בקצרה
יחיד המשכיר דירה ברומניה משלם, נכון לאוקטובר 2026, מס של 10% על ההכנסה נטו לאחר ניכוי קבוע של 20% - כלומר כ-8% מדמי השכירות ברוטו. כתושב ישראל הוא חייב לדווח על אותה הכנסה גם בישראל, ושם עליו לבחור בין מסלול של 15% ללא זיכוי על המס הרומני לבין מסלול המס הרגיל עם זיכוי. הבחירה הנכונה תלויה בגובה ההוצאות, בשאר ההכנסות ובמבנה ההחזקה.
הנקודות החשובות
- 1ברומניה: 10% מס על 80% מדמי השכירות ברוטו - שיעור אפקטיבי של כ-8%, נכון לאוקטובר 2026. אין אפשרות לנכות הוצאות בפועל.
- 2כשהשוכר הוא חברה או גוף שמנהל ספרים, הוא מנכה את המס במקור והניכוי הוא סופי; כשהשוכר הוא יחיד, המשכיר מדווח בהצהרה השנתית (טופס 212) עד 25 במאי בשנה שאחרי.
- 3בישראל: מסלול 15% (ניכוי פחת בלבד, ללא זיכוי על המס הרומני) או מסלול רגיל בשיעור השולי עם ניכוי הוצאות וזיכוי בגין המס שנגבה ברומניה.
- 4דמי בריאות רומניים (CASS) של 10% עשויים לחול כשההכנסה נטו עוברת 6 שכרי מינימום (24,300 לֵיי לשנת 2026) - יש לבדוק את מעמדו של תושב חוץ.
- 5השכרה לטווח קצר (תיירותית) כפופה לכללים אחרים ועלולה להיחשב פעילות עסקית.
כמה מס משלמים ברומניה על שכירות דירה?
יחיד המשכיר נכס ברומניה משלם, נכון לאוקטובר 2026, מס הכנסה בשיעור 10% על ההכנסה נטו, כשההכנסה נטו נקבעת בניכוי קבוע של 20% מדמי השכירות ברוטו. בפועל מדובר בכ-8% מסך דמי השכירות. הכלל חל על יחידים בלי קשר לתושבותם, ולכן גם על משקיע ישראלי שמחזיק דירה על שמו.
ההכנסה מסווגת בקוד המס הרומני כהכנסה מ׳העמדת שימוש בנכסים׳ (cedarea folosinței bunurilor). הניכוי של 20% הוא קבוע ואינו תלוי בהוצאות בפועל - לא ניתן לנכות ריבית על משכנתא, תיקונים, דמי ניהול או מס בניינים. האפשרות לחשב הכנסה לפי הוצאות בפועל בוטלה בשנים האחרונות.
| רכיב | חישוב | דוגמה: שכירות של 2,500 לֵיי לחודש |
|---|---|---|
| הכנסה ברוטו שנתית | 12 × שכירות חודשית | 30,000 לֵיי |
| ניכוי קבוע 20% | 20% מהברוטו | 6,000 לֵיי |
| הכנסה נטו | 80% מהברוטו | 24,000 לֵיי |
| מס הכנסה 10% | 10% מהנטו | 2,400 לֵיי |
| שיעור אפקטיבי מהברוטו | - | 8% |
כשהשוכר הוא חברה או גוף שמנהל ספרים, הוא מנכה את המס במקור והניכוי הוא סופי; כשהשוכר הוא יחיד, המשכיר מדווח בהצהרה השנתית (טופס 212) עד 25 במאי בשנה שאחרי.
מי מנכה את המס ומי מדווח?
הכול תלוי בזהות השוכר. כשהשוכר הוא חברה או גוף אחר שחייב בניהול ספרים, הוא מנכה את המס במקור ומעביר אותו לרשות המס (ANAF) עד ה-25 בחודש שלאחר הניכוי, והניכוי הוא סופי. כשהשוכר הוא יחיד, האחריות לדווח ולשלם היא של המשכיר.
