باختصار
«ملف التسليم» هو مجموعة المستندات التي تثبت أن العقار مسجل بأسمائكم، وأنه مؤمَّن وموصول بالخدمات وفق القانون، وأنه خالٍ من الديون. يُجمَع يوم تسجيل الملكية بأسمائكم، لأن جميع المستندات تكون متاحة حينها، والأشخاص الذين أعدّوها لا يزالون حاضرين. وفي رومانيا واليونان وقبرص وبلغاريا تتشابه المكونات، لكن المستند الذي يثبت الملكية وواجبات الإبلاغ الضريبي ومستندات المبنى تختلف من دولة إلى أخرى.
أبرز النقاط
- 1أول مستند في الملف هو مستخرج حديث من سجل العقارات تظهرون فيه بصفتكم المالكين. فالعقد الموقّع ليس بعدُ دليلًا على الملكية.
- 2احتفظوا بجميع إثباتات الدفع الخاصة بالشراء: الثمن والضرائب والكاتب العدل والمحامين. فستُستخدم لحساب ضريبة الأرباح الرأسمالية الإسرائيلية يوم البيع.
- 3في رومانيا يُصرَّح بالعقار لدى السلطة المحلية خلال 30 يومًا من الشراء. وفي اليونان يُنشأ إقرار E9 تلقائيًا إذا أُبلغ عن الصفقة عبر myPROPERTY، لكن يُستحسن التحقق منه.
- 4في قبرص، ما دام لا يوجد سند ملكية بأسمائكم، فإن إثبات إيداع العقد لدى دائرة الأراضي هو المستند الأهم في الملف.
- 5في المبنى الجديد في بلغاريا اطلبوا ترخيص الاستخدام (Act 16)، وفي الدول الأربع كلها اطلبوا شهادة أداء الطاقة.
في يوم التوقيع يحيط بكم محامٍ وكاتب عدل ووسيط وأحيانًا مطوّر، ويحتفظ كل منهم بجزء من المستندات. وبعد ستة أشهر، حين يطلب المستأجر العقد أو يطلب البنك مستخرجًا أو يطلب المحاسب في إسرائيل تكلفة الشراء، تكتشفون أن المستندات موزعة بين رسائل البريد والملفات والمكاتب في دولة أخرى. يبيّن هذا الدليل ما يجب أن يكون في ملف واحد منظَّم يوم تسجيل العقار بأسمائكم.
ما «ملف التسليم»، ولماذا يُجمَع يوم التسجيل؟
ملف التسليم هو مجموعة المستندات التي تثبت أربعة أمور: أن العقار مسجل بأسمائكم، وأنه بُني ويُستخدم وفق القانون، وأنه مؤمَّن وموصول بالخدمات بأسمائكم، وأنه خالٍ من الديون. ويُجمَع يوم التسجيل لأن جميع الأطراف لا تزال متاحة، ويمكن طلب المستند الناقص دون البحث عمّن كان يحتفظ به.
وفي العقار الجديد يُفتح الملف قبل ذلك، يوم الاستلام. عن الفحوص في ذلك اليوم ومحضر التسليم، راجعوا دليل استلام شقة أو فيلا جديدة في رومانيا.
