Налог на доходы от аренды в Румынии для израильского инвестора: Румыния, налоговая конвенция и отчётность в Израиле

1Сколько налога платят в Румынии с аренды квартиры?

Физическое лицо, сдающее недвижимость в Румынии, платит по состоянию на октябрь 2026 года подоходный налог по ставке 10% с чистого дохода, при этом чистый доход определяется после фиксированного вычета 20% от валовой арендной платы. На практике это около 8% от общей арендной платы. Правило действует для физических лиц независимо от их резидентства, а значит, и для израильского инвестора, владеющего квартирой на своё имя.

Налоговый кодекс Румынии относит этот доход к доходам от «предоставления в пользование имущества» (cedarea folosinței bunurilor). Вычет 20% фиксирован и не зависит от фактических расходов: нельзя вычесть проценты по ипотеке, ремонт, плату за управление или налог на здания. Возможность рассчитывать доход по фактическим расходам была отменена в последние годы.

2Кто удерживает налог и кто отчитывается?

Всё зависит от личности арендатора. Если арендатор - компания или иная организация, обязанная вести бухгалтерию, он удерживает налог у источника и перечисляет его налоговой службе (ANAF) до 25 числа месяца, следующего за удержанием, при этом удержание является окончательным. Если арендатор - физическое лицо, ответственность за отчётность и уплату лежит на арендодателе.

• Аренда физическому лицу: арендодатель подаёт единую годовую декларацию (Declarația unică, форма 212) до 25 мая года, следующего за годом получения дохода, и в тот же срок уплачивает налог. Например, по доходам 2025 года срок был 25 мая 2026 года.
• Регистрация договора: согласно разъяснению ANAF, арендодатель - физическое лицо обязан зарегистрировать договор аренды и его изменения в налоговой службе специальным заявлением (форма C168). Нерезиденту рекомендуется осуществлять регистрацию через представителя по доверенности.
• Дистанционная подача: декларация подаётся через виртуальный частный кабинет ANAF (SPV), на сайте e-guvernare.ro с квалифицированной электронной подписью, по почте или напрямую в налоговом органе.
• Аренда компании: как правило, дополнительной подачи по этому доходу не требуется, но стоит убедиться, что арендатор действительно удерживает и перечисляет налог, и получить от него подтверждение - оно пригодится и для отчётности в Израиле.

3Применяются ли взносы на медицинское страхование (CASS) к доходу от аренды?

Согласно румынским правилам на 2026 год, тот, чей чистый доход от аренды (отдельно или вместе с иными доходами, не являющимися заработной платой) достигает не менее 6 минимальных валовых зарплат - 24 300 лей, - обязан уплачивать взнос на медицинское страхование (CASS) по ставке 10% с базы, верхний предел которой составляет 24 минимальные зарплаты (97 200 лей).

Что касается нерезидента, применяется ли CASS на практике, зависит от его страхового статуса и международных соглашений, и это не происходит автоматически. Этот вопрос следует заранее проверить с румынским налоговым консультантом, поскольку в случае элитных квартир или нескольких квартир порог может быть превышен.

4Что происходит при краткосрочной аренде (Airbnb)?

Краткосрочная туристическая аренда подчиняется отдельным правилам. Согласно разъяснению ANAF, сдача комнат в квартирах, находящихся в частной собственности, в туристических целях на срок от 24 часов до 30 дней облагается налогом при ограниченном числе комнат по годовой норме дохода (normă de venit), определяемой налоговым органом, и требует ведения формы учёта мест размещения. Сверх числа комнат, установленного законом, доход облагается как самостоятельная деятельность по фактическим доходам и расходам.

Для израильского инвестора с несколькими туристическими единицами это означает, что деятельность может быть признана предпринимательской - как в Румынии, так и в Израиле, - с последствиями для ставки налога, национального страхования и обязанности регистрации. В таких случаях стоит рассмотреть владение через компанию и выстроить структуру до начала эксплуатации.

5Что говорит налоговая конвенция между Израилем и Румынией?

Конвенция об избежании двойного налогообложения была подписана между Израилем и Румынией в Иерусалиме 15 июня 1997 года и изменена протоколом, вступившим в силу в октябре 2023 года и применяемым с января 2024 года. Как это принято в конвенциях такого типа, доход от недвижимого имущества первично облагается в государстве, где находится объект, - Румынии, - а государство резидентства - Израиль - вправе также его облагать с предоставлением зачёта налога, уплаченного в Румынии.