- השכרה ליחיד: המשכיר מגיש את ההצהרה השנתית המאוחדת (Declarația unică, טופס 212) עד 25 במאי בשנה שאחרי שנת ההכנסה, ומשלם את המס באותו מועד. על הכנסות 2025, למשל, המועד היה 25 במאי 2026.
- רישום החוזה: לפי הנחיית ANAF, משכיר יחיד חייב לרשום את חוזה השכירות ואת שינוייו ברשות המס באמצעות בקשה ייעודית (טופס C168). לתושב חוץ מומלץ לבצע את הרישום דרך מיופה כוח.
- הגשה מרחוק: ההצהרה מוגשת דרך המרחב הפרטי הווירטואלי של ANAF (SPV), באתר e-guvernare.ro עם חתימה אלקטרונית מוסמכת, בדואר או ישירות במשרד המס.
- השכרה לחברה: בדרך כלל אין צורך בהגשה נוספת על אותה הכנסה, אך כדאי לוודא שהשוכר אכן מנכה ומעביר את המס ולקבל ממנו אישור - האישור ישמש גם לצורך הדיווח בישראל.
כדי להגיש הצהרה, לרשום חוזה ולשלם מס, משקיע זר ללא מספר אישי רומני (CNP) צריך מספר זיהוי מס (NIF) שמונפק על ידי ANAF. כדאי להוציא אותו כבר בשלב הרכישה, ולא לחכות לשנה הראשונה של השכירות.
האם חלים דמי ביטוח בריאות (CASS) על הכנסה משכירות?
לפי הכללים ברומניה, נכון לשנת 2026, מי שהכנסתו נטו משכירות (לבד או יחד עם הכנסות לא־שכירות נוספות) מגיעה לפחות ל-6 שכרי מינימום ברוטו - 24,300 לֵיי - חייב בדמי ביטוח בריאות (CASS) בשיעור 10%, על בסיס שתקרתו 24 שכרי מינימום (97,200 לֵיי).
לגבי תושב חוץ, השאלה אם CASS חל בפועל תלויה במעמדו הביטוחי ובהסדרים בינלאומיים, ואינה אוטומטית. זו נקודה שיש לבדוק מראש עם יועץ מס רומני, משום שבדירות יוקרה או בכמה דירות הסף עשוי להיחצות.
מה קורה בהשכרה לטווח קצר (Airbnb)?
השכרה תיירותית לטווח קצר כפופה לכללים נפרדים. לפי הנחיית ANAF, השכרת חדרים בדירות בבעלות פרטית למטרות תיירות, לתקופות של 24 שעות עד 30 יום, ממוסה במספר חדרים מוגבל לפי נורמת הכנסה שנתית (normă de venit) שקובעת הרשות, ומחייבת ניהול טופס קיבולת לינה. מעבר למספר החדרים שנקבע בחוק, ההכנסה עוברת למיסוי כפעילות עצמאית לפי הכנסות והוצאות בפועל.
למשקיע ישראלי עם כמה יחידות תיירותיות המשמעות היא שהפעילות עלולה להיחשב עסקית - הן ברומניה והן בישראל - עם השלכות על שיעור המס, על ביטוח לאומי ועל חובת רישום. במקרים כאלה כדאי לשקול החזקה בחברה, ולבנות את המבנה לפני תחילת ההפעלה.
מה אומרת אמנת המס בין ישראל לרומניה?
אמנה למניעת כפל מס נחתמה בין ישראל לרומניה בירושלים ב-15 ביוני 1997, ותוקנה בפרוטוקול שנכנס לתוקף באוקטובר 2023 וחל מינואר 2024. כמקובל באמנות מסוג זה, להכנסה ממקרקעין יש זכות מיסוי ראשונית למדינה שבה נמצא הנכס - רומניה - ומדינת התושבות - ישראל - רשאית למסות גם היא, תוך מתן זיכוי בגין המס ששולם ברומניה.
הפרוטוקול עדכן, בין היתר, את רשימת המיסים שהאמנה חלה עליהם (כולל מס שבח הישראלי) והחליף את סעיף חילופי המידע בנוסח מודרני. בפועל, המשמעות היא שרשויות המס בשתי המדינות יכולות להחליף מידע על הכנסות ונכסים, ולכן אין מקום להנחה שהכנסה ברומניה לא תהיה ידועה בישראל.
