Покупка недвижимости за границей и ВНЖ или гражданство: что даёт покупка в каждой стране и чего она не даёт

Два вопроса почти всегда приходят к нам вместе: «Если я куплю квартиру, получу ли я гражданство?» и «Если у меня бабушка из Бухареста, нужно ли мне покупать недвижимость, чтобы получить паспорт?». Ответ на оба вопроса - нет, но по разным причинам. Покупка недвижимости и гражданство - два отдельных правовых мира, и покупка влияет в лучшем случае на некоторые виды на жительство.

Руководство разграничивает три понятия, которые часто путают: гражданство, вид на жительство и резидентство для целей налогообложения. Затем оно рассматривает каждую из восьми стран и объясняет, что недвижимость там даёт и чего не даёт. Сведения актуальны на ноябрь 2026 года.

1Чем отличаются гражданство, вид на жительство и налоговое резидентство?

• Гражданство даёт паспорт, право жить и работать в стране, а в государствах Европейского союза - и во всём Союзе. Оно приобретается по рождению, происхождению, в силу брака или путём натурализации после многих лет проживания, но не в силу владения недвижимостью.
• Вид на жительство - это разрешение проживать в стране на определённых условиях, на ограниченный или неограниченный срок. Некоторые разрешения выдаются за инвестиции и в рекламе называются «золотой визой» (Golden Visa).
• Резидентство для целей налогообложения определяется по налоговым критериям каждой страны. В Израиле критерием является центр жизненных интересов, и ни вид на жительство за границей, ни иностранный паспорт сами по себе его не прерывают. См. руководство о налоговом резидентстве и недвижимости за границей.

2Даёт ли покупка недвижимости за границей гражданство?

Нет, ни в одной из стран этого руководства. Программы «паспорт за инвестиции» в Европейском союзе практически исчезли: Кипр отменил свою программу 1 ноября 2020 года, а Болгария отменила путь к гражданству за инвестиции в марте 2022 года. Даже в странах, где вид на жительство выдаётся за недвижимость, путь к гражданству лежит через годы фактического проживания, знание языка и дополнительные условия. Тот, кто предлагает «паспорт вместе с квартирой», предлагает то, чего нет в законе.

3Что даёт покупка недвижимости в каждой стране?

4Покупка квартиры в Румынии и гражданство: какая связь?

Прямой связи нет. Многие израильтяне вправе подать заявление о восстановлении румынского гражданства по статье 11 Закона 21/1991, если они сами или их родители, дедушки и бабушки либо прадедушки и прабабушки утратили гражданство не по своей воле. С принятием Закона 14/2025 большинство заявителей должны подтвердить знание румынского языка, с исключениями, а Национальное управление по гражданству вправе принимать решение в течение двух лет. Жить в Румынии не обязательно, и отказываться от израильского гражданства не нужно. См. руководство по румынскому гражданству для израильтян.

В обратном направлении связи тоже нет: по румынскому закону об иностранцах владение недвижимостью не является целью пребывания, и «золотой визы» в Румынии нет. Законопроект о такой программе был отозван в декабре 2025 года. Чтобы жить в Румынии дольше 90 дней в любые 180, нужна виза D по предусмотренному законом основанию, например работа или воссоединение семьи, а затем вид на жительство. См. карту оснований для проживания в Румынии.

5Португальский паспорт: возможно ли это ещё и помогает ли недвижимость?

Недвижимость не помогает. С принятием Lei 56/2023 покупка недвижимости не даёт права на Golden Visa, даже косвенно. Путь к гражданству для потомков сефардских евреев португальского происхождения, которым воспользовались многие израильтяне, закрыт законом Lei Orgânica 1/2026 для новых заявлений с 19 мая 2026 года. Заявления, находившиеся на рассмотрении на эту дату, рассматриваются по прежней редакции. Тот, кто не подал заявление, может просить гражданство только на общих основаниях, и израильтянину, не являющемуся гражданином ЕС, требуется десять лет законного проживания. Квартира в вашей собственности может служить подтверждением жилья для визы D7, но она не является основанием. См. руководство по резидентству и гражданству в Португалии.

6Болгарский паспорт и ВНЖ в Болгарии: что возможно?

Путь к гражданству за инвестиции в Болгарии отменён в марте 2022 года. Тот, кто имеет право на болгарский паспорт в силу болгарского происхождения, получает его в отдельном порядке по закону о гражданстве, не связанном с недвижимостью. Что касается вида на жительство, то, согласно обзорам юридических фирм в Болгарии, закон об иностранцах предусматривает путь для того, кто инвестирует не менее 600 000 левов (около 306 775 евро) в покупку недвижимости, новыми средствами, переведёнными через болгарский банк, при условии что не более четверти цены финансируется кредитом. Разрешение выдаётся на год и ежегодно продлевается, пока инвестиция сохраняется, а после пяти лет непрерывного проживания можно подать заявление на постоянное резидентство. Обычная покупка квартиры статуса не даёт. Израильтянин регистрирует квартиру на своё имя, а землю - только через болгарскую компанию, как мы подробно описали в руководстве по владению землёй в Болгарии.

7Постоянное резидентство на Кипре: что вы получаете и чего нет?

