باختصار
يمكن شراء عقار في رومانيا دون الحضور إلى التوقيع، عن طريق وكيل. ولأن عقد بيع العقار في رومانيا يجب أن يُوقَّع بصيغة رسمية أمام كاتب عدل، فلا بد أن تكون الوكالة بدورها موثّقة - في إسرائيل مع أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية، أو في البعثة الدبلوماسية الرومانية. كما يُستحسن استخراج رقم تعريف ضريبي روماني (NIF) مسبقًا، فهو مطلوب لدفع الضرائب المحلية وفتح حساب مصرفي والتأجير والبيع مستقبلًا.
أبرز النقاط
- 1بحسب القانون المدني الروماني، لا تصح الوكالة إلا إذا أُعطيت بالصيغة نفسها التي يوجبها القانون للصفقة ذاتها - وفي بيع العقار هي الصيغة الرسمية الموثّقة.
- 2هناك طريقان رئيسيان: كاتب عدل إسرائيلي + أبوستيل من قلم المحكمة + ترجمة معتمدة في رومانيا، أو تصديق في الدائرة القنصلية الرومانية.
- 3يفضّل بعض كتّاب العدل في رومانيا وكالة صُدّقت في بعثة رومانية، لأنه يمكن فحص إلغائها في السجل الوطني. ويجب التنسيق مسبقًا مع كاتب العدل الذي سيحرّر الصفقة.
- 4يُستخرج NIF من ANAF بالنموذج 030، ويمكن عبر وكيل، وقد يستغرق نحو 30 يومًا - ويجب بدء الإجراء مبكرًا.
- 5يجب أن تكون الوكالة محددة: عقار معرَّف، وثمن أقصى، وصلاحيات محددة، وموعد انتهاء.
هل يمكن شراء شقة في رومانيا دون الذهاب إلى هناك؟
نعم. يتيح القانون الروماني توقيع عقد البيع بواسطة وكيل، وكثير من المستثمرين الإسرائيليين يشترون بهذه الطريقة. والشرط هو أن تُعطى الوكالة بالصيغة الصحيحة وتتضمن الصلاحيات الصحيحة - وإلا فلن يقبلها كاتب العدل الروماني، وستتأخر الصفقة.
ومصدر هذا الشرط مادتان في القانون المدني الروماني: المادة 1244 تنص على أن العقد الناقل لحقوق في عقار يجب أن يُحرَّر بصيغة رسمية (أمام كاتب عدل)، والمادة 1301 تنص على أن التفويض بالتمثيل لا يصح إلا إذا أُعطي بالصيغة التي يوجبها القانون للعقد الذي سيوقّعه الوكيل. أي أن الوكالة لشراء شقة يجب أن تكون موثّقة، ولا يكفي مستند بتوقيع عادي أو بتصديق محامٍ فقط.
هناك طريقان رئيسيان: كاتب عدل إسرائيلي + أبوستيل من قلم المحكمة + ترجمة معتمدة في رومانيا، أو تصديق في الدائرة القنصلية الرومانية.
ما الطرق المتاحة لتوقيع وكالة من إسرائيل؟
هناك طريقان رئيسيان، ويعتمد الاختيار بينهما أساسًا على متطلبات كاتب العدل الروماني الذي سيحرّر الصفقة.