איך מדווחים על שכירות מרומניה בישראל: מסלול 15% או מסלול רגיל?
תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסה משכירות מחו״ל, בכפוף לאמנה, ויכול לבחור בין שני מסלולים. לפי מדריך רשות המסים לדוח השנתי, ניתן לשלם מס מופחת של 15% בתנאי שלא ינוכו הוצאות למעט פחת, ובמסלול זה אין זכאות לזיכוי בגין מס ששולם בחו״ל.
| מסלול 15% | מסלול רגיל (שיעור שולי) | |
|---|---|---|
| בסיס המס | דמי שכירות בניכוי פחת בלבד | דמי שכירות בניכוי כל ההוצאות המותרות (ריבית, אחזקה, פחת, מס בניינים ועוד) |
| שיעור | 15% קבוע | שיעור המס השולי של היחיד |
| זיכוי בגין המס הרומני | אין | יש, באמצעות נספח ד׳ (טופס 1324) ובצירוף אישור על המס ששולם |
| קיזוז הפסדים | אין | בכפוף לכללי הקיזוז |
| חובת דוח שנתי | אפשר לשלם במסלול הדיווח המקוצר אם אין חובת דוח מסיבה אחרת | נדרש דוח שנתי |
מה זה אומר בפועל? במסלול 15% המשקיע משלם כ-8% ברומניה ועוד 15% בישראל על בסיס דומה - כ-23% בסך הכול, ללא קשר להוצאות. במסלול הרגיל המס הישראלי נקבע לפי השיעור השולי, אך המס הרומני מקוזז ממנו וההוצאות מנוכות. למשקיע עם משכנתא, הוצאות אחזקה גבוהות או הכנסה נמוכה יחסית, המסלול הרגיל עשוי להיות זול יותר; למשקיע בשיעור מס שולי גבוה וללא הוצאות, מסלול 15% עשוי להיות פשוט ומשתלם יותר. החישוב צריך להיעשות בכל שנה מחדש.
- הכנסה בלֵיי או ביורו מתורגמת לשקלים לפי כללי רשות המסים - יש לשמור תיעוד של כל תקבול.
- יש לשמור את ההצהרה הרומנית ואת אישור תשלום המס, או את אישור הניכוי במקור מהשוכר, לצורך הזיכוי במסלול הרגיל.
- מי שהעביר לחו״ל במהלך 12 חודשים סכום כולל של 500,000 ש״ח או יותר חייב בהגשת דוח שנתי בישראל - רף שמשקיעים רבים חוצים כבר בשנת הרכישה.
- שאלת החבות בדמי ביטוח לאומי על הכנסה משכירות בחו״ל נדונה בפסיקה ובפרשנות - יש לבדוק עם רואה החשבון.
מה משתנה כשהדירה מוחזקת בחברה רומנית?
כאשר הנכס מוחזק בחברת SRL רומנית, ההכנסה משכירות היא הכנסת החברה. נכון לאוקטובר 2026, חברה שעומדת בתנאי משטר המיקרו (בין היתר הכנסות של עד 100,000 אירו בשנה הקודמת ולפחות עובד אחד) משלמת 1% על ההכנסות; אחרת חל מס חברות של 16% על הרווח. בחלוקת דיבידנד לבעל מניות ישראלי חל ברומניה ניכוי במקור - 16% לפי הדין המקומי, ועד 15% לפי האמנה בהצגת אישור תושבות מס ישראלי.
בישראל הדיבידנד ממוסה כהכנסה מדיבידנד מחברה זרה, עם זיכוי בגין המס הרומני, ובעלות על חברה זרה מחייבת דיווח (טופס 150). השוואה בין החזקה אישית להחזקה בחברה צריכה לכלול את כל השכבות: המס ברומניה, הדיבידנד, הדיווח בישראל ועלויות הניהול. ראו גם את המדריך שלנו להקמת SRL לצורך החזקת נדל״ן.
