Купить квартиру в Бухаресте: что проверить юридически перед покупкой

1Что юридически особенного в покупке квартиры в Бухаресте?

Бухарест - ликвидный и знакомый израильтянам рынок, но в нём есть четыре зоны риска, которые в других городах не проявляются с такой же силой: старые здания с сейсмическим риском, система регистрации недвижимости, при которой право собственности возникает только с регистрацией, большое предложение новых квартир от застройщиков и пригороды в уезде Илфов, где сама земля является частью сделки. В руководстве собраны юридические проверки, которые стоит провести в этом городе, со ссылками на подробные руководства по каждой теме.

Общий процесс в Румынии описан в руководстве по процессу покупки недвижимости в Румынии и в полном юридическом руководстве. Здесь основное внимание уделено тому, что добавляет к нему Бухарест.

2Сколько стоит квартира в Бухаресте?

По индексу Imobiliare.ro, средняя цена новой квартиры в Бухаресте в августе 2026 года составляла около 2 549 евро за квадратный метр против около 2 333 евро в августе 2025 года. В начале 2026 года тот же индекс сообщал о примерно 2 500 евро за квадратный метр полезной площади для новой квартиры и о примерно 2 159 евро за квадратный метр полезной площади для старой. Это цены предложения в объявлениях, а не цены сделок, и среднегородской показатель скрывает большие различия между районами, между старым и новым зданием и между квартирой с парковкой и без неё.

С юридической точки зрения важны две вещи: знать, включает ли цена новой квартиры НДС, и проверить, что цена справедлива, до предварительного договора. Как проверить цену по сопоставимым сделкам и с помощью независимого оценщика, мы подробно описали в руководстве по проверке справедливой цены в Румынии, а общую стоимость сверх цены можно рассчитать в калькуляторе стоимости приобретения.

3Как проверить сейсмический риск и «красную точку» перед покупкой?

Проверяют адрес по официальному списку зданий с сейсмическим риском, который публикует мэрия Бухареста через муниципальное управление по укреплению зданий с сейсмическим риском (AMCCRS), и фиксируют класс: от RsI до RsIV. Здание класса RsI, наивысшего, обозначено круглым красным знаком - «булиной» (bulina roșie), о которой говорят на рынке.

Классификация имеет прямое юридическое последствие для инвестора: согласно закону 212/2022 о снижении сейсмического риска, с последующими изменениями, запрещено сдавать в аренду или передавать в пользование квартиру в здании, отнесённом к классу RsI, с момента классификации и до приёмки работ по укреплению. Запрет действует с января 2024 года, распространяется и на сдачу туристам, а его нарушение является административным правонарушением, за которое по состоянию на ноябрь 2026 года предусмотрен штраф от 5 000 до 10 000 леев. Таким образом, такая квартира - это жильё только для собственного проживания, а не инвестиционный объект.

Помимо списка, проверяют год постройки, техническое заключение, если оно есть, изменения несущих конструкций в квартире и действующий полис страхования PAD. Полный перечень и то, что стоит включить в договор, мы подробно описали в руководстве по проверке сейсмического риска в Бухаресте.

4Что проверять в выписке из реестра недвижимости в Бухаресте?

В Румынии право собственности возникает только с момента регистрации в реестре недвижимости (Cartea Funciară), поэтому выписка (Extras de Carte Funciară) является отправной точкой любой проверки. Часть I описывает объект, часть II - собственников, а часть III - обременения, отметки о судебных разбирательствах и права третьих лиц. Если зарегистрировано несколько собственников, подписать должны все.

В Бухаресте стоит также обратить внимание на соответствие зарегистрированной площади фактической, на изменения, выполненные без разрешения, и на задолженность перед ассоциацией собственников дома. Согласно закону 196/2018, нотариус удостоверяет продажу только при наличии справки ассоциации о состоянии задолженности. О том, как читать выписку, см. руководство по выписке Extras de Carte Funciară, а о полной проверке - руководство по юридической проверке в Румынии.

5Покупаете новую квартиру у застройщика в Бухаресте? Вот риски

При покупке квартиры на этапе строительства риск представляет не квартира, а застройщик: ваши деньги уходят раньше, чем появляется зарегистрированная квартира. С декабря 2025 года, согласно закону 207/2025, договор бронирования ограничен 60 днями и авансом не более 5%, предварительный договор подписывается только у нотариуса и только после регистрации разрешения на строительство в реестре, а авансовые платежи вносятся на специальный счёт проекта. Закон не требует банковской гарантии, как израильский закон о продаже квартир, поэтому график платежей по этапам и положения о просрочке и расторжении прописывают в договоре.

• Застройщик: компания, финансовая отчётность, налоговая задолженность и судебные дела. См. как проверить застройщика в Румынии.
• Земля и ипотека: кто зарегистрирован собственником и, если есть ипотека в пользу финансирующего банка, когда и как квартира освобождается от неё.
• НДС: по состоянию на ноябрь 2026 года новая квартира, которую застройщик продаёт физическому лицу, облагается НДС 21%. См. НДС на новое жильё в Румынии.
• Тревожные сигналы: оплата на счёт, не указанный в договоре, частное соглашение вместо нотариального документа и давление по срокам. См. тревожные сигналы при покупке недвижимости за рубежом.

Этапы оплаты, предварительный договор и то, что происходит, когда застройщик задерживает сдачу, мы подробно описали в руководстве по покупке квартиры на этапе строительства в Румынии.

