باختصار
وفقًا لمؤشر أسعار المساكن الصادر عن INS، كما نشره يوروستات في 1 أكتوبر 2026، كانت أسعار المساكن في رومانيا في الربع الثاني من 2026 أعلى بنسبة 12.1% مما كانت عليه قبل عام، مقابل 4.7% في الاتحاد الأوروبي. وهو مؤشر وطني لأسعار الصفقات يصف الفترة من أبريل إلى يونيو 2026، وليس سعرًا للمتر المربع ولا رقمًا خاصًا ببوخارست. وفي الوقت نفسه تغيّرت القواعد: ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21% على المساكن الجديدة، وضريبة مبانٍ أعلى، وقانون تخطيط جديد، ولذلك تُقرأ البيانات مع التغييرات القانونية.
أبرز النقاط
- 1مؤشر INS لدى يوروستات، الربع الثاني من 2026: ارتفاع سنوي بنسبة 12.1%، منه 12.8% للمساكن الجديدة و11.8% للمساكن القائمة (نُشر في 1.10.2026).
- 2يُبنى المؤشر على الأسعار الكاملة في العقود الموثّقة لدى الكتّاب العدل، بما في ذلك الأرض، وفي المساكن الجديدة شاملةً ضريبة القيمة المضافة. وهو وطني ولا يعطي سعرًا للمتر المربع.
- 3لم تكن بيانات ANCPI عن عدد الصفقات متاحة على موقع الوكالة في مطلع نوفمبر 2026، بعد توقف أنظمتها في الصيف.
- 4أبقى BNR سعر الفائدة الرئيسي عند 6.50% (قرار 8.10.2026)؛ وبلغ التضخم السنوي في سبتمبر 2026 نسبة 6.61%.
- 5الرقم الوطني لا يغني عن فحص سعر عقار محدد: صفقات مقارنة، وقيمة الشبكة التوثيقية من كاتب عدل، ومقيّم مستقل عن البائع.
من يفكر في شراء شقة في رومانيا عام 2026 يصادف أرقامًا من كل اتجاه: «الأسعار ارتفعت»، «بوخارست ما زالت رخيصة»، «السوق توقف». ومعظم هذه الأرقام يأتي من بوابات الإعلانات أو من مواد تسويقية، ويقيس الأسعار المطلوبة. يركّز هذا الدليل فقط على ما نشرته الجهات الرسمية، مع تاريخ كل رقم والفترة التي يغطيها، ويشرح كيف يُقرأ وما الذي لا يقوله.
لا يتضمن هذا الدليل توقعات ولا توصية بالشراء أو عدمه. الهدف هو أن تميّزوا بين الرقم الرسمي والادعاء التسويقي، وأن تستخدموا البيانات نقطةَ انطلاق لفحص السعر لا بديلًا عنه.
ماذا تقول البيانات الرسمية عن أسعار الشقق في رومانيا عام 2026؟
تقول إن الأسعار ارتفعت، وبوتيرة أسرع من السنوات السابقة. وفقًا لمؤشر أسعار المساكن (HPI) الذي يحسبه المعهد الوطني للإحصاء في رومانيا (INS) ونشره يوروستات في 1 أكتوبر 2026، كانت الأسعار في الربع الثاني من 2026 أعلى بنسبة 12.1% مما كانت عليه في الربع المقابل من 2025، وأعلى بنسبة 4.4% مما كانت عليه في الربع الأول من 2026.
وللمقارنة، بلغ الارتفاع السنوي في الاتحاد الأوروبي كله في الربع نفسه 4.7%، والارتفاع الفصلي 1.2%، وفقًا للمصدر نفسه. وهكذا بدا التغير السنوي في رومانيا خلال الأرباع الأخيرة، بالنسبة المئوية مقارنةً بالربع المقابل من العام السابق:
| الربع | جميع المساكن | المساكن الجديدة | المساكن القائمة |
|---|---|---|---|
| الربع الأول 2025 | 4.9% | 2.3% | 6.2% |
| الربع الثاني 2025 | 4.7% | 1.6% | 6.4% |
| الربع الثالث 2025 | 6.6% | 3.9% | 8.0% |
| الربع الرابع 2025 | 6.7% | 6.0% | 7.1% |
| الربع الأول 2026 | 7.8% | 8.0% | 7.8% |
| الربع الثاني 2026 | 12.1% | 12.8% | 11.8% |
وبالمتوسط السنوي، ارتفع المؤشر بنسبة 5.0% في 2024 وبنسبة 5.7% في 2025. ويتبيّن من الجدول أيضًا أن المساكن القائمة ارتفعت في 2025 أسرع من الجديدة، وأن الفجوة كادت تُغلق في الربع الثاني من 2026. مصدر جميع الأرقام في هذا القسم: جدول يوروستات prc_hpi_q في تحديثه بتاريخ 1 أكتوبر 2026.
