باختصار
لا يمنح شراء عقار الجنسية في أي من الدول الثماني التي نرافق فيها الصفقات. فجواز السفر الروماني أو البرتغالي أو البلغاري بحكم الأصل مسار منفصل تماماً، يعتمد على الوثائق العائلية لا على العقار. ولا يمكن للشراء أن يؤثر إلا في بعض تصاريح الإقامة: في اليونان وقبرص وبلغاريا عند حد استثمار مرتفع، وفي إيطاليا والبرتغال على الأكثر كإثبات للسكن ضمن مسار آخر. أما في رومانيا والولايات المتحدة وأوكرانيا فالعقار ليس سبباً للحصول على أي وضع قانوني.
أبرز النقاط
- 1لا تمنح أي دولة في هذا الدليل حالياً الجنسية مقابل شراء عقار. فقد ألغت قبرص برنامج الجوازات في 2020، وبلغاريا في 2022.
- 2الجنسية بحكم الأصل، مثل استعادة الجنسية الرومانية وفق المادة 11 من القانون 21/1991، لا علاقة لها بالعقار، ويمكن شراء عقار من دونها.
- 3أُغلق مسار الجنسية البرتغالية لأحفاد اليهود السفارديم أمام الطلبات الجديدة اعتباراً من 19 أيار/مايو 2026.
- 4يوجد تصريح إقامة مقابل العقار في اليونان (من 400,000 يورو) وقبرص (300,000 يورو مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة) وبلغاريا (600,000 ليف)، ولا يوجد في رومانيا أو البرتغال أو إيطاليا أو الولايات المتحدة أو أوكرانيا.
- 5أما جواز السفر الأوروبي فيغيّر الصفقة نفسها: تسجيل الأرض في رومانيا وبلغاريا، والإعفاء من تصريح مجلس الوزراء في قبرص ومن تصريح المناطق الحدودية في اليونان.
- 6لا تصريح الإقامة ولا جواز السفر يحددان الإقامة الضريبية. ففي إسرائيل المعيار هو مركز الحياة.
يصلنا سؤالان معاً في كل مرة تقريباً: «إذا اشتريت شقة، هل سأحصل على الجنسية؟» و«إذا كانت لي جدة من بوخارست، هل عليّ شراء عقار للحصول على جواز سفر؟». والجواب عن كليهما هو لا، ولكن لأسباب مختلفة. فشراء العقار والجنسية عالمان قانونيان منفصلان، والشراء يؤثر على الأكثر في بعض تصاريح الإقامة.
يفصل هذا الدليل بين ثلاثة أمور كثيراً ما يُخلط بينها: الجنسية، وتصريح الإقامة، والإقامة لأغراض ضريبية. ثم يتناول كل دولة من الدول الثماني ويشرح ما يمنحه العقار فيها وما لا يمنحه. والمعلومات صحيحة حتى تشرين الثاني/نوفمبر 2026.
ما الفرق بين الجنسية وتصريح الإقامة والإقامة الضريبية؟
- الجنسية تمنح جواز سفر وحق السكن والعمل في الدولة، وفي دول الاتحاد الأوروبي في الاتحاد كله أيضاً. وتُكتسب بالولادة أو الأصل أو الزواج أو التجنس بعد سنوات من الإقامة، لا بحكم العقار.
- تصريح الإقامة إذن بالسكن في الدولة وفق شروط، لمدة محدودة أو غير محدودة. وبعض التصاريح يُمنح مقابل الاستثمار، ويُسوَّق تحت اسم الفيزا الذهبية (Golden Visa).
- الإقامة لأغراض ضريبية تُحدَّد وفق المعايير الضريبية لكل دولة. وفي إسرائيل المعيار هو مركز الحياة، ولا يقطعها بمفرده تصريح إقامة في الخارج ولا جواز سفر أجنبي. انظر دليل الإقامة الضريبية والعقار في الخارج.
هل يمنح شراء عقار في الخارج الجنسية؟
لا، في أي من الدول الواردة في هذا الدليل. فقد كادت برامج «الجواز مقابل الاستثمار» في الاتحاد الأوروبي تختفي: ألغت قبرص برنامجها في 1 تشرين الثاني/نوفمبر 2020، وألغت بلغاريا مسار الجنسية مقابل الاستثمار في آذار/مارس 2022. وحتى في الدول التي يُمنح فيها تصريح إقامة مقابل العقار، يمر الطريق إلى الجنسية بسنوات من الإقامة الفعلية واللغة وشروط إضافية. ومن يعرض «جواز سفر مع الشقة» يعرض شيئاً لا وجود له في القانون.
