בקצרה
מ-25 באוגוסט 2026 קוד התכנון והבנייה של רומניה, חוק 169/2026, החליף את חוק 350/2001, את חוק 50/1991 ואת רוב חוק 10/1995. רוב הכללים שקונים נשענים עליהם עברו לקוד כמעט כמו שהם, אבל תוקף ההיתר, תוקף תעודת התכנון, אישור ה-PUD וחובת הביטוח ליזמים השתנו. תעודות תכנון והליכי תכנון שהתחילו לפני המועד נשמרים לפי הוראות המעבר.
הנקודות החשובות
- 1הקוד פורסם ב-Monitorul Oficial 661 מ-10 באוגוסט 2026 ונכנס לתוקף אוטומטית ב-25 באוגוסט 2026 (סעיף 575).
- 2היתר בנייה תקף עכשיו 3 שנים קבועות לתחילת העבודות, במקום עד 24 חודשים; ההארכות התקצרו לעד 12 חודשים.
- 3חדש לגמרי: יזמים וקבלנים חייבים בביטוח אחריות אזרחית ל-10 שנים ולהציג אותו בתחילת העבודות (סעיף 556).
- 4הגנות הקונה על הנייר (חוק נורדיס) הועברו כמעט מילה במילה לסעיף 422(6)-(11).
- 5תעודת תכנון שהונפקה לפני 25 באוגוסט 2026 נשארת בתוקף ומאפשרת לקבל היתר (סעיף 582(4)).
אם קיבלתם חוות דעת, רשימת בדיקה או טיוטת חוזה ברומניה לפני סוף אוגוסט 2026, סביר שהם מפנים לסעיפים שכבר לא קיימים. רומניה איחדה את דיני התכנון והבנייה לקוד אחד, ומספרי הסעיפים השתנו כמעט בכל מקום.
המדריך הזה הוא מפת התאמה: לכל כלל שקונה או יזם נשען עליו, איפה הוא היה, איפה הוא היום, ומה השתנה בפועל. על מסלול ההיתר של יזם, על בדיקת היתר ו-PUZ בידי קונה ועל עבודות בחצר של וילה כתבנו מדריכים נפרדים.
מה בוטל, ומאיזה יום?
חוק 169/2026, קוד התכנון הפיזי, האורבניזם והבנייה, פורסם ב-Monitorul Oficial (העיתון הרשמי של רומניה) מס׳ 661 מ-10 באוגוסט 2026, ונכנס לתוקף 15 יום אחר כך, ב-25 באוגוסט 2026. לפי סעיף 575, הכניסה לתוקף אינה תלויה בתקנות משנה.
- בוטלו במלואם: חוק 350/2001 על תכנון ואורבניזם, וחוק 50/1991 על היתרי בנייה, יחד עם תקנות הביצוע שלו (צו 839/2009).
- בוטל ברובו: חוק 10/1995 על איכות הבנייה. נשארו רק סעיף 10 (הסדרה טכנית) וסעיף 41 (תקנות מערכת האיכות), כדי לשמור בסיס חוקי לתקנות הטכניות.
- מה ממשיך לחול: לפי סעיף 583, החלטות ממשלה שהוצאו לפי החוקים הישנים ממשיכות לחול כל עוד אינן סותרות את הקוד, והפניה לחוק ישן נקראת כהפניה לקוד.
היתר בנייה תקף עכשיו 3 שנים קבועות לתחילת העבודות, במקום עד 24 חודשים; ההארכות התקצרו לעד 12 חודשים.