| كاتب عدل إسرائيلي + أبوستيل | البعثة الدبلوماسية الرومانية | |
|---|---|---|
| أين يتم التوقيع | أمام كاتب عدل إسرائيلي | في الدائرة القنصلية بسفارة رومانيا |
| تصديق إضافي | أبوستيل بحسب اتفاقية لاهاي، من أقلام المحاكم | لا يُطلب عادةً، لأن المستند مصدَّق من سلطة رومانية |
| اللغة والترجمة | ترجمة معتمدة إلى الرومانية، تُصدَّق في رومانيا | يُحرَّر المستند عادةً بالرومانية أو بصيغة ثنائية اللغة |
| المزايا | مرونة في المواعيد والمكان؛ معرفة بكاتب العدل | قبول أوسع لدى كتّاب العدل الرومانيين؛ فحص الإلغاء في السجل الوطني |
| العيوب | بعض كتّاب العدل في رومانيا يتحفظون؛ وقت إضافي للترجمة | الاعتماد على توفر المواعيد في البعثة |
الأبوستيل في إسرائيل: إسرائيل ورومانيا كلتاهما طرف في اتفاقية لاهاي لإلغاء شرط التصديق على المستندات العامة الأجنبية. وعلى المستند الموقَّع أمام كاتب عدل إسرائيلي، يُمنح الأبوستيل من مسجّل محكمة الصلح (في أقلام المحاكم)، بعد التحقق من توقيع كاتب العدل. وهناك أيضًا مسار لتصديق كاتب عدل إلكتروني مع أبوستيل رقمي، تصدره دائرة ترخيص كتّاب العدل في وزارة العدل - ويجب التأكد مسبقًا من أن كاتب العدل في رومانيا سيقبل مستندًا بهذه الصيغة.
على كاتب العدل الروماني الذي يتسلّم وكالة أن يتأكد من أنها لم تُلغَ. والوكالة التي صُدّقت في رومانيا أو في بعثة رومانية يمكن فحصها في السجل الوطني لدى كتّاب العدل للوكالات وإلغاءاتها، أما الوكالة الأجنبية فلا تظهر فيه. لذلك يطلب بعض كتّاب العدل وكالة من القنصلية، أو على الأقل تعهدًا إضافيًا. والتوصية العملية: اختيار كاتب العدل الروماني قبل التوقيع في إسرائيل، والحصول منه على موافقة خطية على الصيغة والطريقة.
ما الذي يجب أن يرد في وكالة شراء عقار؟
الوكالة الجيدة محددة. فالوكالة العامة أكثر من اللازم قد تُرفض، والوكالة الواسعة أكثر من اللازم تخلق خطرًا على المستثمر. ويُنصح بصياغتها بلغتين (الرومانية والعبرية أو الإنجليزية) منذ مرحلة الكتابة، حتى لا تغيّر الترجمة المعنى.
- بيانات التعريف الكاملة: اسم الموكِّل تمامًا كما يظهر في جواز السفر، ورقم الجواز، والعنوان، وبيانات الوكيل.
- تعريف العقار: العنوان، ورقم صحيفة السجل العقاري (Carte Funciară)، والرقم المساحي.
- الشروط المالية: الثمن الأقصى، والعملة، وطريقة الدفع ومواعيده.
- الصلاحيات: التوقيع على العقد التمهيدي والعقد النهائي، ودفع الثمن، واستلام المستندات، وتقديم الطلبات إلى السجل العقاري، والتمثيل أمام السلطة المحلية وANAF، واستخراج NIF، واستلام المفاتيح وتوصيل الخدمات.
- الحالة الاجتماعية: سيسأل كاتب العدل الروماني عن الحالة الاجتماعية ونظام الأموال. وإذا كان الشراء باسم أحد الزوجين، فقد يُطلب إقرار أو موافقة من الزوج الآخر.
- القيود: منع التمثيل الذاتي أو تمثيل الطرف الآخر، وموعد الانتهاء، وإمكانية الإلغاء.
- الإقرارات: إقرارات سيطلبها كاتب العدل في الصفقة، مثل إقرار بمصدر الأموال وبأن المشتري هو المستفيد النهائي.
لا تمنحوا الوكالة لوسيط العقارات الخاص بالبائع، أو لممثل المطوِّر، أو لأي شخص له مصلحة في الصفقة. يجب أن يمثّلكم الوكيل وحدكم - وهو عادةً محامٍ في رومانيا لا صلة له بالطرف الآخر.
كيف تتم الترجمة المعتمدة؟
المستند بلغة أجنبية الذي يُقدَّم إلى كاتب عدل أو سلطة في رومانيا يجب أن تصحبه ترجمة معتمدة إلى الرومانية (traducere autorizată)، يعدّها مترجم مرخَّص ويصدّقها عادةً كاتب عدل روماني. وتُجرى الترجمة بعد حصول المستند الأصلي على الأبوستيل، ومن المعتاد ترجمة الأبوستيل نفسه أيضًا.