كيف يُقرأ مؤشر أسعار المساكن الصادر عن INS قراءةً صحيحة؟
بوصفه مؤشرًا للتغير لا سعرًا. وفقًا للبيانات الوصفية الرسمية، يُبنى المؤشر على أسعار الصفقات الكاملة المسجلة في العقود لدى الكتّاب العدل، بما في ذلك الأرض، وفي المساكن الجديدة شاملةً ضريبة القيمة المضافة. ولا تدخل فيه أتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل وعمولات الوساطة. ويحيّد INS الفروق في خصائص المساكن بطريقة هيدونية، بحيث يعكس التغير السعرَ لا التغيرَ في تركيبة المساكن المبيعة. خمس نقاط ينبغي تذكرها:
- إنه وطني. رقم يوروستات يشمل رومانيا كلها. وينشر INS أيضًا، في النشرة الإحصائية للأسعار، تفصيلًا للشقق في العاصمة مقابل باقي البلاد، وللمنازل في الحضر مقابل الريف، لكن هذا أيضًا مؤشر وليس سعرًا للمتر المربع.
- إنه متأخر. ينشره يوروستات بعد نحو ربع سنة وأسبوع من نهاية الربع، وينشره INS في الإصدار الوطني بعد نحو 112 يومًا. وفي نوفمبر 2026، يصف أحدث رقم الفترة من أبريل إلى يونيو 2026.
- السنوي ليس فصليًا. نسبة 12.1% هي التغير مقارنةً بالربع المقابل، ونسبة 4.4% مقارنةً بالربع السابق. لا تضربوا رقمًا فصليًا في أربعة للحصول على «وتيرة سنوية».
- إنه اسمي. المؤشر غير معدّل وفق التضخم. وبحسب BNR، بلغ التضخم السنوي في رومانيا 6.61% في سبتمبر 2026. الفترتان مختلفتان، فلا يُطرح رقم من آخر، لكن جزءًا من أي ارتفاع اسمي يعكس الارتفاع العام في الأسعار.
- ضريبة القيمة المضافة داخل المؤشر. أسعار المساكن الجديدة في المؤشر تشمل ضريبة القيمة المضافة، ولذلك قد يؤثر تغيّر نسبتها في مؤشر المساكن الجديدة. ولا يفصل المؤشر بين تغيّر الضريبة وتغيّر السعر.
لا يقول المؤشر كم يكلّف المتر المربع في بوخارست أو في حي معيّن أو في مشروع معيّن، ولا يقول ما الذي سيحدث في الربع القادم. ومن يعرض عليكم نسبة 12.1% دليلًا على أن سعرًا ما «رخيص» أو أن عقارًا «سيرتفع»، يستخدم الرقم لغرض لم يُصمَّم له.
كم تكلّف الشقة في بوخارست عام 2026 وفق البيانات الرسمية؟
لا يوجد رقم رسمي كهذا. لا تنشر أي جهة رسمية في رومانيا متوسط سعر للمتر المربع في بوخارست. ينشر INS مؤشرًا للشقق في العاصمة، وتحدد الشبكة التوثيقية لغرفة الكتّاب العدل في بوخارست قيمًا دنيا لأغراض ضريبية، لكن أيًّا منهما ليس سعرًا سوقيًا.
أرقام المتر المربع التي تظهر في المقالات عن أسعار الشقق في بوخارست تأتي عادةً من بوابات الإعلانات وتقيس الأسعار المطلوبة. وهي مفيدة لبناء نطاق سعري، بشرط أن تعرفوا من قاس، وماذا قاس، وفي أي شهر. فصّلنا الفروق بين المصادر وطريقة الحساب الصحيحة في دليل كيف تتحققون من أن سعر العقار في رومانيا عادل، واستخدام القيم الدنيا في دليل الشبكة التوثيقية في رومانيا.