טבלת ההתאמה: איפה היה כל כלל ואיפה הוא היום?
| נושא | לפני 25.08.2026 | לפי חוק 169/2026 | השינוי בפועל |
|---|---|---|---|
| תעודת תכנון לבנייה | חוק 350/2001, סעיפים 29 ו-33; חוק 50/1991, סעיף 6; תוקף 6 עד 24 חודשים | סעיפים 253 ו-257; תוקף 12 עד 36 חודשים | תוקף ארוך יותר; הארכה אחת של עד 24 חודשים במקום 12 |
| תעודת תכנון לצורך מידע | לא הייתה כסוג נפרד | סעיף 254; 5 ימי עבודה במערכת ממוחשבת, 10 עד שתפעל | חדש: כלי בדיקה מהיר לכל מבקש |
| הנפקת היתר בנייה | חוק 50/1991, סעיף 7(1); 30 יום, 7 ימי עבודה בהליך דחוף | סעיף 273; אותם מועדים | ללא שינוי מהותי |
| תוקף היתר בנייה | חוק 50/1991, סעיף 7(5); עד 24 חודשים לתחילת העבודות | סעיף 309; 3 שנים | חלון ארוך יותר לתחילת הבנייה |
| הארכה ופקיעה של היתר | הארכה אחת של עד 24 חודשים | סעיפים 309 ו-310; עד 12 חודשים, והשעיה אחת של עד 12 חודשים | הארכות קצרות יותר; ההשעיה חדשה |
| PUG | חוק 350/2001, סעיף 46; עדכון כל 10 שנים, הארכות בהחלטת מועצה | סעיפים 45 ו-573 | PUG מעל 7 שנים חייב עדכון תוך 3 שנים, בלי הארכות |
| PUZ | חוק 350/2001, סעיף 47 | סעיפים 62 ו-76 | שינוי כללים רק במקרים מבוססים ואחרי חוות דעת לייזום |
| PUD | חוק 350/2001, סעיף 48; אישור במועצה | סעיפים 81 ו-85; proiect urbanistic de detaliu | ראש הרשות מאשר תוך 15 יום, בלי הצבעת מועצה |
| קבלת הבניין | חוק 10/1995, סעיפים 17 ו-22 | סעיפים 527, 528 ו-422(5) | אותם שני שלבים; חדש: מדריך תחזוקה ותוכנית as-built לבעלים |
| הספר הטכני | חוק 10/1995, סעיף 17 | סעיפים 529 ו-530 | גרסה דיגיטלית במרשם לאומי שמקושר לפנקס המקרקעין |
| אחריות לליקויים | חוק 10/1995, סעיף 30 | סעיפים 424, 446 ו-451 | אותו עיקרון: 10 שנים לליקויים נסתרים, ולכל חיי הבניין לליקויים מבניים |
| ביטוח | חוק 10/1995, סעיף 31; ביטוח מקצועי בלבד | סעיפים 279 ו-556 | חדש: ביטוח ל-10 שנים ליזמים ולקבלנים |
| הגנות על הנייר (נורדיס) | חוק 10/1995, סעיף 22, כפי שתוקן בחוק 207/2025 | סעיף 422(6)-(11) | הועבר כמעט מילה במילה |
מה השינוי אומר לכם כקונים?
לרוב, הכללים שמגנים עליכם נשארו, רק בכתובת חדשה. ההבדלים שכדאי להכיר:
- בדיקה מוקדמת זולה ומהירה. תעודת התכנון לצורך מידע פתוחה לכל מבקש, וניתנת בתוך 5 עד 10 ימי עבודה. אפשר להיעזר בה לפני שמשריינים נכס, גם על מגרשים שכנים.
- ההגנות על הנייר זהות. חוזה מקדים רק אחרי שההיתר נרשם כהערה בפנקס המקרקעין ונפתחו דפים ליחידות העתידיות; חוזה נוטריוני שנרשם כהערה באותו יום עבודה או בזה שאחריו; שריון של עד 5% לעד 60 יום, שמוחזר תוך 30 יום אם היזם אשם; חשבון ייעודי עם תקרות של 25% ו-20%.
