Pe scurt
Instrumentul central al verificării de diligență pentru imobiliare în România este Extract CF, extrasul de înscriere din cartea funciară (Cartea Funciară), echivalentul extrasului de Tabu. Dar o înscriere curată nu garantează o proprietate curată: trebuie verificate și autorizațiile de construire, planul urbanistic, datoriile care nu sunt înscrise și utilitățile. Verificarea trebuie să fie și juridică, și urbanistică și tehnică, și să se facă înainte de semnare.
Ce este important de reținut
- 1Extract CF este alcătuit din trei părți: descrierea proprietății, proprietarul înscris, ipoteci și sarcini. A treia parte este cea mai importantă.
- 2O înscriere curată în Tabu nu înseamnă o proprietate curată: construcția fără autorizație, schimbarea destinației, datoriile de arnona și de întreținere și contractele de închiriere nu apar neapărat în înscriere.
- 3Trebuie verificat că suprafața înscrisă corespunde suprafeței reale și că toți proprietarii înscriși sunt parte la tranzacție.
- 4Verificarea include un Extract CF actual, istoricul proprietății, certificate de lipsă a datoriilor, autorizația de construire, procesul-verbal de recepție și un raport tehnic.
- 5Înscrierea Intabulare trebuie să fie condiție esențială în contract, nu o clauză tehnică la care se poate renunța.
Aproape orice investitor israelian care se gândește să cumpere un imobil în România ajunge, într-un anumit moment, la aceeași întrebare: de unde știi că proprietatea este într-adevăr curată, că nu are datorii, sarcini sau probleme juridice care vor apărea mai târziu?
În Israel, majoritatea cumpărătorilor știu cum se verifică: extras de Tabu, taxa de betterment, planuri de urbanism. În România documentele sunt altele și limba este alta, iar majoritatea israelienilor pur și simplu nu știu de unde să înceapă. Iată ce se verifică efectiv și de ce o înscriere curată în Tabu este doar jumătate din imagine.
Ce este Extract CF și cum se citește?
Cel mai important document în verificarea unui imobil din România se numește Extract de Carte Funciară, pe scurt Extract CF: extrasul de înscriere din cartea funciară română (Cartea Funciară), echivalentul românesc al extrasului de Tabu. Este un document guvernamental care poate fi obținut în scurt timp prin oficiile de cadastru și publicitate imobiliară (ANCPI) sau online și este împărțit în trei părți.
| Partea | Ce conține | Ce se verifică |
|---|---|---|
| Partea I | Descrierea proprietății: adresă, suprafață, număr cadastral | Că datele corespund situației din teren |
| Partea II | Proprietarul înscris | Că vânzătorul este titularul dreptului și că toți proprietarii sunt parte la tranzacție |
| Partea III | Ipoteci și sarcini, notări, drepturi ale terților, sechestre și restricții contractuale | Că nu există drepturi sau datorii care grevează proprietatea |
Partea I descrie proprietatea propriu-zisă. Regula noastră: luați documentul, mergeți în teren și verificați cu ochii. Dacă proprietatea este înscrisă cu 180 m² și în realitate are 220 m², există o problemă urbanistică care poate exploda în viitor.
Partea II arată cine este proprietarul înscris. Aici trebuie să vă asigurați că vânzătorul din fața dumneavoastră este într-adevăr titularul dreptului și că, dacă există mai mulți proprietari, toți sunt parte la tranzacție. Investitorii israelieni ajung uneori la negocieri cu o singură persoană, fără să știe că soțul sau soția ori un asociat ascuns trebuie și ei să semneze.
Partea III este cea mai critică dintre toate: ipotecile și sarcinile existente, notările, drepturile terților, sechestrele și restricțiile contractuale. Aceasta este partea în care tranzacțiile se încheie sau cad. O proprietate care arată perfect în fotografii poate fi „ocupată” din punct de vedere juridic, iar numai acest document va dezvălui acest lucru.
O înscriere curată în Tabu nu înseamnă o proprietate curată: construcția fără autorizație, schimbarea destinației, datoriile de arnona și de întreținere și contractele de închiriere nu apar neapărat în înscriere.
O înscriere curată în Tabu înseamnă că proprietatea este curată?
Nu. Există destule proprietăți în România al căror Extract CF arată complet curat și totuși în spate există probleme care nu ies la iveală doar printr-o verificare de Tabu:
- O vilă construită fără o autorizație de construire valabilă.
- O proprietate destinată, conform planului urbanistic (PUG/PUZ), schimbării destinației.
- Datorii de arnona și de întreținere care grevează apartamentul, dar nu sunt înscrise în Tabu.
- Un contract de închiriere pe termen lung care continuă să vă oblige și după achiziție.
- Probleme de infrastructură (apă, electricitate, canalizare) care nu apar în înscrierea terenului.
