Cumpărarea unui imobil în străinătate și rezidența sau cetățenia: ce oferă achiziția în fiecare țară și ce nu oferă

Două întrebări ne parvin aproape întotdeauna împreună: „Dacă cumpăr un apartament, primesc cetățenie?” și „Dacă am o bunică din București, trebuie să cumpăr un imobil ca să obțin pașaport?”. Răspunsul la amândouă este nu, dar din motive diferite. Cumpărarea unui imobil și cetățenia sunt două lumi juridice separate, iar achiziția influențează cel mult anumite permise de ședere.

Ghidul face distincția între trei noțiuni care tind să fie confundate: cetățenia, permisul de ședere și rezidența în scopuri fiscale. Apoi trece prin fiecare dintre cele opt țări și explică ce oferă imobilul acolo și ce nu oferă. Informațiile sunt valabile la noiembrie 2026.

1Care este diferența dintre cetățenie, permis de ședere și rezidență fiscală?

• Cetățenia oferă pașaport, dreptul de a locui și de a munci în țară, iar în statele Uniunii Europene și în întreaga Uniune. Se dobândește prin naștere, origine, căsătorie sau naturalizare după ani de rezidență, și nu în virtutea unui imobil.
• Permisul de ședere este o autorizație de a locui în țară în anumite condiții, pe o perioadă limitată sau nelimitată. Unele permise se acordă în schimbul unei investiții și sunt promovate sub numele de Golden Visa.
• Rezidența în scopuri fiscale se stabilește potrivit criteriilor fiscale ale fiecărei țări. În Israel criteriul este centrul intereselor vitale, iar nici un permis de ședere în străinătate, nici un pașaport străin nu o întrerup prin ele însele. Vedeți ghidul privind rezidența fiscală și imobilul din străinătate.

2Cumpărarea unui imobil în străinătate oferă cetățenie?

Nu, în niciuna dintre țările din acest ghid. Programele de „pașaport pentru investiție” din Uniunea Europeană aproape au dispărut: Ciprul și-a desființat programul la 1 noiembrie 2020, iar Bulgaria a desființat calea de cetățenie prin investiție în martie 2022. Chiar și în țările în care se acordă un permis de ședere în schimbul unui imobil, drumul spre cetățenie trece prin ani de rezidență efectivă, limbă și condiții suplimentare. Cine oferă „pașaport la pachet cu apartamentul” oferă ceva ce nu există în lege.

3Ce oferă cumpărarea unui imobil în fiecare țară?

4Cumpărarea unui apartament în România și cetățenia: care este legătura?

Nu există o legătură directă. Mulți israelieni au dreptul să solicite redobândirea cetățeniei române în temeiul art. 11 din Legea 21/1991, dacă ei sau părinții, bunicii ori străbunicii lor au pierdut cetățenia fără voia lor. De la Legea 14/2025, majoritatea solicitanților trebuie să dovedească cunoașterea limbii române, cu excepții, iar Autoritatea Națională pentru Cetățenie are la dispoziție până la doi ani pentru a decide. Nu este necesar să locuiți în România și nu este necesar să renunțați la cetățenia israeliană. Vedeți ghidul privind cetățenia română pentru israelieni.

Nici în sens invers nu există legătură: potrivit legislației române privind străinii, deținerea unui imobil nu este un scop al șederii, iar România nu are Golden Visa. Un proiect de lege pentru un astfel de program a fost retras în decembrie 2025. Pentru a locui în România peste 90 de zile în orice interval de 180 este necesară o viză de tip D pe un temei prevăzut de lege, cum ar fi munca sau reîntregirea familiei, urmată de un permis de ședere. Vedeți harta căilor de ședere în România.

5Pașaportul portughez: mai este posibil și ajută un imobil?

