Коротко
В 2026 году в Румынии подорожали главным образом покупка новой квартиры и владение объектом: льготный режим НДС 9% закрылся 30 сентября 2026 года, и с тех пор применяется 21%, расчётная стоимость для местного налога на здания выросла до 2 677 леев за кв. м без скидки за возраст, налог на роскошь вырос до 0,9%, а налог на дивиденды до 16%. Налог на арендный доход физических лиц, налог при продаже и отсутствие налога на покупку не изменились. Данные приведены по состоянию на октябрь 2026 года и могут снова измениться.
Главное
- 1НДС: с 1.10.2026 каждая новая квартира, которую застройщик продаёт физическому лицу, облагается по ставке 21%, после того как переходный режим 9% завершился 30.9.2026.
- 2Местный налог на здания: расчётная стоимость выросла с 1 492 до 2 677 леев за кв. м, а скидка для старых зданий отменена.
- 3Налог на роскошь: 0,9% (вместо 0,3%) с части, превышающей налоговую стоимость 2,5 млн леев.
- 4Дивиденды: 16% с каждого распределения с 1.1.2026, в том числе из прибыли прошлых лет; порог для микрокомпании снижен до 100 000 евро.
- 5Не изменились: 10% с аренды после вычета 20%, 3% или 1% при продаже, налога на покупку нет.
За последние полтора года Румыния приняла несколько налоговых пакетов подряд, и тот, кто опирается на руководство годичной давности, работает с данными, которые уже не верны. Это руководство сводит изменения по вопросу, интересующему инвестора: что это означает для вас при покупке, владении, сдаче в аренду или продаже.
Откуда появились изменения?
Большинство изменений возникли в двух фискальных пакетах, которые правительство приняло в 2025 году для сокращения дефицита, и в одной поправке 2026 года:
| Закон | Что включал | Когда вступил в силу |
|---|---|---|
| Закон 141/2025 (первый пакет) | Повышение НДС; повышение налога на дивиденды | НДС: 1.8.2025; дивиденды: 1.1.2026 |
| Закон 239/2025 (второй пакет) | Местные налоги на здания и земельные участки; налог на роскошь | 1.1.2026 |
| Закон 161/2026 | Продление переходного режима НДС 9% | До 30.9.2026 |
Местный налог на здания: расчётная стоимость выросла с 1 492 до 2 677 леев за кв. м, а скидка для старых зданий отменена.
Сколько НДС платят сегодня за новую квартиру у застройщика?
21%. Стандартная ставка НДС выросла с 19% до 21% 1 августа 2025 года, а льготная ставка 9% для жилья отменена. Ранее 9% применялись к квартире площадью до 120 кв. м и стоимостью до 600 000 леев, а сверх этого 19%. Для тех, кто подписал предварительный договор до 1 августа 2025 года, был установлен переходный режим, завершившийся 30 сентября 2026 года. С тех пор каждая новая квартира, которую застройщик продаёт физическому лицу, облагается по ставке 21% (по состоянию на октябрь 2026 года).
Цена «+TVA» (плюс НДС) и полная цена - не одно и то же. Сравнивая проекты, сравнивайте итоговую цену, которую вы заплатите, включая НДС.
Сколько стоит владение объектом после изменения налога на здания?
Больше. Стоимость за кв. м, с которой исчисляется местный налог на здания (в здании с инженерными коммуникациями), выросла с 1 492 леев в 2025 году до 2 677 леев в 2026 году, то есть примерно на 79%. Одновременно отменены скидки для старых зданий, которые ранее достигали от 10% до 50% в зависимости от возраста здания.
Сама ставка осталась в диапазоне от 0,08% до 0,2% по решению местного органа власти, но ставка на 2026 год не может быть ниже ставки 2025 года. Выросли и значения налога на землю. Точный расчёт по вашему объекту выполняет местный орган власти.
Кто платит повышенный налог на роскошь?
Только владельцы жилого здания, налоговая стоимость которого превышает 2 500 000 леев. Ставка выросла с 0,3% до 0,9% с части, превышающей порог. Оплата производится в ANAF по форме 216 до 30 сентября. Поскольку порог определяется по налоговой стоимости, а не по рыночной цене, большинство семейных вилл далеки от него.
Что изменилось для тех, кто владеет объектом через румынскую компанию?
- Налог на дивиденды: вырос с 10% до 16% для каждого дивиденда, распределяемого с 1 января 2026 года, даже если прибыль была накоплена ранее.
- Режим микропредприятия: порог оборота для микрокомпании снижен до 100 000 евро (в 2025 году: 250 000 евро).
