باختصار
في عام 2026 ارتفعت في رومانيا أساسًا تكلفة شراء شقة جديدة وتكلفة حيازة العقار: فقد أُغلق مسار ضريبة القيمة المضافة المخفّضة بنسبة 9% في 30 سبتمبر 2026 وتسري منذ ذلك الحين نسبة 21%، وارتفعت قيمة الاحتساب لضريبة المباني المحلية إلى 2,677 لاي للمتر المربع دون تخفيض حسب العمر، وارتفعت ضريبة الرفاهية إلى 0.9% وضريبة الأرباح الموزعة إلى 16%. أما ضريبة الإيجار على الأفراد، وضريبة البيع، وانعدام ضريبة الشراء، فلم تتغير. والبيانات صحيحة حتى أكتوبر 2026 وقد تتغير مجددًا.
أبرز النقاط
- 1ضريبة القيمة المضافة: منذ 1.10.2026 تخضع كل شقة جديدة يبيعها مطوّر لفرد لنسبة 21%، بعد انتهاء المسار الانتقالي بنسبة 9% في 30.9.2026.
- 2ضريبة المباني المحلية: ارتفعت قيمة الاحتساب من 1,492 إلى 2,677 لاي للمتر المربع، وأُلغي التخفيض للمباني القديمة.
- 3ضريبة الرفاهية: 0.9% (بدلًا من 0.3%) على الجزء الذي يتجاوز قيمة ضريبية قدرها 2.5 مليون لاي.
- 4الأرباح الموزعة: 16% على كل توزيع منذ 1.1.2026، حتى من أرباح السنوات السابقة؛ وانخفض سقف الشركة الصغيرة جدًّا إلى 100,000 يورو.
- 5لم تتغير: 10% على الإيجار بعد خصم 20%، و3% أو 1% عند البيع، ولا توجد ضريبة شراء.
خلال العام ونصف العام الأخير أقرّت رومانيا عدة حزم ضريبية متتالية، ومن يعتمد على دليل يعود إلى عام مضى يعمل ببيانات لم تعد صحيحة. ويجمع هذا الدليل التغييرات وفقًا للسؤال الذي يهم المستثمر: ماذا يعني ذلك لكم عند الشراء أو الحيازة أو التأجير أو البيع.
من أين جاءت التغييرات؟
نشأت معظم التغييرات في حزمتين ماليتين أقرّتهما الحكومة في 2025 لتقليص العجز، وفي تعديل واحد من 2026:
| القانون | ما الذي تضمنه | متى دخل حيز النفاذ |
|---|---|---|
| القانون 141/2025 (الحزمة الأولى) | رفع ضريبة القيمة المضافة؛ ورفع ضريبة الأرباح الموزعة | ضريبة القيمة المضافة: 1.8.2025؛ الأرباح الموزعة: 1.1.2026 |
| القانون 239/2025 (الحزمة الثانية) | الضرائب المحلية على المباني والأراضي؛ وضريبة الرفاهية | 1.1.2026 |
| القانون 161/2026 | تمديد المسار الانتقالي لضريبة القيمة المضافة بنسبة 9% | حتى 30.9.2026 |
ضريبة المباني المحلية: ارتفعت قيمة الاحتساب من 1,492 إلى 2,677 لاي للمتر المربع، وأُلغي التخفيض للمباني القديمة.
كم ضريبة قيمة مضافة تُدفع اليوم على شقة جديدة من مطوّر؟
21%. فقد ارتفعت ضريبة القيمة المضافة العادية من 19% إلى 21% في 1 أغسطس 2025، وأُلغيت النسبة المخفّضة البالغة 9% للمساكن. وفي السابق كانت نسبة 9% تسري على الشقة حتى 120 مترًا مربعًا وحتى 600,000 لاي، وما زاد على ذلك 19%. ولمن وقّع عقدًا تمهيديًّا حتى 1 أغسطس 2025 حُدّد مسار انتقالي انتهى في 30 سبتمبر 2026. ومنذ ذلك الحين تخضع كل شقة جديدة يبيعها مطوّر لفرد لنسبة 21% (حتى أكتوبر 2026).
