باختصار
منذ 25 أغسطس 2026 حل قانون التخطيط والبناء في رومانيا، القانون 169/2026، محل القانون 350/2001 والقانون 50/1991 ومعظم القانون 10/1995. ومعظم القواعد التي يعتمد عليها المشترون انتقلت إلى القانون الجديد كما هي تقريبًا، لكن مدة صلاحية الرخصة، ومدة صلاحية شهادة التخطيط، واعتماد PUD، وواجب التأمين على المطوّرين، تغيّرت. وتُحفظ شهادات التخطيط وإجراءات التخطيط التي بدأت قبل الموعد وفق الأحكام الانتقالية.
أبرز النقاط
- 1نُشر القانون في Monitorul Oficial 661 بتاريخ 10 أغسطس 2026 ودخل حيز النفاذ تلقائيًّا في 25 أغسطس 2026 (المادة 575).
- 2أصبحت رخصة البناء صالحة الآن 3 سنوات ثابتة لبدء الأعمال، بدلًا من حتى 24 شهرًا؛ وقُصّرت التمديدات إلى حتى 12 شهرًا.
- 3جديد كليًّا: يلتزم المطوّرون والمقاولون بتأمين مسؤولية مدنية لمدة 10 سنوات وبتقديمه عند بدء الأعمال (المادة 556).
- 4نُقلت حمايات المشتري على المخطط (قانون نورديس) حرفيًّا تقريبًا إلى المادة 422(6)-(11).
- 5شهادة التخطيط الصادرة قبل 25 أغسطس 2026 تبقى سارية وتتيح الحصول على رخصة (المادة 582(4)).
إذا تلقيتم رأيًا قانونيًّا أو قائمة فحص أو مسودة عقد في رومانيا قبل نهاية أغسطس 2026، فالأرجح أنها تحيل إلى مواد لم تعد موجودة. فقد وحّدت رومانيا قوانين التخطيط والبناء في قانون واحد، وتغيّرت أرقام المواد في كل مكان تقريبًا.
هذا الدليل خريطة مطابقة: لكل قاعدة يعتمد عليها المشتري أو المطوّر، أين كانت، وأين هي اليوم، وما الذي تغيّر فعليًّا. أما مسار الرخصة للمطوّر، وفحص الرخصة وPUZ من قبل المشتري، والأعمال في فناء الفيلا، فقد كتبنا عنها أدلة مستقلة.
ما الذي أُلغي، ومن أي يوم؟
نُشر القانون 169/2026، قانون التهيئة العمرانية والتخطيط والبناء، في Monitorul Oficial (الجريدة الرسمية لرومانيا) رقم 661 بتاريخ 10 أغسطس 2026، ودخل حيز النفاذ بعد 15 يومًا، في 25 أغسطس 2026. ووفق المادة 575، لا يتوقف النفاذ على لوائح تنفيذية.
- أُلغيت كليًّا: القانون 350/2001 بشأن التهيئة والتخطيط، والقانون 50/1991 بشأن تراخيص البناء، مع لوائحه التنفيذية (القرار 839/2009).
- أُلغي في معظمه: القانون 10/1995 بشأن جودة البناء. ولم يبقَ منه إلا المادة 10 (التنظيم الفني) والمادة 41 (لوائح نظام الجودة)، للحفاظ على أساس قانوني للوائح الفنية.
- ما يستمر سريانه: وفق المادة 583، تستمر قرارات الحكومة الصادرة بموجب القوانين القديمة في السريان ما دامت لا تتعارض مع القانون الجديد، والإحالة إلى قانون قديم تُقرأ إحالةً إلى القانون الجديد.
أصبحت رخصة البناء صالحة الآن 3 سنوات ثابتة لبدء الأعمال، بدلًا من حتى 24 شهرًا؛ وقُصّرت التمديدات إلى حتى 12 شهرًا.
