בקצרה
לפי מדד מחירי הדיור של INS, כפי שיורוסטט פרסם ב-1 באוקטובר 2026, מחירי הדירות ברומניה ברבעון השני של 2026 היו גבוהים ב-12.1% מאשר שנה קודם, לעומת 4.7% באיחוד האירופי. זה מדד ארצי של מחירי עסקה שמתאר את אפריל עד יוני 2026, ולא מחיר למ״ר ולא נתון לבוקרשט. במקביל השתנו כללי המשחק: מע״מ של 21% על דירה חדשה, מס בניין גבוה יותר וקוד תכנון חדש, ולכן קוראים את הנתונים יחד עם השינויים בחוק.
הנקודות החשובות
- 1מדד INS ביורוסטט, רבעון שני 2026: עלייה שנתית של 12.1%, ובפילוח 12.8% בדירות חדשות ו-11.8% בדירות קיימות (פורסם ב-1.10.2026).
- 2המדד בנוי ממחירים מלאים בחוזים נוטריוניים, כולל קרקע, ובדירות חדשות כולל מע״מ. הוא ארצי ואינו נותן מחיר למ״ר.
- 3נתוני ANCPI על מספר העסקאות לא היו זמינים באתר הרשות בתחילת נובמבר 2026, אחרי השבתת המערכות בקיץ.
- 4BNR השאירה את ריבית המדיניות על 6.50% (החלטה מ-8.10.2026); האינפלציה השנתית בספטמבר 2026 הייתה 6.61%.
- 5נתון ארצי אינו מחליף בדיקת מחיר של נכס מסוים: עסקאות השוואה, ערך גריד מנוטריון ושמאי שאינו תלוי במוכר.
מי ששוקל לקנות דירה ברומניה ב-2026 פוגש מספרים מכל כיוון: ״המחירים עלו״, ״בוקרשט עדיין זולה״, ״השוק נעצר״. רוב המספרים האלה מגיעים מפורטלים של מודעות או מחומרי שיווק, ומודדים מחירים מבוקשים. המדריך הזה מתמקד רק במה שפרסמו גופים רשמיים, עם התאריך והתקופה של כל נתון, ומסביר איך לקרוא אותו ומה הוא לא אומר.
אין כאן תחזית ואין המלצה אם לקנות. המטרה היא שתדעו להבחין בין נתון רשמי לטענה שיווקית, ותשתמשו בנתונים כנקודת פתיחה לבדיקת מחיר ולא כתחליף לה.
מה אומרים הנתונים הרשמיים על מחירי הדירות ברומניה ב-2026?
שהמחירים עלו, ובקצב מהיר יותר מבשנים הקודמות. לפי מדד מחירי הדיור (HPI) שמחשב המכון הלאומי לסטטיסטיקה של רומניה (INS), ושיורוסטט פרסם ב-1 באוקטובר 2026, המחירים ברבעון השני של 2026 היו גבוהים ב-12.1% מאשר ברבעון המקביל של 2025, וב-4.4% מאשר ברבעון הראשון של 2026.
לשם השוואה, באיחוד האירופי כולו העלייה השנתית באותו רבעון הייתה 4.7%, והעלייה הרבעונית 1.2%, לפי אותו מקור. כך נראה השינוי השנתי ברומניה ברבעונים האחרונים, באחוזים לעומת הרבעון המקביל בשנה הקודמת:
| רבעון | כל הדירות | דירות חדשות | דירות קיימות |
|---|---|---|---|
| רבעון 1, 2025 | 4.9% | 2.3% | 6.2% |
| רבעון 2, 2025 | 4.7% | 1.6% | 6.4% |
| רבעון 3, 2025 | 6.6% | 3.9% | 8.0% |
| רבעון 4, 2025 | 6.7% | 6.0% | 7.1% |
| רבעון 1, 2026 | 7.8% | 8.0% | 7.8% |
| רבעון 2, 2026 | 12.1% | 12.8% | 11.8% |
בממוצע שנתי, המדד עלה ב-5.0% ב-2024 וב-5.7% ב-2025. עוד עולה מהטבלה שב-2025 הדירות הקיימות עלו מהר יותר מהחדשות, ושברבעון השני של 2026 הפער כמעט נסגר. המקור לכל המספרים בפרק: טבלת prc_hpi_q של יורוסטט, בעדכון מ-1 באוקטובר 2026.
איך קוראים נכון את מדד מחירי הדיור של INS?