ما المستندات التي يجب أن يتضمنها الملف في كل دولة؟
تتغير التسميات بين الدول، لكن المكونات تتكرر. وهذه هي القائمة الأساسية:
| المستند | ما الذي يثبته | متى ستحتاجون إليه |
|---|---|---|
| مستخرج حديث من سجل العقارات بأسمائكم | أنكم المالكون المسجَّلون، وما الرهون أو الإشارات المسجلة على العقار | عند البيع والرهن والميراث وفي أي نزاع |
| السند أو العقد النهائي، بنسخة موثقة | شروط الصفقة والثمن ووصف العقار | عند البيع وفي الإبلاغ الضريبي وعند فحص المشتري التالي |
| إثباتات الدفع: الثمن والضرائب والكاتب العدل والمحامون والوسيط | التكلفة الفعلية للشراء | عند حساب ضريبة الأرباح الرأسمالية في إسرائيل وفي دولة العقار |
| تسجيل العقار في الضريبة المحلية ورقم تعريف ضريبي | أن السلطة المحلية تعلم أنكم المالكون وترسل إليكم التقدير | عند كل دفعة من ضريبة العقار |
| رخصة البناء وشهادة الإنجاز أو ترخيص الاستخدام | أن المبنى بُني ويُستخدم وفق القانون | عند البيع والتمويل والتأجير |
| شهادة أداء الطاقة | التصنيف الطاقي للعقار | عند التأجير والبيع |
| وثائق التأمين | تغطية المبنى والمحتويات، وبحسب الدولة التأمين الإلزامي أيضًا | عند وقوع ضرر، وأحيانًا شرطًا لخصم ضريبي |
| مستندات المبنى المشترك: النظام والميزانية وشهادة عدم وجود دين | التزاماتكم تجاه المبنى، وأنكم لم ترثوا دينًا | في كل اجتماع أو نفقة خاصة أو بيع |
| عقود الكهرباء والمياه والغاز والإنترنت وصور قراءات العدادات | أن الفواتير بأسمائكم ومنذ أي تاريخ | في نزاع على دين قديم وعند التسليم لمستأجر |
| محضر التسليم وقائمة المفاتيح والرموز وقائمة المحتويات | ما الذي استلمتموه وبأي حالة | عند المطالبة بالعيوب وعند التأجير |
| التوكيل وبيانات الممثل المحلي | من يحق له التصرف نيابة عنكم وفي ماذا | عندما تكونون في إسرائيل ويلزم التصرف هناك |
يخضع بيع العقار في الخارج للضريبة في إسرائيل وفق مرسوم ضريبة الدخل، ويُحسب الربح على أساس تكلفة الشراء المعدَّلة. ومن لا يملك إثباتات للتكلفة والنفقات سيصعب عليه إثباتها بعد سنوات. امسحوا ضوئيًا كل تأكيد تحويل يوم الدفع.
ما الذي يجب أن يتضمنه الملف في رومانيا؟
في رومانيا تُسجَّل الملكية في السجل العقاري (Cartea Funciară) الذي تديره هيئة المساحة ANCPI. وبعد التسجيل اطلبوا مستخرجًا (extras de carte funciară) تظهرون فيه بصفتكم المالكين. عن قراءة المستخرج، راجعوا دليل مستخرج سجل العقارات في رومانيا.
- مستخرج حديث من سجل العقارات بأسمائكم، ونسخة من العقد الموثق.
- التصريح لدى السلطة المحلية: وفق المادة 461(2) من القانون الضريبي، يصرّح المالكون الجدد بالمبنى خلال 30 يومًا من الشراء، وتسري الضريبة من 1 كانون الثاني/يناير من السنة التالية. احتفظوا بالتصريح مع ختم الاستلام.
- تأمين PAD ضد الزلازل والفيضانات والانهيارات الأرضية، وهو إلزامي لكل مسكن، إلى جانب تأمين اختياري إن اخترتموه.
- في المبنى الجديد: محضر الاستلام عند انتهاء الأعمال، وشهادة أداء الطاقة التي يجب إرفاقها به. راجعوا تسجيل مبنى جديد في السجل العقاري.
- جمعية الملاك: شهادة بعدم وجود دين للجمعية، والميزانية وآخر محضر. راجعوا دليل جمعية الملاك في رومانيا.
- عقود الخدمات بأسمائكم وصور قراءات العدادات من يوم التسليم.
ما الذي يجب أن يتضمنه الملف في اليونان؟
في اليونان تنشأ الملكية بالتسجيل في السجل العقاري الوطني (Κτηματολόγιο) أو، في المناطق التي لم تنتقل إليه بعد، في مكتب الرهون. ولكل عقار في السجل رقم تعريف (KAEK)، وتؤكد شهادة التسجيل (Πιστοποιητικό Καταχώρισης) أن البيع قد سُجِّل.
- شهادة تسجيل من السجل العقاري تؤكد تسجيل البيع، ونسخة من السند الموثق مع رقم KAEK.
- رقم ضريبي (AFM) ووصول فعّال إلى myAADE، الذي تصل عبره التقديرات الضريبية.
- إقرار الممتلكات E9: وفق سلطة الضرائب AADE، يُنشأ E9 تلقائيًا إذا قُدّم إقرار ضريبة النقل عبر myPROPERTY. ادخلوا إلى الحساب وتأكدوا من ظهور العقار بالمساحة والخصائص الصحيحة، لأن ENFIA يُحسب على أساسها. راجعوا دليل ENFIA.
- شهادة أداء الطاقة (ΠΕΑ): وفق المادة 12 من القانون 4122/2013، يعرضها البائع على المشتري ويسلّمها إليه. ويُدرج رقم بروتوكولها أيضًا في التصريح بعقد الإيجار.
