בקצרה
העלות הכוללת של רכישת נכס ברומניה גבוהה ממחיר הנכס, משום שנוספים לה שכר נוטריון ואגרות רישום, מע״מ בנכסים חדשים, ובצד המוכר גם מס רווחי הון. תקצוב נכון מראש, ותכנון מס לפני בחירת מבנה העסקה, מונעים הפתעות בסגירה.
הנקודות החשובות
- 1הפער בין מחיר הנכס לעלות העסקה נובע ממספר רכיבי מס ועלויות חובה, ויכול להגיע לעשרות אחוזים ממה שתוכנן.
- 2שכר הנוטריון מחושב לפי מחירון רשמי או לפי מחיר הרכישה בפועל, הגבוה מביניהם, ובדרך כלל הקונה נושא בו.
- 3נכס חדש שנרכש מיזם או מקבלן חייב במע״מ בשיעור 21%.
- 4הבנק לא ישחרר את כספי ההלוואה לפני שהקונה נרשם כבעלים בטאבו.
- 5טעות נפוצה היא לתקצב רק את שכר הנוטריון ולהתעלם ממע״מ, ממס רווחי הון עתידי ומעלויות נלוות.
מה כוללת עלות רכישת נכס ברומניה מעבר למחיר הנכס?
מעבר למחיר הנכס, העלות כוללת בעיקר שכר נוטריון ואגרות רישום, מע״מ ברכישת נכס חדש, ובצד המוכר מסים על רווח ממכירה. משקיע שמגיע לרומניה עם מחיר נכס בראש ויוצא עם עלות גבוהה בעשרות אחוזים ממה שתכנן - זו לא תופעה נדירה. הפער נובע ממספר רכיבי מס ועלויות חובה שחשוב לתקצב מראש.
| רכיב | מה חל | הערה |
|---|---|---|
| שכר נוטריון ואגרות רישום | לפי מחירון רשמי של לשכת הנוטריונים או לפי מחיר הרכישה בפועל, הגבוה מביניהם | בדרך כלל על הקונה, אלא אם הוסכם אחרת |
| מע״מ על נכס חדש | 21% כשהנכס נרכש מיזם או מקבלן | בנוסף לעלויות הנוטריון |
| מס חברות על רווח הון (מוכר שהוא חברה) | 16% על הרווח ממכירת הנכס | החל מ-2024 יש לבחון בנפרד אם חל מס מחזור מינימלי |
| מס על מכירת קרקע חקלאית מחוץ לעיר | 80% על הרווח, אם המכירה לפני תום שמונה שנים | מחושב ונגבה על ידי הנוטריון לפני אימות העסקה |
| מס רכוש שוטף (ארנונה) | ההנחה של 30% על נכסים בני 50 שנה ומעלה צפויה להתבטל | צפויה מערכת התאמות חדשה ומתונה יותר |
שכר הנוטריון מחושב לפי מחירון רשמי או לפי מחיר הרכישה בפועל, הגבוה מביניהם, ובדרך כלל הקונה נושא בו.
כמה עולים שכר הנוטריון ואגרות הרישום?
שכר הטרחה של הנוטריון נקבע לפי מחירון רשמי של לשכת הנוטריונים (שמתעדכן מעת לעת) או לפי מחיר הרכישה בפועל, הגבוה מביניהם. בעסקאות עד 20,000 RON השיעור הוא 2.2% משווי העסקה.
בעסקאות גבוהות יותר מחושב שכר הטרחה כסכום קבוע בתוספת אחוז מהיתרה. כך למשל, בעסקה מעל 600,001 RON השכר הוא 6,405 RON בתוספת 0.60% מהחלק החורג. בדרך כלל הקונה נושא בעלויות הנוטריון ואגרות הרישום, אלא אם הוסכם אחרת.
האם יש מע״מ על רכישת נכס חדש ברומניה?
כן. נכסים חדשים הנרכשים מיזם או מקבלן חייבים במע״מ בשיעור 21%, והוא מתווסף לעלויות הנוטריון והרישום.
איזה מס רווחי הון משלם מוכר שהוא חברה?
