ضريبة دخل الإيجار في رومانيا للمستثمر الإسرائيلي: رومانيا واتفاقية الضرائب والإبلاغ في إسرائيل

1كم تبلغ الضريبة على إيجار شقة في رومانيا؟

الفرد الذي يؤجّر عقارًا في رومانيا يدفع، اعتبارًا من تشرين الأول/أكتوبر 2026، ضريبة دخل بنسبة 10% على الدخل الصافي، ويُحدَّد الدخل الصافي بخصم ثابت قدره 20% من بدل الإيجار الإجمالي. وعمليًا يعني ذلك نحو 8% من مجموع بدل الإيجار. وتنطبق القاعدة على الأفراد بغض النظر عن إقامتهم، ولذلك تسري أيضًا على مستثمر إسرائيلي يملك شقة باسمه.

يُصنَّف الدخل في قانون الضرائب الروماني على أنه دخل من «منح حق الانتفاع بالأموال» (cedarea folosinței bunurilor). والخصم بنسبة 20% ثابت ولا يتوقف على النفقات الفعلية - فلا يمكن خصم فائدة الرهن العقاري ولا الإصلاحات ولا أتعاب الإدارة ولا ضريبة المباني. أما إمكانية احتساب الدخل بحسب النفقات الفعلية فقد أُلغيت في السنوات الأخيرة.

2من يقتطع الضريبة ومن يبلّغ؟

كل شيء يتوقف على هوية المستأجر. عندما يكون المستأجر شركة أو جهة أخرى ملزمة بإمساك الدفاتر، فإنه يقتطع الضريبة من المصدر ويحوّلها إلى مصلحة الضرائب (ANAF) حتى يوم 25 من الشهر التالي للاقتطاع، ويكون الاقتطاع نهائيًا. وعندما يكون المستأجر فردًا، تقع مسؤولية الإبلاغ والدفع على المؤجّر.

• التأجير لفرد: يقدّم المؤجّر الإقرار السنوي الموحد (Declarația unică، النموذج 212) حتى 25 أيار/مايو من السنة التي تلي سنة الدخل، ويدفع الضريبة في الموعد نفسه. وعن دخل 2025 مثلًا كان الموعد 25 أيار/مايو 2026.
• تسجيل العقد: بحسب تعليمات ANAF، على المؤجّر الفرد أن يسجّل عقد الإيجار وتعديلاته لدى مصلحة الضرائب بطلب مخصص (النموذج C168). ويُنصح غير المقيم بإجراء التسجيل عبر وكيل.
• التقديم عن بُعد: يُقدَّم الإقرار عبر الفضاء الخاص الافتراضي لـANAF (SPV)، على موقع e-guvernare.ro بتوقيع إلكتروني مؤهَّل، أو بالبريد أو مباشرة في مكتب الضرائب.
• التأجير لشركة: لا حاجة عادةً إلى تقديم إضافي عن الدخل نفسه، لكن يُستحسن التأكد من أن المستأجر يقتطع الضريبة ويحوّلها فعلًا والحصول منه على شهادة بذلك - وستُستخدم الشهادة أيضًا في الإبلاغ في إسرائيل.

3هل تُفرض رسوم التأمين الصحي (CASS) على دخل الإيجار؟

بحسب القواعد في رومانيا لسنة 2026، فإن من يبلغ دخله الصافي من الإيجار (وحده أو مع دخول أخرى غير الأجور) ما لا يقل عن 6 أضعاف الحد الأدنى للأجر الإجمالي - 24,300 ليو - ملزم برسوم التأمين الصحي (CASS) بنسبة 10%، على أساس سقفه 24 ضعفًا للحد الأدنى للأجر (97,200 ليو).

وبالنسبة إلى غير المقيم، فإن انطباق CASS فعليًا يتوقف على وضعه التأميني وعلى الترتيبات الدولية، وليس تلقائيًا. وهذه نقطة يجب فحصها مسبقًا مع مستشار ضريبي روماني، لأن العتبة قد تُتجاوز في الشقق الفاخرة أو عند تعدد الشقق.