Это сочетание удорожает вывод прибыли из компании (SRL). Тому, кто рассматривает владение единственным объектом через компанию, следует заново сопоставить расчёт с владением в качестве физического лица вместе с налоговым консультантом.
Изменился ли налог на арендный доход?
Нет. Физическое лицо, сдающее объект в аренду, уплачивает 10% с дохода после автоматического вычета 20%, как и с 2024 года. Изменилась минимальная заработная плата, от которой рассчитывается порог взносов на медицинское страхование (CASS): 4 050 леев в месяц в январе-июне 2026 года и 4 325 леев с июля. Взносы на медицинское страхование в размере 10% применяются при годовом доходе свыше 24 300 леев, с верхним пределом 97 200 леев.
А при продаже: вырос ли налог?
Нет. Физическое лицо уплачивает 3% от стоимости сделки, если владело объектом до трёх лет, и 1% после этого. Порог освобождения в 450 000 леев был отменён ещё 1 января 2023 года, и 2026 год его не вернул. И даже после всех изменений в Румынии нет налога на покупку, как в Израиле: в день подписания оплачиваются услуги нотариуса и регистрация, а при покупке новой квартиры у застройщика также НДС.
Все изменения в одной таблице
| Тема | До | По состоянию на октябрь 2026 года |
|---|---|---|
| НДС на новую квартиру для физического лица | 9% до 120 кв. м и 600 000 леев, иначе 19% | 21% на каждую новую квартиру |
| Стоимость за кв. м для налога на здания (с коммуникациями) | 1 492 леев (2025) | 2 677 леев |
| Скидка для старого здания | От 10% до 50% в зависимости от возраста | Отменена |
| Ставка налога на здания | 0,08%-0,2% | 0,08%-0,2%, и не ниже уровня 2025 года |
| Налог на роскошь для жилого здания | 0,3% свыше 2,5 млн леев | 0,9% свыше 2,5 млн леев |
| Налог на дивиденды | 10% | 16% |
| Порог оборота для микрокомпании | 250 000 евро (2025) | 100 000 евро |
| Налог на аренду, физическое лицо | 10% после вычета 20% | Без изменений |
| Налог при продаже, физическое лицо | 3% до трёх лет, 1% после этого | Без изменений |
| Налог на покупку | Нет | Нет |
Что это меняет на израильской стороне?
Налоговые правила в Израиле в связи с румынским законодательством не изменились. Резидент Израиля продолжает декларировать доходы от объекта и прибыль от продажи и получает зачёт румынского налога согласно соглашению об избежании двойного налогообложения. Меняется размер зачёта, поскольку изменился сам румынский налог. А тем, у кого ипотека в леях с плавающей ставкой, следует обратить внимание и на индекс IRCC, который с 1 октября 2026 года составляет 5,57%.
Что сделать до следующей сделки и как мы сопровождаем сделку
Перед покупкой, и особенно перед покупкой новой квартиры или решением о структуре владения, стоит обновить расчёт по правилам 2026 года. Мы проверяем юридические аспекты сделки и структуры владения и координируем действия с налоговыми консультантами, а также с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые совершают действия по местному праву. Расчёт для двух стран стоит выстраивать с налоговым консультантом, знакомым с обеими странами.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой налоговую или юридическую консультацию. Налоговое законодательство Румынии несколько раз менялось в 2025-2026 годах и может измениться снова; перед каждой сделкой необходимо проверить актуальное положение.
Частые вопросы
Сколько НДС платят в 2026 году за новую квартиру в Румынии?
21%. Переходный режим НДС 9% для тех, кто подписал предварительный договор до 1 августа 2025 года, завершился 30 сентября 2026 года, и с тех пор каждая новая квартира, которую застройщик продаёт физическому лицу, облагается по полной ставке.
Вырос ли в 2026 году налог на арендный доход в Румынии?
Нет. Физическое лицо уплачивает 10% после вычета 20%, как и с 2024 года. Порог взносов на медицинское страхование рассчитывается от минимальной заработной платы и в 2026 году составляет годовой доход в 24 300 леев.
Какой налог на дивиденды действует в Румынии с 2026 года?
16% с каждого дивиденда, распределяемого с 1 января 2026 года, даже если прибыль была накоплена в предыдущие годы. До конца 2025 года ставка составляла 10%.
Есть ли в Румынии налог на покупку?
Нет. В день подписания оплачиваются вознаграждение нотариуса и регистрационный сбор, а при покупке новой квартиры у застройщика также НДС, но налога на покупку в израильском понимании нет.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.