باختصار
قبل شراء شقة في بوخارست تُفحص أربعة أمور خاصة بالمدينة: التصنيف الزلزالي للمبنى، لأن الشقة في مبنى من الدرجة RsI يُحظر تأجيرها؛ ومستخرج السجل العقاري (Cartea Funciară)، الذي لا تنشأ فيه الملكية إلا بالتسجيل؛ والمطوّر والحماية المتاحة للدفعات المسبقة عند شراء شقة جديدة؛ وفي العقار الواقع في إلفوف أيضًا الأرض والتخطيط وسلسلة الملكية. أما العملية نفسها فتمر عبر اتفاق مبدئي وكاتب عدل وتسجيل، ولا توجد في رومانيا ضريبة شراء على المشتري.
أبرز النقاط
- 1السؤال الصحيح ليس «هل بوخارست آمنة» بل «ما هو التصنيف الزلزالي لهذا المبنى». وفقًا للقانون 212/2022، يُحظر تأجير شقة في مبنى من الدرجة RsI حتى انتهاء أعمال التدعيم.
- 2في رومانيا لا تنشأ الملكية إلا بالتسجيل في السجل العقاري. يُستخرج مستخرج محدَّث قبل أي دفعة كبيرة.
- 3في الشقة الجديدة من مطوّر: رسوم حجز لا تتجاوز 5% ولمدة 60 يومًا، واتفاق مبدئي موثّق لدى كاتب العدل فقط بعد تسجيل رخصة البناء، وضريبة قيمة مضافة بنسبة 21% يجب معرفة ما إذا كانت مشمولة في السعر.
- 4الشقة في مبنى مشترك يشتريها الإسرائيلي باسمه. أما الفيلا مع قطعة أرض في إلفوف فتثير مسألة ملكية الأرض، ويجب التخطيط لحلّ لها قبل الاتفاق المبدئي.
- 5الأسعار المنشورة هي أسعار مطلوبة: وفقًا لمؤشر Imobiliare.ro، نحو 2,549 يورو للمتر المربع للشقة الجديدة في أغسطس 2026. ويُفحص سعر الصفقة مقابل صفقات مقارنة ومثمّن.
ما الذي يميّز شراء شقة في بوخارست من الناحية القانونية؟
بوخارست سوق ذات سيولة ومعروفة للإسرائيليين، لكن فيها أربع بؤر خطر لا توجد بالحدة نفسها في مدن أخرى: مبانٍ قديمة معرّضة للخطر الزلزالي، وسجل عقاري لا تنشأ فيه الملكية إلا بالتسجيل، وعرض كبير من الشقق الجديدة من المطوّرين، وضواحٍ في محافظة إلفوف تكون فيها الأرض نفسها جزءًا من الصفقة. يجمع هذا الدليل الفحوص القانونية التي يُستحسن إجراؤها في هذه المدينة، ويحيل إلى الأدلة المفصّلة في كل موضوع.
العملية العامة في رومانيا موصوفة في دليل عملية شراء العقارات في رومانيا وفي الدليل القانوني الكامل. والتركيز هنا على ما تضيفه بوخارست إليها.
كم يكلّف شراء شقة في بوخارست؟
وفقًا لمؤشر Imobiliare.ro، بلغ متوسط سعر الشقة الجديدة في بوخارست في أغسطس 2026 نحو 2,549 يورو للمتر المربع، مقارنة بنحو 2,333 يورو في أغسطس 2025. وفي بداية 2026 أفاد المؤشر نفسه بنحو 2,500 يورو للمتر المربع الصافي للشقة الجديدة وبنحو 2,159 يورو للمتر المربع الصافي للشقة القديمة. هذه أسعار مطلوبة في الإعلانات وليست أسعار صفقات، والمتوسط على مستوى المدينة يخفي فجوات كبيرة بين القطاعات، وبين المبنى القديم والجديد، وبين شقة بموقف سيارة وأخرى بدونه.