4ماذا عن التأجير قصير الأجل (Airbnb)؟

يخضع التأجير السياحي قصير الأجل لقواعد منفصلة. فبحسب تعليمات ANAF، يُفرض على تأجير الغرف في شقق مملوكة ملكية خاصة لأغراض سياحية، لفترات من 24 ساعة إلى 30 يومًا، ضريبة بعدد محدود من الغرف وفق معيار دخل سنوي (normă de venit) تحدده المصلحة، ويستلزم ذلك مسك نموذج الطاقة الاستيعابية للمبيت. وما يزيد على عدد الغرف المحدد في القانون يُفرض عليه الضريبة بصفته نشاطًا مستقلًا بحسب الدخل والنفقات الفعلية.

وللمستثمر الإسرائيلي الذي يملك عدة وحدات سياحية، يعني ذلك أن النشاط قد يُعدّ تجاريًا - في رومانيا وفي إسرائيل على حد سواء - مع آثار على نسبة الضريبة وعلى التأمين الوطني وعلى واجب التسجيل. وفي مثل هذه الحالات يُستحسن النظر في الملكية عبر شركة، وبناء الهيكل قبل بدء التشغيل.

5ماذا تقول اتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا؟

وُقّعت اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي بين إسرائيل ورومانيا في القدس بتاريخ 15 حزيران/يونيو 1997، وعُدّلت ببروتوكول دخل حيّز النفاذ في تشرين الأول/أكتوبر 2023 ويسري من كانون الثاني/يناير 2024. وكما هو معتاد في اتفاقيات من هذا النوع، فإن للدولة التي يقع فيها العقار - رومانيا - حق الضريبة الأولي على الدخل من العقارات، ويجوز لدولة الإقامة - إسرائيل - أن تفرض الضريبة أيضًا، مع منح ائتمان عن الضريبة المدفوعة في رومانيا.

وقد حدّث البروتوكول، من جملة أمور، قائمة الضرائب التي تسري عليها الاتفاقية (بما فيها ضريبة الارتفاع في قيمة العقار الإسرائيلية) واستبدل بند تبادل المعلومات بصيغة حديثة. وعمليًا يعني ذلك أن سلطات الضرائب في الدولتين تستطيع تبادل المعلومات عن الدخول والأصول، ولذلك لا مجال لافتراض أن الدخل في رومانيا لن يكون معروفًا في إسرائيل.

6كيف يُبلَّغ عن إيجار من رومانيا في إسرائيل: مسار 15% أم المسار العادي؟

المقيم في إسرائيل ملزم بدفع الضريبة في إسرائيل على دخل الإيجار من الخارج، مع مراعاة الاتفاقية، ويمكنه الاختيار بين مسارين. وبحسب دليل سلطة الضرائب للتقرير السنوي، يمكن دفع ضريبة مخفّضة بنسبة 15% بشرط ألا تُخصم نفقات باستثناء الإهلاك، ولا يحق في هذا المسار ائتمان عن ضريبة دُفعت في الخارج.

ما معنى ذلك عمليًا؟ في مسار 15% يدفع المستثمر نحو 8% في رومانيا و15% أخرى في إسرائيل على أساس مشابه - أي نحو 23% في المجموع، بصرف النظر عن النفقات. وفي المسار العادي تُحدَّد الضريبة الإسرائيلية بحسب النسبة الحدية، لكن الضريبة الرومانية تُخصم منها وتُخصم النفقات. وللمستثمر الذي عليه رهن عقاري أو نفقات صيانة مرتفعة أو دخل منخفض نسبيًا، قد يكون المسار العادي أقل كلفة؛ وللمستثمر ذي النسبة الحدية المرتفعة والذي لا نفقات عليه، قد يكون مسار 15% أبسط وأجدى. ويجب أن يُجرى الحساب من جديد كل سنة.

