«Досье передачи»: что должно быть у Вас на руках в день, когда объект зарегистрирован на Ваше имя, по странам

В день подписания рядом с Вами юрист, нотариус, агент, а иногда и застройщик, и у каждого из них часть документов. Через полгода, когда арендатор просит договор, банк просит выписку, а бухгалтер в Израиле - стоимость покупки, оказывается, что документы разбросаны по письмам, папкам и офисам в другой стране. Это руководство описывает, что должно лежать в одном упорядоченном досье в день, когда объект зарегистрирован на Ваше имя.

1Что такое «досье передачи» и почему его собирают в день регистрации?

Досье передачи - это набор документов, подтверждающих четыре вещи: что объект зарегистрирован на Ваше имя, что он построен и используется законно, что он застрахован и подключён к коммунальным сетям на Ваше имя и что на нём нет долгов. Его собирают в день регистрации, потому что все участники ещё доступны и недостающий документ можно запросить, не выясняя, у кого он был.

Для нового объекта досье открывается ещё раньше, в день приёмки. О проверках в этот день и акте приёма-передачи читайте руководство по приёмке новой квартиры или виллы в Румынии.

2Какие документы должны быть в досье в любой стране?

Названия меняются от страны к стране, но состав повторяется. Вот базовый список:

3Что должно быть в досье в Румынии?

В Румынии право собственности регистрируется в поземельной книге (Cartea Funciară), которую ведёт кадастровое агентство ANCPI. После регистрации закажите выписку (extras de carte funciară), где Вы указаны собственником. О том, как читать выписку, - в руководстве по выписке из реестра недвижимости в Румынии.

• Актуальная выписка из реестра недвижимости на Ваше имя и копия нотариального договора.
• Декларация в местный орган власти: по статье 461(2) Налогового кодекса новые собственники декларируют здание в течение 30 дней с даты приобретения, а налог начисляется с 1 января следующего года. Сохраните декларацию с отметкой о приёме.
• Полис PAD от землетрясения, наводнения и оползня, обязательный для любого жилья, а также добровольная страховка, если Вы её выбрали.
• Для нового здания: акт приёмки по завершении работ и сертификат энергетической эффективности, который должен быть к нему приложен. См. регистрация нового здания в поземельной книге.
• Ассоциация собственников: справка об отсутствии долга перед ассоциацией, бюджет и последний протокол. См. руководство по ассоциации собственников в Румынии.
• Договоры на коммунальные услуги на Ваше имя и фотографии показаний счётчиков в день приёмки.

4Что должно быть в досье в Греции?

В Греции право собственности возникает с регистрацией в кадастре (Κτηματολόγιο) или, в районах, ещё не перешедших на него, в ипотечном бюро. Каждый объект в кадастре имеет идентификационный номер (KAEK), а свидетельство о регистрации (Πιστοποιητικό Καταχώρισης) подтверждает, что продажа зарегистрирована.

• Свидетельство о регистрации из кадастра, подтверждающее регистрацию продажи, и копия нотариального акта с KAEK.
• Налоговый номер (AFM) и действующий доступ к myAADE, через который приходят налоговые уведомления.
• Декларация об имуществе E9: по данным налогового ведомства AADE, E9 создаётся автоматически, если декларация по налогу на передачу была подана через myPROPERTY. Войдите в кабинет и проверьте, что объект указан с правильной площадью и характеристиками, ведь по ним рассчитывается ENFIA. См. руководство по ENFIA.
• Сертификат энергетической эффективности (ΠΕΑ): по статье 12 Закона 4122/2013 продавец предъявляет его покупателю и передаёт ему. Его регистрационный номер вносится и в декларацию о договоре аренды.
• Документы на здание: разрешительная документация и электронный паспорт здания (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου), подготовленные к передаче.
• Страхование здания от землетрясения, пожара и наводнения, если Вы хотите подать заявление на скидку по ENFIA.

5Что должно быть в досье на Кипре?

