Tranzacția de tip combinație și asocierea cu proprietarul terenului sau cu un partener local în străinătate: cum se construiește contractul

Un dezvoltator care găsește un teren bun în străinătate nu poate sau nu dorește întotdeauna să plătească întregul preț în numerar. La rândul său, proprietarul terenului preferă uneori să primească apartamente în clădirea nouă în loc de bani. De aici se naște „tranzacția de tip combinație” (teren contra unități): dezvoltatorul primește terenul sau drepturi asupra lui, construiește și predă proprietarului terenului o parte din unități. Aceeași logică se aplică și unei asocieri cu un partener local care aduce terenul, autorizațiile sau relațiile, în timp ce dezvoltatorul aduce capitalul și managementul.

Acest ghid explică cum se construiește un astfel de contract și ce trebuie să ceară fiecare parte. Ghidul este general și nu înlocuiește verificarea legii din țara proiectului, pentru că forma contractului, înscrierea și impozitarea diferă de la o țară la alta.

1Ce este o tranzacție de tip combinație și prin ce diferă de cumpărarea unui teren?

La o cumpărare obișnuită de teren, dezvoltatorul plătește și primește proprietatea, iar relația cu vânzătorul se încheie. În tranzacția de tip combinație, contraprestația pentru proprietarul terenului constă în unități care încă nu există, astfel că relația continuă până când clădirea este predată și înscrisă. Proprietarul terenului devine, în fapt, cumpărătorul unor apartamente în faza de proiect de la același dezvoltator, iar dezvoltatorul depinde de proprietarul terenului în fiecare etapă în care este necesară semnătura acestuia: la depunerea cererii de autorizație, la constituirea ipotecii în favoarea băncii și la înscriere.

2Cum funcționează αντιπαροχή în Grecia?

αντιπαροχή este o metodă veche în Grecia, în care proprietarul lotului nu plătește pentru construcție, iar antreprenorul sau dezvoltatorul construiește pe cheltuiala sa și primește în schimb o parte din unități. Multe dintre clădirile de locuințe vechi din Atena au fost construite astfel. De regulă, proprietarul terenului transferă dezvoltatorului cote-părți ideale din lot, corespunzătoare unităților care vor rămâne dezvoltatorului, uneori în etape, în funcție de avansarea construcției, iar dezvoltatorul își vinde unitățile către terți pentru a finanța construcția.

Câteva aspecte utile despre Grecia:

• Formă și înscriere. Transferul drepturilor imobiliare se face prin act notarial și se înscrie în Cadastrul elen (Κτηματολόγιο). Angajamentul de a transfera cote-părți din lot trebuie să respecte aceste cerințe de formă încă din etapa antecontractului.
• Impozitare. Potrivit unei instrucțiuni a Ministerului de Finanțe elen din 2006 (ΠΟΛ 1061/2006), predarea unităților către proprietarul terenului într-o astfel de tranzacție este supusă TVA atunci când autorizația de construire a fost emisă la 1.1.2006 sau ulterior. Regimul TVA pentru construcțiile noi din Grecia s-a modificat de atunci, iar regulile actuale trebuie verificate. Consultați ghidul privind TVA la un apartament nou în Grecia.
• Autorizație. Cererea de autorizație este depusă de un inginer în numele proprietarului sau al celui care are un drept asupra terenului, astfel că acordul trebuie să îl oblige pe proprietarul terenului să coopereze. Consultați ghidul privind autorizația de construire pentru un proiect nou în Grecia.
• Construcții existente. Dacă pe lot există clădiri sau abateri de la autorizație, trebuie clarificat de la început cine le regularizează și pe cheltuiala cui. Consultați ghidul privind construcțiile neautorizate în Grecia.

3Cum se construiește o astfel de tranzacție în România?

