Pe scurt
În 2026, în România s-au scumpit în principal cumpărarea unei locuințe noi și deținerea unui imobil: regimul TVA redus de 9% s-a încheiat la 30 septembrie 2026 și de atunci se aplică 21%, valoarea de calcul a impozitului local pe clădiri a crescut la 2.677 lei pe mp fără reducere în funcție de vechime, impozitul pe lux a crescut la 0,9%, iar impozitul pe dividende la 16%. Impozitul pe veniturile din chirii ale persoanelor fizice, impozitul la vânzare și lipsa unui impozit la cumpărare nu s-au schimbat. Datele sunt valabile în octombrie 2026 și se pot schimba din nou.
Ce este important de reținut
- 1TVA: de la 1.10.2026, orice locuință nouă vândută de un dezvoltator unei persoane fizice este supusă cotei de 21%, după ce regimul tranzitoriu de 9% s-a încheiat la 30.9.2026.
- 2Impozitul local pe clădiri: valoarea de calcul a crescut de la 1.492 la 2.677 lei pe mp, iar reducerea pentru clădirile vechi a fost eliminată.
- 3Impozitul pe lux: 0,9% (în loc de 0,3%) din partea care depășește o valoare impozabilă de 2,5 milioane de lei.
- 4Dividende: 16% pentru orice distribuire de la 1.1.2026, inclusiv din profiturile anilor anteriori; plafonul pentru microîntreprinderi a scăzut la 100.000 de euro.
- 5Nu s-au schimbat: 10% pe chirii după deducerea a 20%, 3% sau 1% la vânzare și nu există impozit la cumpărare.
În ultimul an și jumătate, România a adoptat mai multe pachete fiscale succesive, iar oricine se bazează pe un ghid de acum un an lucrează cu date care nu mai sunt corecte. Acest ghid reunește modificările în funcție de întrebarea care îl interesează pe investitor: ce înseamnă ele pentru dumneavoastră când cumpărați, dețineți, închiriați sau vindeți.
De unde au venit modificările?
Cele mai multe modificări provin din două pachete fiscale adoptate de guvern în 2025 pentru reducerea deficitului și dintr-o modificare din 2026:
| Legea | Ce a cuprins | Când a intrat în vigoare |
|---|---|---|
| Legea 141/2025 (primul pachet) | Majorarea TVA; majorarea impozitului pe dividende | TVA: 1.8.2025; dividende: 1.1.2026 |
| Legea 239/2025 (al doilea pachet) | Impozitele locale pe clădiri și terenuri; impozitul pe lux | 1.1.2026 |
| Legea 161/2026 | Prelungirea regimului tranzitoriu de TVA de 9% | Până la 30.9.2026 |
Impozitul local pe clădiri: valoarea de calcul a crescut de la 1.492 la 2.677 lei pe mp, iar reducerea pentru clădirile vechi a fost eliminată.
Cât TVA se plătește astăzi pentru o locuință nouă de la dezvoltator?
21%. Cota standard de TVA a crescut de la 19% la 21% la 1 august 2025, iar cota redusă de 9% pentru locuințe a fost eliminată. Anterior, se aplica 9% pentru o locuință de până la 120 mp și de până la 600.000 de lei, iar peste aceste limite 19%. Pentru cei care au semnat un antecontract până la 1 august 2025 s-a stabilit un regim tranzitoriu, care s-a încheiat la 30 septembrie 2026. De atunci, orice locuință nouă vândută de un dezvoltator unei persoane fizice este supusă cotei de 21% (la data de octombrie 2026).
Un preț „+TVA” (plus TVA) și un preț total nu sunt același lucru. Când comparați proiecte, comparați prețul final pe care îl veți plăti, cu TVA inclus.
Cât costă deținerea unui imobil după modificarea impozitului pe clădiri?
Mai mult. Valoarea pe mp la care se calculează impozitul local pe clădiri (pentru o clădire cu utilități) a crescut de la 1.492 de lei în 2025 la 2.677 de lei în 2026, o creștere de circa 79%. În paralel au fost eliminate reducerile pentru clădirile vechi, care ajungeau anterior la 10% până la 50% în funcție de vechimea clădirii.
Cota propriu-zisă a rămas în intervalul 0,08% - 0,2%, conform hotărârii autorității locale, dar cota pentru 2026 nu poate fi mai mică decât cea din 2025. Au crescut și valorile impozitului pe teren. Calculul exact pentru imobilul dumneavoastră îl face autoritatea locală.
Cine plătește impozitul pe lux majorat?
Doar proprietarii unei clădiri rezidențiale a cărei valoare impozabilă depășește 2.500.000 de lei. Cota a crescut de la 0,3% la 0,9% din partea care depășește pragul. Plata se face la ANAF, prin formularul 216, până la 30 septembrie. Deoarece pragul se raportează la valoarea impozabilă și nu la prețul de piață, majoritatea vilelor familiale sunt departe de el.
Ce s-a schimbat pentru cei care dețin un imobil printr-o societate românească?
- Impozitul pe dividende: a crescut de la 10% la 16% pentru orice dividend distribuit de la 1 ianuarie 2026, chiar dacă profitul a fost acumulat anterior.