سعر «+TVA» (مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة) والسعر الشامل ليسا الشيء نفسه. وعند المقارنة بين المشاريع، قارنوا السعر النهائي الذي ستدفعونه، شاملًا ضريبة القيمة المضافة.
كم تكلّف حيازة عقار بعد تغيير ضريبة المباني؟
أكثر. فالقيمة للمتر المربع التي تُحتسب عليها ضريبة المباني المحلية (في مبنى مزوَّد بالبنية التحتية) ارتفعت من 1,492 لاي في 2025 إلى 2,677 لاي في 2026، أي بزيادة نحو 79%. وبالتوازي أُلغيت التخفيضات للمباني القديمة، التي كانت تبلغ في السابق من 10% إلى 50% حسب عمر المبنى.
أما النسبة نفسها فبقيت في نطاق 0.08% إلى 0.2%، وفقًا لقرار السلطة المحلية، لكن نسبة 2026 لا يجوز أن تقل عن نسبة 2025. وارتفعت أيضًا قيم ضريبة الأراضي. وتتولى السلطة المحلية الاحتساب الدقيق لعقاركم.
من يدفع ضريبة الرفاهية المرتفعة؟
فقط مالكو مبنى سكني تتجاوز قيمته الضريبية 2,500,000 لاي. وقد ارتفعت النسبة من 0.3% إلى 0.9% على الجزء الذي يتجاوز الحد. ويُدفع المبلغ إلى ANAF، بالنموذج 216، حتى 30 سبتمبر. ولأن الحد يُقاس بالقيمة الضريبية لا بسعر السوق، فإن معظم الفلل العائلية بعيدة عنه.
ما الذي تغيّر لمن يملك عقارًا عبر شركة رومانية؟
- ضريبة الأرباح الموزعة: ارتفعت من 10% إلى 16% على كل ربح موزَّع منذ 1 يناير 2026، حتى لو تراكم الربح قبل ذلك.
- نظام الشركات الصغيرة جدًّا: انخفض سقف رقم الأعمال للشركة الصغيرة جدًّا إلى 100,000 يورو (في 2025: 250,000 يورو).
هذا المزيج يرفع تكلفة إخراج الأرباح من الشركة (SRL). ومن يدرس حيازة عقار واحد عبر شركة عليه أن يعيد فحص الحساب مقارنة بالحيازة كفرد، مع مستشار ضرائب.
هل تغيّرت ضريبة الإيجار؟
لا. يدفع الفرد الذي يؤجّر عقارًا 10% على الدخل بعد خصم تلقائي بنسبة 20%، كما هو الحال منذ 2024. أما ما تغيّر فهو الحد الأدنى للأجور، الذي يُشتق منه حد اشتراكات التأمين الصحي (CASS): 4,050 لاي شهريًّا من يناير إلى يونيو 2026، و4,325 لاي منذ يوليو. وتسري اشتراكات التأمين الصحي بنسبة 10% على الدخل السنوي الذي يتجاوز 24,300 لاي، بسقف قدره 97,200 لاي.
وعند البيع: هل ارتفعت الضريبة؟
لا. يدفع الفرد 3% من قيمة الصفقة إذا تملّك العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك. وقد أُلغي حد الإعفاء البالغ 450,000 لاي منذ 1 يناير 2023، ولم يُعِده عام 2026. وحتى بعد كل التغييرات، لا توجد في رومانيا ضريبة شراء كما في إسرائيل: ففي يوم التوقيع تُدفع أتعاب الكاتب العدل ورسوم التسجيل، وفي الشقة الجديدة من مطوّر ضريبة القيمة المضافة أيضًا.
