باختصار
التكلفة الإجمالية لشراء عقار في رومانيا أعلى من ثمن العقار، لأنه تضاف إليها أتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل، وضريبة القيمة المضافة في العقارات الجديدة، وعلى جانب البائع أيضًا ضريبة الأرباح الرأسمالية. وتخصيص الميزانية الصحيح مسبقًا، والتخطيط الضريبي قبل اختيار هيكل الصفقة، يمنعان المفاجآت عند الإغلاق.
أبرز النقاط
- 1ينشأ الفارق بين ثمن العقار وتكلفة الصفقة من عدة مكوّنات ضريبية وتكاليف إلزامية، وقد يبلغ عشرات النسب المئوية فوق ما خُطط له.
- 2تُحسب أتعاب كاتب العدل بحسب جدول رسمي أو بحسب ثمن الشراء الفعلي، أيهما أعلى، ويتحملها المشتري عادةً.
- 3العقار الجديد المشترى من مطوِّر أو مقاول خاضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%.
- 4لن يفرج البنك عن أموال القرض قبل أن يُسجَّل المشتري مالكًا في السجل العقاري.
- 5خطأ شائع هو تخصيص الميزانية لأتعاب كاتب العدل فقط وإغفال ضريبة القيمة المضافة وضريبة الأرباح الرأسمالية المستقبلية والتكاليف الملحقة.
ماذا تشمل تكلفة شراء عقار في رومانيا فوق ثمن العقار؟
فوق ثمن العقار، تشمل التكلفة أساسًا أتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل، وضريبة القيمة المضافة عند شراء عقار جديد، وعلى جانب البائع ضرائب على الربح من البيع. والمستثمر الذي يصل إلى رومانيا وفي ذهنه ثمن العقار فقط ثم يخرج بتكلفة أعلى بعشرات النسب المئوية مما خطط له - ليس ظاهرة نادرة. وينشأ الفارق من عدة مكوّنات ضريبية وتكاليف إلزامية من المهم تخصيص ميزانية لها مسبقًا.
| المكوّن | ما الذي ينطبق | ملاحظة |
|---|---|---|
| أتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل | بحسب جدول رسمي لغرفة كتّاب العدل أو بحسب ثمن الشراء الفعلي، أيهما أعلى | عادةً على المشتري، ما لم يُتفق على غير ذلك |
| ضريبة القيمة المضافة على عقار جديد | 21% عندما يُشترى العقار من مطوِّر أو مقاول | إضافةً إلى تكاليف كاتب العدل |
| ضريبة الشركات على الأرباح الرأسمالية (بائع هو شركة) | 16% على الربح من بيع العقار | اعتبارًا من 2024 يجب أن يُبحث بشكل منفصل هل تنطبق ضريبة الحد الأدنى على رقم الأعمال |
| ضريبة على بيع أرض زراعية خارج المدينة | 80% على الربح، إذا كان البيع قبل انقضاء ثماني سنوات | يحسبها ويجبيها كاتب العدل قبل توثيق الصفقة |
| ضريبة الأملاك الجارية | يُتوقع إلغاء خصم 30% على العقارات التي يبلغ عمرها 50 عامًا فأكثر | يُتوقع نظام تعديلات جديد وأكثر اعتدالًا |
تُحسب أتعاب كاتب العدل بحسب جدول رسمي أو بحسب ثمن الشراء الفعلي، أيهما أعلى، ويتحملها المشتري عادةً.
كم تبلغ أتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل؟
تُحدَّد أتعاب كاتب العدل بحسب جدول رسمي لغرفة كتّاب العدل (يُحدَّث من حين إلى آخر) أو بحسب ثمن الشراء الفعلي، أيهما أعلى. وفي الصفقات حتى 20,000 RON تبلغ النسبة 2.2% من قيمة الصفقة.
وفي الصفقات الأعلى تُحسب الأتعاب مبلغًا ثابتًا يُضاف إليه نسبة من الرصيد. فمثلًا، في صفقة تتجاوز 600,001 RON تبلغ الأتعاب 6,405 RON مضافًا إليها 0.60% من الجزء الزائد. وعادةً يتحمل المشتري تكاليف كاتب العدل ورسوم التسجيل، ما لم يُتفق على غير ذلك.
هل توجد ضريبة قيمة مضافة على شراء عقار جديد في رومانيا؟
نعم. العقارات الجديدة المشتراة من مطوِّر أو مقاول خاضعة لضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%، وهي تُضاف إلى تكاليف كاتب العدل والتسجيل.