- Regimul microîntreprinderilor: plafonul cifrei de afaceri pentru o microîntreprindere a scăzut la 100.000 de euro (în 2025: 250.000 de euro).
Această combinație scumpește extragerea profiturilor dintr-o societate (SRL). Cine are în vedere deținerea unui singur imobil printr-o societate trebuie să reanalizeze calculul în comparație cu deținerea ca persoană fizică, împreună cu un consultant fiscal.
S-a schimbat impozitul pe chirii?
Nu. Persoana fizică ce închiriază un imobil plătește 10% din venit după o deducere automată de 20%, ca și din 2024. Ceea ce s-a modificat este salariul minim, din care derivă pragul contribuției de asigurări sociale de sănătate (CASS): 4.050 de lei pe lună în perioada ianuarie - iunie 2026 și 4.325 de lei din iulie. Contribuția de sănătate de 10% se aplică peste un venit anual de 24.300 de lei, cu un plafon de 97.200 de lei.
Și la vânzare: a crescut impozitul?
Nu. Persoana fizică plătește 3% din valoarea tranzacției dacă a deținut imobilul până la trei ani și 1% după aceea. Pragul de scutire de 450.000 de lei a fost eliminat încă de la 1 ianuarie 2023, iar 2026 nu l-a reintrodus. Și chiar după toate modificările, în România nu există un impozit la cumpărare ca în Israel: în ziua semnării plătiți notarul și înscrierea, iar pentru o locuință nouă de la dezvoltator și TVA.
Toate modificările într-un singur tabel
| Subiect | Înainte | La data de octombrie 2026 |
|---|---|---|
| TVA la locuința nouă pentru persoana fizică | 9% până la 120 mp și 600.000 de lei, altfel 19% | 21% pentru orice locuință nouă |
| Valoarea impozitului pe clădiri pe mp (cu utilități) | 1.492 de lei (2025) | 2.677 de lei |
| Reducere pentru clădirea veche | 10% până la 50% în funcție de vechime | Eliminată |
| Cota impozitului pe clădiri | 0,08%-0,2% | 0,08%-0,2%, și nu mai puțin decât în 2025 |
| Impozitul pe lux pentru clădirea rezidențială | 0,3% peste 2,5 milioane de lei | 0,9% peste 2,5 milioane de lei |
| Impozitul pe dividende | 10% | 16% |
| Plafonul cifrei de afaceri pentru microîntreprindere | 250.000 de euro (2025) | 100.000 de euro |
| Impozitul pe chirii, persoană fizică | 10% după deducerea a 20% | Fără modificări |
| Impozitul la vânzare, persoană fizică | 3% până la trei ani, 1% după aceea | Fără modificări |
| Impozit la cumpărare | Nu există | Nu există |
Ce schimbă acest lucru pe partea israeliană?
Regulile fiscale din Israel nu s-au schimbat ca urmare a legislației române. Rezidentul israelian continuă să declare veniturile din imobil și câștigul la vânzare și primește un credit pentru impozitul român potrivit convenției fiscale. Ceea ce se schimbă este valoarea creditului, deoarece impozitul român însuși s-a modificat. Iar cei care au un credit ipotecar cu dobândă variabilă în lei vor urmări și indicele IRCC, care este de 5,57% de la 1 octombrie 2026.
Ce să faceți înainte de următoarea tranzacție și cum vă însoțim
Înainte de o cumpărare, și mai ales înainte de cumpărarea unei locuințe noi sau de decizia privind structura de deținere, merită să actualizați calculul potrivit regulilor din 2026. Verificăm aspectele juridice ale tranzacției și ale structurii de deținere și ne coordonăm cu consultanți fiscali și cu avocați și notari autorizați în România, care efectuează operațiunile potrivit legii locale. Calculul pentru cele două țări este bine să fie construit împreună cu un consultant fiscal care cunoaște ambele țări.
Cele de mai sus sunt informații generale, valabile în octombrie 2026, și nu constituie consultanță fiscală sau consultanță juridică. Legislația fiscală din România s-a schimbat de mai multe ori în 2025-2026 și se poate schimba din nou; înainte de orice tranzacție trebuie verificată situația actuală.
Întrebări frecvente
Cât TVA se plătește în 2026 pentru o locuință nouă în România?
21%. Regimul tranzitoriu de TVA de 9%, pentru cei care au semnat un antecontract până la 1 august 2025, s-a încheiat la 30 septembrie 2026, iar de atunci orice locuință nouă vândută de un dezvoltator unei persoane fizice este supusă cotei integrale.
A crescut în 2026 impozitul pe veniturile din chirii în România?
Nu. Persoana fizică plătește 10% după o deducere de 20%, ca și din 2024. Pragul contribuției de sănătate derivă din salariul minim și este în 2026 un venit anual de 24.300 de lei.
Ce impozit pe dividende se aplică în România din 2026?
16%, pentru orice dividend distribuit de la 1 ianuarie 2026, chiar dacă profitul a fost acumulat în anii anteriori. Până la sfârșitul anului 2025, cota era de 10%.
Există în România un impozit la cumpărare?
Nu. În ziua semnării plătiți onorariul notarului și taxa de înscriere, iar pentru o locuință nouă de la dezvoltator și TVA, dar nu există un impozit la cumpărare în sensul israelian.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.