Закон 169/2026 в Румынии: что куда перешло в новом Градостроительном кодексе и что это меняет для покупателей и застройщиков

Если вы получили заключение, контрольный список или проект договора в Румынии до конца августа 2026 года, скорее всего, они ссылаются на статьи, которых больше не существует. Румыния объединила нормы градостроительства и строительства в один кодекс, и номера статей изменились почти везде.

Это руководство - таблица соответствия: для каждого правила, на которое опирается покупатель или застройщик, указано, где оно было, где оно сейчас и что фактически изменилось. О пути застройщика к разрешению, о проверке разрешения и PUZ покупателем и о работах во дворе виллы мы написали отдельные руководства.

1Что отменено и с какого дня?

Закон 169/2026, Кодекс территориального планирования, градостроительства и строительства, опубликован в Monitorul Oficial (официальном вестнике Румынии) № 661 от 10 августа 2026 года и вступил в силу через 15 дней, 25 августа 2026 года. Согласно статье 575 вступление в силу не зависит от подзаконных актов.

• Отменены полностью: Закон 350/2001 о территориальном планировании и градостроительстве и Закон 50/1991 о разрешениях на строительство вместе с нормами его применения (Приказ 839/2009).
• Отменён в основном: Закон 10/1995 о качестве в строительстве. Сохранены только статья 10 (техническое регулирование) и статья 41 (регламенты системы качества), чтобы сохранить правовую основу технических норм.
• Что продолжает действовать: согласно статье 583 постановления правительства, изданные на основании прежних законов, продолжают действовать, пока они не противоречат кодексу, а ссылка на прежний закон читается как ссылка на кодекс.

2Таблица соответствия: где было каждое правило и где оно сейчас?

3Что это изменение означает для вас как покупателей?

В основном правила, которые вас защищают, сохранились, только по новому адресу. Различия, которые стоит знать:

• Дешёвая и быстрая предварительная проверка. Информационный градостроительный сертификат доступен любому заявителю и выдаётся в течение 5-10 рабочих дней. Им можно воспользоваться до бронирования объекта, в том числе в отношении соседних участков.
• Защита на стадии котлована та же. Предварительный договор только после того, как разрешение зарегистрировано в виде отметки в книге недвижимости и открыты разделы для будущих единиц; нотариальный договор, регистрируемый в виде отметки в тот же рабочий день или на следующий; бронирование до 5% на срок до 60 дней, которое возвращается в течение 30 дней, если виноват застройщик; целевой счёт с лимитами 25% и 20%.
• Страховка, которую можно попросить показать. Согласно статье 556 застройщики и подрядчики обязаны иметь страхование гражданской ответственности на 10 лет за повреждения, выявленные после приёмки, у страховщика, имеющего разрешение ASF (органа финансового надзора), и представить его при начале работ. Раньше такой обязанности не было.
• Больше документов при передаче. Помимо технического паспорта застройщик передаёт руководство по эксплуатации и сроку службы и исполнительную документацию as-built (как построено). Технический паспорт регистрируется также в цифровом виде в национальном реестре зданий.
• Ответственность не сократилась. Подрядчики отвечают 10 лет за скрытые недостатки и весь срок службы здания за конструктивные недостатки, и договор не может это уменьшить (статья 451).

4Что это изменение означает для застройщиков?

• Часы разрешения. Фиксированные 3 года с момента выдачи для начала работ; после уведомления о начале работ срок действия распространяется на весь период выполнения работ. Разрешение прекращает действие, если работы не начаты вовремя, не завершены в период выполнения без заявления о продлении или были приостановлены более чем на 24 месяца (статья 310).
• Продления. Статья 309(5) запрещает продлевать три года, а статья 309(6) допускает продление до 12 месяцев, если завершить работы в период выполнения невозможно, по заявлению, поданному не менее чем за 15 дней до истечения срока. Статья 310 допускает одно продление периода выполнения работ за 30% от первоначального сбора. График стоит планировать так, чтобы не пришлось полагаться на продление.
• Градостроительный сертификат для строительства. Выдаётся в течение 15 рабочих дней, действует 12-36 месяцев и прекращает действие, если вы не подали заявление о продлении за 15 рабочих дней до истечения срока.
• PUD быстрее. Глава администрации утверждает его в течение 15 календарных дней с даты заключения главного архитектора, и он становится частью PUG или PUZ.
• PUZ, изменяющий правила. Изменение назначения, высоты, POT или CUT только в обоснованных случаях и после заключения о целесообразности, с утверждением советом абсолютным большинством.
• Страхование со стороны всех участников. Согласно статье 279 строительные работы требуют страхования со стороны застройщика, проектировщика, верификатора проекта, технического надзора и подрядчиков. Тот, кто строит для себя дом на одну семью, освобождается от этого один раз и для одного дома.
• Классификация зданий. Согласно статье 370 вместо «категорий значимости» теперь классифицируют по «классам последствий».

5Что происходит с тем, что началось до 25 августа 2026 года?

Короткий ответ: то, что уже у вас на руках, сохраняется, а то, что находится в процессе, завершается по прежним правилам. Основные переходные положения:

1. Градостроительные сертификаты, выданные до этой даты, остаются в силе, и на их основании получают разрешение (статья 582(4)). Если полномочия перешли к другому органу, сертификат выдаёт новый орган, если только заявление уже не было подано в прежний орган (статья 582(5)).
2. Процедуры PUG, PUZ и PUD, начатые до этой даты, то есть документ об инициировании которых был опубликован для третьих лиц, завершаются по закону, действовавшему на момент их начала (статья 582(1) и (6)). Уже полученные заключения остаются в силе.
3. Работы в процессе выполнения могут пройти частичную приёмку по новому кодексу (статья 574).
4. Старые PUG: план старше 7 лет должен быть обновлён в течение 3 лет, а до этого остаётся в силе (статья 573).
5. Прежние нормы, в том числе регламент приёмки зданий в Постановлении правительства 273/1994, остаются в силе до их изменения (статья 577). Органы власти обязаны обновить свои процедуры до 31 декабря 2026 года (статья 578).
6. Бухарест: с 1 ноября 2028 года градостроительные полномочия переходят от мэров секторов к генеральному мэру, а открытые дела продолжаются без начала заново (статья 584).

Переходные положения прямо не регулируют уже выданные разрешения на строительство или уже поданные заявления о разрешении, за исключением частичной приёмки. В проекте, начатом до кодекса, разрешение проверяют по тому, что в нём написано, а также фактическую дату начала работ.

6Что сделать до подписания?

Перед подписанием по проекту в Румынии стоит попросить застройщика ссылаться на статьи Закона 169/2026, а не на отменённые законы, получить копию разрешения с датой выдачи и уведомлением о начале работ и попросить показать полис страхования на 10 лет. Мы сопровождаем израильских покупателей и застройщиков при проверке документов на соответствие новому кодексу, а заявления в органы власти, проверки в книге недвижимости и подписание осуществляют адвокаты, архитекторы и нотариусы, имеющие лицензию в Румынии.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.