Achiziția unui imobil în România la distanță: procură notarială, apostilă, traducere autorizată și număr de identificare fiscală (NIF)

1Se poate cumpăra un apartament în România fără a ajunge acolo?

Da. Legea română permite semnarea contractului de vânzare-cumpărare printr-un mandatar, iar mulți investitori israelieni cumpără astfel. Condiția este ca procura să fie dată în forma corectă și să includă împuternicirile corecte - altfel notarul român pur și simplu nu o va accepta, iar tranzacția va fi întârziată.

Sursa cerinței este formată din două articole ale Codului civil român: articolul 1244 stabilește că un contract de transfer de drepturi asupra imobilelor trebuie încheiat în formă autentică (în fața unui notar), iar articolul 1301 stabilește că împuternicirea de reprezentare este valabilă numai dacă a fost dată în forma pe care legea o cere pentru contractul pe care mandatarul îl va semna. Cu alte cuvinte: o procură pentru cumpărarea unui apartament trebuie să fie notarială, iar un document cu semnătură simplă sau doar cu legalizarea unui avocat nu va fi suficient.

2Ce căi există pentru a semna o procură din Israel?

Există două căi principale, iar alegerea între ele depinde în principal de cerințele notarului român care va încheia tranzacția.

Apostila în Israel: Israelul și România sunt ambele părți la Convenția de la Haga privind eliminarea cerinței de supralegalizare a actelor publice străine. Pentru un document semnat în fața unui notar israelian, apostila este acordată de registratorul tribunalului de pace (la grefele tribunalelor), după verificarea semnăturii notarului. Există și o cale de certificare notarială electronică cu apostilă digitală, emisă de Departamentul pentru autorizarea notarilor din Ministerul Justiției - trebuie să vă asigurați din timp că notarul din România va accepta un document în acest format.

3Ce trebuie să apară într-o procură pentru cumpărarea unui imobil?

O procură bună este specifică. O procură prea generală poate fi respinsă, iar una prea largă creează un risc pentru investitor. Se recomandă să o redactați în două limbi (română și ebraică sau engleză) încă din etapa redactării, pentru ca traducerea să nu schimbe sensul.

• Datele complete de identificare: numele mandantului exact așa cum apare în pașaport, numărul pașaportului, adresa și datele mandatarului.
• Identificarea imobilului: adresa, numărul de Carte Funciară (Carte Funciară) și numărul cadastral.
• Condiții financiare: preț maxim, moneda, modul și datele plății.
• Împuterniciri: semnarea unui antecontract și a unui contract final, plata prețului, primirea documentelor, depunerea cererilor la Cartea Funciară, reprezentarea în fața autorității locale și a ANAF, obținerea NIF, primirea cheilor și racordarea utilităților.
• Stare civilă: notarul român va întreba despre starea civilă și regimul matrimonial. Dacă achiziția se face pe numele unuia dintre soți, poate fi necesară o declarație sau acordul celuilalt soț.
• Limitări: interzicerea autoreprezentării sau a reprezentării celeilalte părți, dată de expirare și posibilitatea de revocare.
• Declarații: declarațiile pe care notarul le va cere în tranzacție, precum declarația privind originea fondurilor și faptul că cumpărătorul este beneficiar real.

4Cum funcționează traducerea autorizată?

Un document într-o limbă străină depus la un notar sau la o autoritate din România trebuie să fie însoțit de o traducere autorizată în limba română (traducere autorizată), realizată de un traducător autorizat și, de regulă, legalizată de un notar român. Traducerea se face după ce documentul original a primit apostilă, și este uzual să se traducă și apostila însăși.

• Trebuie să aveți grijă ca ortografierea numelor să fie unitară între pașaport, procură și traducere. O diferență de o literă poate întârzia înscrierea.
• Și la momentul semnării, dacă cumpărătorul sau mandatarul nu vorbesc limba română, notarul va cere un interpret.
• Este indicat să comandați traducerea la un traducător pe care notarul român îl cunoaște, pentru a evita respingerea în ultima etapă.