În România nu există în lege un singur contract de „combinație”, iar tranzacția se construiește din mai multe instrumente cunoscute de Codul civil. Alegerea dintre ele influențează cine este proprietarul terenului și al clădirii pe durata construcției și, prin urmare, riscul fiecărei părți.

În toate structurile, transferul unui drept real imobiliar în România se face prin act notarial și se înscrie în cartea funciară. În plus, un dezvoltator care își vinde unitățile către cumpărători înainte de finalizare este supus noilor reguli ale Legii 169/2026. Consultați ghidul privind trecerea de la investitor la dezvoltator, ghidul privind urbanismul și construcțiile în România și ghidul privind structura societății pentru dezvoltatori în România.

4Ce clauze trebuie să conțină contractul?

Clauzele de mai jos se regăsesc în fiecare țară, chiar și atunci când structura juridică este diferită. Fiecare dintre ele răspunde unei întrebări care se va ridica sigur pe parcursul proiectului.

1. Alocarea unităților. Ce unități primește proprietarul terenului: etaj, orientare, suprafață, locuri de parcare și boxe, potrivit unui plan anexat la contract. Dacă alocarea se face în procente, trebuie stabilit cum se transformă acestea în unități și ce se întâmplă dacă autorizația se obține cu drepturi de construire diferite de cele așteptate.
2. Specificații tehnice. Nivelul finisajelor unităților pe care le primește proprietarul terenului, de regulă identic cu cel al unităților pe care le vinde dezvoltatorul. Fără specificații anexate, orice modificare devine o dispută.
3. Etape și termene. Depunerea cererii de autorizație, obținerea autorizației, începerea construcției, finalizarea structurii de rezistență, predarea și înscrierea. Pentru fiecare etapă, un termen-limită și o clauză penală pentru întârziere.
4. Riscul autorizației. Cine finanțează proiectarea, ce se întâmplă dacă autorizația este respinsă sau întârzie după termenul-limită și cui aparțin planurile dacă tranzacția este desființată.
5. Garanții pentru proprietarul terenului. Scrisoare de garanție bancară, ipotecă asupra unor unități ale dezvoltatorului, transferul terenului în etape sau o combinație a acestora.
6. Finanțare și ipotecă. Dacă și în ce măsură proprietarul terenului este de acord cu ipotecarea terenului în favoarea băncii finanțatoare și cum sunt eliberate unitățile sale de ipotecă la predare.
7. Vânzările dezvoltatorului. Când are dreptul dezvoltatorul să își vândă unitățile și dacă proprietarul terenului trebuie să semneze ceva în acest scop.
8. Impozite și costuri. Cine plătește impozitul pe transfer, TVA, taxele, notarul și înscrierea, în fiecare etapă.
9. Vicii și garanție. O perioadă de remediere și de garanție pentru unitățile proprietarului terenului, ca pentru un cumpărător obișnuit.
10. Rezoluțiune și preluarea locului dezvoltatorului. Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul nu respectă etapele, intră în insolvență sau abandonează proiectul. Poate proprietarul terenului să îl înlocuiască pe dezvoltator și ce primește dezvoltatorul pentru investiția pe care a făcut-o deja.
11. Înscriere. Ce drepturi se înscriu, când și la cine, inclusiv notări sau depunerea contractului, acolo unde legea locală permite.
12. Legea aplicabilă și soluționarea litigiilor. Într-o tranzacție imobiliară, aspectele de proprietate și de înscriere sunt supuse legii statului în care se află terenul. Restul contractului merită corelat cu această lege, și nu copiat după un model din altă țară.

5Cum este protejat proprietarul terenului?

