Legea 169/2026 în România: ce s-a mutat unde în noul cod al urbanismului și ce schimbă pentru cumpărători și dezvoltatori

Dacă ați primit în România o opinie juridică, o listă de verificare sau un proiect de contract înainte de sfârșitul lui august 2026, este probabil ca acestea să trimită la articole care nu mai există. România a unificat legislația urbanismului și a construcțiilor într-un singur cod, iar numerele articolelor s-au schimbat aproape peste tot.

Acest ghid este o hartă de corespondență: pentru fiecare regulă pe care se bazează un cumpărător sau un dezvoltator, unde era, unde este astăzi și ce s-a schimbat în practică. Despre traseul de autorizare al unui dezvoltator, despre verificarea autorizației și a PUZ de către cumpărător și despre lucrările din curtea unei vile am scris ghiduri separate.

1Ce s-a abrogat și de la ce dată?

Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, a fost publicată în Monitorul Oficial (Monitorul Oficial al României) nr. 661 din 10 august 2026 și a intrat în vigoare la 15 zile după aceea, la 25 august 2026. Potrivit art. 575, intrarea în vigoare nu depinde de norme de aplicare.

• Abrogate integral: Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, împreună cu normele sale de aplicare (Ordinul 839/2009).
• Abrogată în cea mai mare parte: Legea 10/1995 privind calitatea în construcții. Au rămas doar art. 10 (reglementarea tehnică) și art. 41 (regulamentele sistemului calității), pentru a păstra un temei legal pentru reglementările tehnice.
• Ce continuă să se aplice: potrivit art. 583, hotărârile Guvernului emise în baza legilor vechi continuă să se aplice cât timp nu contravin codului, iar trimiterea la o lege veche se citește ca trimitere la cod.

2Tabelul de corespondență: unde era fiecare regulă și unde este astăzi?

3Ce înseamnă schimbarea pentru dumneavoastră ca cumpărători?

În mare, regulile care vă protejează au rămas, doar la o adresă nouă. Diferențele pe care merită să le cunoașteți:

• O verificare prealabilă ieftină și rapidă. Certificatul de urbanism de informare este deschis oricărui solicitant și se emite în 5-10 zile lucrătoare. Îl puteți folosi înainte de a rezerva o proprietate, inclusiv pentru terenurile vecine.
• Protecțiile în faza de plan sunt identice. Antecontract doar după ce autorizația a fost notată în cartea funciară și s-au deschis cărți funciare pentru unitățile viitoare; contract notarial notat în aceeași zi lucrătoare sau în următoarea; rezervare de cel mult 5% pentru cel mult 60 de zile, restituită în 30 de zile dacă dezvoltatorul este în culpă; cont dedicat cu plafoane de 25% și 20%.
• O asigurare pe care puteți cere să o vedeți. Potrivit art. 556, dezvoltatorii și constructorii sunt obligați să încheie o asigurare de răspundere civilă pe 10 ani pentru daunele descoperite după recepție, la un asigurător autorizat de ASF (Autoritatea de Supraveghere Financiară), și să o prezinte la începerea lucrărilor. Înainte, o astfel de obligație nu exista.
• Mai multe documente la predare. Pe lângă cartea tehnică, dezvoltatorul predă un manual de întreținere și de durată de viață și un plan as-built (conform execuției). Cartea tehnică se înscrie și digital în registrul național al construcțiilor.
• Răspunderea nu s-a scurtat. Constructorii răspund 10 ani pentru viciile ascunse și pe toată durata de existență a clădirii pentru viciile structurale, iar contractul nu poate reduce acest lucru (art. 451).

4Ce înseamnă schimbarea pentru dezvoltatori?

