בקצרה
ב-2026 התייקרו ברומניה בעיקר הרכישה של דירה חדשה וההחזקה בנכס: מסלול המע״מ המופחת של 9% נסגר ב-30 בספטמבר 2026 ומאז חל 21%, ערך החישוב של מס הבניין המקומי עלה ל-2,677 ליי למ״ר בלי הנחת גיל, מס היוקרה עלה ל-0.9% ומס הדיבידנד ל-16%. המס על שכירות של יחידים, המס במכירה והיעדר מס רכישה לא השתנו. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026 ועשויים להשתנות שוב.
הנקודות החשובות
- 1מע״מ: מ-1.10.2026 כל דירה חדשה שיזם מוכר ליחיד חייבת ב-21%, אחרי שמסלול המעבר של 9% הסתיים ב-30.9.2026.
- 2מס בניין מקומי: ערך החישוב עלה מ-1,492 ל-2,677 ליי למ״ר, וההנחה לבניינים ישנים בוטלה.
- 3מס יוקרה: 0.9% (במקום 0.3%) מהחלק שמעל ערך מיסויי של 2.5 מיליון ליי.
- 4דיבידנד: 16% על כל חלוקה מ-1.1.2026, גם מרווחי שנים קודמות; תקרת חברת מיקרו ירדה ל-100,000 אירו.
- 5לא השתנו: 10% על שכירות אחרי ניכוי 20%, 3% או 1% במכירה, ואין מס רכישה.
בשנה וחצי האחרונות רומניה העבירה כמה חבילות מס ברצף, וכל מי שמסתמך על מדריך מלפני שנה עובד עם נתונים שכבר אינם נכונים. המדריך הזה מרכז את השינויים לפי השאלה שמעניינת משקיע: מה זה עושה לכם כשאתם קונים, מחזיקים, משכירים או מוכרים.
מאיפה הגיעו השינויים?
רוב השינויים נולדו בשתי חבילות פיסקליות שהממשלה העבירה ב-2025 כדי לצמצם את הגירעון, ובתיקון אחד מ-2026:
| חוק | מה כלל | מתי נכנס לתוקף |
|---|---|---|
| חוק 141/2025 (החבילה הראשונה) | העלאת המע״מ; העלאת מס הדיבידנד | מע״מ: 1.8.2025; דיבידנד: 1.1.2026 |
| חוק 239/2025 (החבילה השנייה) | מסים מקומיים על בניינים וקרקעות; מס היוקרה | 1.1.2026 |
| חוק 161/2026 | הארכת מסלול המעבר של 9% מע״מ | עד 30.9.2026 |
מס בניין מקומי: ערך החישוב עלה מ-1,492 ל-2,677 ליי למ״ר, וההנחה לבניינים ישנים בוטלה.
כמה מע״מ משלמים היום על דירה חדשה מיזם?
21%. המע״מ הרגיל עלה מ-19% ל-21% ב-1 באוגוסט 2025, והשיעור המופחת של 9% לדיור בוטל. בעבר חל 9% על דירה עד 120 מ״ר ועד 600,000 ליי, ומעבר לזה 19%. למי שחתם על חוזה מקדים עד 1 באוגוסט 2025 נקבע מסלול מעבר, שהסתיים ב-30 בספטמבר 2026. מאז, כל דירה חדשה שיזם מוכר ליחיד חייבת ב-21% (נכון לאוקטובר 2026).
מחיר ״+TVA״ (בתוספת מע״מ) ומחיר כולל אינם אותו דבר. כשמשווים בין פרויקטים, השוו את המחיר הסופי שתשלמו, כולל מע״מ.
כמה עולה להחזיק נכס אחרי שינוי מס הבניין?
יותר. הערך למ״ר שעליו מחושב מס הבניין המקומי (בבניין עם תשתיות) עלה מ-1,492 ליי ב-2025 ל-2,677 ליי ב-2026, עלייה של כ-79%. במקביל בוטלו ההנחות לבניינים ישנים, שהגיעו בעבר ל-10% עד 50% לפי גיל הבניין.
השיעור עצמו נשאר בטווח של 0.08% עד 0.2%, לפי החלטת הרשות המקומית, אבל השיעור ל-2026 לא יכול להיות נמוך מזה של 2025. גם ערכי מס הקרקע עלו. את החישוב המדויק לנכס שלכם עושה הרשות המקומית.
מי משלם את מס היוקרה המוגדל?
רק בעלי בניין מגורים שהערך המיסויי שלו עובר 2,500,000 ליי. השיעור עלה מ-0.3% ל-0.9% מהחלק שמעל הרף. התשלום הוא ל-ANAF, בטופס 216, עד 30 בספטמבר. מכיוון שהרף נמדד בערך המיסויי ולא במחיר השוק, רוב הווילות המשפחתיות רחוקות ממנו.
מה השתנה למי שמחזיק נכס דרך חברה רומנית?
- מס דיבידנד: עלה מ-10% ל-16% לכל דיבידנד שמחולק מ-1 בינואר 2026, גם אם הרווח נצבר לפני כן.