ماذا تقول بيانات ANCPI عن عدد الصفقات في 2026؟
في الأوضاع العادية، تنشر ANCPI (الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري) كل شهر عدد عمليات البيع والرهون المسجلة، بحسب المقاطعة، ومن دون أسعار. وهذا مقياس لنشاط السوق، لا لمستوى الأسعار.
في 2026 ينبغي قراءة هذه البيانات بحذر خاص. فقد توقفت أنظمة ANCPI في صيف 2026. ووفقًا لبيان الحكومة الرومانية الصادر في 20 أغسطس 2026، تلقّت مكاتب المساحة بين 11 و19 أغسطس ما مجموعه 329,476 طلبًا، معظمها طلبات تراكمت خلال فترة توقف نظام e-Terra، فيما كانت منصات الوكالة الأخرى تُعاد إلى العمل تدريجيًا. وعندما راجعنا موقع ANCPI في مطلع نوفمبر 2026، كان يعرض إشعارًا تشغيليًا، ولم تكن صفحات الإحصاءات الشهرية متاحة.
المعنى العملي: تُحتسب الصفقات بحسب تاريخ التسجيل، ولذلك ينقل التوقف صفقاتٍ من شهر إلى آخر. والانخفاض الحاد في أشهر التوقف ثم الارتفاع بعدها لا يعنيان بالضرورة تغيرًا في الطلب. ويُستحسن التحقق من أعداد الصفقات للربع الثالث من 2026 التي تتداولها وسائل الإعلام مقابل النشر الرسمي لـ ANCPI عند استئنافه.
ماذا يضيف BNR إلى الصورة؟
ثمن المال. في 8 أكتوبر 2026 قرر مجلس إدارة البنك الوطني الروماني (BNR) الإبقاء على سعر الفائدة للسياسة النقدية عند 6.50%، وهو المعدل المعمول به منذ 8 أغسطس 2024. وبلغ التضخم السنوي في سبتمبر 2026 نسبة 6.61%، فوق النطاق المستهدف للبنك البالغ 2.5% زائد أو ناقص نقطة مئوية واحدة.
ومن يموّل جزءًا من الشراء برهن عقاري روماني باللاي، تصله الفائدة عبر مؤشر IRCC الذي يحسبه BNR. وقد شرحنا كيف يعمل هذا المؤشر وكيف يؤثر في القسط في دليل IRCC وROBOR في الرهن العقاري في رومانيا.
ما الذي تغيّر في القانون في 2025 و2026، ولماذا يهم ذلك عند قراءة البيانات؟
لأن بعض التغييرات يدخل مباشرة في السعر الذي تدفعونه أو في تكلفة الاحتفاظ بالعقار، بصرف النظر عن اتجاه السوق. أهم التغييرات، حتى أكتوبر 2026:
| المجال | ما الذي تغيّر | ماذا يعني ذلك عند قراءة البيانات |
|---|---|---|
| ضريبة القيمة المضافة على المسكن الجديد | 21% منذ 1 أغسطس 2025؛ أُلغيت النسبة المخفّضة 9%، وانتهى المسار الانتقالي في 30 سبتمبر 2026 | السعر «+TVA» والسعر الشامل غير قابلين للمقارنة؛ ومؤشر المساكن الجديدة يشمل الضريبة |
| ضريبة المباني المحلية | ارتفعت قيمة الاحتساب من 1,492 إلى 2,677 لاي للمتر المربع في 2026، وأُلغي التخفيض للمباني القديمة | ارتفعت تكلفة الاحتفاظ السنوية حتى لو لم يتغير سعر الشراء |
| ضريبة الرفاهية | 0.9% بدلًا من 0.3% على الجزء الذي يتجاوز قيمة ضريبية قدرها 2.5 مليون لاي | تخص العقارات الغالية فقط، بحسب القيمة الضريبية لا سعر السوق |
| أرباح الشركة الموزعة | 16% بدلًا من 10%، منذ 1 يناير 2026 | تؤثر في من يملك العقار عبر شركة SRL |
| قانون التخطيط والبناء | القانون 169/2026 نافذ منذ 25 أغسطس 2026؛ وانتقلت حمايات الشراء على المخطط إلى المادة 422(6)-(11) | لا يغيّر البيانات، لكنه يغيّر ما يُفحص في العقد وفي الترخيص |
| ضريبة البيع وضريبة الشراء | بلا تغيير: 3% أو 1% عند البيع من قبل فرد، ولا توجد ضريبة شراء | يبقى الحساب يوم البيع كما كان |
التفاصيل الكاملة موجودة في أدلة ضريبة القيمة المضافة على الشقة الجديدة في رومانيا والتغييرات الضريبية في رومانيا عام 2026 لمالكي العقارات والقانون 169/2026 وقانون التخطيط الجديد.
