״תיק מסירה״: מה צריך להיות בידיכם ביום שהנכס רשום על שמכם, לפי מדינה

ביום החתימה יש סביבכם עורך דין, נוטריון, מתווך ולעיתים יזם, וכל אחד מהם מחזיק חלק מהמסמכים. חצי שנה אחר כך, כשהשוכר מבקש חוזה, כשהבנק מבקש נסח או כשרואה החשבון בישראל מבקש את עלות הרכישה, מגלים שהמסמכים מפוזרים בין מיילים, תיקיות ומשרדים במדינה אחרת. המדריך הזה מפרט מה צריך להיות בתיק אחד, מסודר, ביום שהנכס רשום על שמכם.

1מה זה ״תיק מסירה״, ולמה בונים אותו ביום הרישום?

תיק מסירה הוא אוסף המסמכים שמוכיח ארבעה דברים: שהנכס רשום על שמכם, שהוא נבנה ומשמש כדין, שהוא מבוטח ומחובר לתשתיות על שמכם, ושאין עליו חובות. בונים אותו ביום הרישום כי אז כל הגורמים עדיין זמינים, ואפשר לבקש מסמך חסר בלי לחפש מי החזיק בו.

בנכס חדש התיק נפתח עוד קודם, ביום המסירה. על הבדיקות ביום הזה ועל פרוטוקול המסירה ראו את המדריך לקבלת דירה או וילה חדשה ברומניה.

2אילו מסמכים צריכים להיות בתיק בכל מדינה?

השמות משתנים בין המדינות, אבל הרכיבים חוזרים. זו הרשימה הבסיסית:

3מה צריך להיות בתיק ברומניה?

ברומניה הבעלות נרשמת בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară) שמנהלת רשות הקדסטר ANCPI. אחרי הרישום מזמינים נסח (extras de carte funciară) שבו אתם מופיעים כבעלים. על קריאת הנסח ראו את המדריך לנסח מרשם המקרקעין ברומניה.

• נסח מרשם המקרקעין עדכני על שמכם, ועותק החוזה הנוטריוני.
• הצהרה לרשות המקומית: לפי סעיף 461(2) לקוד המס, בעלים חדשים מצהירים על המבנה בתוך 30 יום מהרכישה, והמס חל מ-1 בינואר של השנה שאחריה. שמרו את ההצהרה עם חותמת הקבלה.
• ביטוח PAD נגד רעידת אדמה, שיטפון ומפולת, שהוא חובה לכל בית, ולצדו ביטוח רשות אם בחרתם בו.
• בבניין חדש: פרוטוקול הקבלה בסיום העבודות, ותעודת הביצועים האנרגטיים שצריכה להיות מצורפת אליו. ראו רישום בניין חדש בפנקס המקרקעין.
• אגודת הבעלים: אישור שאין חוב לאגודה, התקציב והפרוטוקול האחרון. ראו המדריך לאגודת הבעלים ברומניה.
• חוזי תשתיות על שמכם וקריאות מונים מצולמות מיום המסירה.

4מה צריך להיות בתיק ביוון?

ביוון הבעלות נוצרת עם הרישום בקדסטר (Κτηματολόγιο) או, באזורים שעוד לא עברו אליו, בלשכת הרישום. לכל נכס בקדסטר יש מספר מזהה (KAEK), ותעודת רישום (Πιστοποιητικό Καταχώρισης) מאשרת שהמכר נרשם.

• תעודת רישום מהקדסטר שמאשרת את רישום המכר, ועותק השטר הנוטריוני עם ה-KAEK.
• מספר מס (AFM) וגישה פעילה ל-myAADE, שדרכו מתקבלות השומות.
• הצהרת הנכסים E9: לפי רשות המסים AADE, ה-E9 נוצר אוטומטית כשדוח מס ההעברה הוגש דרך myPROPERTY. היכנסו לחשבון ובדקו שהנכס מופיע עם השטח והמאפיינים הנכונים, כי לפיהם מחושב ה-ENFIA. ראו מדריך ה-ENFIA.
• תעודת ביצועים אנרגטיים (ΠΕΑ): לפי סעיף 12 לחוק 4122/2013, המוכר מציג אותה לקונה ומוסר אותה לו. מספר הפרוטוקול שלה נרשם גם בהצהרה על חוזה שכירות.
• תיק המבנה: מסמכי ההיתרים ותעודת הזהות האלקטרונית של הבניין (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου), שהוכנו לקראת ההעברה.
• ביטוח מבנה מפני רעידת אדמה, שריפה והצפה, אם אתם רוצים לבקש את ההנחה ב-ENFIA.

5מה צריך להיות בתיק בקפריסין?