Imobilul nu ajută. De la Lei 56/2023, cumpărarea de bunuri imobile nu mai dă dreptul la Golden Visa, nici măcar indirect. Calea de cetățenie pentru descendenții evreilor sefarzi de origine portugheză, pe care au folosit-o mulți israelieni, a fost închisă prin Lei Orgânica 1/2026 pentru cererile noi de la 19 mai 2026. Cererile aflate în curs la acea dată continuă potrivit versiunii anterioare. Cine nu a depus cerere poate solicita cetățenia doar pe căile generale, iar unui israelian care nu este cetățean UE i se cer zece ani de rezidență legală. Un apartament aflat în proprietatea dumneavoastră poate servi ca dovadă a locuinței pentru viza D7, dar nu constituie temeiul. Vedeți ghidul privind rezidența și cetățenia în Portugalia.

6Pașaportul bulgar și rezidența în Bulgaria: ce este posibil?

Calea de cetățenie prin investiție din Bulgaria a fost desființată în martie 2022. Cine are dreptul la un pașaport bulgar în virtutea originii bulgare îl obține pe o cale separată prevăzută de legea cetățeniei, care nu are legătură cu imobilul. În ce privește permisul de ședere, potrivit analizelor unor case de avocatură din Bulgaria, legea privind străinii cuprinde o cale pentru cine investește cel puțin 600.000 de leva (circa 306.775 de euro) în cumpărarea unui imobil, cu fonduri noi transferate printr-o bancă bulgară și cu cel mult un sfert din preț finanțat prin credit. Permisul se acordă pentru un an și se reînnoiește anual atât timp cât investiția este menținută, iar după cinci ani consecutivi se poate solicita rezidența permanentă. Cumpărarea obișnuită a unui apartament nu conferă statut. Un israelian înscrie un apartament pe numele său, dar terenul doar printr-o societate bulgară, așa cum am detaliat în ghidul privind proprietatea asupra terenurilor în Bulgaria.

7Rezidența permanentă în Cipru: ce primiți și ce nu?

Ciprul acordă un permis de imigrare în temeiul Regulamentului 6(2) celor care investesc cel puțin 300.000 de euro plus TVA, de exemplu într-un imobil rezidențial nou dintr-o primă vânzare, și dovedesc un venit anual garantat de cel puțin 50.000 de euro. Aceasta este rezidență permanentă, nu cetățenie. Nu permite munca în Cipru și nu îl transformă pe titular în rezident fiscal cipriot. La noiembrie 2026, Ciprul nu este membru deplin al spațiului Schengen, astfel încât nu trebuie presupus că permisul conferă drepturi de circulație în acest spațiu. Vânzarea imobilului fără o investiție alternativă poate duce la anularea permisului. Vedeți ghidul privind rezidența permanentă în Cipru.

8Golden Visa în Grecia: duce la pașaport?

Doar indirect și pe termen lung. Permisul se acordă pentru cinci ani și se reînnoiește în schimbul unei investiții de 800.000 sau 400.000 de euro, în funcție de zonă, și nu impune o ședere minimă. Însă cine dorește cetățenia greacă trebuie să locuiască efectiv în Grecia cel puțin 183 de zile pe an, timp de șapte ani, și să promoveze un examen de limbă și de educație civică. Titularul permisului nu are dreptul să muncească în Grecia. Vedeți ghidul privind Golden Visa în Grecia și comparația programelor Golden Visa din Europa.

9Cumpărarea unui imobil în Italia și viza de ședere: care este situația?

Cumpărarea unui imobil în Italia nu conferă viză de ședere. Viza italiană pentru investitori se bazează pe obligațiuni, societăți, start-up-uri și donații, iar imobiliarele nu se numără printre căi. Cine trăiește din venituri pasive poate solicita viza Elective Residence: potrivit Consulatului Italiei din Houston, sunt necesare resurse financiare stabile și documentate care nu provin din muncă, precum și o locuință în Italia, în proprietate sau închiriată, iar munca în Italia este interzisă. Cu alte cuvinte, imobilul este una dintre condiții, nu temeiul. Și cetățenia italiană prin origine a fost restrânsă semnificativ prin Legea 74/2025, așa că cine o ia în calcul trebuie să verifice regulile actuale la consulat.