- يجب الحرص على كتابة الأسماء بشكل موحد بين جواز السفر والوكالة والترجمة. فاختلاف حرف واحد قد يؤخر التسجيل.
- وكذلك عند التوقيع، إذا كان المشتري أو الوكيل لا يتحدثان الرومانية، فسيطلب كاتب العدل مترجمًا شفويًا.
- يُستحسن طلب الترجمة من مترجم يعرفه كاتب العدل الروماني، لتجنب الرفض في اللحظة الأخيرة.
ما هو NIF، ومتى يحتاج إليه المستثمر الإسرائيلي؟
NIF (Număr de Identificare Fiscală) هو رقم تعريف ضريبي تصدره مصلحة الضرائب الرومانية (ANAF) لغير المقيم الذي لا يملك رقمًا شخصيًا رومانيًا (CNP) وعليه التزامات ضريبية في رومانيا. ويُستخدم لدفع ضريبة المباني، وللإبلاغ عن دخل الإيجار، ولفتح حساب مصرفي، وبالتأكيد عند البيع مستقبلًا.
أما بالنسبة إلى الشراء نفسه فالوضع أقل حسمًا: بعض كتّاب العدل يسمحون للمشتري الأجنبي بأن يصرّح في العقد بأنه لم يُخصَّص له NIF، وبعض السلطات المحلية تشترط NIF لفتح الملف الضريبي للعقار. أما عند البيع فإن NIF شرط واضح. ولأنه سيكون مطلوبًا في كل الأحوال، فالتوصية هي استخراجه من الآن.
- النموذج: النموذج 030 - إقرار التسجيل الضريبي للأفراد.
- أين: لدى مصلحة الضرائب المختصة. وفي حالات العقار تكون عادةً المصلحة في المنطقة التي يقع فيها العقار.
- المستندات: نسخة من جواز سفر ساري، ووكالة إذا قدّم الطلب وكيل، ومستند يبرر الطلب (مثل عقد أو إقرار)، وترجمة معتمدة لكل مستند بلغة أجنبية.
- التقديم: مباشرة أو بالبريد المسجّل أو بوسائل إلكترونية، شخصيًا أو عبر وكيل بوكالة موثّقة.
- المدة: قد تستغرق نحو 30 يومًا، ويمكن طلب التعجيل.
- الموعد: بحسب التعليمات، يجب تقديم النموذج 030 خلال 30 يومًا من الحدث الذي أنشأ الالتزام؛ والتقديم المتأخر يعرّض لغرامة من 500 إلى 1,000 ليو.
كيف يُدفع الثمن في صفقة عن بُعد؟
يتم الدفع بتحويل مصرفي، وسيطلب كل طرف في الصفقة - كاتب العدل والبنك في إسرائيل والبنك في رومانيا - أن يرى أن المال يأتي من حساب باسم المشتري ومن مصدر موثَّق.
- تحويل المال من حساب باسم المشتري وحده، لا من حساب قريب أو شركة، إلا إذا اتُّفق على ذلك في العقد.
- إعداد توثيق مصدر الأموال مسبقًا - فالبنوك تجري فحوصات لمكافحة غسل الأموال، وقد يطلب كاتب العدل إقرارًا.
- تحديد موعد كل دفعة ووجهتها في العقد التمهيدي، وربط الدفعة الأخيرة بالتوقيع والتسجيل.
- تذكّر الجانب الإسرائيلي: الفرد الذي حوّل إلى الخارج 500,000 ILS أو أكثر خلال 12 شهرًا ملزم بتقديم تقرير سنوي إلى مصلحة ضريبة الدخل.
ماذا يحدث بعد التوقيع؟
- يقدّم كاتب العدل طلب التسجيل في السجل العقاري؛ ويجب الحصول على مستخرج قيد يُظهر المشتري مالكًا.