ما ضريبة الأرباح الرأسمالية التي يدفعها بائع هو شركة؟
الشركة التي تبيع عقارًا وتخضع لضريبة الشركات تُفرض عليها 16% على الربح من البيع، أي الفرق بين ثمن البيع والقيمة الضريبية للعقار (كلفة الشراء وكلفة البناء التاريخية). واعتبارًا من سنة 2024 يجب أن يُبحث بشكل منفصل هل البائع خاضع لضريبة الحد الأدنى على رقم الأعمال (minimum turnover tax)، لأن ذلك يؤثر في احتساب الالتزام.
ما الضريبة على بيع أرض زراعية في رومانيا؟
على الربح من بيع أرض زراعية خارج حدود المدينة قبل انقضاء ثماني سنوات تُفرض ضريبة 80%. ويحسب الضريبة ويجبيها كاتب العدل قبل توثيق الصفقة.
هل يُتوقع تغيير في ضريبة الأملاك الجارية؟
نعم، وهو تغيير تنظيمي يجدر أخذه في الحسبان. فخصم 30% من قيمة العقارات التي يبلغ عمرها 50 عامًا فأكثر يُتوقع إلغاؤه، ويُتوقع أن يحل محله نظام تعديلات جديد وأكثر اعتدالًا. وسيؤثر ذلك في حسابات العائد، خصوصًا في العقارات القديمة.
ما التكاليف الأخرى التي يجدر تخصيص ميزانية لها؟
- رأس مال خاص للدفعة المقدمة
- أتعاب المحامي
- ترجمات موثّقة
- عمولات الوساطة
- احتياطي مالي للحالات غير المتوقعة
كيف تعمل البنوك في رومانيا عندما يكون الشراء ممولًا؟
عندما يموّل بنك الشراء، فالمعتاد أن يطلب البنك رهنًا عقاريًا من الدرجة الأولى على العقار المشترى. ولن يفرج البنك عن أموال القرض إلا بعد أن يُسجَّل المشتري مالكًا في السجل العقاري، وأحيانًا أيضًا بعد تسجيل رهن البنك على العقار.
وتجري البنوك عادةً فحصًا نافيًا للجهالة مستقلًا للعقار، وتشترط أن يكون العقار خاليًا من أي رهن سابق. وتُسجَّل الرهون على الأرض والمباني المشتراة، أو على أرض ومبانٍ يُفترض أن تُبنى عليها.
ماذا يجدر فعله قبل التوقيع؟
تكاليف الشراء في رومانيا ليست مرتفعة بشكل خاص مقارنةً بدول أخرى في أوروبا، لكنها معقدة وموزعة بين جهات مختلفة. والتخطيط الضريبي الصحيح، الذي يُجرى قبل اختيار هيكل الصفقة لا بعده، هو الفرق بين صفقة تتوافق مع الأرقام وصفقة تفاجئ سلبًا عند الإغلاق. ولذلك يُستحسن بناء ميزانية كاملة مسبقًا، تشمل ضريبة القيمة المضافة وضريبة الأرباح الرأسمالية المستقبلية والتكاليف الملحقة، لا أتعاب كاتب العدل فقط.
ما ورد في هذه المقالة معلومات عامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو توصية استثمارية. قد تتغير القوانين والأنظمة ونسب الضرائب، وقد توجد ظروف خاصة تؤثر في انطباقها على حالة معينة. قبل أي قرار استثماري يُنصح بطلب استشارة خاصة بحالتكم.
أسئلة شائعة
كم تبلغ أتعاب كاتب العدل في رومانيا؟
تُحدَّد الأتعاب بحسب جدول رسمي أو بحسب ثمن الشراء الفعلي، أيهما أعلى. في الصفقات حتى 20,000 RON تبلغ النسبة 2.2%، وفي صفقة تتجاوز 600,001 RON تبلغ 6,405 RON مضافًا إليها 0.60% من الجزء الزائد. وعادةً يدفعها المشتري.
هل توجد ضريبة قيمة مضافة على شراء شقة جديدة في رومانيا؟
نعم. العقار الجديد المشترى من مطوِّر أو مقاول خاضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%، إضافةً إلى تكاليف كاتب العدل والتسجيل.
كم تدفع شركة تبيع عقارًا في رومانيا ضريبة أرباح رأسمالية؟
الشركة الخاضعة لضريبة الشركات تدفع 16% على الربح من بيع العقار. واعتبارًا من 2024 يجب أن يُبحث بشكل منفصل هل البائع خاضع لضريبة الحد الأدنى على رقم الأعمال، التي تؤثر في احتساب الالتزام.
متى يفرج البنك الروماني عن أموال القرض؟
لن يفرج البنك عن أموال القرض إلا بعد أن يُسجَّل المشتري مالكًا في السجل العقاري، وأحيانًا أيضًا بعد تسجيل رهن البنك على العقار.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.