ومن الناحية القانونية يهم أمران: معرفة ما إذا كان سعر الشقة الجديدة يشمل ضريبة القيمة المضافة، والتحقق من أن السعر عادل قبل الاتفاق المبدئي. وقد فصّلنا كيفية فحص السعر مقابل صفقات مقارنة ومثمّن مستقل في دليل فحص السعر العادل في رومانيا، ويمكن حساب التكلفة الإجمالية بما يتجاوز السعر في حاسبة تكلفة الشراء.
كيف يُفحص الخطر الزلزالي و«النقطة الحمراء» قبل الشراء؟
يُبحث عن العنوان في القائمة الرسمية للمباني المعرّضة للخطر الزلزالي التي تنشرها بلدية بوخارست عبر الإدارة البلدية لتدعيم المباني المعرّضة للخطر الزلزالي (AMCCRS)، وتُسجَّل الدرجة: من RsI إلى RsIV. والمبنى من الدرجة RsI، وهي الأعلى، يُعلَّم بلافتة دائرية حمراء، هي «البولينا» (bulina roșie) التي يُتحدث عنها في السوق.
وللتصنيف أثر قانوني مباشر على المستثمر: وفقًا للقانون 212/2022 للحد من الخطر الزلزالي، بصيغته المعدّلة، يُحظر تأجير شقة في مبنى مصنّف RsI أو تسليمها للاستخدام، منذ لحظة التصنيف وحتى استلام أعمال التدعيم. والحظر سارٍ منذ يناير 2024، ويسري أيضًا على التأجير للسياح، ومخالفته مخالفة إدارية غرامتها من 5,000 إلى 10,000 ليو، حتى نوفمبر 2026. فهذه الشقة إذن للسكن فقط، لا عقار للاستثمار.
المبنى القديم غير المدرج في القائمة ليس آمنًا بالضرورة، فقد يكون ببساطة لم يُفحص. والمبنى «قيد التدعيم» يبقى في درجته إلى أن تنتهي الأعمال وتُستلم.
وإلى جانب القائمة، تُفحص سنة البناء، والرأي الهندسي إن وُجد، والتغييرات في الهيكل داخل الشقة، ووثيقة تأمين PAD سارية. وقد فصّلنا القائمة الكاملة، وما يُستحسن كتابته في العقد، في دليل فحص خطر الزلازل في بوخارست.
ما الذي يُفحص في مستخرج السجل العقاري في بوخارست؟
في رومانيا لا تنشأ الملكية إلا بالتسجيل في السجل العقاري (Cartea Funciară)، ولذلك فإن المستخرج (Extras de Carte Funciară) هو نقطة الانطلاق لكل فحص. يصف الجزء الأول العقار، والجزء الثاني المالكين، والجزء الثالث الرهون والإشارات إلى الإجراءات القضائية وحقوق الغير. وعندما يكون هناك عدة مالكين مسجَّلين، يجب أن يوقّع جميعهم.
وفي بوخارست يُستحسن الانتباه أيضًا إلى التطابق بين المساحة المسجَّلة والمساحة الفعلية، وإلى التغييرات التي نُفذت دون رخصة، وإلى الديون المستحقة لجمعية مالكي المبنى. وفقًا للقانون 196/2018، لا يوقّع كاتب العدل على البيع إلا مقابل شهادة من الجمعية بشأن وضع الديون. وعن قراءة المستخرج انظروا الدليل حول مستخرج Extras de Carte Funciară، وعن الفحص الكامل دليل الفحص النافي للجهالة في رومانيا.
