Покупка недвижимости в Румынии дистанционно: нотариальная доверенность, апостиль, заверенный перевод и налоговый идентификационный номер (NIF)

1Можно ли купить квартиру в Румынии, не приезжая туда?

Да. Румынское законодательство позволяет подписать договор купли-продажи через представителя по доверенности, и многие израильские инвесторы покупают именно так. Условие - доверенность должна быть выдана в правильной форме и содержать правильные полномочия, иначе румынский нотариус просто не примет её, и сделка задержится.

Источник требования - две статьи Гражданского кодекса Румынии: статья 1244 устанавливает, что договор о передаче прав на недвижимость должен быть составлен в аутентичной форме (у нотариуса), а статья 1301 - что полномочие на представительство действительно только в том случае, если оно дано в форме, которую закон требует для договора, подписываемого представителем. То есть доверенность на покупку квартиры должна быть нотариальной, а документа с простой подписью или удостоверенного только адвокатом недостаточно.

2Какие есть способы подписать доверенность из Израиля?

Существуют два основных пути, и выбор между ними зависит главным образом от требований румынского нотариуса, который будет оформлять сделку.

Апостиль в Израиле: Израиль и Румыния участвуют в Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов. Для документа, подписанного у израильского нотариуса, апостиль выдаёт регистратор мирового суда (в секретариатах судов) после удостоверения подписи нотариуса. Существует также путь электронного нотариального удостоверения с цифровым апостилем, который выдаёт Отдел лицензирования нотариусов Министерства юстиции. Необходимо заранее убедиться, что нотариус в Румынии примет документ в таком формате.

3Что должно быть в доверенности на покупку недвижимости?

Хорошая доверенность конкретна. Слишком общая доверенность может быть отклонена, а слишком широкая создаёт риск для инвестора. Рекомендуется составлять её на двух языках (румынском и иврите либо английском) уже на этапе написания, чтобы перевод не изменил смысл.

• Полные идентификационные данные: имя доверителя в точности как в паспорте, номер паспорта, адрес и данные представителя.
• Идентификация объекта: адрес, номер листа поземельной книги (Carte Funciară) и кадастровый номер.
• Финансовые условия: максимальная цена, валюта, способ и сроки оплаты.
• Полномочия: подписание предварительного и окончательного договоров, уплата цены, получение документов, подача заявлений в поземельную книгу, представительство перед местными властями и ANAF, получение NIF, получение ключей и подключение коммунальных услуг.
• Семейное положение: румынский нотариус спросит о семейном положении и режиме имущества. Если покупка оформляется на одного из супругов, может потребоваться заявление или согласие второго супруга.
• Ограничения: запрет на самопредставительство и представительство другой стороны, срок действия и возможность отмены.
• Заявления: заявления, которые нотариус потребует при сделке, например об источнике средств и о том, что покупатель является конечным бенефициаром.

4Как работает заверенный перевод?

Документ на иностранном языке, представляемый нотариусу или органу в Румынии, должен сопровождаться заверенным переводом на румынский язык (traducere autorizată), выполненным аккредитованным переводчиком и, как правило, удостоверенным румынским нотариусом. Перевод выполняется после того, как на оригинал документа проставлен апостиль, и принято переводить и сам апостиль.

• Следите за единым написанием имён в паспорте, доверенности и переводе. Различие в одну букву может задержать регистрацию.
• Даже в момент подписания, если покупатель или представитель не владеет румынским языком, нотариус потребует переводчика.
• Заказывать перевод стоит у переводчика, которого знает румынский нотариус, чтобы избежать отказа на последнем этапе.

5Что такое NIF и когда он нужен израильскому инвестору?

NIF (Număr de Identificare Fiscală) - налоговый идентификационный номер, выдаваемый румынской налоговой службой (ANAF) нерезиденту, у которого нет румынского личного номера (CNP) и есть налоговые обязательства в Румынии. Он используется для уплаты налога на здания, отчётности о доходах от аренды, открытия банковского счёта и, безусловно, при будущей продаже.

Что касается самой покупки, ситуация менее однозначна: одни нотариусы позволяют иностранному покупателю заявить в договоре, что ему не присвоен NIF, а некоторые местные власти требуют NIF для открытия налогового дела на объект. При продаже же NIF - чёткое требование. Поскольку он в любом случае понадобится, рекомендуется получить его уже сейчас.

1. Форма: форма 030 - заявление о налоговой регистрации физических лиц.
2. Где: в компетентном налоговом органе. В случае недвижимости, как правило, в органе по месту нахождения объекта.
3. Документы: копия действующего паспорта, доверенность, если подаёт представитель, документ, обосновывающий заявление (например, договор или заявление), и заверенный перевод каждого документа на иностранном языке.
4. Подача: напрямую, заказным письмом или электронными средствами, лично или через представителя по нотариальной доверенности.
5. Срок: может занять около 30 дней, можно просить ускорения.
6. Сроки подачи: согласно инструкциям, форма 030 должна быть подана в течение 30 дней с события, создавшего обязанность; подача с опозданием влечёт штраф от 500 до 1 000 лей.

6Как оплатить цену при дистанционной сделке?

Оплата производится банковским переводом, и каждая сторона сделки - нотариус, банк в Израиле и банк в Румынии - попросит убедиться, что деньги поступают со счёта на имя покупателя и из документально подтверждённого источника.

• Переводить деньги только со счёта на имя покупателя, а не со счёта родственника или компании, если иное не предусмотрено договором.
• Заранее подготовить документы об источнике средств: банки проводят проверки по борьбе с отмыванием денег, а нотариус может потребовать заявление.
• Определить в предварительном договоре, когда и куда вносится каждый платёж, и привязать окончательный платёж к подписанию и регистрации.
• Помнить об израильской стороне: физическое лицо, перевёдшее за границу 500 000 шекелей или более в течение 12 месяцев, обязано подать годовой отчёт в налоговое управление.

7Что происходит после подписания?

1. Нотариус подаёт заявление на регистрацию в поземельную книгу; необходимо получить выписку, в которой покупатель указан как собственник.
2. Убедиться, что объект зарегистрирован на имя покупателя в налоговом деле местных властей, и организовать уплату ежегодного налога на здания.
3. Переоформить на имя покупателя договоры на электричество, газ, воду и интернет и урегулировать вопросы с ассоциацией собственников в здании.
4. Проверить обязанность страхования квартиры и оформить подходящую страховку.
5. Отозвать доверенность или дать ей истечь, если в ней больше нет необходимости, и сохранить оригиналы всех документов.

8Что сделать перед подписанием и как мы сопровождаем сделку

Дистанционная сделка проходит успешно, когда координация выполнена до подписания чего бы то ни было: выбор нотариуса в Румынии, согласование текста и способа удостоверения доверенности, получение NIF и планирование сроков платежей. Как контора, работающая в Израиле и Румынии и владеющая обоими языками, мы составляем доверенность в редакции, знакомой румынскому нотариусу, представляем клиента при подписании и сопровождаем регистрацию до конца - без необходимости клиенту садиться в самолёт.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.