جدول المطابقة: أين كانت كل قاعدة وأين هي اليوم؟
| المسألة | قبل 25.08.2026 | وفق القانون 169/2026 | التغيير الفعلي |
|---|---|---|---|
| شهادة التخطيط للبناء | القانون 350/2001، المادتان 29 و33؛ القانون 50/1991، المادة 6؛ صلاحية من 6 إلى 24 شهرًا | المادتان 253 و257؛ صلاحية من 12 إلى 36 شهرًا | صلاحية أطول؛ تمديد واحد حتى 24 شهرًا بدلًا من 12 |
| شهادة التخطيط لأغراض المعلومات | لم تكن نوعًا مستقلًّا | المادة 254؛ 5 أيام عمل في نظام محوسب، و10 حتى يبدأ تشغيله | جديد: أداة فحص سريعة لكل طالب |
| إصدار رخصة البناء | القانون 50/1991، المادة 7(1)؛ 30 يومًا، و7 أيام عمل في الإجراء المستعجل | المادة 273؛ المواعيد نفسها | دون تغيير جوهري |
| صلاحية رخصة البناء | القانون 50/1991، المادة 7(5)؛ حتى 24 شهرًا لبدء الأعمال | المادة 309؛ 3 سنوات | نافذة أطول لبدء البناء |
| تمديد الرخصة وانقضاؤها | تمديد واحد حتى 24 شهرًا | المادتان 309 و310؛ حتى 12 شهرًا، وتعليق واحد حتى 12 شهرًا | تمديدات أقصر؛ والتعليق جديد |
| PUG | القانون 350/2001، المادة 46؛ تحديث كل 10 سنوات، وتمديدات بقرار المجلس | المادتان 45 و573 | PUG الذي يزيد عمره على 7 سنوات يجب تحديثه خلال 3 سنوات، دون تمديدات |
| PUZ | القانون 350/2001، المادة 47 | المادتان 62 و76 | تغيير القواعد فقط في حالات مبرَّرة وبعد رأي للمبادرة |
| PUD | القانون 350/2001، المادة 48؛ اعتماد في المجلس | المادتان 81 و85؛ proiect urbanistic de detaliu | يعتمده رئيس السلطة خلال 15 يومًا، دون تصويت المجلس |
| استلام المبنى | القانون 10/1995، المادتان 17 و22 | المواد 527 و528 و422(5) | المرحلتان نفسهما؛ الجديد: دليل صيانة ومخطط as-built للمالكين |
| الكتاب الفني | القانون 10/1995، المادة 17 | المادتان 529 و530 | نسخة رقمية في سجل وطني مرتبط بالسجل العقاري |
| المسؤولية عن العيوب | القانون 10/1995، المادة 30 | المواد 424 و446 و451 | المبدأ نفسه: 10 سنوات للعيوب الخفية، وطوال عمر المبنى للعيوب الإنشائية |
| التأمين | القانون 10/1995، المادة 31؛ تأمين مهني فقط | المادتان 279 و556 | جديد: تأمين لمدة 10 سنوات للمطوّرين والمقاولين |
| حمايات الشراء على المخطط (نورديس) | القانون 10/1995، المادة 22، كما عُدّلت بالقانون 207/2025 | المادة 422(6)-(11) | نُقلت حرفيًّا تقريبًا |
ماذا يعني التغيير لكم بوصفكم مشترين؟
في الغالب، بقيت القواعد التي تحميكم، لكن بعنوان جديد. والفروق التي يحسن معرفتها:
- فحص مسبق رخيص وسريع. شهادة التخطيط لأغراض المعلومات متاحة لكل طالب، وتصدر خلال 5 إلى 10 أيام عمل. ويمكن الاستعانة بها قبل حجز عقار، حتى بشأن القطع المجاورة.
- حمايات الشراء على المخطط مطابقة. عقد تمهيدي فقط بعد قيد الرخصة بوصفها إشارة في السجل العقاري وفتح صحائف للوحدات المستقبلية؛ وعقد موثّق يُقيَّد بوصفه إشارة في يوم العمل نفسه أو التالي؛ وحجز حتى 5% لمدة حتى 60 يومًا، يُعاد خلال 30 يومًا إذا كان المطوّر هو المخطئ؛ وحساب مخصص بسقفي 25% و20%.
- تأمين يمكن طلب الاطلاع عليه. وفق المادة 556، يلتزم المطوّرون والمقاولون بتأمين مسؤولية مدنية لمدة 10 سنوات عن الأضرار التي تظهر بعد الاستلام، لدى مؤمّن مرخّص من ASF (هيئة الرقابة المالية)، وبتقديمه عند بدء الأعمال. ولم يكن مثل هذا الواجب قائمًا من قبل.