تشترون شقة جديدة من مطوّر في بوخارست؟ هذه هي المخاطر
في الشقة على الورق، الخطر ليس الشقة بل المطوّر: أموالكم تنتقل قبل أن توجد شقة مسجَّلة. ومنذ ديسمبر 2025، وفقًا للقانون 207/2025، يقتصر اتفاق الحجز على 60 يومًا وعلى دفعة مسبقة لا تتجاوز 5%، ولا يُوقَّع الاتفاق المبدئي إلا أمام كاتب العدل وفقط بعد تسجيل رخصة البناء في السجل، وتُدفع الدفعات المسبقة إلى حساب مخصص للمشروع. ولا يُلزم القانون بضمان مصرفي كما في قانون البيع (الشقق) الإسرائيلي، ولذلك يُبنى في العقد جدول دفعات وفق مراحل الإنجاز وبنود للتأخير والفسخ.
- المطوّر: الشركة، والبيانات المالية، والديون الضريبية، والقضايا في المحاكم. انظروا كيف يُفحص المطوّر في رومانيا.
- الأرض والرهن: من المسجَّل مالكًا، وإن كان هناك رهن لصالح بنك ممول، فمتى وكيف تتحرر الوحدة منه.
- ضريبة القيمة المضافة: حتى نوفمبر 2026، تخضع الشقة الجديدة التي يبيعها مطوّر لفرد لضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%. انظروا ضريبة القيمة المضافة على الشقة الجديدة في رومانيا.
- علامات تحذيرية: الدفع إلى حساب غير مذكور في العقد، واتفاق خاص بدلًا من مستند موثّق لدى كاتب العدل، وضغط الوقت. انظروا العلامات الحمراء عند شراء عقار في الخارج.
وقد فصّلنا مراحل الدفع والاتفاق المبدئي وما يحدث عندما يتأخر المطوّر في دليل شراء شقة على الورق في رومانيا.
بوخارست أم إلفوف: ما الذي يتغير قانونيًا؟
إلفوف محافظة منفصلة تحيط ببوخارست، ولها مكتب سجل عقاري خاص بها وسلطات محلية خاصة بها، ومعظم المشتريات هناك منازل وفيلات وقطع أراضٍ وليست شققًا في مبانٍ. والفرق القانوني الرئيسي هو الأرض. فالشقة في مبنى مشترك يشتريها الإسرائيلي باسمه. لكن مواطن دولة من خارج الاتحاد الأوروبي، بما في ذلك الإسرائيلي الذي لا يحمل جنسية أوروبية، لا يستطيع تملّك الأرض إلا على أساس معاهدة معاملة بالمثل، ولذلك يُستخدم عادةً في المنزل مع قطعة أرض شركة رومانية (SRL) أو حق السطح (superficie). وقد فصّلنا الخيارات في دليل تملّك الأجانب للأراضي في رومانيا.
وفي إلفوف يُضاف فحصان. الأول تخطيطي: ما الذي يسمح به المخطط (PUG أو PUZ) في القطعة، وما هو وضع الطريق والبنية التحتية في المجمّع. انظروا دليل التخطيط في رومانيا والدليل حول الطريق الخاص في مجمّع الفيلات. والثاني تاريخي: جزء من الأراضي في الضواحي يستند إلى سندات ملكية من فترة الاسترداد التي تلت 1989.
هل دعاوى الاسترداد ذات صلة بعقار في بوخارست؟
في معظم الصفقات لا، لكن يجب الفحص. بعد 1989 أعادت رومانيا الممتلكات المؤممة، بموجب القانون 18/1991 للأراضي الزراعية والقانون 10/2001 للمباني وقطع الأراضي. وقد انقضت مواعيد تقديم المطالبات، والخطر اليوم ينبع أساسًا من قضايا قديمة لا تزال قيد النظر أو من سندات ملكية قد تلغيها المحكمة. وهو بارز في قطع الأراضي في إلفوف، وأقل في شقة في مبنى مرّت بعدة صفقات مسجَّلة. يُفحص تسلسل الملكية، والإشارات إلى الإجراءات في المستخرج، ويُجرى بحث في بوابة المحاكم. انظروا الدليل حول دعاوى الاسترداد في إلفوف.