- ملف المبنى: مستندات التراخيص والهوية الإلكترونية للمبنى (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) التي أُعدّت للنقل.
- تأمين المبنى ضد الزلازل والحرائق والفيضانات، إذا أردتم طلب الخصم في ENFIA.
ما الذي يجب أن يتضمنه الملف في قبرص؟
في قبرص لا يمنح الملكية الكاملة إلا سند ملكية (Title Deed) باسمكم تصدره دائرة الأراضي والمساحة (DLS). وفي المشاريع الجديدة يصدر السند المنفصل أحيانًا بعد سنوات من التسليم، ولذلك يُجمَع الملف بطريقة مختلفة ما دام السند لم يصدر بعد. راجعوا دليل سندات الملكية في قبرص.
- سند الملكية بأسمائكم، إن كان قد صدر.
- إن لم يكن هناك سند: العقد الأصلي وإثبات إيداعه لدى مكتب الأراضي في المنطقة وفق القانون 81(I)/2011. فالإيداع هو ما يحميكم من البيع المزدوج أو من رهن جديد. راجعوا دليل إيداع عقد البيع.
- حالة شهادة الموافقة النهائية للمبنى (وفق قانون الشوارع والمباني، Cap. 96)، لأنه دونها لن يصدر سند منفصل.
- إيصالات الدفع للبلدية ومجلس الصرف الصحي ومجلس المياه. تطلبها دائرة الأراضي والمساحة في بعض الإجراءات، ولذلك يُستحسن الاحتفاظ بها من اليوم الأول.
- شهادة أداء الطاقة، التي ستُطلب عند التأجير أو البيع.
- تأمين المبنى والمحتويات، ونظام لجنة الإدارة وميزانيتها إن كان العقار في مبنى مشترك.
أُلغيت ضريبة العقار السنوية في قبرص اعتبارًا من 1 كانون الثاني/يناير 2017، لكن الضريبة البلدية وضريبة الصرف الصحي والرسوم المحلية لا تزال سارية، ولذلك فإن تسجيل عنوانكم لدى السلطة المحلية أمر مهم.
ما الذي يجب أن يتضمنه الملف في بلغاريا؟
في بلغاريا تنتقل الملكية بتوقيع سند موثق لدى كاتب العدل، الذي يرسله للتسجيل في سجل الملكية. وفي المبنى الجديد، المستند الذي يجعل الشقة عقارًا يجوز السكن فيه وتمويله وبيعه هو ترخيص الاستخدام الذي يلي Act 16. راجعوا دليل Act 14 وAct 15 وAct 16.
- السند الموثق مع ختم التسجيل، وشهادة أعباء حديثة تبيّن أن العقار خالٍ.
- في المبنى الجديد: Act 16 وترخيص الاستخدام (разрешение за ползване)، وليس Act 15 وحده.
- ضريبة العقار البلدية: وفق المادة 14(3) من قانون الضرائب والرسوم المحلية، لا يُقدَّم إقرار للضريبة السنوية عن عقار اكتُسب بالشراء. ومع ذلك تحقّقوا لدى البلدية من أن العقار مسجل بأسمائكم وإلى أين يُرسَل التقدير. وفي البناء الجديد وفي حالات أخرى تسري مهلة شهرين لإخطار البلدية.
- المبنى المشترك: بيانات مدير المبنى والمساهمة الشهرية في صندوق الإصلاحات، وهو إلزامي وفق المادة 50 من قانون إدارة الملكية المشتركة.
- شهادة أداء الطاقة، وعقود الكهرباء والمياه والتدفئة بأسمائكم.
كيف تحتفظون بالملف وأنتم تقيمون في إسرائيل؟
- مسح ضوئي كامل لكل مستند يوم استلامه، في مجلد واحد لكل عقار، بأسماء ملفات تبدأ بالتاريخ.
- الأصل والنسخة: دوّنوا مكان كل مستند أصلي، لديكم أو لدى المحامي المحلي أو لدى كاتب العدل.
- الترجمة والأبوستيل: حين يُطلب مستند في إسرائيل، مثلًا للمحاسب أو في إجراءات الميراث، يحتاج إلى ترجمة وأحيانًا إلى أبوستيل.
- نسخة للمحاسب في إسرائيل: أرسلوا إليه إثباتات تكلفة الشراء منذ السنة الأولى.
