Impozitul pe veniturile din chirii în România pentru investitorul israelian: România, convenția fiscală și raportarea în Israel

1Cât impozit se plătește în România pe chiria unui apartament?

O persoană fizică care închiriază un imobil în România plătește, la octombrie 2026, impozit pe venit în cotă de 10% pe venitul net, venitul net fiind stabilit după o deducere forfetară de 20% din chiria brută. În practică este vorba de aproximativ 8% din totalul chiriei. Regula se aplică persoanelor fizice indiferent de rezidența lor, deci și unui investitor israelian care deține un apartament pe numele său.

Venitul este încadrat în Codul fiscal român drept venit din „cedarea folosinței bunurilor” (cedarea folosinței bunurilor). Deducerea de 20% este forfetară și nu depinde de cheltuielile reale - nu se pot deduce dobânda la ipotecă, reparațiile, taxele de administrare sau impozitul pe clădiri. Posibilitatea de a calcula venitul pe baza cheltuielilor reale a fost eliminată în ultimii ani.

2Cine reține impozitul și cine raportează?

Totul depinde de identitatea chiriașului. Când chiriașul este o societate sau o altă entitate obligată să țină evidență contabilă, acesta reține impozitul la sursă și îl virează autorității fiscale (ANAF) până la data de 25 a lunii următoare reținerii, iar reținerea este finală. Când chiriașul este o persoană fizică, răspunderea de a raporta și de a plăti revine proprietarului.

• Închirierea către o persoană fizică: proprietarul depune Declarația unică anuală (Declarația unică, formularul 212) până la 25 mai din anul următor anului în care a fost realizat venitul și plătește impozitul la aceeași dată. Pentru veniturile din 2025, de exemplu, termenul a fost 25 mai 2026.
• Înregistrarea contractului: conform indicațiilor ANAF, proprietarul persoană fizică are obligația de a înregistra contractul de închiriere și modificările lui la autoritatea fiscală printr-o cerere dedicată (formularul C168). Pentru un nerezident se recomandă efectuarea înregistrării prin mandatar.
• Depunerea la distanță: declarația se depune prin Spațiul Privat Virtual al ANAF (SPV), pe site-ul e-guvernare.ro cu semnătură electronică calificată, prin poștă sau direct la administrația fiscală.
• Închirierea către o societate: de regulă nu este necesară o depunere suplimentară pentru același venit, dar este indicat să vă asigurați că chiriașul reține și virează efectiv impozitul și să primiți de la el o adeverință - adeverința va servi și pentru raportarea în Israel.

3Se aplică contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) pe venitul din chirii?

Conform regulilor din România, pentru anul 2026, cine are un venit net din chirii (singur sau împreună cu alte venituri nesalariale) care ajunge la cel puțin 6 salarii minime brute - 24.300 de lei - datorează contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) în cotă de 10%, pe o bază al cărei plafon este de 24 de salarii minime (97.200 de lei).

În cazul unui nerezident, întrebarea dacă CASS se aplică efectiv depinde de statutul său de asigurat și de aranjamentele internaționale și nu este automată. Este un punct care trebuie verificat din timp cu un consultant fiscal român, deoarece în cazul apartamentelor de lux sau al mai multor apartamente pragul poate fi depășit.

4Ce se întâmplă la închirierea pe termen scurt (Airbnb)?

Închirierea turistică pe termen scurt este supusă unor reguli separate. Conform indicațiilor ANAF, închirierea camerelor din apartamente aflate în proprietate privată în scop turistic, pentru perioade de 24 de ore până la 30 de zile, este impozitată, pentru un număr limitat de camere, pe baza unei norme anuale de venit (normă de venit) stabilite de autoritate, și impune ținerea unei evidențe a capacității de cazare. Peste numărul de camere stabilit prin lege, venitul trece la impozitare ca activitate independentă, în funcție de veniturile și cheltuielile reale.

Pentru un investitor israelian cu mai multe unități turistice, aceasta înseamnă că activitatea poate fi considerată comercială - atât în România, cât și în Israel - cu consecințe asupra cotei de impozitare, asupra asigurărilor sociale (Bituah Leumi) și asupra obligației de înregistrare. În astfel de cazuri merită să luați în considerare deținerea printr-o societate și să construiți structura înainte de începerea exploatării.

5Ce prevede convenția fiscală dintre Israel și România?

O convenție pentru evitarea dublei impuneri a fost semnată între Israel și România la Ierusalim la 15 iunie 1997 și a fost modificată printr-un protocol intrat în vigoare în octombrie 2023 și aplicabil din ianuarie 2024. Ca în convențiile de acest tip, venitul din bunuri imobile poate fi impozitat în primul rând de statul în care se află imobilul - România - iar statul de rezidență - Israel - poate impozita și el, acordând credit pentru impozitul plătit în România.