Протокол обновил, среди прочего, перечень налогов, на которые распространяется конвенция (включая израильский налог на прирост стоимости недвижимости), и заменил статью об обмене информацией на современную редакцию. На практике это означает, что налоговые органы обеих стран могут обмениваться информацией о доходах и имуществе, а потому нет оснований предполагать, что доход в Румынии останется неизвестным в Израиле.

6Как отчитываться об аренде из Румынии в Израиле: режим 15% или обычный режим?

Резидент Израиля облагается налогом в Израиле на доход от аренды за границей с учётом конвенции и может выбрать один из двух режимов. Согласно руководству Налогового управления Израиля по годовой декларации, можно платить сниженный налог 15% при условии, что не вычитаются расходы, кроме амортизации, и в этом режиме нет права на зачёт налога, уплаченного за границей.

Что это значит на практике? В режиме 15% инвестор платит около 8% в Румынии и ещё 15% в Израиле на аналогичной базе - в сумме около 23% независимо от расходов. В обычном режиме израильский налог определяется по предельной ставке, но румынский налог зачитывается, а расходы вычитаются. Для инвестора с ипотекой, высокими расходами на содержание или относительно низким доходом обычный режим может оказаться дешевле; для инвестора с высокой предельной ставкой налога и без расходов режим 15% может быть проще и выгоднее. Расчёт нужно проводить заново каждый год.

• Доход в леях или евро пересчитывается в шекели по правилам Налогового управления - необходимо сохранять документы о каждом поступлении.
• Румынскую декларацию и подтверждение об уплате налога либо справку об удержании у источника от арендатора следует хранить для зачёта в обычном режиме.
• Тот, кто перевёл за границу в течение 12 месяцев в общей сложности 500 000 шекелей или более, обязан подать годовую декларацию в Израиле - планку, которую многие инвесторы пересекают уже в год покупки.
• Вопрос об обязанности уплаты взносов национального страхования с дохода от аренды за границей обсуждался в судебной практике и толковании - его нужно проверить с бухгалтером.

7Что меняется, если квартира принадлежит румынской компании?

Когда объект принадлежит румынской компании SRL, доход от аренды является доходом компании. По состоянию на октябрь 2026 года компания, отвечающая условиям микропредприятия (среди прочего доход до 100 000 евро в предыдущем году и как минимум один работник), платит 1% с доходов; в ином случае применяется налог на прибыль компаний 16% с прибыли. При распределении дивидендов израильскому акционеру в Румынии применяется удержание у источника - 16% по местному законодательству и до 15% по конвенции при предъявлении справки о налоговом резидентстве Израиля.

В Израиле дивиденд облагается как доход в виде дивиденда от иностранной компании с зачётом румынского налога, а владение иностранной компанией требует отчётности (форма 150). Сравнение личного владения и владения через компанию должно учитывать все уровни: налог в Румынии, дивиденд, отчётность в Израиле и расходы на управление. См. также наше руководство по созданию SRL для владения недвижимостью.

8Контрольный список для израильского арендодателя

1. Получить NIF до начала аренды.
2. Составить двуязычный договор аренды (румынский и ещё один язык) и зарегистрировать его в ANAF.
3. Выяснить, удерживает ли арендатор налог у источника, и получать от него годовое подтверждение.
4. Подать форму 212 до 25 мая и проверить, применяется ли CASS.
5. В Израиле - ежегодно решать между режимом 15% и обычным режимом и хранить все документы для зачёта.
6. Документировать арендную плату и курсы пересчёта в течение года.

9Что сделать перед подписанием и как мы сопровождаем

Налогообложение аренды стоит планировать до покупки, а не после поступления первой декларации: выбор между личным владением и компанией, личность будущего арендатора и вид аренды влияют на чистую доходность не меньше, чем цена квартиры. Мы сопровождаем покупку и составление договора аренды в Румынии, занимаемся регистрацией и NIF и работаем в согласовании с бухгалтером клиента в Израиле, чтобы отчётность в обеих странах была последовательной.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.