كيف تُستخدم البيانات عند فحص سعر عقار محدد؟
نقطةَ انطلاق فقط. تجيب البيانات الرسمية عن سؤال إلى أين يتجه السوق ككل، بينما يجيب فحص السعر عن سؤال كم يساوي العقار الذي أمامكم. ترتيب عمل عملي:
- دوّنوا تاريخ كل رقم يُعرض عليكم والفترة التي يغطيها. مؤشر الربع الثاني من 2026 وسعر إعلان من أكتوبر 2026 لا يصفان الوقت نفسه.
- تحققوا مما إذا كان السعر سعر صفقة أم سعرًا مطلوبًا. المؤشر الرسمي وحده مبني على أسعار الصفقات، وهو وطني.
- ضعوا السعر على أساس موحّد: في الشقة الجديدة شاملًا ضريبة القيمة المضافة 21%، وبحسب نوع المساحة نفسه، مع بيان ما هو مشمول، مثل الموقف والمخزن ومستوى التشطيب.
- قارنوا بصفقات في الحي نفسه خلال آخر 12 شهرًا، عن طريق مقيّم معتمد أو محامٍ محلي يعمل لصالحكم.
- اطلبوا من كاتب عدل قيمة الشبكة للعقار، لمعرفة الحد الأدنى لأغراض الضريبة واكتشاف أي فجوة غير معتادة.
- أضيفوا تكلفة الاحتفاظ وفق قواعد 2026، أي ضريبة المباني، وضريبة الرفاهية إن انطبقت، قبل حساب الدخل المتوقع من الإيجار.
«من نشر الرقم، وماذا يقيس، ولأي فترة؟» الرقم الذي لا يملك إجابة واضحة عن هذه الأسئلة الثلاثة ليس أساسًا لاتخاذ قرار.
هل تقول أرقام 2026 إن شراء شقة للاستثمار في رومانيا مجدٍ؟
لا، ولا تقول العكس أيضًا. يصف مؤشر الأسعار الماضي القريب لسوق كاملة. لا يميّز بين الأحياء، ولا يشمل تكاليف الشراء والاحتفاظ، ولا يصف المخاطر القانونية لصفقة بعينها: الملكية والأعباء والترخيص واستقرار المطوّر. ومدى ملاءمة عقار معيّن لكم يتوقف على سعره مقارنةً بالصفقات المماثلة، وعلى التكاليف وفق قواعد 2026، وعلى التمويل، وعلى الفحص القانوني، وعلى أهدافكم.
وحين يعرض أحدهم «ارتفاعًا بنسبة 12%» سببًا للشراء الآن، تذكّروا أن هذا الرقم يصف الفترة من أبريل إلى يونيو 2026، ولا يضمن شيئًا بشأن ما سيحدث بعد ذلك.
ما الذي ينبغي فعله قبل التوقيع، وكيف نرافقكم
قبل اتفاق الحجز أو العقد التمهيدي، يُستحسن أن تكون بين أيديكم أحدث البيانات الرسمية مع تاريخها، وسعر للمتر المربع محسوب على أساس موحّد، وصفقات مقارنة وقيمة الشبكة، وحساب للتكاليف وفق القواعد الضريبية لعام 2026. نرافق المشترين الإسرائيليين في قراءة البيانات وفي الفحص القانوني للصفقة، ونعمل إلى جانب مقيّمين ومحامين وكتّاب عدل مرخّصين في رومانيا، يتولّون تنفيذ الإجراءات وفق القانون المحلي.