- مستندات أكثر عند التسليم. إلى جانب الكتاب الفني، يسلّم المطوّر دليل صيانة وعمر خدمة ومخطط as-built (كما نُفّذ). ويُقيَّد الكتاب الفني أيضًا رقميًّا في السجل الوطني للمباني.
- المسؤولية لم تُقصَّر. المقاولون مسؤولون 10 سنوات عن العيوب الخفية وطوال عمر المبنى عن العيوب الإنشائية، ولا يستطيع العقد تقليص ذلك (المادة 451).
إذا كان العقد التمهيدي الموقّع بعد 25 أغسطس 2026 لا يزال يحيل إلى القانون 10/1995 أو إلى القانون 50/1991، فهذه ليست بالضرورة مشكلة، لأن الإحالة وفق المادة 583 تُقرأ إحالةً إلى القانون الجديد. لكنها علامة على أن المسودة لم تُحدَّث، ويحسن طلب تصحيحها.
ماذا يعني التغيير للمطوّرين؟
- ساعة الرخصة. 3 سنوات ثابتة من الإصدار لبدء الأعمال؛ وبعد الإشعار ببدء الأعمال، تمتد الصلاحية طوال مدة التنفيذ. وتنقضي الرخصة إذا لم تبدأ الأعمال في الموعد، أو لم تنتهِ خلال مدة التنفيذ دون طلب تمديد، أو عُلّقت أكثر من 24 شهرًا (المادة 310).
- التمديدات. تحظر المادة 309(5) تمديد السنوات الثلاث، وتجيز المادة 309(6) تمديدًا حتى 12 شهرًا حين يتعذر الإنجاز خلال مدة التنفيذ، بطلب يُقدَّم قبل الانقضاء بـ 15 يومًا على الأقل. وتجيز المادة 310 تمديدًا واحدًا لمدة التنفيذ مقابل 30% من الرسم الأصلي. ويحسن تخطيط الجدول الزمني بحيث لا تضطرون إلى الاعتماد على تمديد.
- شهادة التخطيط للبناء. تصدر خلال 15 يوم عمل، وتصلح من 12 إلى 36 شهرًا، وتنقضي إذا لم تطلبوا تمديدًا قبل نهاية الصلاحية بـ 15 يوم عمل.
- PUD أسرع. يعتمده رئيس السلطة خلال 15 يومًا تقويميًّا من رأي المعماري الرئيسي، ويصبح جزءًا من PUG أو PUZ.
- PUZ الذي يغيّر القواعد. تغيير الاستخدام أو الارتفاع أو POT أو CUT فقط في حالات مبرَّرة وبعد رأي للمبادرة، والاعتماد في المجلس بأغلبية مطلقة.
- التأمين من جميع المشاركين. وفق المادة 279، تتطلب أعمال البناء تأمينًا من المطوّر والمصمّم والمدقّق والمشرف والمقاولين. ومن يبني لنفسه بيتًا لأسرة واحدة معفى، مرة واحدة ولبيت واحد.
- تصنيف المباني. وفق المادة 370، بدلًا من «فئات الأهمية» تُصنَّف المباني الآن وفق «درجات العواقب».
ماذا يحدث لما بدأ قبل 25 أغسطس 2026؟
الجواب المختصر: ما هو بين أيديكم بالفعل يُحفظ، وما هو قيد الإجراء ينتهي وفق القواعد القديمة. والأحكام الانتقالية الرئيسية:
- شهادات التخطيط الصادرة قبل الموعد تبقى سارية، وعلى أساسها تُمنح الرخصة (المادة 582(4)). وإذا انتقل الاختصاص إلى سلطة أخرى، فالسلطة الجديدة هي التي تصدرها، ما لم يكن طلب قد قُدّم بالفعل إلى السلطة القديمة (المادة 582(5)).
- إجراءات PUG وPUZ وPUD التي بدأت قبل الموعد، أي التي نُشر مستند المبادرة الخاص بها للغير، تنتهي وفق القانون الذي كان ساريًا عند بدئها (المادة 582(1) و(6)). والآراء التي صدرت بالفعل تبقى سارية.
