Коротко
Общая стоимость покупки недвижимости в Румынии выше цены объекта, поскольку к ней добавляются вознаграждение нотариуса и регистрационные сборы, НДС для новых объектов, а на стороне продавца - ещё и налог на прирост капитала. Правильное планирование бюджета заранее и налоговое планирование до выбора структуры сделки позволяют избежать сюрпризов при закрытии.
Главное
- 1Разница между ценой объекта и стоимостью сделки складывается из нескольких налоговых компонентов и обязательных расходов и может достигать десятков процентов от запланированного.
- 2Вознаграждение нотариуса рассчитывается по официальному тарифу или по фактической цене покупки - по большей из этих величин, и, как правило, его несёт покупатель.
- 3Новый объект, приобретённый у застройщика или подрядчика, облагается НДС по ставке 21%.
- 4Банк не выдаст средства по кредиту до тех пор, пока покупатель не будет зарегистрирован собственником в земельном регистре.
- 5Распространённая ошибка - закладывать в бюджет только вознаграждение нотариуса и не учитывать НДС, будущий налог на прирост капитала и сопутствующие расходы.
Что входит в стоимость покупки недвижимости в Румынии помимо цены объекта?
Помимо цены объекта, стоимость включает главным образом вознаграждение нотариуса и регистрационные сборы, НДС при покупке нового объекта, а на стороне продавца - налоги на прибыль от продажи. Инвестор, приехавший в Румынию с ценой объекта в голове и вышедший с затратами на десятки процентов выше запланированных, - явление нередкое. Разница складывается из нескольких налоговых компонентов и обязательных расходов, которые важно заложить в бюджет заранее.
| Компонент | Что применяется | Примечание |
|---|---|---|
| Вознаграждение нотариуса и регистрационные сборы | По официальному тарифу нотариальной палаты или по фактической цене покупки - по большей из величин | Как правило, на покупателе, если не согласовано иное |
| НДС на новый объект | 21% при покупке у застройщика или подрядчика | Дополнительно к расходам на нотариуса |
| Налог на прибыль с прироста капитала (продавец - компания) | 16% с прибыли от продажи объекта | С 2024 года отдельно нужно проверять, применяется ли минимальный налог с оборота |
| Налог на продажу сельскохозяйственной земли за пределами города | 80% с прибыли, если продажа происходит до истечения восьми лет | Рассчитывается и взимается нотариусом до удостоверения сделки |
| Текущий налог на имущество | Скидка 30% для объектов возрастом 50 лет и более, как ожидается, будет отменена | Ожидается новая, более мягкая система корректировок |
Вознаграждение нотариуса рассчитывается по официальному тарифу или по фактической цене покупки - по большей из этих величин, и, как правило, его несёт покупатель.
Сколько стоят вознаграждение нотариуса и регистрационные сборы?
Гонорар нотариуса определяется по официальному тарифу нотариальной палаты (который периодически обновляется) или по фактической цене покупки - по большей из величин. В сделках до 20 000 RON ставка составляет 2,2% от стоимости сделки.
В более крупных сделках гонорар рассчитывается как фиксированная сумма плюс процент от остатка. Так, в сделке свыше 600 001 RON вознаграждение составляет 6 405 RON плюс 0,60% от превышающей части. Как правило, расходы на нотариуса и регистрационные сборы несёт покупатель, если не согласовано иное.
Облагается ли НДС покупка нового объекта в Румынии?
Да. Новые объекты, приобретаемые у застройщика или подрядчика, облагаются НДС по ставке 21%, и он добавляется к расходам на нотариуса и регистрацию.
Какой налог на прирост капитала платит продавец - компания?
Компания, продающая объект и являющаяся плательщиком налога на прибыль, облагается по ставке 16% с прибыли от продажи, то есть с разницы между ценой продажи и налоговой стоимостью объекта (стоимость покупки и историческая стоимость строительства). С 2024 года отдельно нужно проверять, подлежит ли продавец минимальному налогу с оборота (minimum turnover tax), поскольку это влияет на расчёт обязательства.
Каков налог на продажу сельскохозяйственной земли в Румынии?
С прибыли от продажи сельскохозяйственной земли за пределами города до истечения восьми лет взимается налог 80%. Налог рассчитывается и взимается нотариусом до удостоверения сделки.
Ожидается ли изменение текущего налога на имущество?
Да, и это регуляторное изменение, которое стоит учитывать. Скидка 30% на стоимость объектов возрастом 50 лет и более, как ожидается, будет отменена, а вместо неё, как ожидается, появится новая, более мягкая система корректировок. Это повлияет на расчёты доходности, в частности для старых объектов.
Какие дополнительные расходы стоит заложить в бюджет?
- собственные средства на аванс
- гонорар адвоката
- нотариальные переводы
- комиссии за посредничество
- финансовый резерв на непредвиденные ситуации
Как работают банки в Румынии, когда покупка финансируется?
Когда покупка финансируется банком, принято, что банк требует первую ипотеку на приобретаемый объект. Банк не выдаст средства по кредиту, пока покупатель не будет зарегистрирован собственником в земельном регистре, а иногда и пока ипотека банка не будет зарегистрирована на объекте.
Банки, как правило, проводят независимую проверку объекта и требуют, чтобы объект был свободен от любых прежних обременений. Ипотеки регистрируются на приобретённые землю и строения либо на землю и строения, которые предстоит возвести на ней.
Что стоит сделать перед подписанием?
Расходы на приобретение в Румынии не особенно высоки по сравнению с другими странами Европы, но они сложны и распределены между разными участниками. Правильное налоговое планирование, проводимое до выбора структуры сделки, а не после, - это разница между сделкой, которая сходится по цифрам, и сделкой, которая неприятно удивляет при закрытии. Поэтому стоит заранее составить полный бюджет, включающий НДС, будущий налог на прирост капитала и сопутствующие расходы, а не только вознаграждение нотариуса.
Изложенное в этой статье носит исключительно общий информационный характер и не является юридической консультацией, налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией. Законы, нормативные акты и налоговые ставки могут меняться, и возможны конкретные обстоятельства, влияющие на их применение в данном случае. Перед любым инвестиционным решением рекомендуется получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Сколько стоит гонорар нотариуса в Румынии?
Гонорар определяется по официальному тарифу или по фактической цене покупки - по большей из величин. В сделках до 20 000 RON ставка составляет 2,2%, а в сделке свыше 600 001 RON - 6 405 RON плюс 0,60% от превышающей части. Как правило, его платит покупатель.
Облагается ли НДС покупка новой квартиры в Румынии?
Да. Новый объект, приобретаемый у застройщика или подрядчика, облагается НДС по ставке 21%, дополнительно к расходам на нотариуса и регистрацию.
Сколько налога на прирост капитала платит компания, продающая объект в Румынии?
Компания, платящая налог на прибыль, платит 16% с прибыли от продажи объекта. С 2024 года отдельно нужно проверять, подлежит ли продавец минимальному налогу с оборота, который влияет на расчёт обязательства.
Когда румынский банк выдаёт средства по кредиту?
Банк не выдаст средства по кредиту, пока покупатель не будет зарегистрирован собственником в земельном регистре, а иногда и пока ипотека банка не будет зарегистрирована на объекте.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.