هذا الدليل معلومات عامة صحيحة حتى مطلع نوفمبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. تُحدَّث البيانات الإحصائية وقد تُنقَّح، وهي ليست توقعًا للأسعار. قبل أي قرار يجب التحقق من أحدث البيانات ومن العقار المحدد.
أسئلة شائعة
ما وضع سوق العقارات في رومانيا عام 2026؟
وفقًا لمؤشر INS الذي نشره يوروستات في 1 أكتوبر 2026، كانت أسعار المساكن في الربع الثاني من 2026 أعلى بنسبة 12.1% مما كانت عليه قبل عام، مقابل 4.7% في الاتحاد الأوروبي. وهو رقم وطني يصف الفترة من أبريل إلى يونيو 2026. وقد تأثرت بيانات ANCPI عن عدد الصفقات بتوقف أنظمتها في صيف 2026.
كم يكلّف المتر المربع في بوخارست عام 2026؟
لا يوجد سعر رسمي للمتر المربع في بوخارست. ينشر INS مؤشرًا للشقق في العاصمة، والشبكة التوثيقية قيمة دنيا لأغراض ضريبية. أما أرقام المتر المربع في المقالات فتأتي عادةً من البوابات وتقيس الأسعار المطلوبة، لذا تحققوا ممن قاس ومتى.
هل ارتفعت أسعار الشقق في رومانيا عام 2025؟
نعم. وفقًا ليوروستات، ارتفع المتوسط السنوي لمؤشر أسعار المساكن في رومانيا بنسبة 5.7% في 2025، بعد 5.0% في 2024. والأرقام اسمية وغير معدّلة وفق التضخم.
هل ارتفعت الشقق الجديدة في رومانيا أكثر من المستعملة؟
في الربع الثاني من 2026 نعم، بفارق طفيف: 12.8% سنويًا للمساكن الجديدة مقابل 11.8% للمساكن القائمة. وفي 2025 كانت الصورة معكوسة. وأسعار المساكن الجديدة في المؤشر تشمل ضريبة القيمة المضافة، ولذلك تنعكس فيها تغييرات هذه الضريبة أيضًا.
أين أجد البيانات الرسمية عن سوق المساكن في رومانيا؟
مؤشر الأسعار في جدول يوروستات prc_hpi_q وفي النشرة الإحصائية للأسعار الصادرة عن INS، وبيانات الصفقات على موقع ANCPI، وأسعار الفائدة والتضخم على موقع BNR. ولكل رقم تحققوا من تاريخ النشر والفترة التي يصفها.
هل يساعدني مؤشر الأسعار على معرفة ما إذا كان السعر المعروض عليّ عادلًا؟
بوصفه خلفية فقط. المؤشر وطني وليس سعرًا للمتر المربع. ولفحص عقار محدد تحتاجون إلى صفقات مقارنة في الحي نفسه، وقيمة الشبكة من كاتب عدل، ورأي مقيّم مستقل عن البائع.
ما الذي تغيّر في القانون عام 2026 ويؤثر في المشترين في رومانيا؟
منذ 1 أكتوبر 2026 يخضع كل مسكن جديد يبيعه مطوّر لفرد لضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%، وارتفعت ضريبة المباني المحلية، ومنذ 25 أغسطس 2026 يسري قانون التخطيط والبناء الجديد، القانون 169/2026. ولم تتغير ضريبة البيع، ولا توجد ضريبة شراء.
اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةشراء شقة في بوخارست: ما الذي يجب فحصه قانونيًا قبل الشراءشراء شقة في بوخارست: الخطر الزلزالي و«النقطة الحمراء»، ومستخرج السجل العقاري، وشقة جديدة من مطوّر، وبوخارست مقابل إلفوف، ودعاوى الاسترداد. دليل قانوني.قراءة الدليلالمصادر
- Eurostat - House price index, quarterly data (prc_hpi_q)، تحديث 1.10.2026
- Eurostat - البيانات الوصفية الوطنية لرومانيا لمؤشر أسعار المساكن (INS)
- Eurostat - House price index، البيانات الوصفية العامة (prc_hpi_inx)
- INS - Buletin statistic de prețuri nr. 8/2026
- BNR - Banca Națională a României: سعر الفائدة الرئيسي والتضخم
- Guvernul României - بيان بشأن إعادة تشغيل e-Terra التابع لـ ANCPI، 20.8.2026
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