• Ceasul autorizației. 3 ani fixi de la emitere pentru începerea lucrărilor; după comunicarea începerii lucrărilor, valabilitatea se întinde pe toată durata de execuție. Autorizația încetează dacă lucrările nu au început la timp, nu s-au terminat în durata de execuție fără cerere de prelungire sau au fost suspendate peste 24 de luni (art. 310).
• Prelungiri. Art. 309 alin. (5) interzice prelungirea celor trei ani, iar art. 309 alin. (6) permite o prelungire de până la 12 luni când lucrările nu se pot termina în durata de execuție, la cererea făcută cu cel puțin 15 zile înainte de încetare. Art. 310 permite o singură prelungire a duratei de execuție contra a 30% din taxa inițială. Merită să planificați calendarul astfel încât să nu depindeți de o prelungire.
• Certificatul de urbanism pentru construire. Se emite în 15 zile lucrătoare, este valabil 12-36 de luni și încetează dacă nu ați cerut prelungirea cu 15 zile lucrătoare înainte de expirarea valabilității.
• PUD mai rapid. Primarul îl aprobă în 15 zile calendaristice de la avizul arhitectului-șef, iar el devine parte din PUG sau din PUZ.
• PUZ care modifică reglementările. Modificarea destinației, a înălțimii, a POT sau a CUT doar în cazuri justificate și după avizul de oportunitate, cu aprobare în consiliu cu majoritate absolută.
• Asigurare din partea tuturor participanților. Potrivit art. 279, lucrările de construcții necesită asigurare din partea dezvoltatorului, a proiectantului, a verificatorului, a dirigintelui de șantier și a constructorilor. Cine își construiește singur o casă pentru o singură familie este scutit, o singură dată și pentru o singură casă.
• Clasificarea construcțiilor. Potrivit art. 370, în locul „categoriilor de importanță” se clasifică acum pe „clase de consecințe”.

5Ce se întâmplă cu ceea ce a început înainte de 25 august 2026?

Răspunsul scurt: ceea ce aveți deja se păstrează, iar ceea ce este în curs se finalizează potrivit regulilor vechi. Principalele dispoziții tranzitorii:

1. Certificatele de urbanism emise înainte de această dată rămân valabile, iar pe baza lor se obține autorizația (art. 582 alin. (4)). Dacă competența a trecut la o altă autoritate, emite autoritatea nouă, cu excepția cazului în care s-a depus deja cererea la autoritatea veche (art. 582 alin. (5)).
2. Procedurile PUG, PUZ și PUD începute înainte de această dată, adică cele al căror document de inițiere a fost publicat pentru terți, se finalizează potrivit legii aplicabile la data începerii (art. 582 alin. (1) și (6)). Avizele deja obținute rămân valabile.
3. Lucrările în curs de execuție pot face obiectul unei recepții parțiale potrivit noului cod (art. 574).
4. PUG-urile vechi: un plan mai vechi de 7 ani trebuie actualizat în 3 ani și rămâne valabil până atunci (art. 573).
5. Reglementările vechi, între care regulamentul de recepție a construcțiilor aprobat prin Hotărârea Guvernului 273/1994, rămân în vigoare până la modificarea lor (art. 577). Autoritățile trebuie să își actualizeze procedurile până la 31 decembrie 2026 (art. 578).
6. București: de la 1 noiembrie 2028, competențele de urbanism trec de la primarii de sector la primarul general, iar dosarele deschise continuă fără a fi reluate (art. 584).

Dispozițiile tranzitorii nu reglementează explicit autorizațiile de construire deja emise sau cererile de autorizare deja depuse, cu excepția recepției parțiale. Într-un proiect început înainte de cod, verificați autorizația potrivit celor scrise în ea și data efectivă de începere a lucrărilor.

6Ce faceți înainte de a semna?

Înainte de a semna într-un proiect din România, merită să cereți dezvoltatorului să facă trimitere la articolele din Legea 169/2026, nu la legile abrogate, să obțineți o copie a autorizației cu data emiterii și comunicarea privind începerea lucrărilor și să cereți să vedeți polița de asigurare pe 10 ani. Însoțim cumpărători și dezvoltatori israelieni la verificarea documentelor în raport cu noul cod, iar cererile către autorități, verificările în cartea funciară și semnarea sunt efectuate de avocați, arhitecți și notari autorizați în România.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.