כמדד של שינוי, לא כמחיר. לפי המטא-דאטה הרשמית, המדד בנוי ממחירי העסקה המלאים שנרשמו בחוזים אצל נוטריונים, כולל הקרקע, ובדירות חדשות כולל מע״מ. שכר נוטריון, אגרות רישום ועמלות תיווך אינם בו. INS מנטרל הבדלים במאפייני הדירות בשיטה הדונית, כך שהשינוי משקף מחיר ולא שינוי בתמהיל הדירות שנמכרו. חמש נקודות שכדאי לזכור:
- הוא ארצי. המספר ביורוסטט הוא לכל רומניה. INS מפרסם בנוסף, בעלון הסטטיסטי של המחירים, פילוח לדירות בבירה מול שאר המדינה ולבתים בעיר מול הכפר, אבל גם זה מדד ולא מחיר למ״ר.
- הוא מאחר. יורוסטט מפרסם אותו כרבעון ושבוע אחרי סוף הרבעון, ו-INS בפרסום הלאומי כ-112 יום אחריו. בנובמבר 2026, הנתון העדכני ביותר מתאר את אפריל עד יוני 2026.
- שנתי אינו רבעוני. 12.1% הוא שינוי לעומת הרבעון המקביל, ו-4.4% לעומת הרבעון הקודם. אל תכפילו נתון רבעוני בארבע כדי לקבל ״קצב שנתי״.
- הוא נומינלי. המדד אינו מנוכה אינפלציה. לפי BNR, האינפלציה השנתית ברומניה הייתה 6.61% בספטמבר 2026. התקופות שונות, ולכן לא מחסרים מספר ממספר, אבל חלק מכל עלייה נומינלית משקף את עליית המחירים הכללית.
- המע״מ בתוך המדד. מחירי דירות חדשות במדד כוללים מע״מ, ולכן שינוי בשיעור המע״מ יכול להשפיע על מדד הדירות החדשות. המדד אינו מפריד בין שינוי מס לשינוי מחיר.
המדד לא אומר כמה עולה מ״ר בבוקרשט, בשכונה מסוימת או בפרויקט מסוים, ולא אומר מה יקרה ברבעון הבא. מי שמציג לכם את ה-12.1% כהוכחה שמחיר מסוים ״זול״ או שנכס ״יעלה״, משתמש בנתון למטרה שלא נבנה בשבילה.
כמה עולה דירה בבוקרשט ב-2026 לפי הנתונים הרשמיים?
אין מספר רשמי כזה. אף גוף רשמי ברומניה אינו מפרסם מחיר ממוצע למ״ר בבוקרשט. INS מפרסם מדד לדירות בבירה, והגריד הנוטריוני של לשכת הנוטריונים של בוקרשט קובע ערכי מינימום לצורכי מס, אבל אף אחד מהם אינו מחיר שוק.
המספרים למ״ר שמופיעים בכתבות על מחירי הדירות בבוקרשט מגיעים בדרך כלל מפורטלים של מודעות, ומודדים מחירים מבוקשים. הם שימושיים לבניית טווח, בתנאי שיודעים מי מדד, מה ובאיזה חודש. את ההבדלים בין המקורות ואת דרך החישוב פירטנו במדריך איך בודקים שהמחיר של נכס ברומניה הוגן, ואת השימוש בערכי המינימום במדריך הגריד הנוטריוני ברומניה.
מה אומרים נתוני ANCPI על מספר העסקאות ב-2026?
בשגרה, ANCPI (הרשות לקדסטר ולרישום מקרקעין) מפרסמת כל חודש את מספר המכירות והמשכנתאות שנרשמו, לפי מחוז, בלי מחירים. זה מדד לפעילות השוק, לא לגובה המחירים.
ב-2026 צריך לקרוא את הנתונים האלה בזהירות מיוחדת. מערכות ANCPI הושבתו בקיץ 2026. לפי הודעת ממשלת רומניה מ-20 באוגוסט 2026, משרדי הקדסטר קיבלו בין 11 ל-19 באוגוסט 329,476 בקשות, בעיקר כאלה שהצטברו בזמן שמערכת e-Terra לא פעלה, ושאר הפלטפורמות של הרשות הוחזרו לפעולה בהדרגה. כשבדקנו את אתר ANCPI בתחילת נובמבר 2026 הוצגה בו הודעה תפעולית, ודפי הסטטיסטיקה החודשית לא היו זמינים.
המשמעות המעשית: עסקאות נספרות לפי מועד הרישום, ולכן השבתה מזיזה עסקאות בין חודשים. ירידה חדה בחודשי ההשבתה ועלייה אחריהם אינן בהכרח שינוי בביקוש. מספרי עסקאות לרבעון השלישי של 2026 שמצוטטים בתקשורת כדאי לבדוק מול הפרסום הרשמי של ANCPI כשיחזור.
מה BNR מוסיפה לתמונה?
את מחיר הכסף. ב-8 באוקטובר 2026 החליטה מועצת הבנק המרכזי של רומניה (BNR) להשאיר את ריבית המדיניות על 6.50%, השיעור שבתוקף מאז 8 באוגוסט 2024. האינפלציה השנתית בספטמבר 2026 הייתה 6.61%, מעל טווח היעד של הבנק, 2.5% פלוס מינוס נקודת אחוז.