- تحديث سنوي: اطلبوا مرة في السنة مستخرجًا جديدًا وتأكدوا من عدم تسجيل شيء دون علمكم. والتقويم السنوي للمواعيد في كل دولة موجود في التقويم السنوي لمالك العقار في الخارج.
ما الذي تفعلونه قبل التسجيل، وكيف نرافقكم
يُستحسن تحديد قائمة المستندات في العقد نفسه: من يسلّم ماذا ومتى. نُعدّ قائمة كهذه لكل صفقة، ونتحقق يوم التسجيل من أن المستخرج والسند والتصريحات الضريبية ومستندات المبنى في يد العميل، بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخَّصين في دولة العقار. وما الذي تفعلونه بالعقار في السنوات التي تلي التسجيل مشروح في صفحة مالكي العقارات.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى تشرين الثاني/نوفمبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية لحالة بعينها. تختلف المتطلبات بين السلطات وأنواع العقارات، ويستند بعض البيانات إلى مصادر ثانوية. تحقّقوا من كل متطلب مع محامٍ في دولة العقار.
أسئلة شائعة
ما المستند الذي يثبت أن العقار في الخارج ملكي فعلًا؟
مستخرج حديث من سجل العقارات تظهرون فيه بصفتكم المالكين المسجَّلين، أو في قبرص سند ملكية بأسمائكم. فالعقد الموقّع يثبت الحق في تسلّم العقار، لكنه لا يثبت الملكية المسجلة. بعد التسجيل اطلبوا مستخرجًا جديدًا واحفظوه في الملف.
ماذا نفعل في قبرص إن لم يصدر سند الملكية بعد؟
احتفظوا بالعقد الأصلي وبإثبات إيداعه لدى مكتب الأراضي في المنطقة وفق القانون 81(I)/2011، وتحقّقوا من حالة شهادة الموافقة النهائية للمبنى. فالإيداع يحمي من البيع المزدوج للعقار أو من رهن جديد عليه.
هل يجب التصريح بالعقار لدى السلطة المحلية بعد الشراء؟
في رومانيا نعم: خلال 30 يومًا من الشراء، وفق المادة 461(2) من القانون الضريبي. وفي اليونان يُنشأ E9 تلقائيًا إذا أُبلغ عن الصفقة عبر myPROPERTY، وفي بلغاريا لا يُقدَّم إقرار عن عقار اكتُسب بالشراء. وفي جميع الدول يُستحسن التأكد من أن السلطة ترسل التقدير إليكم.
لماذا يجب الاحتفاظ بإيصالات الشراء؟
لأن بيع العقار في الخارج يخضع للضريبة في إسرائيل وفق تكلفة الشراء والنفقات المثبتة. ودون إثباتات يصعب إثبات التكلفة بعد سنوات، وقد يرفع ذلك الضريبة.
هل أحتاج إلى شهادة أداء الطاقة بعد الشراء أيضًا؟
نعم. ستحتاجون إليها عند التأجير أو البيع. ففي اليونان مثلًا يُدرج رقم بروتوكولها في التصريح بعقد الإيجار، وفي رومانيا تُرفق بمحضر الاستلام في المبنى الجديد.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةإغلاق شركة في الخارج: التصفية الطوعية مقابل الشطب من السجل، شهادة الضرائب، إغلاق الحساب المصرفي والآثار الضريبية في إسرائيلإغلاق شركة في الخارج: التصفية الطوعية أم الشطب في رومانيا وبلغاريا واليونان وقبرص وديلاوير، شهادة الضرائب، الحساب المصرفي والضريبة في إسرائيل.قراءة الدليلالمصادر
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
- Portal Legislativ - القانون الضريبي الروماني (القانون 227/2015)
- PAID - التأمين الإلزامي على المساكن (PAD)
- Taxheaven، القانون 4122/2013 المادة 12 (شهادة الطاقة عند البيع والإيجار)
- AADE, Unified Tax on the Ownership of Real Estate (E9-ENFIA)
- Global Law Experts, How to check property title in Greece
- دائرة الأراضي والمساحة في قبرص، التنفيذ العيني لعقد البيع
- Legal 500, Late filing of sale contracts in Cyprus
- PwC Tax Summaries, Cyprus: Other taxes
- قانون الضرائب والرسوم المحلية البلغاري، المادة 14 (نص، kik-info)
- Innovires، الملكية المشتركة: الحقوق والالتزامات والإدارة (2026)
- CMS, Acquisition of off-plan property in Bulgaria
- مرسوم ضريبة الدخل الإسرائيلي (ويكي مصدر، بالعبرية)