Proprietarul terenului este expus în perioada dintre transferul terenului sau ipotecarea acestuia și predarea unităților sale. De aceea, protecția sa constă în principal în a nu transfera mai mult decât cel pentru care a primit deja o garanție:

• Transferul cotelor-părți din lot în etape, în funcție de avansarea construcției, și nu totul de la început.
• O scrisoare de garanție bancară la nivelul valorii unităților sale sau al unei părți din aceasta, până la predare.
• O ipotecă în favoarea sa asupra unor unități ale dezvoltatorului sau dreptul de a primi unități înlocuitoare.
• Dreptul de a desființa contractul și de a primi înapoi terenul dacă primele etape, precum autorizația și începerea construcției, nu au fost atinse la termen.
• Acordul pentru ipotecarea în favoarea băncii numai în condiții scrise: o sumă maximă, destinarea fondurilor proiectului și eliberarea unităților sale la predare.

6Și cum este protejat dezvoltatorul?

Dezvoltatorul investește bani în proiectare, autorizații și construcție pe un teren care nu îi aparține în întregime. El trebuie să se asigure că proprietarul terenului nu va putea opri proiectul la jumătatea drumului:

• Angajamentul proprietarului terenului de a semna orice document necesar pentru autorizație, finanțare și înscriere și, uneori, o procură irevocabilă pentru aceste acte, în măsura în care legea locală permite.
• Declarațiile proprietarului terenului privind proprietatea, lipsa ipotecilor și a sechestrelor și lipsa acțiunilor în justiție, cu o verificare independentă în registrul imobiliar.
• Acordul tuturor proprietarilor înscriși. Un teren al mai multor moștenitori sau al unor soți necesită semnătura tuturor.
• Un mecanism clar pentru modificarea alocării dacă autorizația se obține cu drepturi diferite, pentru ca aceasta să nu devină o nouă negociere.
• Despăgubirea pentru investiția în proiectare dacă proprietarul terenului desființează sau încalcă contractul.

7Ce trebuie verificat pe partea israeliană?

Într-o tranzacție de tip combinație, contraprestația pentru proprietarul terenului constă în unități, nu în bani, iar dezvoltatorul israelian primește terenul fără să plătească numerar pentru el. Ambele fapte au consecințe fiscale în țara proiectului și uneori și în Israel, în special dacă dezvoltatorul acționează printr-o societate străină. Aspectul se verifică împreună cu un contabil înainte de semnare. Dacă dezvoltatorul atrage investitori israelieni pentru partea sa din proiect, se aplică și regulile din ghidul privind atragerea de fonduri de la israelieni.

8Listă de verificare înainte de semnarea unui contract de tip combinație

1. Verificați proprietatea, ipotecile și proprietarii înscriși în registrul imobiliar.
2. Verificați drepturile de construire și riscurile urbanistice înainte de a conveni asupra alocării.
3. Alegeți structura juridică din țara proiectului împreună cu un avocat local: vânzare, superficie, asociere contractuală sau societate comună.
4. Anexați la contract planul de alocare și specificațiile tehnice.
5. Stabiliți etape cu termene-limită și o consecință clară pentru întârziere.
6. Definiți garanțiile pentru proprietarul terenului și mecanismul de ipotecare în favoarea băncii.
7. Stabiliți cine plătește fiecare impozit și taxă și verificați consecințele în Israel.
8. Stabiliți ce se înscrie, când și unde.

9Cum vă însoțim într-o astfel de tranzacție?

Pornim de la întrebarea ce primește fiecare parte și când și ce se întâmplă dacă proiectul se oprește la jumătatea drumului. De acolo construim structura tranzacției, contractul și mecanismele de garantare și le verificăm în raport cu legea locală, împreună cu avocați autorizați în țara proiectului, și în raport cu cerințele finanțatorului. Merită ca această muncă să fie făcută înainte de a conveni asupra procentelor cu proprietarul terenului, pentru că ulterior baza este greu de schimbat.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăFinanțarea unui proiect de dezvoltare în străinătate: credit bancar senior, mezanin, capital preferențial și împrumuturi de la investitori, și ce vă va cere finanțatorulFinanțarea unui proiect de dezvoltare în străinătate: credit senior, mezanin, capital preferențial, împrumuturi, garanții și aspecte israeliene.Citiți ghidul