Autorizația de construire pentru un proiect nou în Grecia: de la teren la autorizație (οικοδομική άδεια), cine depune, ce verificări și ce termene

Un dezvoltator israelian care analizează un teren în Grecia pune de regulă două întrebări: cât se poate construi pe el și în cât timp va exista autorizația. Răspunsul la ambele depinde de verificările făcute înainte de semnarea pentru teren, nu după aceea. Acest ghid parcurge drumul de la teren până la autorizația de construire (οικοδομική άδεια) pentru o clădire nouă: cine depune, ce se verifică, ce avize suplimentare pot fi necesare și ce spune legea despre termene și despre valabilitatea autorizației.

Ghidul se ocupă de construcțiile noi. Renovarea unei proprietăți existente este supusă altor reguli, pe care le-am detaliat în ghidul pentru renovarea unei proprietăți vechi în Atena și Salonic.

1Cine emite autorizația de construire în Grecia și unde se depune?

Autorizația este emisă de serviciul de construcții (Υπηρεσία Δόμησης, ΥΔΟΜ), iar depunerea se face numai electronic, în sistemul e-Adeies al Camerei Tehnice a Greciei (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, ΤΕΕ). Cadrul juridic este Legea 4495/2017, în special articolele 35-42. Potrivit portalului de proceduri al guvernului elen, autorizația este accesibilă și prin gov.gr, iar dacă sistemul electronic nu funcționează, dosarul poate fi depus la un centru de servicii pentru cetățeni (ΚΕΠ), care îl transmite serviciului de construcții.

Este important de știut că această structură este în curs de schimbare. În noiembrie 2025, guvernul elen a aprobat un proiect de lege care transferă emiterea autorizațiilor de construire și controlul construcțiilor de la primării către un organism nou, care urmează să fie înființat în cadrul Cadastrului elen (Ελληνικό Κτηματολόγιο). Potrivit relatărilor, calendarul inițial prevedea începerea parțială a activității în iunie 2026 și funcționarea deplină la începutul anului 2027. La noiembrie 2026 nu am verificat stadiul legislativ și implementarea efectivă, astfel că în fiecare proiect trebuie verificat care este organismul competent în zona în care se află terenul.

2Cine depune cererea: proprietarul sau inginerul?

Cererea aparține proprietarului sau celui care are un drept legal asupra terenului, dar dosarul este introdus în sistem numai de un inginer. Potrivit portalului de proceduri, inginerul se conectează cu datele sale de acces în sistemele ΤΕΕ, iar cererea este însoțită de declarații privind numirea proiectanților, asumarea răspunderii și supravegherea. În practică, un dezvoltator străin nu poate depune singur cererea, iar alegerea inginerului sau a biroului de proiectare este una dintre primele decizii juridice din proiect.

De aceea, merită ca relația cu inginerul să fie reglementată printr-un contract scris: sfera proiectării și a supravegherii, calendarul, răspunderea pentru erori de proiectare, asigurarea de răspundere profesională și ce se întâmplă dacă inginerul încetează să lucreze la proiect. Diferența dintre rolul inginerului, al avocatului și al notarului într-o tranzacție în Grecia este explicată în ghidul despre notar, avocat și inginer.

3Ce se verifică la teren înainte de a-l cumpăra pentru un proiect?

Se verifică dacă se poate construi pe el, cât și ce. În Grecia, prima distincție este între terenul din interiorul unui plan urbanistic aprobat (εντός σχεδίου) și terenul din afara planului (εκτός σχεδίου). În interiorul planului, drepturile de construire derivă din condițiile de construire ale zonei (όροι δόμησης): coeficientul de construire (συντελεστής δόμησης), adică raportul dintre suprafața construită permisă și suprafața lotului, procentul de ocupare (κάλυψη), înălțimea permisă și retragerile față de limitele lotului. În afara planului regulile sunt mai stricte, iar potrivit unui ghid profesional din 2025, suprafața minimă a lotului pentru construire este, ca regulă, de 4.000 mp, cu un front de cel puțin 25 de metri la un drum public recunoscut și cu puține excepții.