למי שמממן חלק מהרכישה במשכנתא רומנית בליי, הריבית מגיעה דרך מדד IRCC ש-BNR מחשבת. איך המדד עובד ואיך הוא משפיע על ההחזר, הסברנו במדריך IRCC ו-ROBOR במשכנתא ברומניה.
מה השתנה בחוק ב-2025 וב-2026, ולמה זה חשוב כשקוראים את הנתונים?
כי חלק מהשינויים נכנסים ישירות למחיר שאתם משלמים או לעלות ההחזקה, בלי קשר למגמת השוק. השינויים המרכזיים, נכון לאוקטובר 2026:
| תחום | מה השתנה | מה זה אומר כשקוראים נתונים |
|---|---|---|
| מע״מ על דירה חדשה | 21% מ-1 באוגוסט 2025; השיעור המופחת של 9% בוטל, ומסלול המעבר הסתיים ב-30 בספטמבר 2026 | מחיר ״+TVA״ ומחיר כולל אינם ברי השוואה; מדד הדירות החדשות כולל מע״מ |
| מס בניין מקומי | ערך החישוב עלה מ-1,492 ל-2,677 ליי למ״ר ב-2026, וההנחה לבניינים ישנים בוטלה | עלות ההחזקה השנתית עלתה, גם כשמחיר הקנייה לא השתנה |
| מס יוקרה | 0.9% במקום 0.3% מהחלק שמעל ערך מיסויי של 2.5 מיליון ליי | רלוונטי לנכסים יקרים בלבד, לפי ערך מיסויי ולא לפי מחיר שוק |
| דיבידנד מחברה | 16% במקום 10%, מ-1 בינואר 2026 | משפיע על מי שמחזיק נכס דרך SRL |
| קוד התכנון והבנייה | חוק 169/2026 בתוקף מ-25 באוגוסט 2026; ההגנות ברכישה על הנייר עברו לסעיף 422(6)-(11) | אינו משנה את הנתונים, אבל משנה את מה שבודקים בחוזה ובהיתר |
| מס במכירה ומס רכישה | ללא שינוי: 3% או 1% במכירה של יחיד, ואין מס רכישה | החישוב ביום המכירה נשאר כשהיה |
הפירוט המלא נמצא במדריכים מע״מ על דירה חדשה ברומניה, שינויי המס ברומניה ב-2026 לבעלי נדל״ן ו-חוק 169/2026 וקוד התכנון החדש.
איך משתמשים בנתונים כשבודקים מחיר של נכס מסוים?
כנקודת פתיחה בלבד. הנתונים הרשמיים עונים על השאלה לאן נע השוק כולו, ובדיקת מחיר עונה על השאלה כמה שווה הנכס שמולכם. סדר עבודה מעשי:
- רשמו את התאריך והתקופה של כל נתון שמציגים לכם. מדד מהרבעון השני של 2026 ומחיר מודעה מאוקטובר 2026 אינם מתארים אותו זמן.
- בררו אם מדובר במחיר עסקה או במחיר מבוקש. רק המדד הרשמי בנוי ממחירי עסקה, והוא ארצי.
- העמידו את המחיר על בסיס אחיד: בדירה חדשה כולל מע״מ של 21%, לפי אותו סוג שטח, ועם פירוט של מה כלול, כמו חניה, מחסן ורמת גמר.
- השוו לעסקאות באותה שכונה מ-12 החודשים האחרונים, דרך שמאי מוסמך או עורך דין מקומי שעובד בשבילכם.
- בקשו מנוטריון את ערך הגריד לנכס, כדי לדעת מה הרצפה לצורכי מס ולזהות פער חריג.
- הוסיפו את עלות ההחזקה לפי כללי 2026, מס בניין ואם רלוונטי גם מס יוקרה, לפני שמחשבים הכנסה צפויה משכירות.
״מי פרסם את המספר, מה הוא מודד ולאיזו תקופה?״ נתון שאין לו תשובה ברורה לשלוש השאלות האלה אינו בסיס להחלטה.
האם נתוני 2026 אומרים שכדאי לקנות דירה להשקעה ברומניה?
לא, והם גם לא אומרים שלא. מדד מחירים מתאר את העבר הקרוב של שוק שלם. הוא לא מבחין בין שכונות, לא כולל את עלויות הרכישה וההחזקה, ולא מתאר את הסיכון המשפטי של עסקה מסוימת: בעלות, שעבודים, היתר ויציבות היזם. השאלה אם נכס מסוים מתאים לכם תלויה במחיר שלו ביחס לעסקאות השוואה, בעלויות לפי כללי 2026, במימון, בבדיקה המשפטית ובמטרות שלכם.