جميع التغييرات في جدول واحد
| الموضوع | قبل | حتى أكتوبر 2026 |
|---|---|---|
| ضريبة القيمة المضافة على شقة جديدة لفرد | 9% حتى 120 مترًا مربعًا و600,000 لاي، وإلا 19% | 21% على كل شقة جديدة |
| قيمة ضريبة المباني للمتر المربع (مع البنية التحتية) | 1,492 لاي (2025) | 2,677 لاي |
| تخفيض للمبنى القديم | من 10% إلى 50% حسب العمر | أُلغي |
| نسبة ضريبة المباني | 0.08%-0.2% | 0.08%-0.2%، وليس أقل من 2025 |
| ضريبة الرفاهية على مبنى سكني | 0.3% فوق 2.5 مليون لاي | 0.9% فوق 2.5 مليون لاي |
| ضريبة الأرباح الموزعة | 10% | 16% |
| سقف رقم الأعمال للشركة الصغيرة جدًّا | 250,000 يورو (2025) | 100,000 يورو |
| ضريبة الإيجار، فرد | 10% بعد خصم 20% | دون تغيير |
| ضريبة البيع، فرد | 3% حتى ثلاث سنوات، و1% بعدها | دون تغيير |
| ضريبة الشراء | لا توجد | لا توجد |
ما الذي يغيّره ذلك في الجانب الإسرائيلي؟
لم تتغير قواعد الضرائب في إسرائيل في أعقاب التشريع الروماني. فالمقيم في إسرائيل يواصل الإبلاغ عن الدخل من العقار وعن الربح عند البيع، ويحصل على ائتمان عن الضريبة الرومانية وفقًا لاتفاقية الضرائب. أما ما يتغير فهو مقدار الائتمان، لأن الضريبة الرومانية نفسها تغيّرت. ومن لديه رهن عقاري متغير باللاي سيلاحظ أيضًا مؤشر IRCC، الذي يبلغ 5.57% منذ 1 أكتوبر 2026.
ما الذي يُفعل قبل الصفقة التالية، وكيف نرافقكم
قبل الشراء، وخاصة قبل شراء شقة جديدة أو اتخاذ قرار بشأن هيكل الحيازة، يُستحسن تحديث الاحتساب وفقًا لقواعد 2026. ونحن نفحص الجوانب القانونية للصفقة ولهيكل الحيازة، وننسّق مع مستشاري الضرائب ومع محامين وكتّاب عدل مرخَّصين في رومانيا، يتولون الإجراءات وفقًا للقانون المحلي. أما الاحتساب في الدولتين فيُستحسن إعداده مع مستشار ضرائب يعرف الدولتين.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكل استشارة ضريبية أو استشارة قانونية. وقد تغيّرت قوانين الضرائب في رومانيا عدة مرات في 2025-2026 وقد تتغير مجددًا؛ وقبل أي صفقة يجب التحقق من الوضع المحدَّث.
أسئلة شائعة
كم ضريبة قيمة مضافة تُدفع في 2026 على شقة جديدة في رومانيا؟
21%. فقد انتهى المسار الانتقالي لضريبة القيمة المضافة بنسبة 9%، لمن وقّع عقدًا تمهيديًّا حتى 1 أغسطس 2025، في 30 سبتمبر 2026، ومنذ ذلك الحين تخضع كل شقة جديدة يبيعها مطوّر لفرد للنسبة الكاملة.
هل ارتفعت ضريبة الدخل من الإيجار في رومانيا في 2026؟
لا. يدفع الفرد 10% بعد خصم 20%، كما هو الحال منذ 2024. ويُشتق حد اشتراكات التأمين الصحي من الحد الأدنى للأجور، ويبلغ في 2026 دخلًا سنويًّا قدره 24,300 لاي.
كم تبلغ ضريبة الأرباح الموزعة في رومانيا منذ 2026؟
16%، على كل ربح موزَّع منذ 1 يناير 2026، حتى لو تراكم الربح في سنوات سابقة. وحتى نهاية 2025 كانت النسبة 10%.
هل توجد في رومانيا ضريبة شراء؟
لا. ففي يوم التوقيع تُدفع أتعاب الكاتب العدل ورسوم التسجيل، وفي الشقة الجديدة من مطوّر ضريبة القيمة المضافة أيضًا، لكن لا توجد ضريبة شراء بالمفهوم الإسرائيلي.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.