ماذا يمنح شراء العقار في كل دولة؟
| الدولة | هل يمكن أن يكون العقار أساساً لتصريح إقامة؟ | هل توجد جنسية مقابل الاستثمار؟ | مسار جنسية منفصل يستعين به الإسرائيليون |
|---|---|---|---|
| رومانيا | لا. يُستخدم فقط إثباتاً للعنوان في ملف قائم على سبب آخر | لا | استعادة الجنسية للأحفاد حتى الجيل الثالث، وفق المادة 11 من القانون 21/1991 |
| البرتغال | لا، منذ تشرين الأول/أكتوبر 2023. يمكن للشقة إثبات السكن في تأشيرة D7 | لا | أُغلق مسار أحفاد اليهود السفارديم أمام الطلبات الجديدة اعتباراً من 19 أيار/مايو 2026 |
| بلغاريا | نعم، عند حد 600,000 ليف، بتصريح يُجدَّد سنوياً | لا، أُلغي في 2022 | مسار ميسَّر لذوي الأصل البلغاري |
| قبرص | نعم، إقامة دائمة مقابل 300,000 يورو مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة في عقار جديد | لا، أُلغي في 2020 | التجنس فقط بعد سنوات من الإقامة الفعلية |
| اليونان | نعم، 800,000 أو 400,000 يورو بحسب المنطقة | لا | تقديم طلب بعد سبع سنوات من الإقامة الفعلية |
| إيطاليا | لا. يمكن للعقار إثبات السكن في تأشيرة Elective Residence | لا | الجنسية بحكم الأصل، التي قُيّدت بشكل كبير في 2025 |
| الولايات المتحدة | لا | لا | مسارات هجرة تجارية لا تقوم على عقار خاص |
| أوكرانيا | لا | لا | غير ذي صلة بمعظم المشترين |
شراء شقة في رومانيا والجنسية: ما العلاقة؟
لا توجد علاقة مباشرة. فكثير من الإسرائيليين يحق لهم طلب استعادة الجنسية الرومانية وفق المادة 11 من القانون 21/1991، إذا كانوا هم أو آباؤهم أو أجدادهم أو آباء أجدادهم قد فقدوا الجنسية رغماً عنهم. ومنذ القانون 14/2025 يتعيّن على معظم مقدمي الطلبات إثبات معرفة اللغة الرومانية، مع استثناءات، وأمام الهيئة الوطنية للجنسية مدة تصل إلى سنتين لاتخاذ القرار. ولا حاجة إلى السكن في رومانيا ولا إلى التخلي عن الجنسية الإسرائيلية. انظر دليل الجنسية الرومانية للإسرائيليين.
ولا توجد علاقة في الاتجاه المعاكس أيضاً: ففي قانون الأجانب الروماني لا تُعدّ ملكية العقار غرضاً للإقامة، ولا توجد في رومانيا فيزا ذهبية. وقد سُحب مشروع قانون لبرنامج كهذا في كانون الأول/ديسمبر 2025. وللسكن في رومانيا أكثر من 90 يوماً في كل 180 يوماً، يلزم الحصول على تأشيرة D بناءً على سبب ينص عليه القانون، كالعمل أو لمّ شمل الأسرة، ثم على تصريح إقامة. انظر خريطة مسارات الإقامة في رومانيا.
الإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبياً يسجّل المبنى في رومانيا باسمه، ويحصل على الأرض بموجب حق Superficie أو عبر شركة رومانية. أما المواطن الروماني أو مواطن دولة أخرى في الاتحاد الأوروبي فيسجّل الأرض باسمه مباشرة. لذلك على من ينتظر الجنسية أن يخطط لمسار التسجيل وفق الوضع القائم يوم التوقيع. انظر ما الذي يغيّره جواز السفر الروماني عند شراء عقار.