- التأكد من تسجيل العقار باسم المشتري في الملف الضريبي للسلطة المحلية، وترتيب دفع ضريبة المباني السنوية.
- نقل عقود الكهرباء والغاز والمياه والإنترنت إلى اسم المشتري، وتسوية الأمر مع جمعية الملّاك في المبنى.
- فحص واجب التأمين على الشقة وإبرام تأمين مناسب.
- إلغاء الوكالة أو تركها تنتهي إذا لم تعد هناك حاجة إليها، والاحتفاظ بنسخ أصلية من جميع المستندات.
ماذا نفعل قبل التوقيع وكيف نرافقكم
تنجح الصفقة عن بُعد عندما يتم التنسيق قبل التوقيع على أي شيء: اختيار كاتب العدل في رومانيا، والموافقة على صيغة الوكالة وطريقة تصديقها، واستخراج NIF، وتخطيط مواعيد الدفع. وبصفتنا مكتبًا يعمل في إسرائيل وفي رومانيا ويتقن اللغتين، نصوغ الوكالة بالصيغة التي يعرفها كاتب العدل الروماني، ونمثّل العميل في التوقيع، ونرافق التسجيل حتى النهاية - دون أن يضطر العميل إلى ركوب الطائرة.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة اعتبارًا من تشرين الأول/أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة بعينها. متطلبات كتّاب العدل والسلطات والبعثات تتغير وقد تختلف من حالة إلى أخرى؛ ويجب تنسيق كل صفقة مسبقًا.
أسئلة شائعة
هل تكفي وكالة من محامٍ إسرائيلي لشراء شقة في رومانيا؟
لا. لأن عقد بيع العقار في رومانيا يجب أن يكون بصيغة رسمية موثّقة، فلا بد أن تكون الوكالة بدورها موثّقة. وفي إسرائيل يعني ذلك التوقيع أمام كاتب عدل مع أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية، أو التوقيع في البعثة الرومانية.
أين نحصل على الأبوستيل لوكالة موثّقة في إسرائيل؟
على المستند الموثّق الإسرائيلي، يُمنح الأبوستيل من مسجّل محكمة الصلح في أقلام المحاكم، بعد التحقق من توقيع كاتب العدل. وهناك أيضًا مسار لتصديق كاتب عدل إلكتروني مع أبوستيل رقمي، تصدره وزارة العدل.
هل نحتاج إلى NIF لشراء شقة في رومانيا؟
تختلف الممارسة: بعض كتّاب العدل يكتفون بإقرار المشتري بأنه لم يُخصَّص له NIF. لكن NIF سيكون مطلوبًا لدفع ضريبة المباني وللتأجير ولفتح حساب مصرفي وللبيع، ولذلك يُنصح باستخراجه مسبقًا.
كم يستغرق استخراج NIF في رومانيا؟
بحسب المصادر المهنية، نحو 30 يومًا، مع إمكانية طلب التعجيل. ويمكن تقديم الطلب عبر وكيل بوكالة موثّقة.
هل على كاتب العدل في رومانيا أن يقبل وكالة مع أبوستيل من إسرائيل؟
من حيث المبدأ يُفترض أن يُقبل مستند موثّق مع أبوستيل وترجمة معتمدة، لكن بعض كتّاب العدل يفضلون وكالة صُدّقت في بعثة رومانية بسبب إمكانية فحص إلغائها. لذلك يجب التنسيق مسبقًا مع كاتب العدل الذي سيحرّر الصفقة.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
- Notari.pro - Codul civil, Art. 1301: Forma împuternicirii
- Notari.pro - Forum: procura pentru vânzarea unui apartament în România, mandantul în diaspora
- Notari.pro - Cum obține un cetățean străin NIF de la ANAF
- Contabilul.manager.ro - Înregistrarea fiscală a persoanelor fizice nerezidente: când este necesar NIF-ul
- مراقب الدولة - تقرير عن خدمات الأبوستيل في إسرائيل (شباط/فبراير 2026)
- سلطة الضرائب - دليل ملء التقرير السنوي للفرد لسنة 2025 (واجب تقديم التقرير)
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.