„Dosarul de predare”: ce trebuie să aveți în ziua în care imobilul este înregistrat pe numele dumneavoastră, pe țări

În ziua semnării sunteți înconjurat de avocat, notar, agent și uneori dezvoltator, iar fiecare dintre ei deține o parte din documente. Peste șase luni, când chiriașul cere contractul, banca cere un extras sau contabilul din Israel cere costul de achiziție, descoperiți că documentele sunt împrăștiate prin e-mailuri, dosare și birouri dintr-o altă țară. Ghidul de față arată ce trebuie să existe într-un singur dosar ordonat în ziua în care imobilul este înregistrat pe numele dumneavoastră.

1Ce este „dosarul de predare” și de ce îl alcătuim în ziua înregistrării?

Dosarul de predare este setul de documente care dovedește patru lucruri: că imobilul este înregistrat pe numele dumneavoastră, că a fost construit și este folosit legal, că este asigurat și racordat la utilități pe numele dumneavoastră și că nu are datorii. Îl alcătuiți în ziua înregistrării pentru că toate părțile sunt încă disponibile, iar un document lipsă poate fi cerut fără să căutați cine îl avea.

La un imobil nou, dosarul se deschide chiar mai devreme, în ziua predării. Despre verificările din acea zi și procesul-verbal de predare, vedeți ghidul pentru preluarea unui apartament sau a unei vile noi în România.

2Ce documente trebuie să conțină dosarul în fiecare țară?

Denumirile se schimbă de la o țară la alta, dar componentele se repetă. Aceasta este lista de bază:

3Ce trebuie să conțină dosarul în România?

În România, proprietatea se înscrie în cartea funciară (Cartea Funciară), ținută de agenția de cadastru ANCPI. După înscriere comandați un extras de carte funciară în care apăreți ca proprietar. Despre citirea extrasului, vedeți ghidul despre extrasul de carte funciară în România.

• Un extras de carte funciară actualizat pe numele dumneavoastră și copia contractului notarial.
• Declarația la autoritatea locală: conform art. 461 alin. (2) din Codul fiscal, noii proprietari declară clădirea în termen de 30 de zile de la dobândire, iar impozitul se datorează de la 1 ianuarie a anului următor. Păstrați declarația cu ștampila de primire.
• Asigurarea PAD împotriva cutremurului, inundației și alunecării de teren, obligatorie pentru orice locuință, alături de o asigurare facultativă, dacă ați ales una.
• Pentru o clădire nouă: procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și certificatul de performanță energetică, care trebuie anexat acestuia. Vedeți înscrierea unei clădiri noi în cartea funciară.
• Asociația de proprietari: o adeverință că nu există datorii față de asociație, bugetul și ultimul proces-verbal. Vedeți ghidul despre asociația de proprietari în România.
• Contractele de utilități pe numele dumneavoastră și fotografii ale indexurilor din ziua predării.

4Ce trebuie să conțină dosarul în Grecia?

În Grecia, proprietatea ia naștere prin înscrierea în cadastru (Κτηματολόγιο) sau, în zonele care nu au trecut încă la acesta, la biroul de transcrieri. Fiecare imobil din cadastru are un număr de identificare (KAEK), iar certificatul de înscriere (Πιστοποιητικό Καταχώρισης) confirmă că vânzarea a fost înscrisă.

• Un certificat de înscriere din cadastru care confirmă înscrierea vânzării și copia actului notarial cu KAEK.
• Un cod fiscal (AFM) și acces activ la myAADE, prin care se primesc deciziile de impunere.
• Declarația de proprietăți E9: potrivit autorității fiscale AADE, E9 se generează automat atunci când declarația privind impozitul de transfer a fost depusă prin myPROPERTY. Intrați în cont și verificați că imobilul apare cu suprafața și caracteristicile corecte, pentru că ENFIA se calculează pe baza lor. Vedeți ghidul ENFIA.
• Certificatul de performanță energetică (ΠΕΑ): conform art. 12 din Legea 4122/2013, vânzătorul îl prezintă cumpărătorului și i-l predă. Numărul său de protocol se înscrie și în declarația privind contractul de închiriere.
• Dosarul clădirii: documentele autorizațiilor și identitatea electronică a clădirii (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου), pregătite pentru transfer.
• Asigurarea clădirii împotriva cutremurului, incendiului și inundației, dacă doriți să solicitați reducerea la ENFIA.

5Ce trebuie să conțină dosarul în Cipru?