10SUA și Ucraina: oferă imobilul un statut?

În SUA, deținerea unui imobil, chiar și scump, nu oferă viză sau green card. Căile de imigrare prin investiție sunt construite în jurul afacerilor: programul EB-5 impune investiția într-o afacere americană care să creeze sau să păstreze zece locuri de muncă cu normă întreagă, iar viza E-2 este destinată unui investitor care conduce o afacere activă. Deținerea pasivă a unui apartament de închiriat nu îndeplinește aceste cerințe. În Ucraina, cumpărarea unui imobil nu constituie temei pentru un statut, iar întrebările practice în perioada legii marțiale sunt înscrierea și transferul fondurilor, nu rezidența.

11Ce schimbă totuși un pașaport european pentru cumpărătorul unui imobil?

Dacă în familie există deja un pașaport al unui stat membru UE sau o cerere de cetățenie este în curs, merită verificat înainte de a alege structura tranzacției. Cetățeanul UE:

• Înscrie terenul direct pe numele său în România și în Bulgaria, fără societate sau Superficie.
• Nu are nevoie de autorizația Consiliului de Miniștri în Cipru și nici de autorizația pentru zonele de frontieră în Grecia.
• Poate locui și munci în statele UE fără Golden Visa și fără un permis de ședere bazat pe investiție.
• Își scurtează drumul spre naturalizare în Portugalia la șapte ani în loc de zece.

Ce nu schimbă pașaportul: prețul, TVA-ul, costurile notariale și de înscriere, precum și impozitul în Israel. Un rezident fiscal israelian are obligația de raportare și de plată a impozitului pentru imobil chiar dacă l-a cumpărat cu un pașaport străin. Vedeți ghidul privind partea israeliană a unui imobil din străinătate.

12Listă de lucru: înainte de a lega imobilul de statut

1. Verificați eligibilitatea pentru cetățenie prin origine în familie, înainte de orice investiție. Aceasta poate face inutilă întreaga cale a investiției.
2. Definiți de ce aveți nevoie: pașaport, drept de ședere sau doar un imobil. Fiecare scop are o cale diferită.
3. Nu cumpărați un imobil „pentru statut” fără să verificați condițiile actuale ale căii respective, inclusiv pragul, finanțarea și restricțiile de utilizare.
4. Corelați calendarul: dacă cetățenia este pe drum, decideți modalitatea de înscriere a imobilului potrivit situației din ziua semnării.
5. Planificați impozitarea în Israel separat de statut: nici permisul, nici pașaportul nu întrerup rezidența israeliană.
6. Păstrați evidența zilelor de ședere, a transferurilor de fonduri și a documentelor, pentru reînnoirea permiselor și pentru calcularea anilor necesari naturalizării.

13Cum asistăm un cumpărător care analizează și statutul

Când un client analizează în paralel un imobil și un statut, începem cu statutul: verificăm dacă există eligibilitate pentru cetățenie și ce cale se potrivește scopului său. În ce privește imobilul, adaptăm structura achiziției și a înscrierii la situația cetățeniei din ziua semnării și verificăm ca contractul să răspundă cerințelor dosarului de imigrare. Dosarele de cetățenie și de imigrare propriu-zise sunt depuse la autorități de avocați locali specializați în domeniu, iar noi asigurăm coordonarea dintre aceștia și consultantul fiscal din Israel. Nu garantăm rezultatul unei cereri de cetățenie sau de imigrare.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎn ce țară merită să cumpărați o proprietate? Comparație juridică între 8 țări pentru investitorul israelianCumpărare proprietate în străinătate: comparație juridică România, Grecia, Cipru, Bulgaria, SUA, Italia, Portugalia, Ucraina - cine poate cumpăra și riscuri.Citiți ghidul