- ביטוח שאפשר לבקש לראות. לפי סעיף 556, יזמים וקבלנים חייבים בביטוח אחריות אזרחית ל-10 שנים לנזקים שמתגלים אחרי הקבלה, אצל מבטח שמורשה בידי ASF (רשות הפיקוח הפיננסי), ולהציג אותו בתחילת העבודות. לפני כן חובה כזו לא הייתה.
- יותר מסמכים במסירה. מלבד הספר הטכני, היזם מוסר מדריך תחזוקה ואורך חיי שירות ותוכנית as-built (כפי שבוצע). הספר הטכני נרשם גם דיגיטלית במרשם הלאומי של המבנים.
- האחריות לא התקצרה. קבלנים אחראים 10 שנים לליקויים נסתרים ולכל אורך חיי הבניין לליקויים מבניים, וחוזה לא יכול להפחית את זה (סעיף 451).
אם בחוזה מקדים שנחתם אחרי 25 באוגוסט 2026 עדיין מופיעה הפניה לחוק 10/1995 או לחוק 50/1991, זו לא בהכרח בעיה, כי לפי סעיף 583 ההפניה נקראת כהפניה לקוד. אבל זה סימן שהטיוטה לא עודכנה, וכדאי לבקש שיתקנו אותה.
מה השינוי אומר ליזמים?
- שעון ההיתר. 3 שנים קבועות מההנפקה לתחילת העבודות; אחרי הודעה על תחילת העבודות, התוקף נמשך לכל תקופת הביצוע. ההיתר פוקע אם העבודות לא התחילו בזמן, לא הסתיימו בתקופת הביצוע בלי בקשת הארכה, או הושעו יותר מ-24 חודשים (סעיף 310).
- הארכות. סעיף 309(5) אוסר להאריך את שלוש השנים, וסעיף 309(6) מתיר הארכה של עד 12 חודשים כשאי אפשר לסיים בתקופת הביצוע, בבקשה לפחות 15 יום לפני הפקיעה. סעיף 310 מתיר הארכה אחת של תקופת הביצוע תמורת 30% מהאגרה המקורית. כדאי לתכנן את לוח הזמנים כך שלא תצטרכו להסתמך על הארכה.
- תעודת תכנון לבנייה. ניתנת בתוך 15 ימי עבודה, תקפה 12 עד 36 חודשים, ופוקעת אם לא ביקשתם הארכה 15 ימי עבודה לפני תום התוקף.
- PUD מהיר יותר. ראש הרשות מאשר אותו בתוך 15 ימים קלנדריים מחוות הדעת של האדריכל הראשי, והוא הופך לחלק מה-PUG או מה-PUZ.
- PUZ שמשנה כללים. שינוי של ייעוד, גובה, POT או CUT רק במקרים מבוססים ואחרי חוות דעת לייזום, ואישור במועצה ברוב מוחלט.
- ביטוח מצד כל המשתתפים. לפי סעיף 279, עבודות בנייה מחייבות ביטוח מצד היזם, המתכנן, הבודק, המפקח והקבלנים. מי שבונה לעצמו בית למשפחה אחת פטור, פעם אחת ולבית אחד.
- סיווג מבנים. לפי סעיף 370, במקום ״קטגוריות חשיבות״ מסווגים עכשיו לפי ״דרגות השלכה״.
מה קורה למה שהתחיל לפני 25 באוגוסט 2026?
התשובה הקצרה: מה שכבר בידכם נשמר, ומה שבהליך מסתיים לפי הכללים הישנים. הוראות המעבר העיקריות:
- תעודות תכנון שהונפקו לפני המועד נשארות בתוקף, ועל סמכן מקבלים היתר (סעיף 582(4)). אם הסמכות עברה לרשות אחרת, הרשות החדשה מנפיקה, אלא אם כבר הוגשה בקשה לרשות הישנה (סעיף 582(5)).
- הליכי PUG, PUZ ו-PUD שהתחילו לפני המועד, כלומר שמסמך הייזום שלהם פורסם לצדדים שלישיים, מסתיימים לפי החוק שחל כשהתחילו (סעיף 582(1) ו-(6)). חוות דעת שכבר התקבלו נשארות בתוקף.