5Ce este NIF și când are nevoie de el un investitor israelian?

NIF (Număr de Identificare Fiscală) este un număr de identificare fiscală emis de autoritatea fiscală română (ANAF) unui nerezident care nu are cod numeric personal românesc (CNP) și are obligații fiscale în România. Este folosit pentru plata impozitului pe clădiri, pentru raportarea venitului din chirii, pentru deschiderea unui cont bancar și, desigur, pentru o vânzare viitoare.

În privința achiziției propriu-zise, situația este mai puțin tranșantă: unii notari permit cumpărătorului străin să declare în contract că nu i s-a atribuit NIF, iar unele autorități locale cer NIF pentru a deschide dosarul fiscal al imobilului. La vânzare, în schimb, NIF este o cerință clară. Deoarece va fi necesar oricum, recomandarea este să îl obțineți chiar acum.

1. Formular: formularul 030 - declarație de înregistrare fiscală pentru persoane fizice.
2. Unde: la autoritatea fiscală competentă. În cazul unui imobil, de regulă autoritatea din zona în care se află imobilul.
3. Documente: copia pașaportului valabil, procura dacă depune un mandatar, un document care justifică cererea (de exemplu un contract sau o declarație) și traducere autorizată pentru fiecare document într-o limbă străină.
4. Depunere: direct, prin poștă recomandată sau prin mijloace electronice, personal sau printr-un mandatar cu procură notarială.
5. Timp: poate dura până la aproximativ 30 de zile și se poate solicita accelerarea.
6. Termen: conform indicațiilor, formularul 030 trebuie depus în 30 de zile de la evenimentul care a creat obligația; depunerea cu întârziere expune la o amendă de 500-1.000 de lei.

6Cum plătiți prețul într-o tranzacție la distanță?

Plata se face prin transfer bancar, iar fiecare parte din tranzacție - notarul, banca din Israel și banca din România - va dori să vadă că banii provin dintr-un cont pe numele cumpărătorului și dintr-o sursă documentată.

• Transferați banii dintr-un cont numai pe numele cumpărătorului, nu din contul unei rude sau al unei societăți, cu excepția cazului în care s-a stabilit altfel în contract.
• Pregătiți din timp documentația privind originea fondurilor - băncile efectuează verificări de prevenire a spălării banilor, iar notarul poate cere o declarație.
• Stabiliți în antecontract când și unde se plătește fiecare plată și legați plata finală de semnare și de înscriere.
• Nu uitați partea israeliană: o persoană fizică care a transferat în străinătate 500.000 ILS sau mai mult în decurs de 12 luni are obligația de a depune o declarație anuală la autoritatea fiscală.

7Ce se întâmplă după semnare?

1. Notarul depune cererea de înscriere în Cartea Funciară; trebuie să primiți un extras care să arate cumpărătorul ca proprietar.
2. Verificați că imobilul a fost înregistrat pe numele cumpărătorului în dosarul fiscal al autorității locale și organizați plata impozitului anual pe clădiri.
3. Transferați pe numele cumpărătorului contractele de energie electrică, gaze, apă și internet și reglementați raporturile cu asociația de proprietari din clădire.
4. Verificați obligația de asigurare a locuinței și încheiați o asigurare corespunzătoare.
5. Revocați procura sau lăsați-o să expire dacă nu mai este necesară și păstrați copii originale ale tuturor documentelor.

8Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

O tranzacție la distanță reușește când coordonarea se face înainte de a semna ceva: alegerea notarului din România, confirmarea textului și a căii de legalizare a procurii, obținerea NIF și planificarea datelor de plată. Ca birou care activează în Israel și în România și stăpânește ambele limbi, redactăm procura în forma pe care notarul român o cunoaște, reprezentăm clientul la semnare și însoțim înscrierea până la capăt - fără ca clientul să trebuiască să urce într-un avion.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.