- الأعمال قيد التنفيذ يمكن أن تخضع لاستلام جزئي وفق القانون الجديد (المادة 574).
- مخططات PUG القديمة: المخطط الذي يزيد عمره على 7 سنوات يجب تحديثه خلال 3 سنوات، ويبقى ساريًا حتى ذلك الحين (المادة 573).
- اللوائح القديمة، ومنها لائحة استلام المباني في القرار الحكومي 273/1994، تبقى سارية حتى تعديلها (المادة 577). وعلى السلطات تحديث إجراءاتها حتى 31 ديسمبر 2026 (المادة 578).
- بوخارست: من 1 نوفمبر 2028 تنتقل صلاحيات التخطيط من رؤساء القطاعات إلى رئيس البلدية العام، وتستمر الملفات المفتوحة دون أن تبدأ من جديد (المادة 584).
لا تنظّم الأحكام الانتقالية صراحةً رخص البناء الممنوحة بالفعل أو طلبات الرخص المقدَّمة بالفعل، باستثناء الاستلام الجزئي. وفي المشروع الذي بدأ قبل القانون الجديد تُفحص الرخصة وفق ما هو مكتوب فيها، ويُفحص موعد البدء الفعلي للأعمال.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع؟
قبل التوقيع في مشروع في رومانيا يحسن أن تطلبوا من المطوّر الإحالة إلى مواد القانون 169/2026 لا إلى القوانين الملغاة، وأن تحصلوا على نسخة من الرخصة مع تاريخ الإصدار والإشعار ببدء الأعمال، وأن تطلبوا الاطلاع على وثيقة التأمين لمدة 10 سنوات. ونحن نرافق المشترين والمطوّرين الإسرائيليين في فحص المستندات وفق القانون الجديد، أما الطلبات إلى السلطات والفحوصات في السجل العقاري والتوقيع فيتولاها محامون ومعماريون وكتّاب عدل مرخّصون في رومانيا.
هذا الدليل معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية لحالة بعينها. فالقانون جديد، والسلطات لا تزال تحدّث إجراءاتها، ولوائح التطبيق تُحدَّث، ولذلك يحسن قبل أي قرار فحص الصيغة المحدّثة.
أسئلة شائعة
متى دخل القانون 169/2026 حيز النفاذ؟
في 25 أغسطس 2026، بعد 15 يومًا من نشره في Monitorul Oficial 661 بتاريخ 10 أغسطس 2026. وقد حل محل القانون 350/2001 والقانون 50/1991 ومعظم القانون 10/1995، الذي لم يبقَ منه إلا المادتان 10 و41.
كم تبقى رخصة البناء صالحة وفق القانون الجديد؟
3 سنوات من يوم الإصدار، وبعد الإشعار ببدء الأعمال طوال مدة التنفيذ (المادة 309). وقبل ذلك كانت الرخصة تمنح حتى 24 شهرًا لبدء الأعمال. وتنقضي الرخصة إذا لم تبدأ الأعمال في الموعد أو عُلّقت أكثر من 24 شهرًا.
هل تغيّرت حمايات المشترين على المخطط؟
ليس في الجوهر. فالقواعد التي دخلت في ديسمبر 2025 بموجب القانون 207/2025 نُقلت إلى المادة 422(6)-(11): حجز حتى 5% لمدة حتى 60 يومًا، وعقد تمهيدي موثّق فقط بعد قيد الرخصة بوصفها إشارة، وحساب مخصص للمشروع بسقوف للصرف.
هل لا تزال شهادة التخطيط التي حصلت عليها قبل أغسطس 2026 صالحة؟
نعم. فوفق المادة 582(4)، تبقى شهادات التخطيط الصادرة قبل 25 أغسطس 2026 سارية، ويمكن الحصول على رخصة بناء على أساسها.
هل يلتزم المطوّر اليوم بالتأمين؟
نعم، وهذا جديد. فوفق المادة 556، يلتزم المطوّرون والمقاولون بتأمين مسؤولية مدنية لمدة 10 سنوات عن الأضرار التي تظهر بعد الاستلام، وعليهم تقديمه عند بدء الأعمال.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.