Dincolo de drepturile de construire, există câteva verificări, oricare dintre ele putând opri singură un proiect:

Despre abaterile de la autorizație la o proprietate existentă și despre certificatul inginerului cerut la fiecare tranzacție, consultați ghidul privind construcțiile neautorizate în Grecia. Despre restricțiile de achiziție în zonele de frontieră, consultați ghidul pentru achiziția în zonele de frontieră.

4Ce avize suplimentare pot fi necesare?

Articolul 40 din Legea 4495/2017 cere ca la dosar să fie anexate avizele altor servicii și organisme, „acolo unde sunt necesare”. Legea în sine nu le enumeră, pentru că ele depind de amplasament și de tipul proiectului. În proiectele de locuințe noi, întrebările frecvente sunt următoarele:

• Antichități. Codul de protecție a antichităților a fost ratificat prin Legea 4858/2021. Într-un sit arheologic sau în apropierea unui monument este necesar avizul serviciului regional de antichități (Εφορεία Αρχαιοτήτων), iar potrivit deciziilor publicate pe site-ul Ministerului Culturii, avizul poate fi condiționat de cerințe și de supraveghere, iar avansarea lucrărilor poate depinde de rezultatele săpăturilor de verificare.
• Pădure. Dacă există îndoieli privind clasificarea lotului, verificarea la serviciul silvic și în hărțile forestiere trebuie încheiată înainte de achiziție.
• Zone protejate, țărmuri și cursuri de apă. Potrivit articolului 36 din lege, lucrările din apropierea țărmului sau a unui curs de apă delimitat, precum și lucrările din zone tradiționale sau istorice, intră în categoria cea mai strictă de autorizație.
• Infrastructură. Printre documentele dosarului se află și un plan de gaze aprobat de furnizorul de gaze, dacă se folosesc gaze, precum și planurile de drenaj și de instalații sanitare.

Potrivit unor relatări de specialitate, o modificare legislativă din 2021 a prevăzut ca avizele terților pentru autorizație să fie emise tot electronic, prin e-Adeies. Implementarea diferă de la un organism la altul, așa că merită să întrebați inginerul din timp care avize vor fi depuse în sistem și care vor fi cerute separat.

5Care sunt cele trei categorii de autorizații de construire în Grecia?

Articolul 36 din Legea 4495/2017 împarte autorizațiile în trei categorii, după suprafață, amplasament, destinație, mărime și impact asupra mediului. Categoria determină nivelul verificării și avizele însoțitoare.

6Care sunt etapele de la teren la autorizație?

Etapele de mai jos se bazează pe articolele 35, 38 și 40 din lege și pe descrierea procedurii din portalul guvernamental de proceduri. Ordinea efectivă variază în funcție de categorie și de avizele însoțitoare.

1. Analiza de fezabilitate înainte de achiziție. Drepturi de construire, clasificare ca pădure, antichități, proprietate și înregistrare, construcții existente. Este preferabil ca verificarea să fie făcută de un inginer din partea dumneavoastră, nu din partea vânzătorului.
2. Ridicarea topografică și planul de ocupare. Ridicarea topografică este racordată la sistemul național de coordonate și se înregistrează în Cadastrul elen.
3. Avizul prealabil (προέγκριση). Potrivit articolului 35, acesta este, ca regulă, facultativ, dar este obligatoriu pentru o clădire nouă sau pentru extinderi care aduc suprafața construită la peste 3.000 mp, precum și în alte cazuri prevăzute de lege. În această etapă, serviciul de construcții verifică documentele de proprietate, ridicarea topografică, planul de ocupare și legalitatea construcțiilor existente și stabilește ce planuri și avize vor fi necesare.
4. Planuri și avize. Planul de arhitectură, planul de structură, planurile de instalații, planul de performanță energetică, calendarul de execuție, planul de drenaj, planul de securitate la incendiu și planul de securitate în cazurile în care sunt necesare, precum și planul de gestionare a deșeurilor din construcții, împreună cu avizele celorlalte organisme.
5. Plăți și depunere. Potrivit articolului 40, se anexează dovezile de plată a taxelor către stat, către instituția de asigurări sociale (e-ΕΦΚΑ) și către primărie, precum și dovada plății onorariilor inginerilor.
6. Emitere și verificare. Potrivit articolului 38, în categoriile 1-3 cu aviz prealabil, autorizația este emisă automat după depunerea completă, iar serviciul de construcții verifică dosarul în termen de trei zile lucrătoare. La emiterea automată, serviciul de construcții este obligat să verifice prin sondaj cel puțin 30% din autorizații, iar o plângere impune verificarea în orice categorie.
7. Începerea lucrărilor și supravegherea. Înainte de începerea lucrărilor se depune o notificare de începere a lucrărilor de construcție, iar inginerul supraveghetor însoțește execuția.