جواز السفر البرتغالي: هل لا يزال ممكناً، وهل يساعد العقار؟
العقار لا يساعد. فمنذ Lei 56/2023 لم يعد شراء العقارات يؤهل للحصول على Golden Visa، ولا حتى بصورة غير مباشرة. أما مسار الجنسية لأحفاد اليهود السفارديم من أصل برتغالي، الذي استخدمه كثير من الإسرائيليين، فقد أُغلق بموجب Lei Orgânica 1/2026 أمام الطلبات الجديدة اعتباراً من 19 أيار/مايو 2026. وتستمر الطلبات التي كانت قيد النظر في ذلك التاريخ وفق الصيغة السابقة. ومن لم يقدّم طلباً لا يمكنه طلب الجنسية إلا عبر المسارات العامة، ويُشترط على الإسرائيلي الذي ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي عشر سنوات من الإقامة القانونية. ويمكن لشقة تملكونها أن تكون إثباتاً للسكن في تأشيرة D7، لكنها ليست سبب الاستحقاق. انظر دليل الإقامة والجنسية في البرتغال.
جواز السفر البلغاري والإقامة في بلغاريا: ما الممكن؟
أُلغي مسار الجنسية مقابل الاستثمار في بلغاريا في آذار/مارس 2022. ومن يحق له جواز سفر بلغاري بحكم أصله البلغاري يحصل عليه عبر مسار منفصل في قانون الجنسية لا علاقة له بالعقار. أما من جهة تصريح الإقامة، فبحسب مراجعات مكاتب محاماة في بلغاريا، يتضمن قانون الأجانب مساراً لمن يستثمر ما لا يقل عن 600,000 ليف (نحو 306,775 يورو) في شراء عقار، بأموال جديدة حُوّلت عبر مصرف بلغاري، وبشرط ألا يزيد الجزء الممول بقرض على ربع الثمن. ويُمنح التصريح لسنة ويُجدَّد سنوياً ما دام الاستثمار قائماً، وبعد خمس سنوات متتالية يمكن طلب الإقامة الدائمة. أما الشراء العادي لشقة فلا يمنح أي وضع قانوني. ويسجّل الإسرائيلي الشقة باسمه، لكنه لا يتملك الأرض إلا عبر شركة بلغارية، كما فصّلنا في دليل ملكية الأراضي في بلغاريا.
الإقامة الدائمة في قبرص: ما الذي تحصلون عليه وما الذي لا تحصلون عليه؟
تمنح قبرص تصريح هجرة وفق اللائحة 6(2) لمن يستثمر ما لا يقل عن 300,000 يورو مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة، مثلاً في عقار سكني جديد من بيع أول، ويثبت دخلاً سنوياً مضموناً لا يقل عن 50,000 يورو. وهذه إقامة دائمة لا جنسية. ولا تسمح بالعمل في قبرص، ولا تجعل حاملها مقيماً ضريبياً قبرصياً. وحتى تشرين الثاني/نوفمبر 2026 ليست قبرص عضواً كاملاً في منطقة شنغن، لذلك لا ينبغي الافتراض أن التصريح يمنح حقوق التنقل فيها. وقد يؤدي بيع العقار دون استثمار بديل إلى إلغاء التصريح. انظر دليل الإقامة الدائمة في قبرص.
الفيزا الذهبية في اليونان: هل تقود إلى جواز سفر؟
بصورة غير مباشرة فقط وعلى المدى البعيد. يُمنح التصريح لخمس سنوات ويُجدَّد مقابل استثمار قدره 800,000 أو 400,000 يورو بحسب المنطقة، ولا يشترط حداً أدنى من الإقامة. لكن من يريد الجنسية اليونانية عليه أن يسكن في اليونان فعلياً 183 يوماً على الأقل في السنة، لمدة سبع سنوات، وأن يجتاز امتحاناً في اللغة والتربية المدنية. ولا يحق لحامل التصريح العمل في اليونان. انظر دليل الفيزا الذهبية في اليونان والمقارنة بين برامج الفيزا الذهبية في أوروبا.
شراء عقار في إيطاليا وتأشيرة الإقامة: ما الوضع؟
لا يمنح شراء عقار في إيطاليا تأشيرة إقامة. فتأشيرة المستثمرين الإيطالية تقوم على السندات والشركات والشركات الناشئة والتبرعات، والعقارات ليست أحد هذه المسارات. ويمكن لمن يعيش من دخل سلبي أن يطلب تأشيرة Elective Residence: فبحسب القنصلية الإيطالية في هيوستن، يُشترط وجود موارد مالية مستقرة وموثقة لا تأتي من العمل، ومكان سكن في إيطاليا مملوك أو مستأجر، ويُحظر العمل في إيطاليا. أي أن العقار شرط من الشروط لا سبب الاستحقاق. كما قُيّدت الجنسية الإيطالية بحكم الأصل بشكل كبير بموجب القانون 74/2025، لذلك على من يدرسها التحقق من القواعد المحدّثة لدى القنصلية.