- משטר מיקרו: תקרת המחזור לחברת מיקרו ירדה ל-100,000 אירו (ב-2025: 250,000 אירו).
השילוב הזה מייקר את הוצאת הרווחים מחברה (SRL). מי ששוקל להחזיק נכס בודד דרך חברה צריך לבחון מחדש את החשבון מול החזקה כיחיד, עם יועץ מס.
האם המס על שכירות השתנה?
לא. יחיד שמשכיר נכס משלם 10% על ההכנסה אחרי ניכוי אוטומטי של 20%, כמו מאז 2024. מה שזז הוא שכר המינימום, שממנו נגזר רף דמי הבריאות (CASS): 4,050 ליי בחודש בינואר עד יוני 2026, ו-4,325 ליי מיולי. דמי בריאות של 10% חלים מעל הכנסה שנתית של 24,300 ליי, עם תקרה של 97,200 ליי.
ובמכירה: האם המס עלה?
לא. יחיד משלם 3% משווי העסקה אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אחר כך. רף הפטור של 450,000 ליי בוטל עוד ב-1 בינואר 2023, ו-2026 לא החזירה אותו. וגם אחרי כל השינויים, אין ברומניה מס רכישה כמו בישראל: ביום החתימה משלמים נוטריון ורישום, ובדירה חדשה מיזם גם מע״מ.
כל השינויים בטבלה אחת
| נושא | לפני | נכון לאוקטובר 2026 |
|---|---|---|
| מע״מ על דירה חדשה ליחיד | 9% עד 120 מ״ר ו-600,000 ליי, אחרת 19% | 21% על כל דירה חדשה |
| ערך מס הבניין למ״ר (עם תשתיות) | 1,492 ליי (2025) | 2,677 ליי |
| הנחה לבניין ישן | 10% עד 50% לפי גיל | בוטלה |
| שיעור מס הבניין | 0.08%-0.2% | 0.08%-0.2%, ולא פחות מ-2025 |
| מס יוקרה על בניין מגורים | 0.3% מעל 2.5 מיליון ליי | 0.9% מעל 2.5 מיליון ליי |
| מס דיבידנד | 10% | 16% |
| תקרת מחזור לחברת מיקרו | 250,000 אירו (2025) | 100,000 אירו |
| מס על שכירות, יחיד | 10% אחרי ניכוי 20% | ללא שינוי |
| מס במכירה, יחיד | 3% עד שלוש שנים, 1% אחריהן | ללא שינוי |
| מס רכישה | אין | אין |
מה זה משנה בצד הישראלי?
כללי המס בישראל לא השתנו בעקבות החקיקה הרומנית. תושב ישראל ממשיך לדווח על הכנסות מהנכס ועל רווח במכירה, ומקבל זיכוי על המס הרומני לפי אמנת המס. מה שכן משתנה הוא גובה הזיכוי, כי המס הרומני עצמו זז. ומי שיש לו משכנתא משתנה בליי ישים לב גם למדד IRCC, שעומד על 5.57% מ-1 באוקטובר 2026.
מה לעשות לפני העסקה הבאה, ואיך אנחנו מלווים
לפני רכישה, ובעיקר לפני רכישה של דירה חדשה או החלטה על מבנה החזקה, כדאי לעדכן את החישוב לפי הכללים של 2026. אנחנו בודקים את ההיבטים המשפטיים של העסקה ושל מבנה ההחזקה ומתאמים עם יועצי מס ועם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שמבצעים את הפעולות לפי הדין המקומי. את החישוב הדו-מדינתי כדאי לבנות עם יועץ מס שמכיר את שתי המדינות.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. דיני המס ברומניה השתנו כמה פעמים ב-2025-2026 ועשויים להשתנות שוב; לפני כל עסקה יש לבדוק את המצב העדכני.
שאלות נפוצות
כמה מע״מ משלמים ב-2026 על דירה חדשה ברומניה?
21%. מסלול המעבר של 9% מע״מ, למי שחתם על חוזה מקדים עד 1 באוגוסט 2025, הסתיים ב-30 בספטמבר 2026, ומאז כל דירה חדשה שיזם מוכר ליחיד חייבת בשיעור המלא.
האם המס על הכנסה משכירות ברומניה עלה ב-2026?
לא. יחיד משלם 10% אחרי ניכוי של 20%, כמו מאז 2024. רף דמי הבריאות נגזר משכר המינימום ועומד ב-2026 על הכנסה שנתית של 24,300 ליי.
כמה מס דיבידנד חל ברומניה מ-2026?
16%, על כל דיבידנד שמחולק מ-1 בינואר 2026, גם אם הרווח נצבר בשנים קודמות. עד סוף 2025 השיעור היה 10%.
האם יש ברומניה מס רכישה?
לא. ביום החתימה משלמים שכר נוטריון ואגרת רישום, ובדירה חדשה מיזם גם מע״מ, אבל אין מס רכישה במובן הישראלי.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.