Кипр выдаёт иммиграционное разрешение по Положению 6(2) тому, кто инвестирует не менее 300 000 евро плюс НДС, например в новую жилую недвижимость при первичной продаже, и подтверждает гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро. Это постоянное резидентство, а не гражданство. Оно не даёт права работать на Кипре и не делает владельца налоговым резидентом Кипра. По состоянию на ноябрь 2026 года Кипр не является полноправным членом Шенгенской зоны, поэтому не следует исходить из того, что разрешение даёт право передвижения в ней. Продажа недвижимости без альтернативной инвестиции может повлечь аннулирование разрешения. См. руководство по постоянному резидентству на Кипре.

8«Золотая виза» Греции: ведёт ли она к паспорту?

Только косвенно и в долгосрочной перспективе. Разрешение выдаётся на пять лет и продлевается при инвестиции в 800 000 или 400 000 евро в зависимости от района и не требует минимального срока пребывания. Однако тот, кто хочет получить греческое гражданство, должен фактически проживать в Греции не менее 183 дней в году в течение семи лет и сдать экзамен по языку и основам гражданственности. Владелец разрешения не вправе работать в Греции. См. руководство по «золотой визе» в Греции и сравнение программ «золотой визы» в Европе.

9Покупка недвижимости в Италии и виза на проживание: каково положение?

Покупка недвижимости в Италии не даёт визы на проживание. Итальянская виза для инвесторов основана на облигациях, компаниях, стартапах и пожертвованиях, и недвижимость не входит в число этих путей. Тот, кто живёт на пассивный доход, может подать заявление на визу Elective Residence: по данным Генерального консульства Италии в Хьюстоне, требуются стабильные и документально подтверждённые финансовые средства, не связанные с работой, а также жильё в Италии - в собственности или в аренде, при этом работать в Италии запрещено. Иными словами, недвижимость - одно из условий, а не основание. Итальянское гражданство по происхождению также было существенно ограничено Законом 74/2025, поэтому тот, кто его рассматривает, должен проверить действующие правила в консульстве.

10США и Украина: даёт ли недвижимость статус?

В США владение недвижимостью, даже дорогой, не даёт ни визы, ни грин-карты. Иммиграционные пути через инвестиции построены вокруг бизнеса: программа EB-5 требует инвестиции в американский бизнес, который создаст или сохранит десять рабочих мест с полной занятостью, а виза E-2 предназначена для инвестора, управляющего действующим бизнесом. Пассивное владение квартирой для сдачи в аренду этим требованиям не отвечает. В Украине покупка недвижимости не является основанием для статуса, и практические вопросы в период военного положения - это регистрация и перевод средств, а не резидентство.

11Что всё же меняет европейский паспорт для покупателя недвижимости?

Если в семье уже есть паспорт государства ЕС или заявление о гражданстве находится на рассмотрении, его стоит учесть до выбора структуры сделки. Гражданин ЕС:

• Регистрирует землю непосредственно на своё имя в Румынии и Болгарии, без компании или Superficie.
• Не нуждается в разрешении Совета министров на Кипре и в разрешении для приграничных зон в Греции.
• Может жить и работать в государствах ЕС без «золотой визы» и без вида на жительство, основанного на инвестициях.
• Сокращает путь к натурализации в Португалии до семи лет вместо десяти.

Чего паспорт не меняет: цену, НДС, расходы на нотариуса и регистрацию, а также налог в Израиле. Налоговый резидент Израиля обязан отчитываться и платить налог в отношении недвижимости, даже если купил её по иностранному паспорту. См. руководство об израильской стороне владения недвижимостью за границей.

12Рабочий чек-лист: прежде чем связывать недвижимость и статус

1. Проверьте право на гражданство по происхождению в семье до любых инвестиций. Оно может сделать инвестиционный путь вовсе ненужным.
2. Определите, что вам нужно: паспорт, право проживания или только недвижимость. Для каждой цели - свой путь.
3. Не покупайте недвижимость «ради статуса», не проверив действующие условия программы, включая порог, финансирование и ограничения использования.
4. Согласуйте сроки: если гражданство на подходе, выбирайте способ регистрации недвижимости исходя из положения на день подписания.
5. Планируйте израильское налогообложение отдельно от статуса: ни разрешение, ни паспорт не прерывают израильское резидентство.
6. Храните документацию о днях пребывания, переводах средств и документах - для продления разрешений и подсчёта лет для натурализации.

13Как мы сопровождаем покупателя, который рассматривает и вопрос статуса

Когда клиент параллельно рассматривает недвижимость и статус, мы начинаем со статуса: проверяем, есть ли право на гражданство и какой путь соответствует его цели. Со стороны недвижимости мы адаптируем структуру покупки и регистрации к положению с гражданством на день подписания и проверяем, что договор отвечает требованиям иммиграционного дела. Сами дела о гражданстве и иммиграции подают в органы власти местные адвокаты, специализирующиеся в этой области, а мы координируем их работу с налоговым консультантом в Израиле. Мы не гарантируем результат заявления о гражданстве или иммиграции.

Читать дальше · 10 мин чтенияВ какой стране стоит купить недвижимость? Юридическое сравнение 8 стран для израильского инвестораНедвижимость за границей: юридическое сравнение Румынии, Греции, Кипра, Болгарии, США, Италии, Португалии, Украины - кто может купить, налоги, финансирование.Читать руководство