Protocolul a actualizat, printre altele, lista impozitelor la care se aplică convenția (inclusiv impozitul israelian pe câștigul imobiliar, mas shevach) și a înlocuit articolul privind schimbul de informații cu o formulare modernă. În practică, aceasta înseamnă că autoritățile fiscale din cele două țări pot schimba informații privind veniturile și bunurile, de aceea nu există loc pentru presupunerea că un venit din România nu va fi cunoscut în Israel.

6Cum raportați chiria din România în Israel: calea de 15% sau calea obișnuită?

Un rezident israelian datorează impozit în Israel pe venitul din chirii din străinătate, sub rezerva convenției, și poate alege între două căi. Conform ghidului Autorității Fiscale din Israel (Israel Tax Authority) pentru declarația anuală, se poate plăti un impozit redus de 15% cu condiția să nu se deducă cheltuieli, cu excepția amortizării, iar pe această cale nu există dreptul la credit pentru impozitul plătit în străinătate.

Ce înseamnă aceasta în practică? Pe calea de 15%, investitorul plătește aproximativ 8% în România și încă 15% în Israel pe o bază similară - aproximativ 23% în total, indiferent de cheltuieli. Pe calea obișnuită, impozitul israelian se stabilește după cota marginală, dar impozitul românesc este compensat din el, iar cheltuielile sunt deduse. Pentru un investitor cu ipotecă, cu cheltuieli ridicate de întreținere sau cu un venit relativ mic, calea obișnuită poate fi mai ieftină; pentru un investitor cu cotă marginală ridicată și fără cheltuieli, calea de 15% poate fi mai simplă și mai avantajoasă. Calculul trebuie refăcut în fiecare an.

• Venitul în lei sau în euro este convertit în șekeli conform regulilor Autorității Fiscale din Israel - păstrați documentația fiecărei încasări.
• Trebuie să păstrați declarația românească și dovada plății impozitului sau adeverința de reținere la sursă de la chiriaș, pentru credit pe calea obișnuită.
• Cine a transferat în străinătate, în decurs de 12 luni, o sumă totală de 500.000 ILS sau mai mult are obligația de a depune declarația anuală în Israel - un prag pe care mulți investitori îl depășesc chiar în anul achiziției.
• Întrebarea privind obligația la asigurările sociale (Bituah Leumi) pentru venitul din chirii din străinătate este discutată în jurisprudență și în interpretare - trebuie verificată cu contabilul.

7Ce se schimbă când apartamentul este deținut printr-o societate românească?

Când imobilul este deținut printr-un SRL românesc, venitul din chirii este venitul societății. La octombrie 2026, o societate care îndeplinește condițiile regimului de microîntreprindere (printre altele venituri de până la 100.000 de euro în anul precedent și cel puțin un angajat) plătește 1% din venituri; altfel se aplică impozit pe profit de 16% pe profit. La distribuirea de dividende către un asociat israelian se aplică în România o reținere la sursă - 16% conform legii locale și până la 15% conform convenției, la prezentarea unui certificat de rezidență fiscală israelian.

În Israel, dividendul este impozitat ca venit din dividend de la o societate străină, cu credit pentru impozitul românesc, iar deținerea unei societăți străine impune raportare (formularul 150). O comparație între deținerea personală și deținerea printr-o societate trebuie să includă toate nivelurile: impozitul din România, dividendul, raportarea în Israel și costurile de administrare. Vedeți și ghidul nostru privind înființarea unui SRL pentru deținerea de imobile.

8Listă de verificare pentru proprietarul israelian

1. Obțineți NIF înainte de începerea închirierii.
2. Redactați un contract de închiriere bilingv (română și o altă limbă) și înregistrați-l la ANAF.
3. Aflați dacă chiriașul reține impozit la sursă și primiți de la el o adeverință anuală.
4. Depuneți formularul 212 până la 25 mai și verificați dacă se aplică CASS.
5. În Israel - decideți în fiecare an între calea de 15% și calea obișnuită și păstrați toate documentele pentru credit.
6. Documentați chiria și cursurile de schimb pe parcursul anului.

9Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Impozitarea chiriei este indicat să fie planificată înainte de achiziție și nu după sosirea primei declarații: alegerea între deținerea personală și deținerea printr-o societate, identitatea chiriașului preconizat și tipul de închiriere influențează randamentul net la fel de mult ca prețul apartamentului. Însoțim achiziția și redactarea contractului de închiriere în România, ne ocupăm de înregistrare și de NIF și lucrăm în coordonare cu contabilul clientului din Israel, astfel încât raportarea în cele două țări să fie coerentă.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.