חברה המוכרת נכס וחייבת במס חברות תחויב ב-16% על הרווח מהמכירה, כלומר ההפרש בין מחיר המכירה לשווי הפיסקלי של הנכס (עלות הרכישה ועלות הבנייה ההיסטורית). החל משנת 2024 יש לבחון בנפרד האם המוכר כפוף למס מחזור מינימלי (minimum turnover tax), שכן הדבר משפיע על חישוב החבות.
מה המס על מכירת קרקע חקלאית ברומניה?
על הרווח ממכירת קרקע חקלאית מחוץ לגבולות העיר לפני תום שמונה שנים חל מס של 80%. המס מחושב ונגבה על ידי הנוטריון לפני אימות העסקה.
האם צפוי שינוי במס הרכוש השוטף?
כן, וזה שינוי רגולטורי שכדאי לקחת בחשבון. ההנחה של 30% על שווי נכסים בני 50 שנה ומעלה צפויה להתבטל, ובמקומה צפויה להיכנס מערכת התאמות חדשה ומתונה יותר. הדבר ישפיע על חישובי תשואה, בפרט בנכסים ישנים.
אילו עלויות נוספות כדאי לתקצב?
- הון עצמי למקדמה
- שכר טרחת עורך דין
- תרגומים נוטריוניים
- עמלות תיווך
- רזרבה כספית למצבים בלתי צפויים
איך עובדים הבנקים ברומניה כשהרכישה ממומנת?
כשהרכישה ממומנת על ידי בנק, מקובל שהבנק דורש משכנתא ראשונה על הנכס הנרכש. הבנק לא ישחרר את כספי ההלוואה אלא לאחר שהקונה נרשם כבעלים בטאבו, ולעיתים גם לאחר שהמשכנתא של הבנק נרשמה על הנכס.
הבנקים מבצעים בדרך כלל בדיקת נאותות עצמאית של הנכס, ומחייבים שהנכס יהיה נקי מכל שעבוד קודם. משכנתאות נרשמות על הקרקע והמבנים שנרכשו, או על קרקע ומבנים שאמורים להיבנות עליה.
מה כדאי לעשות לפני החתימה?
עלויות הרכישה ברומניה אינן גבוהות במיוחד ביחס למדינות אחרות באירופה, אך הן מורכבות ומפוזרות בין גורמים שונים. תכנון מס נכון, שמתבצע לפני בחירת מבנה העסקה ולא אחריה, הוא ההבדל בין עסקה שעובדת למספרים לבין עסקה שמפתיעה לרעה בסגירה. לכן כדאי לבנות תקציב מלא מראש, הכולל מע״מ, מס רווחי הון עתידי ועלויות נלוות, ולא רק את שכר הנוטריון.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה. דינים, תקנות ושיעורי מס עשויים להשתנות, וייתכנו נסיבות ספציפיות המשפיעות על תחולתם על מקרה נתון. לפני כל החלטה להשקעה מומלץ לפנות לייעוץ פרטני.
שאלות נפוצות
כמה עולה שכר טרחת נוטריון ברומניה?
השכר נקבע לפי מחירון רשמי או לפי מחיר הרכישה בפועל, הגבוה מביניהם. בעסקאות עד 20,000 RON השיעור הוא 2.2%, ובעסקה מעל 600,001 RON הוא 6,405 RON בתוספת 0.60% מהחלק החורג. בדרך כלל הקונה משלם אותו.
האם יש מע״מ על רכישת דירה חדשה ברומניה?
כן. נכס חדש הנרכש מיזם או מקבלן חייב במע״מ בשיעור 21%, בנוסף לעלויות הנוטריון והרישום.
כמה מס רווחי הון משלמת חברה שמוכרת נכס ברומניה?
חברה החייבת במס חברות משלמת 16% על הרווח ממכירת הנכס. החל מ-2024 יש לבחון בנפרד אם המוכר כפוף למס מחזור מינימלי, שמשפיע על חישוב החבות.
מתי הבנק הרומני משחרר את כספי ההלוואה?
הבנק לא ישחרר את כספי ההלוואה אלא לאחר שהקונה נרשם כבעלים בטאבו, ולעיתים גם לאחר שהמשכנתא של הבנק נרשמה על הנכס.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךהמידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.