Коротко
Главный инструмент due diligence недвижимости в Румынии - Extract CF, выписка из реестра недвижимости (Cartea Funciară), аналог выписки из израильского земельного реестра (табу). Но чистая запись не гарантирует чистого объекта: необходимо проверить также разрешения на строительство, план зонирования, незарегистрированные задолженности и инфраструктуру. Проверка должна быть одновременно юридической, планировочной и технической и проводиться до подписания.
Главное
- 1Extract CF состоит из трёх частей: описание объекта, зарегистрированный собственник, ипотеки и обременения. Третья часть - самая критичная.
- 2Чистая запись в земельной книге - не чистый объект: самовольное строительство, изменение назначения, задолженности по муниципальному налогу и платежам за управление, а также договоры аренды не обязательно отражены в реестре.
- 3Необходимо проверить, что зарегистрированная площадь соответствует фактической и что все зарегистрированные собственники являются сторонами сделки.
- 4Проверка включает актуальный Extract CF, историю владения, справки об отсутствии задолженностей, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и технический отчёт.
- 5Регистрация Intabulare должна быть существенным условием договора, а не техническим пунктом, от которого можно отказаться.
Почти каждый израильский инвестор, рассматривающий покупку недвижимости в Румынии, на определённом этапе приходит к одному и тому же вопросу: как узнать, что объект действительно чист, что на нём нет долгов, обременений или юридических проблем, которые всплывут позже?
В Израиле большинство покупателей знают, как это проверить: выписка из табу, налог на повышение стоимости, градостроительные планы. В Румынии документы другие и язык другой, и большинство израильтян просто не знают, с чего начать. Ниже - что проверяют на практике и почему чистая запись в земельной книге - это только половина картины.
Что такое Extract CF и как его читать?
Самый важный документ при проверке недвижимости в Румынии называется Extract de Carte Funciară, сокращённо Extract CF: выписка из румынского реестра недвижимости (Cartea Funciară), румынский аналог выписки из табу. Это государственный документ, который можно получить в короткий срок через офисы кадастра и земельной регистрации (ANCPI) или онлайн, и он разделён на три части.
| Часть | Что в ней указано | Что проверить |
|---|---|---|
| Часть A | Описание объекта: адрес, площадь, кадастровый номер | Что данные соответствуют фактическому состоянию |
| Часть B | Зарегистрированный собственник | Что продавец является обладателем прав и что все собственники участвуют в сделке |
| Часть C | Ипотеки и обременения, отметки о предостережении, права третьих лиц, аресты и договорные ограничения | Что на объекте нет прав или долгов, которые его обременяют |
Часть A описывает сам объект. Наше правило: возьмите документ, отправляйтесь на место и проверьте своими глазами. Если объект зарегистрирован как 180 кв. м, а фактически он 220 кв. м, это планировочная проблема, которая может «взорваться» в будущем.
Часть B показывает, кто является зарегистрированным собственником. Здесь нужно убедиться, что продавец, сидящий напротив вас, действительно обладает правами и что, если собственников несколько, все они участвуют в сделке. Израильские инвесторы порой приходят на переговоры с одним человеком, не зная, что супруг или скрытый партнёр также обязаны подписать.
Часть C - самая критичная из всех: существующие ипотеки и обременения, отметки о предостережении, права третьих лиц, аресты и договорные ограничения. Именно в этой части сделки заключаются или срываются. Объект, который на фотографиях выглядит идеально, может быть юридически «занят», и только этот документ это раскроет.
Чистая запись в земельной книге - не чистый объект: самовольное строительство, изменение назначения, задолженности по муниципальному налогу и платежам за управление, а также договоры аренды не обязательно отражены в реестре.
Означает ли чистая запись в земельной книге, что объект чист?
Нет. В Румынии немало объектов, у которых Extract CF выглядит совершенно чистым, и тем не менее за кулисами есть проблемы, которые не выявятся одной лишь проверкой земельной книги:
- Вилла, построенная без действительного разрешения на строительство.
- Объект, назначение которого по плану зонирования (PUG/PUZ) подлежит изменению.
- Задолженности по муниципальному налогу и платежам за управление, которые лежат на квартире, но не зарегистрированы в земельной книге.
- Долгосрочный договор аренды, который продолжает вас обязывать и после покупки.
