Рынок недвижимости Румынии в 2026 году: что говорят официальные данные и как их читать перед покупкой

Тот, кто думает о покупке квартиры в Румынии в 2026 году, сталкивается с цифрами со всех сторон: «цены выросли», «Бухарест всё ещё дешёвый», «рынок остановился». Большинство этих цифр берётся с порталов объявлений или из рекламных материалов и отражает цены предложения. Это руководство сосредоточено только на том, что опубликовали официальные органы, с датой и периодом каждого показателя, и объясняет, как его читать и чего он не говорит.

Здесь нет прогноза и нет рекомендации, покупать или нет. Цель в том, чтобы вы умели отличать официальный показатель от рекламного утверждения и использовали данные как отправную точку для проверки цены, а не как её замену.

1Что говорят официальные данные о ценах на квартиры в Румынии в 2026 году?

Что цены выросли, причём быстрее, чем в предыдущие годы. Согласно индексу цен на жильё (HPI), который рассчитывает Национальный институт статистики Румынии (INS) и который Евростат опубликовал 1 октября 2026 года, цены во втором квартале 2026 года были на 12,1% выше, чем в том же квартале 2025 года, и на 4,4% выше, чем в первом квартале 2026 года.

Для сравнения: по Европейскому союзу в целом годовой рост в том же квартале составил 4,7%, а квартальный 1,2%, по данным того же источника. Так выглядело годовое изменение в Румынии в последние кварталы, в процентах к тому же кварталу предыдущего года:

В среднегодовом выражении индекс вырос на 5,0% в 2024 году и на 5,7% в 2025 году. Из таблицы также видно, что в 2025 году вторичное жильё дорожало быстрее нового, а во втором квартале 2026 года разрыв почти исчез. Источник всех цифр этого раздела: таблица Евростата prc_hpi_q в редакции от 1 октября 2026 года.

2Как правильно читать индекс цен на жильё INS?

Как индекс изменения, а не как цену. Согласно официальным метаданным, индекс строится на полных ценах сделок, зарегистрированных в договорах у нотариусов, включая землю, а по новому жилью с учётом НДС. Нотариальные сборы, регистрационные пошлины и комиссии агентств в него не входят. INS устраняет различия в характеристиках жилья гедонистическим методом, поэтому изменение отражает цену, а не смену структуры проданного жилья. Пять моментов, которые стоит помнить:

• Он национальный. Показатель Евростата охватывает всю Румынию. INS дополнительно публикует в Статистическом бюллетене цен разбивку по квартирам в столице и в остальной стране, а также по домам в городе и в сельской местности, но и это индекс, а не цена за м².
• Он запаздывает. Евростат публикует его примерно через квартал и неделю после окончания квартала, а INS в национальной публикации примерно через 112 дней. В ноябре 2026 года последний показатель описывает апрель-июнь 2026 года.
• Годовой не равен квартальному. 12,1% это изменение к тому же кварталу предыдущего года, а 4,4% к предыдущему кварталу. Не умножайте квартальный показатель на четыре, чтобы получить «годовой темп».
• Он номинальный. Индекс не скорректирован на инфляцию. По данным BNR, годовая инфляция в Румынии в сентябре 2026 года составила 6,61%. Периоды различаются, поэтому вычитать одну цифру из другой нельзя, но часть любого номинального роста отражает общий рост цен.
• НДС внутри индекса. Цены нового жилья в индексе включают НДС, поэтому изменение ставки НДС может повлиять на индекс нового жилья. Индекс не отделяет изменение налога от изменения цены.

3Сколько стоит квартира в Бухаресте в 2026 году по официальным данным?

Такого официального показателя нет. Ни один официальный орган в Румынии не публикует среднюю цену за м² в Бухаресте. INS публикует индекс по квартирам в столице, а нотариальная сетка Палаты нотариусов Бухареста устанавливает минимальные значения для налоговых целей, но ни то, ни другое не является рыночной ценой.

Цифры за м², которые появляются в статьях о ценах на квартиры в Бухаресте, обычно берутся с порталов объявлений и отражают цены предложения. Они полезны для построения диапазона при условии, что вы знаете, кто измерял, что именно и в каком месяце. Различия между источниками и правильный способ расчёта мы подробно описали в руководстве как проверить, что цена объекта в Румынии справедлива, а использование минимальных значений в руководстве нотариальная сетка в Румынии.

4Что говорят данные ANCPI о числе сделок в 2026 году?

В обычном режиме ANCPI (Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости) ежемесячно публикует число зарегистрированных продаж и ипотек по жудецам, без цен. Это показатель активности рынка, а не уровня цен.