- עבודות בביצוע יכולות לעבור קבלה חלקית לפי הקוד החדש (סעיף 574).
- תוכניות PUG ישנות: תוכנית שגילה מעל 7 שנים חייבת להתעדכן בתוך 3 שנים, ועד אז נשארת בתוקף (סעיף 573).
- תקנות ישנות, ובהן התקנון לקבלת מבנים בהחלטת ממשלה 273/1994, נשארות בתוקף עד שיתוקנו (סעיף 577). הרשויות חייבות לעדכן את הנהלים שלהן עד 31 בדצמבר 2026 (סעיף 578).
- בוקרשט: מ-1 בנובמבר 2028 סמכויות התכנון עוברות מראשי הרובעים לראש העירייה הכללי, ותיקים פתוחים ממשיכים בלי להתחיל מחדש (סעיף 584).
הוראות המעבר אינן מסדירות במפורש היתרי בנייה שכבר ניתנו או בקשות להיתר שכבר הוגשו, מלבד הקבלה החלקית. בפרויקט שהתחיל לפני הקוד בודקים את ההיתר לפי מה שכתוב בו ואת מועד תחילת העבודות בפועל.
מה עושים לפני שחותמים?
לפני חתימה בפרויקט ברומניה כדאי לבקש מהיזם להפנות לסעיפים של חוק 169/2026 ולא לחוקים שבוטלו, לקבל העתק של ההיתר עם תאריך ההנפקה וההודעה על תחילת העבודות, ולבקש לראות את פוליסת הביטוח ל-10 שנים. אנחנו מלווים רוכשים ויזמים ישראלים בבדיקת המסמכים מול הקוד החדש, והבקשות לרשויות, הבדיקות בפנקס המקרקעין והחתימה נעשות בידי עורכי דין, אדריכלים ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה.
המדריך הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. הקוד חדש, הרשויות עדיין מעדכנות את הנהלים שלהן ותקנות היישום מתעדכנות, ולכן לפני החלטה כדאי לבדוק את הנוסח העדכני.
שאלות נפוצות
מתי נכנס חוק 169/2026 לתוקף?
ב-25 באוגוסט 2026, 15 יום אחרי פרסומו ב-Monitorul Oficial 661 מ-10 באוגוסט 2026. הוא החליף את חוק 350/2001, את חוק 50/1991 ואת רוב חוק 10/1995, שממנו נשארו רק סעיפים 10 ו-41.
כמה זמן תקף היתר בנייה לפי הקוד החדש?
3 שנים מיום ההנפקה, ואחרי הודעה על תחילת העבודות לכל תקופת הביצוע (סעיף 309). לפני כן ההיתר נתן עד 24 חודשים לתחילת העבודות. היתר פוקע אם העבודות לא התחילו בזמן או הושעו יותר מ-24 חודשים.
האם ההגנות לקונים על הנייר השתנו?
לא במהות. הכללים שנכנסו בדצמבר 2025 בחוק 207/2025 הועברו לסעיף 422(6)-(11): שריון של עד 5% לעד 60 יום, חוזה מקדים נוטריוני רק אחרי רישום ההיתר כהערה, וחשבון ייעודי לפרויקט עם תקרות הוצאה.
תעודת תכנון שקיבלתי לפני אוגוסט 2026 עדיין טובה?
כן. לפי סעיף 582(4), תעודות תכנון שהונפקו לפני 25 באוגוסט 2026 נשארות בתוקף, ואפשר לקבל על סמכן היתר בנייה.
האם יזם חייב היום בביטוח?
כן, וזה חדש. לפי סעיף 556, יזמים וקבלנים חייבים בביטוח אחריות אזרחית ל-10 שנים לנזקים שמתגלים אחרי הקבלה, ועליהם להציג אותו בתחילת העבודות.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.