המוסמכת. במקרים של נכס, בדרך כלל הרשות באזור שבו נמצא הנכס.
3. מסמכים: העתק דרכון בתוקף, ייפוי כוח אם מגיש מיופה כוח, מסמך המצדיק את הבקשה (למשל חוזה או הצהרה) ותרגום מוסמך לכל מסמך בשפה זרה.
4. הגשה: ישירות, בדואר רשום או באמצעים אלקטרוניים, אישית או דרך מיופה כוח בייפוי כוח נוטריוני.
5. זמן: עשוי להימשך עד כ-30 יום, וניתן לבקש זירוז.
6. מועד: לפי ההנחיות, טופס 030 צריך להיות מוגש תוך 30 יום מהאירוע שיצר את החובה; הגשה באיחור חושפת לקנס של 500-1,000 לֵיי.

6איך משלמים את המחיר בעסקה מרחוק?

התשלום נעשה בהעברה בנקאית, וכל צד בעסקה - הנוטריון, הבנק בישראל והבנק ברומניה - יבקש לראות שהכסף מגיע מחשבון על שם הקונה וממקור מתועד.

• להעביר את הכסף מחשבון על שם הקונה בלבד, ולא מחשבון של קרוב משפחה או חברה, אלא אם כך נקבע בחוזה.
• להכין מראש תיעוד של מקור הכספים - הבנקים מבצעים בדיקות של איסור הלבנת הון, והנוטריון עשוי לדרוש הצהרה.
• לקבוע בהסכם המקדים מתי ולאן משולם כל תשלום, ולקשר את התשלום הסופי לחתימה ולרישום.
• לזכור את הצד הישראלי: יחיד שהעביר לחו״ל 500,000 ש״ח או יותר במהלך 12 חודשים חייב בהגשת דוח שנתי למס הכנסה.

7מה קורה אחרי החתימה?

1. הנוטריון מגיש את הבקשה לרישום בספר המקרקעין; יש לקבל נסח רישום שמראה את הקונה כבעלים.
2. לוודא שהנכס נרשם על שם הקונה בתיק המס של הרשות המקומית, ולארגן תשלום של מס הבניינים השנתי.
3. להעביר על שם הקונה את חוזי החשמל, הגז, המים והאינטרנט, ולהסדיר מול אגודת הבעלים בבניין.
4. לבדוק את חובת ביטוח הדירה ולערוך ביטוח מתאים.
5. לבטל את ייפוי הכוח או לתת לו לפקוע אם אין בו צורך נוסף, ולשמור עותקים מקוריים של כל המסמכים.

8מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים

עסקה מרחוק מצליחה כשהתיאום נעשה לפני שחותמים על משהו: בחירת הנוטריון ברומניה, אישור הנוסח והדרך לאימות ייפוי הכוח, הוצאת NIF ותכנון מועדי התשלום. כמשרד שפועל בישראל וברומניה ושולט בשתי השפות, אנחנו מנסחים את ייפוי הכוח בנוסח שהנוטריון הרומני מכיר, מייצגים את הלקוח בחתימה ומלווים את הרישום עד הסוף - בלי שהלקוח צריך לעלות על מטוס.

הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.