На Кипре полное право собственности даёт только титул (Title Deed) на Ваше имя, выданный Департаментом земель и съёмки (DLS). В новых проектах отдельный титул иногда выдают через годы после передачи, поэтому, пока титула нет, досье собирают иначе. См. руководство по титулам собственности на Кипре.

• Титул собственности на Ваше имя, если он уже выдан.
• Если титула нет: оригинал договора и подтверждение его депонирования в окружном земельном отделе по Закону 81(I)/2011. Именно депонирование защищает от двойной продажи или нового обременения. См. руководство по депонированию договора купли-продажи.
• Статус сертификата окончательного одобрения здания (по Закону об улицах и зданиях, Cap. 96), ведь без него отдельный титул не выдадут.
• Квитанции об оплате муниципалитету, канализационному и водному управлениям. Земельный департамент требует их в ряде процедур, поэтому их стоит сохранять с первого дня.
• Сертификат энергетической эффективности, который понадобится при сдаче в аренду или продаже.
• Страхование здания и имущества, а также правила и бюджет управляющего комитета, если объект находится в многоквартирном доме.

Ежегодный налог на недвижимое имущество на Кипре отменён с 1 января 2017 года, но муниципальный налог, налог на канализацию и местные сборы по-прежнему действуют, поэтому регистрация Вашего адреса в местном органе власти важна.

6Что должно быть в досье в Болгарии?

В Болгарии право собственности переходит при подписании нотариального акта, и нотариус направляет его на регистрацию в Имущественный реестр. Для нового здания документ, который превращает квартиру в объект, где законно можно жить, который можно финансировать и продать, - это разрешение на эксплуатацию, выдаваемое после Act 16. См. руководство по Act 14, Act 15 и Act 16.

• Нотариальный акт с отметкой о регистрации и актуальная справка об обременениях, показывающая, что объект чист.
• Для нового здания: Act 16 и разрешение на эксплуатацию (разрешение за ползване), а не только Act 15.
• Муниципальный налог на имущество: по статье 14(3) Закона о местных налогах и сборах на объект, приобретённый по сделке, декларация для ежегодного налога не подаётся. Тем не менее проверьте в муниципалитете, что объект числится за Вами и куда направляется уведомление. Для нового строительства и в других случаях действует двухмесячный срок уведомления муниципалитета.
• Кондоминиум: данные управляющего зданием и ежемесячный взнос в фонд ремонта, обязательный по статье 50 Закона об управлении кондоминиумом.
• Сертификат энергетической эффективности и договоры на электричество, воду и отопление на Ваше имя.

7Как хранить досье, если Вы живёте в Израиле?

1. Полное сканирование каждого документа в день получения, в отдельной папке для каждого объекта, с именами файлов, начинающимися с даты.
2. Оригинал и копия: запишите, где хранится каждый оригинал - у Вас, у местного юриста или у нотариуса.
3. Перевод и апостиль: если документ нужен в Израиле, например бухгалтеру или в наследственном деле, ему нужен перевод, а иногда и апостиль.
4. Копия бухгалтеру в Израиле: передайте ему документы о стоимости покупки уже в первый год.
5. Ежегодное обновление: раз в год заказывайте новую выписку и проверяйте, что ничего не было зарегистрировано без Вашего ведома. Годовой календарь сроков по каждой стране - в годовом календаре владельца недвижимости за рубежом.

8Что сделать до регистрации и как мы сопровождаем

Перечень документов лучше закрепить ещё в договоре: кто что передаёт и в какой срок. Мы готовим такой перечень для каждой сделки и в день регистрации проверяем, что выписка, акт, налоговые декларации и документы на здание находятся у клиента, вместе с лицензированными юристами и нотариусами страны нахождения объекта. Что делать с объектом в годы после регистрации, объяснено на странице для владельцев недвижимости.

Читать дальше · 9 мин чтенияЗакрытие компании за рубежом: добровольная ликвидация или исключение из реестра, налоговое подтверждение, закрытие банковского счёта и налоговые последствия в ИзраилеКак закрыть компанию за рубежом: ликвидация или исключение из реестра в Румынии, Болгарии, Греции, на Кипре и в Делавэре, налоги, отчёты, счёт и Израиль.Читать руководство