• الدخل بالليو أو باليورو يُحوَّل إلى الشيكل بحسب قواعد سلطة الضرائب - ويجب الاحتفاظ بتوثيق لكل مقبوض.
• يجب الاحتفاظ بالإقرار الروماني وبشهادة دفع الضريبة، أو بشهادة الاقتطاع من المصدر من المستأجر، بغرض الائتمان في المسار العادي.
• من حوّل إلى الخارج خلال 12 شهرًا مبلغًا إجماليًا قدره 500,000 ILS أو أكثر ملزم بتقديم تقرير سنوي في إسرائيل - وهي عتبة يتجاوزها كثير من المستثمرين في سنة الشراء نفسها.
• مسألة الالتزام برسوم التأمين الوطني على دخل الإيجار من الخارج محل نقاش في القضاء والتفسير - ويجب فحصها مع المحاسب القانوني.

7ماذا يتغير عندما تكون الشقة مملوكة عبر شركة رومانية؟

عندما يكون العقار مملوكًا عبر شركة SRL رومانية، يكون دخل الإيجار دخلًا للشركة. واعتبارًا من تشرين الأول/أكتوبر 2026، تدفع الشركة التي تستوفي شروط نظام الشركات الصغرى (ومنها إيرادات لا تتجاوز 100,000 يورو في السنة السابقة ووجود موظف واحد على الأقل) نسبة 1% على الإيرادات؛ وإلا تُطبَّق ضريبة الشركات 16% على الربح. وعند توزيع أرباح على مساهم إسرائيلي يُطبَّق في رومانيا اقتطاع من المصدر - 16% بحسب القانون المحلي، وحتى 15% بحسب الاتفاقية عند تقديم شهادة إقامة ضريبية إسرائيلية.

وفي إسرائيل تُفرض الضريبة على الأرباح الموزعة بوصفها دخلًا من أرباح شركة أجنبية، مع ائتمان عن الضريبة الرومانية، وتستلزم ملكية شركة أجنبية إبلاغًا (النموذج 150). ويجب أن تشمل المقارنة بين الملكية الشخصية والملكية عبر شركة جميع الطبقات: الضريبة في رومانيا، وتوزيع الأرباح، والإبلاغ في إسرائيل، وتكاليف الإدارة. انظروا أيضًا دليلنا لتأسيس SRL بغرض تملّك العقارات.

8قائمة فحص للمؤجّر الإسرائيلي

1. استخراج NIF قبل بدء التأجير.
2. صياغة عقد إيجار ثنائي اللغة (الرومانية ولغة أخرى) وتسجيله لدى ANAF.
3. التحقق من أن المستأجر يقتطع الضريبة من المصدر، والحصول منه على شهادة سنوية.
4. تقديم النموذج 212 حتى 25 أيار/مايو، وفحص هل ينطبق CASS.
5. في إسرائيل - اتخاذ قرار كل سنة بين مسار 15% والمسار العادي، والاحتفاظ بجميع المستندات للائتمان.
6. توثيق بدلات الإيجار وأسعار التحويل على مدار السنة.

9ماذا نفعل قبل التوقيع وكيف نرافقكم

يُستحسن تخطيط ضريبة الإيجار قبل الشراء لا بعد وصول التقرير الأول: فاختيار الملكية الشخصية أو عبر شركة، وهوية المستأجر المرتقب، ونوع التأجير، تؤثر في العائد الصافي بقدر ما يؤثر ثمن الشقة. ونحن نرافق الشراء وصياغة عقد الإيجار في رومانيا، ونتولى التسجيل واستخراج NIF، ونعمل بالتنسيق مع المحاسب القانوني للعميل في إسرائيل حتى يكون الإبلاغ في الدولتين متسقًا.

اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.