Verificarea de diligență în România trebuie să fie și juridică, și urbanistică, nu doar o verificare de Tabu.
Un exemplu din teren: ce a dezvăluit verificarea de diligență înainte de achiziția unei vile?
Acum aproximativ un an ni s-a adresat un investitor israelian, să-i spunem David (datele de identificare au fost modificate), care se gândea să cumpere o vilă într-o suburbie a Bucureștiului de la un vânzător privat. Prețul părea excelent, vila era frumoasă, iar vânzătorul făcea presiuni să încheie repede. I-am recomandat să comande o verificare de diligență completă înainte de a semna orice document.
Verificarea a scos la iveală două constatări. Extract CF arăta o notare a unei bănci românești care nu fusese radiată, deși vânzătorul susținea că împrumutul fusese rambursat. Iar verificarea urbanistică a descoperit că un etaj întreg al vilei fusese construit fără autorizație. David a renunțat la tranzacție, iar diferența în valoarea riscului evitat este estimată la zeci de mii de euro.
Ce trebuie verificat înainte de semnarea unui contract în România?
Verificarea se împarte în trei laturi:
| Domeniul | Ce se verifică |
|---|---|
| Juridic | Extract CF actual (nu mai vechi de 30 de zile); istoricul proprietății în ultimul deceniu; certificat de lipsă a datoriilor fiscale (Certificat de atestare fiscală); adeverință de lipsă a datoriilor față de asociația de proprietari (comitetul de bloc) |
| Urbanistic | Autorizație de construire valabilă; proces-verbal de recepție (Proces-verbal de recepție); conformitatea cu planul urbanistic regional |
| Tehnic | Raport tehnic al proprietății; verificarea utilităților; la vilele cu teren - verificarea fizică a limitelor în raport cu cele înscrise |
O versiune prescurtată, pentru bifat, se găsește în lista de verificare „Cele 6 verificări înainte de semnare” de pe site-ul biroului.
Cum abordăm noi verificarea de diligență în România?
Când însoțim un investitor într-o achiziție în România, cumpărătorul primește Extract CF înainte de semnare, nu după. Cerem să vedem toate actele de autorizare și autorizațiile, traducem ce este necesar și efectuăm o verificare independentă la oficiul de înregistrare chiar și atunci când vânzătorul sau agentul prezintă documente „gata pregătite” din partea lor. Contractul este redactat astfel încât înscrierea Intabulare să fie condiție esențială a tranzacției, nu o clauză tehnică la care se poate renunța. Ce trebuie să apară în contractul propriu-zis pentru ca verificarea să vă protejeze este detaliat în ghidul despre antecontractul din România de pe site-ul biroului.
Un investitor înțelept nu sare peste verificări ca să economisească timp. Verifică pentru a nu plăti de două ori, mai târziu.
Cele de mai sus sunt doar informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau recomandare de investiție. Legislația și procedurile de înscriere din România se pot schimba. Înainte de orice decizie sau acțiune juridică, se recomandă consultanță individuală, adaptată circumstanțelor dumneavoastră.
Întrebări frecvente
Ce este Extract CF în România?
Extract de Carte Funciară este extrasul de înscriere din cartea funciară română, echivalentul extrasului de Tabu. Poate fi obținut în scurt timp prin oficiile de cadastru și publicitate imobiliară (ANCPI) sau online și este împărțit în trei părți: descrierea proprietății, proprietarul înscris, ipoteci și sarcini.
O înscriere curată în cartea funciară română garantează că proprietatea este curată?
Nu. Pot exista construcții fără autorizație, schimbarea destinației conform planului urbanistic, datorii de arnona și de întreținere care nu sunt înscrise, un contract de închiriere pe termen lung și probleme de infrastructură. De aceea verificarea trebuie să fie juridică și urbanistică, nu doar o verificare de Tabu.
Ce avize să cer de la vânzător în România?
Un Extract CF actual (nu mai vechi de 30 de zile), certificat de lipsă a datoriilor fiscale (Certificat de atestare fiscală), adeverință de lipsă a datoriilor față de asociația de proprietari, autorizație de construire valabilă și proces-verbal de recepție (Proces-verbal de recepție), precum și istoricul proprietății în ultimul deceniu.
Când se primește Extract CF - înainte de semnare sau după?
Înainte de semnare. Când însoțim un investitor, acesta primește Extract CF înainte de semnare, iar verificarea se face independent la oficiul de înregistrare chiar și atunci când vânzătorul sau agentul prezintă documente din partea lor.
De ce este important ca înscrierea Intabulare să fie condiție în contract?
Pentru că este o condiție esențială a tranzacției și nu o clauză tehnică la care se poate renunța. În consecință, contractul este redactat astfel încât înscrierea să fie o condiție esențială.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.