В 2026 году эти данные нужно читать с особой осторожностью. Системы ANCPI были отключены летом 2026 года. Согласно сообщению правительства Румынии от 20 августа 2026 года, кадастровые офисы с 11 по 19 августа получили 329 476 заявлений, в основном накопившихся за время, когда система e-Terra не работала, а остальные платформы ведомства возвращались в работу поэтапно. Когда мы проверили сайт ANCPI в начале ноября 2026 года, на нём было размещено служебное уведомление, а страницы ежемесячной статистики были недоступны.

Практический смысл: сделки учитываются по дате регистрации, поэтому отключение переносит сделки из месяца в месяц. Резкое падение в месяцы отключения и рост после него не обязательно означают изменение спроса. Число сделок за третий квартал 2026 года, которое цитируют СМИ, стоит сверить с официальной публикацией ANCPI, когда она возобновится.

5Что добавляет к картине BNR?

Цену денег. 8 октября 2026 года совет Национального банка Румынии (BNR) решил сохранить ключевую ставку на уровне 6,50%, действующем с 8 августа 2024 года. Годовая инфляция в сентябре 2026 года составила 6,61%, выше целевого диапазона банка в 2,5% плюс-минус один процентный пункт.

Для тех, кто финансирует часть покупки румынской ипотекой в леях, процентная ставка определяется через индекс IRCC, который рассчитывает BNR. Как работает этот индекс и как он влияет на платёж, мы объяснили в руководстве IRCC и ROBOR в ипотеке в Румынии.

6Что изменилось в законодательстве в 2025 и 2026 годах и почему это важно при чтении данных?

Потому что часть изменений напрямую входит в цену, которую вы платите, или в стоимость владения, независимо от рыночной тенденции. Основные изменения по состоянию на октябрь 2026 года:

Подробности приведены в руководствах НДС на новую квартиру в Румынии, налоговые изменения 2026 года для владельцев недвижимости и Закон 169/2026 и новый градостроительный кодекс.

7Как использовать данные при проверке цены конкретного объекта?

Только как отправную точку. Официальные данные отвечают на вопрос, куда движется рынок в целом, а проверка цены отвечает на вопрос, сколько стоит объект перед вами. Практический порядок действий:

1. Записывайте дату и период каждого показателя, который вам представляют. Индекс за второй квартал 2026 года и цена объявления за октябрь 2026 года описывают разное время.
2. Выясните, идёт ли речь о цене сделки или о цене предложения. Только официальный индекс строится на ценах сделок, и он национальный.
3. Приведите цену к единой базе: для новой квартиры с учётом НДС 21%, по одному и тому же виду площади и с перечнем того, что включено, например парковка, кладовая и уровень отделки.
4. Сравните со сделками в том же районе за последние 12 месяцев через сертифицированного оценщика или местного адвоката, работающего на вас.
5. Запросите у нотариуса значение сетки для объекта, чтобы знать минимальную базу для налоговых целей и заметить необычный разрыв.
6. Добавьте стоимость владения по правилам 2026 года, налог на здания и при необходимости налог на роскошь, прежде чем рассчитывать ожидаемый доход от аренды.

8Говорят ли данные 2026 года, что стоит покупать квартиру для инвестиций в Румынии?

Нет, и обратного они тоже не говорят. Индекс цен описывает недавнее прошлое целого рынка. Он не различает районы, не включает расходы на покупку и владение и не описывает юридический риск конкретной сделки: право собственности, обременения, разрешение и устойчивость застройщика. Подходит ли вам конкретный объект, зависит от его цены по сравнению с сопоставимыми сделками, от расходов по правилам 2026 года, от финансирования, от юридической проверки и от ваших целей.

Когда кто-то приводит «рост на 12%» как довод купить сейчас, помните, что этот показатель описывает апрель-июнь 2026 года и ничего не гарантирует в отношении того, что произойдёт потом.

9Что сделать до подписания и как мы сопровождаем

Перед договором бронирования или предварительным договором стоит иметь на руках последние официальные данные с их датой, цену за м², рассчитанную на единой базе, сопоставимые сделки и значение сетки, а также расчёт расходов по налоговым правилам 2026 года. Мы сопровождаем израильских покупателей в чтении данных и в юридической проверке сделки и работаем вместе с оценщиками, адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые совершают действия по местному праву.

Читать дальше · 8 мин чтенияКупить квартиру в Бухаресте: что проверить юридически перед покупкойКупить квартиру в Бухаресте: сейсмический риск и «красная точка», выписка из кадастра, новостройка от застройщика, Илфов и реституция. Юридический гид.Читать руководство