כשמישהו מציג ״עלייה של 12%״ כנימוק לקנות עכשיו, כדאי לזכור שהנתון מתאר את אפריל עד יוני 2026, ואינו מבטיח דבר לגבי מה שיקרה אחר כך.
מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים
לפני הסכם שריון או חוזה מקדים, כדאי להחזיק ביד את הנתונים הרשמיים העדכניים עם התאריך שלהם, מחיר למ״ר שמחושב על בסיס אחיד, עסקאות השוואה וערך גריד, ותחשיב עלויות לפי כללי המס של 2026. אנחנו מלווים רוכשים ישראלים בקריאת הנתונים ובבדיקה המשפטית של העסקה, ועובדים לצד שמאים, עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שמבצעים את הפעולות לפי הדין המקומי.
המדריך הוא מידע כללי, נכון לתחילת נובמבר 2026, ואינו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ השקעות. נתונים סטטיסטיים מתעדכנים ועשויים להיות מתוקנים, והם אינם תחזית מחירים. לפני החלטה יש לבדוק את הנתונים העדכניים ואת הנכס המסוים.
שאלות נפוצות
מה מצב שוק הנדל״ן ברומניה ב-2026?
לפי מדד INS שיורוסטט פרסם ב-1 באוקטובר 2026, מחירי הדירות ברבעון השני של 2026 היו גבוהים ב-12.1% מאשר שנה קודם, לעומת 4.7% באיחוד האירופי. זה נתון ארצי שמתאר את אפריל עד יוני 2026. נתוני מספר העסקאות של ANCPI הושפעו מהשבתת המערכות בקיץ 2026.
כמה עולה מ״ר בבוקרשט ב-2026?
אין מחיר רשמי למ״ר בבוקרשט. INS מפרסם מדד לדירות בבירה, והגריד הנוטריוני הוא ערך מינימום לצורכי מס. מספרי המ״ר בכתבות מגיעים בדרך כלל מפורטלים ומודדים מחירים מבוקשים, ולכן בודקים מי מדד ומתי.
האם מחירי הדירות ברומניה עלו ב-2025?
כן. לפי יורוסטט, הממוצע השנתי של מדד מחירי הדיור ברומניה עלה ב-5.7% ב-2025, אחרי 5.0% ב-2024. הנתונים נומינליים ואינם מנוכים אינפלציה.
האם דירות חדשות ברומניה עלו יותר מדירות יד שנייה?
ברבעון השני של 2026 כן, במעט: 12.8% בשנה בדירות חדשות לעומת 11.8% בדירות קיימות. ב-2025 התמונה הייתה הפוכה. מחירי הדירות החדשות במדד כוללים מע״מ, ולכן גם שינויי מע״מ משתקפים בהם.
איפה מוצאים את הנתונים הרשמיים על שוק הדיור ברומניה?
את מדד המחירים בטבלת prc_hpi_q של יורוסטט ובעלון הסטטיסטי של המחירים של INS, את נתוני העסקאות באתר ANCPI, ואת הריבית והאינפלציה באתר BNR. בכל נתון בודקים את תאריך הפרסום ואת התקופה שהוא מתאר.
האם מדד המחירים עוזר לדעת אם המחיר שהציעו לי הוגן?
רק כרקע. המדד ארצי ואינו מחיר למ״ר. כדי לבדוק נכס מסוים צריך עסקאות השוואה באותה שכונה, ערך גריד מנוטריון וחוות דעת של שמאי שאינו תלוי במוכר.
מה השתנה בחוק ב-2026 שמשפיע על קונים ברומניה?
מ-1 באוקטובר 2026 כל דירה חדשה שיזם מוכר ליחיד חייבת ב-21% מע״מ, מס הבניין המקומי עלה, ומ-25 באוגוסט 2026 חל קוד התכנון והבנייה החדש, חוק 169/2026. המס במכירה לא השתנה, ואין מס רכישה.
הקריאה הבאה · 8 דק׳ קריאהקניית דירה בבוקרשט: מה בודקים משפטית לפני שקוניםקניית דירה בבוקרשט: סיכון סייסמי ו״הנקודה האדומה״, נסח מרשם המקרקעין, דירה חדשה מיזם, בוקרשט מול אילפוב ותביעות השבה. מדריך משפטי לרוכש ישראלי.לקריאת המדריךמקורות
- Eurostat - House price index, quarterly data (prc_hpi_q), עדכון 1.10.2026
- Eurostat - מטא-דאטה לאומית של רומניה למדד מחירי הדיור (INS)
- Eurostat - House price index, מטא-דאטה כללית (prc_hpi_inx)
- INS - Buletin statistic de prețuri nr. 8/2026
- BNR - Banca Națională a României: ריבית מדיניות ואינפלציה
- Guvernul României - הודעה על חידוש e-Terra של ANCPI, 20.8.2026
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