7Cât durează obținerea autorizației și care este valabilitatea ei?

Legea stabilește termene scurte pentru etapele administrative, dar calendarul efectiv este determinat în principal de durata proiectării și de avizele celorlalte organisme. De aceea, planificarea financiară a proiectului trebuie să se bazeze pe estimarea inginerului pentru proiectul concret, și nu pe termenele din lege.

8Ce înseamnă aceasta pentru contractul de cumpărare a terenului?

Înseamnă că riscul urbanistic trebuie să fie scris în contract. Când cumpărați un teren pentru un proiect, modalitatea uzuală de a proteja dezvoltatorul este legarea plății de avansarea proiectării: o primă plată mică, iar plata principală numai după încheierea verificărilor și, uneori, numai după avizul prealabil. Din punct de vedere juridic, aceasta se face printr-un antecontract cu condiții suspensive, printr-o opțiune pentru perioada de proiectare sau printr-o „tranzacție de tip combinație” (teren contra unități) cu proprietarul terenului.

• Declarațiile vânzătorului privind drepturile de construire, lipsa clasificării ca pădure și lipsa procedurilor sau a abaterilor de la autorizație, cu un mecanism de despăgubire dacă se dovedește contrariul.
• O condiție suspensivă privind avizul prealabil sau avizul serviciului de antichități, atunci când există riscul unei astfel de restricții.
• Obligația vânzătorului de a coopera la depunerea documentelor și la semnarea ridicării topografice.
• Un termen-limită pentru îndeplinirea condițiilor și ce se întâmplă cu sumele plătite dacă acestea nu s-au îndeplinit.

Despre structura unei tranzacții în care proprietarul terenului primește apartamente în loc de bani, consultați ghidul privind tranzacția de tip combinație și asocierea cu proprietarul terenului. Despre contractul cu antreprenorul, consultați ghidul privind contractul de antrepriză într-un proiect în străinătate.

9Și ce trebuie verificat pe partea israeliană?

Dezvoltatorii israelieni dezvoltă un proiect în Grecia de regulă printr-o societate elenă dedicată. Decizia privind structura societății, relațiile dintre asociați și raportarea către Autoritatea Fiscală din Israel trebuie luată înainte de achiziția terenului. Merită să citiți și ghidul privind acordul fondatorilor, ghidul privind finanțarea unui proiect de dezvoltare și, dacă atrageți bani de la investitori din Israel, ghidul privind atragerea de fonduri de la israelieni. Despre vânzarea apartamentelor noi și despre TVA, consultați ghidul privind TVA la un apartament nou în Grecia.

10Ce se face înainte de semnarea pentru teren și cum vă însoțim în acest proces?

Înainte de semnare, comandați o analiză de fezabilitate de la un inginer din partea dumneavoastră, verificați proprietatea și înregistrarea în Cadastrul elen și transpuneți constatările în condiții ale contractului de cumpărare. Noi verificăm structura tranzacției și contractul, coordonăm verificarea juridică cu avocați autorizați în Grecia și cu inginerul și ne asigurăm că termenele autorizației se corelează cu contractele de finanțare și de antrepriză.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăCumpărarea unui imobil vechi pentru renovare în Atena și Salonic: autorizații de renovare, conservare, calendar și capcaneCumpărați un apartament vechi pentru renovare în Atena sau Salonic? Ce lucrări necesită autorizație, ce este aprobarea lucrărilor de construcție de mică amploare, clădiri protejate, calendar și capcane pentru investitorul israelian.Citiți ghidul