În Cipru, numai un titlu de proprietate (Title Deed) pe numele dumneavoastră, emis de Departamentul Terenurilor și Măsurătorilor (DLS), conferă proprietatea deplină. În proiectele noi, titlul separat se emite uneori la ani după predare, așa că dosarul se alcătuiește altfel cât timp nu există încă titlu. Vedeți ghidul despre titlurile de proprietate în Cipru.

• Titlul de proprietate pe numele dumneavoastră, dacă a fost deja emis.
• Dacă nu există titlu: contractul original și dovada depunerii lui la Oficiul Funciar districtual, conform Legii 81(I)/2011. Depunerea este cea care vă protejează împotriva unei vânzări duble sau a unei noi sarcini. Vedeți ghidul despre depunerea contractului de vânzare.
• Stadiul certificatului de recepție finală al clădirii (conform Legii privind străzile și clădirile, Cap. 96), pentru că fără el nu se emite titlu separat.
• Chitanțele pentru plățile către municipalitate, consiliul de canalizare și consiliul apelor. Departamentul Terenurilor și Măsurătorilor le cere în unele proceduri, așa că merită păstrate din prima zi.
• Certificatul de performanță energetică, care va fi necesar când veți închiria sau vinde.
• Asigurarea clădirii și a bunurilor și regulamentul și bugetul comitetului de administrare, dacă imobilul se află într-o clădire comună.

Impozitul anual pe proprietatea imobiliară din Cipru a fost abrogat de la 1 ianuarie 2017, dar taxa municipală, taxa de canalizare și taxele locale se aplică în continuare, așa că înregistrarea adresei dumneavoastră la autoritatea locală este importantă.

6Ce trebuie să conțină dosarul în Bulgaria?

În Bulgaria, proprietatea se transferă la semnarea actului notarial, iar notarul îl trimite spre înscriere în Registrul proprietății. La o clădire nouă, documentul care transformă apartamentul într-un imobil în care se poate locui legal, care poate fi finanțat și vândut este autorizația de utilizare emisă după Act 16. Vedeți ghidul despre Act 14, Act 15 și Act 16.

• Actul notarial cu ștampila de înscriere și un certificat de sarcini actualizat care arată că imobilul este liber.
• Pentru o clădire nouă: Act 16 și autorizația de utilizare (разрешение за ползване), nu doar Act 15.
• Impozitul municipal pe proprietate: conform art. 14 alin. (3) din Legea impozitelor și taxelor locale, pentru un imobil dobândit prin cumpărare nu se depune declarație pentru impozitul anual. Verificați totuși la primărie că imobilul este înregistrat pe numele dumneavoastră și unde se trimite decizia de impunere. La construcțiile noi și în alte cazuri se aplică un termen de două luni pentru notificarea primăriei.
• Condominiul: datele administratorului clădirii și contribuția lunară la fondul de reparații, obligatoriu conform art. 50 din Legea privind administrarea condominiului.
• Certificatul de performanță energetică și contractele de energie electrică, apă și încălzire pe numele dumneavoastră.

7Cum păstrați dosarul când locuiți în Israel?

1. Scanare completă a fiecărui document în ziua în care l-ați primit, într-un dosar separat pentru fiecare imobil, cu nume de fișiere care încep cu data.
2. Original sau copie: notați unde se află fiecare document original, la dumneavoastră, la avocatul local sau la notar.
3. Traducere și apostilă: când un document este necesar în Israel, de exemplu pentru contabil sau într-o procedură succesorală, are nevoie de traducere și uneori de apostilă.
4. O copie pentru contabilul din Israel: trimiteți-i dovezile costului de achiziție încă din primul an.
5. Actualizare anuală: o dată pe an comandați un extras nou și verificați că nu s-a înscris nimic fără știrea dumneavoastră. Calendarul anual al termenelor pentru fiecare țară se află în calendarul anual al proprietarului de imobil în străinătate.

8Ce faceți înainte de înregistrare și cum vă însoțim

Lista documentelor merită stabilită încă din contract: cine predă ce și până când. Pregătim o astfel de listă pentru fiecare tranzacție și verificăm în ziua înregistrării că extrasul, actul, declarațiile fiscale și documentele clădirii se află în mâinile clientului, împreună cu avocați și notari autorizați din țara imobilului. Ce faceți cu imobilul în anii de după înregistrare este explicat pe pagina pentru proprietari.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăÎnchiderea unei societăți în străinătate: lichidarea voluntară vs. radierea din registru, certificatul fiscal, închiderea contului bancar și consecințele fiscale în IsraelCum se închide o firmă în străinătate: lichidare voluntară sau radiere în România, Bulgaria, Grecia, Cipru și Delaware, avizul fiscal și impozitul.Citiți ghidul