الولايات المتحدة وأوكرانيا: هل يمنح العقار وضعاً قانونياً؟
في الولايات المتحدة لا تمنح ملكية العقار، حتى لو كان باهظ الثمن، تأشيرة ولا بطاقة خضراء. فمسارات الهجرة عبر الاستثمار مبنية حول الأعمال: يشترط برنامج EB-5 الاستثمار في نشاط تجاري أمريكي يوفّر أو يحافظ على عشر وظائف بدوام كامل، وتأشيرة E-2 مخصصة لمستثمر يدير نشاطاً تجارياً فعلياً. والتملك السلبي لشقة مؤجرة لا يستوفي هذه الشروط. وفي أوكرانيا لا يُعدّ شراء العقار سبباً للحصول على وضع قانوني، والمسائل العملية في ظل الأحكام العرفية هي التسجيل وتحويل الأموال، لا الإقامة.
ما الذي يغيّره جواز السفر الأوروبي فعلاً لمشتري العقار؟
إذا كان في العائلة جواز سفر لدولة في الاتحاد الأوروبي، أو كان طلب الجنسية في الطريق، فمن المفيد أخذه في الحسبان قبل اختيار هيكل الصفقة. فمواطن الاتحاد الأوروبي:
- يسجّل الأرض باسمه مباشرة في رومانيا وبلغاريا، دون شركة أو Superficie.
- لا يحتاج إلى تصريح مجلس الوزراء في قبرص، ولا إلى تصريح المناطق الحدودية في اليونان.
- يمكنه السكن والعمل في دول الاتحاد الأوروبي دون فيزا ذهبية ودون تصريح إقامة قائم على الاستثمار.
- يختصر الطريق إلى التجنس في البرتغال إلى سبع سنوات بدلاً من عشر.
ما لا يغيّره جواز السفر: الثمن، وضريبة القيمة المضافة، وتكاليف الكاتب العدل والتسجيل، والضريبة في إسرائيل. فالمقيم في إسرائيل لأغراض ضريبية ملزم بالإبلاغ ودفع الضريبة عن العقار حتى لو اشتراه بجواز سفر أجنبي. انظر الدليل حول الجانب الإسرائيلي للعقار في الخارج.
قائمة عمل: قبل الربط بين العقار والوضع القانوني
- تحققوا من الأهلية للجنسية بحكم الأصل في العائلة، قبل أي استثمار. فقد تغني عن مسار الاستثمار كله.
- حدّدوا ما تحتاجون إليه: جواز سفر، أو حق السكن، أو عقاراً فقط. لكل هدف مسار مختلف.
- لا تشتروا عقاراً «من أجل الوضع القانوني» دون التحقق من الشروط المحدّثة للمسار، بما فيها الحد والتمويل وقيود الاستخدام.
- نسّقوا الجدول الزمني: إذا كانت الجنسية في الطريق، فقرّروا مسار تسجيل العقار وفق الوضع القائم يوم التوقيع.
- خططوا للضريبة في إسرائيل بمعزل عن الوضع القانوني: لا التصريح ولا جواز السفر يقطعان الإقامة الإسرائيلية.
- احتفظوا بتوثيق لأيام الإقامة وتحويلات الأموال والمستندات، لأغراض تجديد التصاريح واحتساب السنوات اللازمة للتجنس.
كيف نرافق مشترياً يدرس أيضاً مسألة الوضع القانوني
عندما يدرس العميل العقار والوضع القانوني بالتوازي، نبدأ بالوضع القانوني: نتحقق مما إذا كانت هناك أهلية للجنسية، وما المسار المناسب لهدفه. ومن جهة العقار، نكيّف هيكل الشراء والتسجيل مع وضع الجنسية يوم التوقيع، ونتحقق من أن العقد يلبي متطلبات ملف الهجرة. أما ملفات الجنسية والهجرة نفسها فيقدّمها إلى السلطات محامون محليون متخصصون في هذا المجال، ونحن ننسّق بينهم وبين المستشار الضريبي في إسرائيل. ولا نتعهد بنتيجة طلب الجنسية أو الهجرة.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط، صحيحة حتى تشرين الثاني/نوفمبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية أو استشارة هجرة أو استشارة ضريبية. وقد تغيّرت قوانين الجنسية والهجرة في عدد من هذه الدول في السنوات الأخيرة، وتنظر السلطات في كل ملف على حدة. وقبل أي خطوة يجب الحصول على استشارة فردية.