- Проблемы с инфраструктурой (вода, электричество, канализация), которые не отражены в записи о земле.
Due diligence в Румынии должна быть одновременно юридической и планировочной, а не просто проверкой земельной книги.
Пример с места: что выявила проверка перед покупкой виллы?
Около года назад к нам обратился израильский инвестор, назовём его Давид (идентифицирующие данные изменены), который рассматривал покупку виллы в пригороде Бухареста у частного продавца. Цена выглядела отличной, вилла была красивой, а продавец торопил с закрытием. Мы рекомендовали ему заказать полную проверку до подписания любых документов.
Проверка выявила два результата. Extract CF показал неснятую отметку о предостережении румынского банка, хотя продавец утверждал, что кредит погашен. А планировочная проверка обнаружила, что целый этаж виллы построен без разрешения. Давид отказался от сделки, а предотвращённый риск оценивается в десятки тысяч евро.
Что необходимо проверить перед подписанием договора в Румынии?
Проверка делится на три стороны:
| Сфера | Что проверяется |
|---|---|
| Юридическая | Актуальный Extract CF (не старше 30 дней); история владения за последнее десятилетие; справка об отсутствии налоговых задолженностей (Certificat de atestare fiscală); справка об отсутствии задолженностей перед объединением жильцов (домовым комитетом) |
| Планировочная | Действительное разрешение на строительство; акт ввода в эксплуатацию (Proces-verbal de recepție); соответствие региональному плану зонирования |
| Техническая | Технический отчёт по объекту; проверка инфраструктуры; для вилл с землёй - физическая проверка границ в сравнении с зарегистрированными |
Сокращённая версия для отметок приведена в чек-листе «6 проверок перед подписанием» на сайте конторы.
Как мы подходим к due diligence в Румынии?
Когда мы сопровождаем инвестора при покупке в Румынии, покупатель получает Extract CF до подписания, а не после. Мы требуем показать все документы по лицензированию и разрешениям, переводим необходимое и проводим независимую проверку в регистрационном органе, даже когда продавец или посредник представляет «готовые» документы со своей стороны. Договор составляется так, что регистрация Intabulare является существенным условием сделки, а не техническим пунктом, от которого можно отказаться. Что должно быть в самом договоре, чтобы проверка вас защищала, подробно описано в руководстве по предварительному договору в Румынии на сайте конторы.
Умный инвестор не пропускает проверки ради экономии времени. Он проверяет, чтобы не платить за это дважды, позже.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию, налоговую консультацию или инвестиционную рекомендацию. Законы и процедуры регистрации в Румынии могут меняться. Перед любым решением или юридическим действием рекомендуется получить индивидуальную консультацию с учётом ваших обстоятельств.
Частые вопросы
Что такое Extract CF в Румынии?
Extract de Carte Funciară - это выписка из румынского реестра недвижимости, аналог выписки из табу. Её можно получить в короткий срок через офисы кадастра и земельной регистрации (ANCPI) или онлайн, и она разделена на три части: описание объекта, зарегистрированный собственник, а также ипотеки и обременения.
Гарантирует ли чистая запись в румынской земельной книге, что объект чист?
Нет. Возможны самовольное строительство, изменение назначения по плану зонирования, незарегистрированные задолженности по муниципальному налогу и платежам за управление, долгосрочный договор аренды и проблемы с инфраструктурой. Поэтому проверка должна быть юридической и планировочной, а не только проверкой земельной книги.
Какие справки требовать от продавца в Румынии?
Актуальный Extract CF (не старше 30 дней), справку об отсутствии налоговых задолженностей (Certificat de atestare fiscală), справку об отсутствии задолженностей перед объединением жильцов, действительное разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию (Proces-verbal de recepție), а также историю владения за последнее десятилетие.
Когда получают Extract CF - до подписания или после?
До подписания. Когда мы сопровождаем инвестора, он получает Extract CF до подписания, а проверка проводится независимо в регистрационном органе, даже когда продавец или посредник представляет документы со своей стороны.
Почему важно, чтобы регистрация Intabulare была условием договора?
Потому что это существенное условие сделки, а не технический пункт, от которого можно отказаться. Соответственно договор составляется так, что регистрация является существенным условием.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.