רשימת בדיקה למשכיר ישראלי
- להוציא NIF לפני תחילת השכירות.
- לנסח חוזה שכירות דו־לשוני (רומנית ושפה נוספת) ולרשום אותו ב-ANAF.
- לברר אם השוכר מנכה מס במקור, ולקבל ממנו אישור שנתי.
- להגיש את טופס 212 עד 25 במאי, ולבדוק אם חל CASS.
- בישראל - להחליט בכל שנה בין מסלול 15% למסלול הרגיל, ולשמור את כל המסמכים לזיכוי.
- לתעד את דמי השכירות ואת שערי ההמרה לאורך השנה.
מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים
את מיסוי השכירות כדאי לתכנן לפני הרכישה ולא אחרי שהגיע הדוח הראשון: הבחירה בין החזקה אישית לחברה, זהות השוכר המיועד וסוג ההשכרה משפיעים על התשואה נטו לא פחות ממחיר הדירה. אנחנו מלווים את הרכישה ואת ניסוח חוזה השכירות ברומניה, דואגים לרישום ול-NIF, ועובדים בתיאום עם רואה החשבון של הלקוח בישראל כדי שהדיווח בשתי המדינות יהיה עקבי.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי למקרה מסוים. שיעורי המס, הספים ומסלולי הדיווח משתנים, וההחלטה על מסלול המיסוי בישראל צריכה להתקבל עם רואה חשבון או יועץ מס.
שאלות נפוצות
כמה מס משלמים ברומניה על דירה מושכרת?
יחיד משלם, נכון לאוקטובר 2026, 10% על ההכנסה לאחר ניכוי קבוע של 20%, כלומר כ-8% מדמי השכירות ברוטו. לא ניתן לנכות הוצאות בפועל. אם השוכר הוא חברה, היא מנכה את המס במקור.
האם צריך לשלם מס גם בישראל על שכירות מרומניה?
כן. תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו בחו״ל, בכפוף לאמנה. ניתן לבחור במסלול 15% ללא זיכוי על המס הרומני, או במסלול הרגיל בשיעור השולי עם ניכוי הוצאות וזיכוי בגין המס ששולם ברומניה.
עד מתי מגישים ברומניה דוח על הכנסה משכירות?
כשהשוכר הוא יחיד, המשכיר מגיש את ההצהרה המאוחדת (טופס 212) עד 25 במאי בשנה שלאחר שנת ההכנסה. ניתן להגיש באופן מקוון דרך ANAF או באמצעות מיופה כוח.
האם אמנת המס בין ישראל לרומניה מונעת כפל מס על שכירות?
האמנה מאפשרת לרומניה למסות את השכירות, ולישראל למסות גם היא תוך מתן זיכוי. הזיכוי ניתן רק במסלול הרגיל בישראל; במסלול 15% אין זיכוי, ולכן בפועל עלול להיווצר מס כולל של כ-23%.
האם כדאי להשכיר דירה ברומניה דרך חברה?
תלוי בהיקף. חברת מיקרו משלמת 1% על ההכנסות בתנאים מסוימים, אבל חלוקת דיבידנד מוסיפה שכבת מס ברומניה ובישראל, ויש עלויות תאימות. לנכס בודד, החזקה אישית היא לרוב פשוטה יותר; לתיק נכסים או להשכרה תיירותית בהיקף, חברה עשויה להתאים.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- PwC Worldwide Tax Summaries - Romania, Individual: Income determination
- ANAF, DGRFP Cluj-Napoca - Obligațiile de declarare a veniturilor din cedarea folosinței bunurilor (22.08.2025)
- רשות המסים - מדריך למילוי דוח שנתי של יחיד לשנת 2025 (דע זכויותיך וחובותיך)
- Senatul României - Protocol de modificare a Convenției România-Israel pentru evitarea dublei impuneri
- PwC Worldwide Tax Summaries - Romania, Corporate: Withholding taxes
- PwC Worldwide Tax Summaries - Romania, Corporate: Taxes on corporate income
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.