كيف تبدو عملية الشراء في بوخارست باختصار؟
- رقم ضريبي روماني (NIF) من ANAF، وقد يستغرق استصداره نحو 30 يومًا. ابدأوا مبكرًا.
- مستخرج وفحص أولي للعقار والتصنيف الزلزالي والسعر.
- اتفاق مبدئي (Antecontract)، وهو مستند ملزم. وفي الشقة المستعملة يُتعارف على عربون بنحو 10%.
- فحص نافي للجهالة كامل: قانوني وتخطيطي وفني.
- التوقيع أمام كاتب العدل، وهو جهة محايدة ولا يمثّل المشتري.
- تسجيل الملكية في السجل العقاري، ويليه إقرار لدى السلطة المحلية لأغراض ضريبة الأملاك.
يمكن الشراء عن بُعد بواسطة وكالة. ومن يقيم في إسرائيل يوقّع الوكالة الخاصة بصفقة عقارية في رومانيا أمام القنصل الروماني فقط، في القسم القنصلي لسفارة رومانيا في إسرائيل، لأن الوكالة يجب أن تكون في شكل رسمي موثّق مثل الصفقة نفسها. انظروا الشراء عن بُعد والوكالة في القنصلية الرومانية. وعن التمويل انظروا تمويل عقار في بوخارست.
ما الضرائب والتكاليف المفروضة على شقة في بوخارست؟
لا توجد ضريبة شراء على المشتري في رومانيا. يدفع المشتري أتعاب كاتب العدل وفق جدول رسمي، تُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة، ورسوم تسجيل بنسبة 0.15% من السعر للشخص الطبيعي. أما ضريبة النقل، 1% أو 3% بحسب مدة التملك، فتُفرض على البائع. وفي الشقة الجديدة من مطوّر تُضاف ضريبة القيمة المضافة، انظروا تكاليف الشراء بما يتجاوز السعر ودليل الضرائب في رومانيا.
وفي الإيجار طويل الأجل يدفع الفرد، حتى نوفمبر 2026، ضريبة بنسبة 10% على الدخل بعد خصم ثابت بنسبة 20%، ويُبلَّغ عن الدخل في إسرائيل أيضًا. ويستلزم التأجير للسياح شهادة تصنيف ورقم تسجيل، وتُجبى في بوخارست ضريبة سياحة. التفاصيل في ضريبة الإيجار في رومانيا وفي الإيجار قصير الأجل في بوخارست.
قائمة فحص قبل شراء شقة في بوخارست
- البحث عن العنوان في قائمة الخطر الزلزالي وتسجيل الدرجة، والحصول على سنة البناء كتابيًا.
- استخراج مستخرج محدَّث وفحص أجزائه الثلاثة، ولا سيما الرهون والإشارات إلى الإجراءات.
- فحص التطابق بين المساحة المسجَّلة والمساحة الفعلية، والرخص لكل تغيير في الشقة.
- الحصول على شهادة من جمعية المالكين بشأن وضع الديون.
- في الشقة الجديدة: فحص المطوّر، وتسجيل رخصة البناء، والحساب المخصص، والتأكد مما إذا كان السعر يشمل ضريبة القيمة المضافة.
- في المنزل مع قطعة أرض في إلفوف: تحديد هيكل تملّك الأرض، وفحص التخطيط والطريق وسلسلة الملكية.
- استصدار NIF مبكرًا، وإن كان التوقيع عن بُعد، تنسيق صيغة الوكالة مع كاتب العدل قبل التوقيع في القنصلية.
- فحص السعر مقابل صفقات مقارنة قبل الاتفاق المبدئي.
اقرأ أيضًا: سوق العقارات في رومانيا 2026: ماذا تقول البيانات الرسمية وكيف تقرؤونها قبل الشراء.