בקפריסין רק שטר בעלות (Title Deed) על שמכם, שמנפיקה מחלקת המקרקעין והמדידות (DLS), מקנה בעלות מלאה. בפרויקטים חדשים השטר הנפרד מונפק לעיתים שנים אחרי המסירה, ולכן התיק בנוי אחרת כשאין עדיין שטר. ראו המדריך לשטרי בעלות בקפריסין.

• שטר הבעלות על שמכם, אם כבר הונפק.
• אם אין שטר: החוזה המקורי ואסמכתה להפקדתו בלשכת המקרקעין המחוזית לפי חוק 81(I)/2011. ההפקדה היא שמגינה עליכם מפני מכירה כפולה או שעבוד חדש. ראו המדריך להפקדת חוזה המכר.
• מצב אישור הגמר של הבניין (לפי חוק הדרכים והבניינים, Cap. 96), כי בלעדיו לא יונפק שטר נפרד.
• קבלות על תשלומים לרשות המקומית, לרשות הביוב ולרשות המים. מחלקת המקרקעין דורשת אותן בחלק מההליכים, ולכן כדאי לשמור אותן מהיום הראשון.
• תעודת ביצועים אנרגטיים, שתידרש כשתשכירו או תמכרו.
• ביטוח מבנה ותכולה, ותקנון ותקציב של ועד הבית אם הנכס בבניין משותף.

מס הרכוש השנתי בקפריסין בוטל מ-1 בינואר 2017, אבל מס עירוני, מס ביוב ואגרות מקומיות עדיין חלים, ולכן רישום הכתובת שלכם ברשות המקומית חשוב.

6מה צריך להיות בתיק בבולגריה?

בבולגריה הבעלות עוברת בחתימה על שטר נוטריוני, והנוטריון שולח אותו לרישום במרשם הנכסים. בבניין חדש, המסמך שהופך את הדירה לנכס שמותר לגור בו, לממן ולמכור הוא היתר השימוש שאחרי Act 16. ראו המדריך ל-Act 14, Act 15 ו-Act 16.

• השטר הנוטריוני עם חותמת הרישום, ותעודת שעבודים עדכנית שמראה שהנכס נקי.
• בבניין חדש: Act 16 והיתר השימוש (разрешение за ползване), לא רק Act 15.
• מס רכוש עירוני: לפי סעיף 14(3) לחוק המסים המקומיים, על נכס שנרכש בעסקה לא מגישים הצהרה למס השנתי. בדקו בכל זאת בעירייה שהנכס רשום על שמכם ולאן נשלחת השומה. בבנייה חדשה ובמקרים אחרים חל מועד של חודשיים להודעה לעירייה.
• הבית המשותף: פרטי מנהל הבניין והסכום החודשי לקרן התיקונים, שהיא חובה לפי סעיף 50 לחוק ניהול הבית המשותף.
• תעודת ביצועים אנרגטיים, וחוזי חשמל, מים וחימום על שמכם.

7איך שומרים את התיק כשגרים בישראל?

1. סריקה מלאה של כל מסמך ביום שקיבלתם אותו, בתיקייה אחת לכל נכס, עם שמות קבצים שמתחילים בתאריך.
2. מקור מול עותק: רשמו איפה נמצא כל מסמך מקורי, אצלכם, אצל עורך הדין המקומי או אצל הנוטריון.
3. תרגום ואפוסטיל: כשמסמך נדרש בישראל, למשל לרואה החשבון או בהליך ירושה, יש להכין לו תרגום, ולעיתים גם אפוסטיל.
4. עותק לרואה החשבון בישראל: העבירו לו את אסמכתאות עלות הרכישה כבר בשנה הראשונה.
5. עדכון שנתי: פעם בשנה הזמינו נסח חדש ובדקו שלא נרשם דבר שלא ידעתם עליו. לוח המועדים השנתי לכל מדינה נמצא בלוח השנה של בעל נכס בחו״ל.

8מה לעשות לפני הרישום, ואיך אנחנו מלווים

את רשימת המסמכים כדאי לקבוע כבר בחוזה: מי מוסר מה, ועד מתי. אנחנו מכינים לכל עסקה רשימה כזו, ובודקים ביום הרישום שהנסח, השטר, ההצהרות למס ומסמכי הבניין נמצאים בידי הלקוח, יחד עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון במדינת הנכס. מה עושים עם הנכס בשנים שאחרי הרישום מוסבר בעמוד בעלי הנכסים.

הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהסגירת חברה בחו״ל: פירוק מרצון מול מחיקה מהמרשם, אישור מס, סגירת חשבון בנק והשלכות המס בישראלאיך סוגרים חברה בחו״ל: פירוק מרצון מול מחיקה מהמרשם ברומניה, בולגריה, יוון, קפריסין ודלאוור, אישור מס, דוחות סופיים, חשבון בנק והשלכות המס בישראל.לקריאת המדריך