أسئلة شائعة
هل يمنح شراء شقة في رومانيا الجنسية الرومانية؟
لا. تُمنح الجنسية الرومانية للإسرائيليين أساساً عبر استعادة الجنسية وفق المادة 11 من القانون 21/1991، بحكم الأصل، ولا علاقة لها بالعقار. كما لا يوجد في رومانيا تصريح إقامة مقابل شراء عقار.
هل يمكن الحصول على جواز سفر برتغالي عبر شراء عقار؟
لا. منذ 2023 لم يعد شراء العقارات يؤهل للحصول على Golden Visa، وأُغلق مسار أحفاد اليهود السفارديم أمام الطلبات الجديدة اعتباراً من 19 أيار/مايو 2026. ويحتاج الإسرائيلي الذي ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي إلى عشر سنوات من الإقامة القانونية لطلب الجنسية.
هل يمنح شراء عقار في إيطاليا تأشيرة إقامة؟
ليس بحد ذاته. فتأشيرة المستثمرين لا تشمل العقارات. ويمكن للعقار أن يكون إثباتاً للسكن في تأشيرة Elective Residence، التي تشترط أيضاً دخلاً سلبياً مستقراً وتحظر العمل في إيطاليا.
ما المطلوب للحصول على الإقامة الدائمة في قبرص؟
حتى تشرين الثاني/نوفمبر 2026، استثمار لا يقل عن 300,000 يورو مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة، مثلاً في عقار سكني جديد من بيع أول، ودخل سنوي مضمون لا يقل عن 50,000 يورو، إلى جانب شروط شخصية أخرى. وهذه إقامة لا جنسية، ولا تسمح بالعمل في قبرص.
هل يمكن الحصول على جواز سفر بلغاري عبر الاستثمار في العقارات؟
لا. أُلغي مسار الجنسية مقابل الاستثمار في 2022. ويمكن لاستثمار عقاري بقيمة 600,000 ليف أن يكون أساساً لتصريح إقامة قابل للتجديد وفق قانون الأجانب، أما جواز السفر البلغاري بحكم الأصل فمسار منفصل.
هل يعفيني جواز السفر الأوروبي من الضريبة في إسرائيل على العقار؟
لا. تُحدَّد الإقامة الضريبية وفق مركز الحياة لا وفق الجنسية. والمقيم في إسرائيل ملزم بدفع الضريبة والإبلاغ عن العقار حتى لو اشتراه بجواز سفر أجنبي.
اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةفي أي دولة يُستحسن شراء عقار؟ مقارنة قانونية بين 8 دول للمستثمر من إسرائيلشراء عقار في الخارج: مقارنة قانونية بين رومانيا واليونان وقبرص وبلغاريا والولايات المتحدة وإيطاليا والبرتغال وأوكرانيا - من يحق له الشراء والضرائب والمخاطر.قراءة الدليلالمصادر
- القانون 21/1991 بشأن الجنسية الرومانية - بوابة التشريعات الرومانية
- ANC - Autoritatea Națională pentru Cetățenie
- IGI - OUG nr. 194/2002 privind regimul străinilor în România (نص موحّد، نيسان/أبريل 2026)
- Justiça (وزارة العدل البرتغالية) - Lei da Nacionalidade: novas regras entram em vigor a 19 de maio
- AIMA - Autorização de Residência para Investimento (ARI)
- Sofia Globe - البرلمان البلغاري يلغي الجوازات الذهبية (آذار/مارس 2022)
- Innovires - الإقامة في بلغاريا عبر الاستثمار العقاري (2026)
- KPMG قبرص - المعايير المعدّلة لمنح تصريح الهجرة للمستثمرين الأجانب (أيار/مايو 2023)
- IBA - الفيزا الذهبية اليونانية بعد إصلاحات 2024-2026 (أيلول/سبتمبر 2026)
- Consolato Generale d'Italia a Houston - تأشيرة Elective Residence
- Consolato Generale d'Italia a Miami - الجنسية الإيطالية بحكم الأصل (jure sanguinis)
- USCIS - برنامج EB-5 للمستثمرين المهاجرين