قبل التوقيع: كيف نرافق عملية شراء في بوخارست
نرافق المشترين الإسرائيليين من الفحص الأول للعقار وحتى التسجيل: التصنيف الزلزالي، والمستخرج، والمطوّر، والاتفاق المبدئي، وتنسيق الوكالة. وتُجرى الفحوص مقابل السجلات وكاتب العدل والعقد بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخّصين في رومانيا، والجزء الفني بالتعاون مع مهندسين محليين. ويُستحسن التواصل قبل الاتفاق المبدئي لا بعده.
ما ورد هنا معلومات عامة، صحيحة حتى نوفمبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية أو استشارة ضريبية أو توصية استثمارية. القوانين ونسب الضرائب والأسعار تتغير، وقبل أي قرار يجب الحصول على استشارة فردية تخص عقاركم وظروفكم.
أسئلة شائعة
كم يكلّف شراء شقة في بوخارست؟
وفقًا لمؤشر Imobiliare.ro، كان متوسط السعر المطلوب للشقة الجديدة في بوخارست نحو 2,549 يورو للمتر المربع في أغسطس 2026، وفي بداية 2026 أُفيد بنحو 2,159 يورو للمتر المربع الصافي للشقة القديمة. هذه أسعار إعلانات، والفجوات بين القطاعات والمباني كبيرة. ويُفحص سعر الصفقة مقابل صفقات مقارنة ومثمّن.
هل يُسمح بتأجير شقة في مبنى عليه نقطة حمراء في بوخارست؟
لا. وفقًا للقانون 212/2022، بصيغته المعدّلة، يُحظر تأجير شقة في مبنى مصنّف من الدرجة RsI أو تسليمها للاستخدام، منذ لحظة التصنيف وحتى استلام أعمال التدعيم، بما في ذلك التأجير للسياح. والغرامة، حتى نوفمبر 2026، من 5,000 إلى 10,000 ليو.
هل يستطيع الإسرائيلي شراء شقة في بوخارست باسمه؟
نعم. تملّك الأجانب للشقق والمباني غير مقيّد. وتُثار المسألة في الأرض، مثلًا في منزل مع قطعة أرض في إلفوف، حيث يستخدم الإسرائيلي الذي لا يحمل جنسية أوروبية عادةً شركة رومانية أو حق السطح.
هل توجد ضريبة شراء على شقة في بوخارست؟
لا. يدفع المشتري أتعاب كاتب العدل وفق جدول رسمي تُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة، ورسوم تسجيل بنسبة 0.15% من السعر. وفي الشقة الجديدة من مطوّر تسري ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%، حتى نوفمبر 2026، وتُفرض ضريبة النقل على البائع.
هل يمكن شراء شقة في بوخارست دون السفر إلى رومانيا؟
نعم، بواسطة وكالة. ومن يقيم في إسرائيل يوقّعها أمام القنصل الروماني، في القسم القنصلي لسفارة رومانيا في إسرائيل، وتُنسَّق الصيغة مسبقًا مع كاتب العدل الذي سيُبرم الصفقة.
اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةسوق العقارات في رومانيا 2026: ماذا تقول البيانات الرسمية وكيف تقرؤونها قبل الشراءسوق العقارات في رومانيا 2026 وفق البيانات الرسمية: مؤشر أسعار المساكن من INS ويوروستات، وANCPI وBNR، وأسعار الشقق في بوخارست والتغييرات القانونية.قراءة الدليلالمصادر
- Revista Biz - مؤشر Imobiliare.ro: الشقق الجديدة في بوخارست، أغسطس 2026 (8.9.2026)
- Bursa - Imobiliare.ro يعرض حالة سوق العقارات في بداية 2026 (13.1.2026)
- StartupCafe - القانون 212/2022: حظر تأجير المساكن في المباني من الدرجة RsI (19.8.2026)
- AMCCRS - الإدارة البلدية لتدعيم المباني المعرّضة للخطر الزلزالي في بوخارست
- بوابة التشريعات التابعة لوزارة العدل الرومانية
- ANCPI - الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري
