Pe scurt
Costul total al achiziției unui imobil în România este mai mare decât prețul imobilului, deoarece i se adaugă onorariul notarial și taxele de înscriere, TVA la imobilele noi și, de partea vânzătorului, impozitul pe câștigul de capital. O bugetare corectă din timp și o planificare fiscală înainte de alegerea structurii tranzacției previn surprizele de la închidere.
Ce este important de reținut
- 1Diferența dintre prețul imobilului și costul tranzacției provine din mai multe componente fiscale și costuri obligatorii și poate ajunge la zeci de procente față de cât s-a planificat.
- 2Onorariul notarial se calculează conform unui tarif oficial sau la prețul efectiv de achiziție, în funcție de care este mai mare, și de regulă este suportat de cumpărător.
- 3Un imobil nou cumpărat de la un dezvoltator sau de la un constructor este supus TVA în cotă de 21%.
- 4Banca nu va elibera fondurile creditului înainte ca cumpărătorul să fie înscris ca proprietar în Cartea Funciară.
- 5O greșeală frecventă este bugetarea doar a onorariului notarial, ignorând TVA, impozitul viitor pe câștigul de capital și costurile conexe.
Ce include costul achiziției unui imobil în România, dincolo de prețul imobilului?
Dincolo de prețul imobilului, costul include în principal onorariul notarial și taxele de înscriere, TVA la achiziția unui imobil nou și, de partea vânzătorului, impozite pe câștigul din vânzare. Un investitor care ajunge în România cu un preț de imobil în minte și pleacă cu un cost mai mare cu zeci de procente față de cel planificat nu este un fenomen rar. Diferența provine din mai multe componente fiscale și costuri obligatorii care trebuie bugetate din timp.
| Componentă | Ce se aplică | Observație |
|---|---|---|
| Onorariu notarial și taxe de înscriere | Conform tarifului oficial al Camerei Notarilor Publici sau la prețul efectiv de achiziție, în funcție de care este mai mare | De regulă în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel |
| TVA la un imobil nou | 21% când imobilul este cumpărat de la un dezvoltator sau de la un constructor | În plus față de costurile notariale |
| Impozit pe profit pe câștigul de capital (vânzător persoană juridică) | 16% din câștigul obținut din vânzarea imobilului | Începând cu 2024 trebuie analizat separat dacă se aplică impozitul minim pe cifra de afaceri |
| Impozit la vânzarea terenului agricol extravilan | 80% din câștig, dacă vânzarea are loc înainte de împlinirea a opt ani | Calculat și reținut de notar înainte de autentificarea tranzacției |
| Impozit curent pe proprietate (impozit pe clădiri) | Reducerea de 30% pentru imobilele cu vechime de 50 de ani sau mai mult urmează să fie anulată | Se așteaptă un nou sistem de ajustări, mai moderat |
Onorariul notarial se calculează conform unui tarif oficial sau la prețul efectiv de achiziție, în funcție de care este mai mare, și de regulă este suportat de cumpărător.
Cât costă onorariul notarial și taxele de înscriere?
Onorariul notarului se stabilește conform unui tarif oficial al Camerei Notarilor Publici (actualizat periodic) sau la prețul efectiv de achiziție, în funcție de care este mai mare. În tranzacțiile de până la 20.000 RON, cota este de 2,2% din valoarea tranzacției.
În tranzacțiile mai mari, onorariul se calculează ca o sumă fixă la care se adaugă un procent din diferență. De exemplu, într-o tranzacție de peste 600.001 RON, onorariul este de 6.405 RON plus 0,60% din partea care depășește această sumă. De regulă, cumpărătorul suportă costurile notariale și taxele de înscriere, dacă nu s-a convenit altfel.
Se aplică TVA la achiziția unui imobil nou în România?
Da. Imobilele noi cumpărate de la un dezvoltator sau de la un constructor sunt supuse TVA în cotă de 21%, care se adaugă costurilor notariale și de înscriere.
Ce impozit pe câștigul de capital plătește un vânzător persoană juridică?
O societate care vinde un imobil și este plătitoare de impozit pe profit va fi impozitată cu 16% pe câștigul din vânzare, adică diferența dintre prețul de vânzare și valoarea fiscală a imobilului (costul de achiziție și costul istoric de construcție). Începând cu anul 2024 trebuie analizat separat dacă vânzătorul este supus impozitului minim pe cifra de afaceri (minimum turnover tax), deoarece acesta influențează calculul obligației fiscale.
Care este impozitul la vânzarea unui teren agricol în România?
Câștigul din vânzarea unui teren agricol situat în afara limitelor localității, înainte de împlinirea a opt ani, este impozitat cu 80%. Impozitul este calculat și reținut de notar înainte de autentificarea tranzacției.
Se așteaptă modificări ale impozitului curent pe proprietate?
Da, iar aceasta este o schimbare de reglementare care merită luată în calcul. Reducerea de 30% din valoarea imobilelor cu vechime de 50 de ani sau mai mult urmează să fie anulată, iar în locul ei urmează să intre în vigoare un nou sistem de ajustări, mai moderat. Acest lucru va influența calculele de randament, în special în cazul imobilelor vechi.
Ce alte costuri merită bugetate?
- Capital propriu pentru avans
- Onorariul avocatului
- Traduceri notariale
- Comisioane de intermediere
- O rezervă financiară pentru situații neprevăzute
Cum funcționează băncile din România când achiziția este finanțată?
Când achiziția este finanțată de o bancă, este uzual ca banca să ceară o ipotecă de rang întâi asupra imobilului achiziționat. Banca nu va elibera fondurile creditului decât după ce cumpărătorul este înscris ca proprietar în Cartea Funciară, iar uneori doar după ce ipoteca băncii a fost înscrisă asupra imobilului.
De regulă, băncile efectuează o verificare independentă (due diligence) a imobilului și cer ca acesta să fie liber de orice sarcină anterioară. Ipotecile se înscriu asupra terenului și construcțiilor achiziționate sau asupra terenului și construcțiilor care urmează să fie edificate pe acesta.
Ce este indicat să faceți înainte de semnare?
Costurile de achiziție în România nu sunt deosebit de ridicate în comparație cu alte țări din Europa, dar sunt complexe și împărțite între mai mulți actori. O planificare fiscală corectă, făcută înainte de alegerea structurii tranzacției și nu după, face diferența dintre o tranzacție care funcționează pe hârtie și una care surprinde neplăcut la închidere. De aceea este indicat să construiți din timp un buget complet, care include TVA, impozitul viitor pe câștigul de capital și costurile conexe, nu doar onorariul notarial.
Cele prezentate în acest articol sunt informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau recomandare de investiție. Legile, reglementările și cotele de impozitare se pot schimba și pot exista circumstanțe specifice care influențează aplicabilitatea lor într-un caz dat. Înainte de orice decizie de investiție, este recomandat să solicitați consultanță individuală.
Întrebări frecvente
Cât costă onorariul notarial în România?
Onorariul se stabilește conform unui tarif oficial sau la prețul efectiv de achiziție, în funcție de care este mai mare. În tranzacțiile de până la 20.000 RON cota este de 2,2%, iar într-o tranzacție de peste 600.001 RON este de 6.405 RON plus 0,60% din partea care depășește această sumă. De regulă îl plătește cumpărătorul.
Se aplică TVA la achiziția unui apartament nou în România?
Da. Un imobil nou cumpărat de la un dezvoltator sau de la un constructor este supus TVA în cotă de 21%, în plus față de costurile notariale și de înscriere.
Cât impozit pe câștigul de capital plătește o societate care vinde un imobil în România?
O societate plătitoare de impozit pe profit plătește 16% din câștigul obținut din vânzarea imobilului. Începând cu 2024 trebuie analizat separat dacă vânzătorul este supus impozitului minim pe cifra de afaceri, care influențează calculul obligației fiscale.
Când eliberează banca din România fondurile creditului?
Banca nu va elibera fondurile creditului decât după ce cumpărătorul este înscris ca proprietar în Cartea Funciară, iar uneori doar după ce ipoteca băncii a fost înscrisă asupra imobilului.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.