6Бухарест или Илфов: что меняется юридически?

Илфов - отдельный уезд, окружающий Бухарест, со своим отделением реестра недвижимости и своими органами местного самоуправления, и там большинство покупок составляют дома, виллы и участки, а не квартиры в многоквартирных домах. Главное юридическое различие - земля. Квартиру в многоквартирном доме израильтянин покупает на своё имя. Однако гражданин государства за пределами Европейского союза, в том числе израильтянин без европейского гражданства, может приобрести землю только на основании договора о взаимности, поэтому для дома с участком обычно используют румынскую компанию (SRL) или право суперфиция (superficie). Варианты мы подробно описали в руководстве по приобретению земли иностранцами в Румынии.

В Илфове добавляются две проверки. Первая - градостроительная: что разрешает план (PUG или PUZ) на участке и каков статус дороги и инфраструктуры в комплексе. См. руководство по градостроительству в Румынии и руководство о частной дороге в коттеджном комплексе. Вторая - историческая: часть земли в пригородах основана на правоустанавливающих документах периода реституции после 1989 года.

7Актуальны ли реституционные требования для объекта в Бухаресте?

В большинстве сделок нет, но это проверяют. После 1989 года Румыния вернула национализированное имущество на основании закона 18/1991 для сельскохозяйственных земель и закона 10/2001 для зданий и участков. Сроки подачи требований истекли, и сегодня риск связан в основном со старыми делами, которые всё ещё рассматриваются, или с правоустанавливающими документами, которые суд может аннулировать. Он особенно заметен для участков в Илфове и в меньшей степени - для квартиры в доме, прошедшей через несколько зарегистрированных сделок. Проверяют цепочку собственников, отметки о судебных разбирательствах в выписке и проводят поиск на портале судов. См. руководство по реституционным требованиям в Илфове.

8Как выглядит процесс покупки в Бухаресте, вкратце?

1. Румынский налоговый номер (NIF) от ANAF, получение которого может занять до 30 дней. Начинайте заранее.
2. Выписка и первичная проверка объекта, сейсмического класса и цены.
3. Предварительный договор (Antecontract) - обязывающий документ. При покупке квартиры на вторичном рынке принят задаток около 10%.
4. Полная проверка: юридическая, градостроительная и техническая.
5. Подписание у нотариуса, который является нейтральной стороной и не представляет покупателя.
6. Регистрация права собственности в реестре недвижимости, а затем декларация в местном органе власти для целей налога на имущество.

Купить можно дистанционно по доверенности. Тот, кто находится в Израиле, подписывает доверенность на сделку с недвижимостью в Румынии только у румынского консула, в консульском отделе посольства Румынии в Израиле, поскольку доверенность должна иметь аутентичную форму, как и сама сделка. См. дистанционная покупка и доверенность в румынском консульстве. О финансировании см. финансирование недвижимости в Бухаресте.

9Какие налоги и расходы связаны с квартирой в Бухаресте?

Налога на покупку для покупателя в Румынии нет. Покупатель оплачивает услуги нотариуса по официальной шкале плюс НДС на них и регистрационный сбор 0,15% от цены для физического лица. Налог на передачу - 1% или 3% в зависимости от срока владения - уплачивает продавец. При покупке новой квартиры у застройщика добавляется НДС; см. расходы на покупку сверх цены и руководство по налогообложению в Румынии.

При долгосрочной аренде физическое лицо по состоянию на ноябрь 2026 года платит налог 10% с дохода после фиксированного вычета 20%, и доход также декларируется в Израиле. Сдача туристам требует сертификата классификации и регистрационного номера, а в Бухаресте взимается туристический налог. Подробнее - в налог на арендный доход в Румынии и в краткосрочная аренда в Бухаресте.

10Чек-лист перед покупкой квартиры в Бухаресте

1. Найти адрес в списке сейсмического риска, зафиксировать класс и получить письменное подтверждение года постройки.
2. Получить актуальную выписку и проверить все три её части, особенно обременения и отметки о судебных разбирательствах.
3. Проверить соответствие зарегистрированной площади фактической и наличие разрешений на каждое изменение в квартире.
4. Получить справку ассоциации собственников о состоянии задолженности.
5. Для новой квартиры: проверить застройщика, регистрацию разрешения на строительство и специальный счёт, а также уточнить, включает ли цена НДС.
6. Для дома с участком в Илфове: определить структуру владения землёй и проверить градостроительную документацию, дорогу и цепочку собственников.
7. Заранее получить NIF, а при дистанционном подписании согласовать текст доверенности с нотариусом до подписания в консульстве.
8. Проверить цену по сопоставимым сделкам до предварительного договора.

Читайте также: Рынок недвижимости Румынии в 2026 году: что говорят официальные данные и как их читать перед покупкой.

11Перед подписанием: как мы сопровождаем покупку в Бухаресте

Мы сопровождаем израильских покупателей от первой проверки объекта до регистрации: сейсмический класс, выписка, застройщик, предварительный договор и согласование доверенности. Проверки по реестрам, работа с нотариусом и договором выполняются совместно с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, а техническая часть - с местными инженерами. Обращаться стоит до предварительного договора, а не после него.

Читать дальше · 8 мин чтенияРынок недвижимости Румынии в 2026 году: что говорят официальные данные и как их читать перед покупкойРынок недвижимости Румынии 2026 по официальным данным: индекс цен на жильё INS и Евростата, ANCPI, BNR, цены на квартиры в Бухаресте и изменения в законе.Читать руководство