باختصار
يُقدَّم طلب رخصة البناء لمبنى جديد في اليونان (οικοδομική άδεια) إلكترونيًا فقط، عبر نظام e-Adeies التابع لغرفة المهندسين اليونانية (ΤΕΕ)، بواسطة مهندس يعيّنه المالك، وتفحصه دائرة البناء (ΥΔΟΜ). وقبل التقديم يُفحص ما إذا كانت الأرض قابلة للبناء وما حقوق البناء فيها، وما إذا كانت مصنّفة غابةً، وما إذا كانت عليها قيود أثرية، وما إذا كان فيها بناء قائم غير مسوّى. ووفقًا للقانون 4495/2017 تسري الرخصة عادةً أربع سنوات، وفي المباني التي تزيد مساحتها على 5,000 م² ست سنوات.
أبرز النقاط
- 1التقديم إلكتروني فقط، عبر نظام e-Adeies، ولا يستطيع إدخال الملف إلا مهندس يملك صلاحية الدخول إلى أنظمة ΤΕΕ.
- 2يقسّم القانون 4495/2017 الرخص إلى ثلاث فئات بحسب الحجم والموقع والاستخدام. والمشروع الواقع في منطقة أثرية أو قرب الساحل أو خارج المخطط يندرج عادةً في الفئة الأشد.
- 3الموافقة المسبقة (προέγκριση) اختيارية من حيث المبدأ، لكنها إلزامية في المبنى الجديد أو في الإضافة التي ترفع المساحة المبنية إلى أكثر من 3,000 م². وتسري الموافقة سنتين.
- 4الفحوص المهمة تُجرى قبل شراء الأرض: حقوق البناء، والتصنيف كغابة في خرائط الغابات، والقيود الأثرية، والبناء غير القانوني القائم، والقيود على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي في المناطق الحدودية.
- 5أعلنت الحكومة نقل دوائر البناء من البلديات إلى هيئة جديدة داخل السجل العقاري اليوناني. وحتى نوفمبر 2026 يجب التحقق من الجهة المختصة في منطقة المشروع.
المطوّر الإسرائيلي الذي ينظر في أرض في اليونان يطرح عادةً سؤالين: كم يمكن البناء عليها، وفي غضون كم من الوقت ستصدر الرخصة. والإجابة عن كليهما تتوقف على الفحوص التي تُجرى قبل التوقيع على الأرض، لا بعده. يستعرض هذا الدليل المسار من الأرض حتى رخصة البناء (οικοδομική άδεια) لمبنى جديد: من يقدّم الطلب، وما الذي يُفحص، وما الموافقات الإضافية التي قد تُطلب، وما الذي يقوله القانون عن الجداول الزمنية وعن مدة سريان الرخصة.
يتناول الدليل البناء الجديد. أما ترميم عقار قائم فيخضع لقواعد أخرى، وقد فصّلناها في دليل ترميم عقار قديم في أثينا وسالونيك.
من يُصدر رخصة البناء في اليونان، وأين يُقدَّم الطلب؟
تُصدر الرخصةَ دائرةُ البناء (Υπηρεσία Δόμησης، ΥΔΟΜ)، ويتم التقديم إلكترونيًا فقط عبر نظام e-Adeies التابع لغرفة المهندسين اليونانية (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας، ΤΕΕ). والإطار القانوني هو القانون 4495/2017، ولا سيما المواد من 35 إلى 42 منه. ووفقًا لبوابة الإجراءات التابعة للحكومة اليونانية، يمكن الوصول إلى الرخصة أيضًا عبر gov.gr، وإذا كان النظام الإلكتروني معطّلًا يمكن تقديم الملف في مركز خدمة المواطنين (ΚΕΠ)، الذي يحيله إلى دائرة البناء.
من المهم أن تعلموا أن هذه البنية في طور التغيير. ففي نوفمبر 2025 أقرّت الحكومة اليونانية مشروع قانون ينقل إصدار رخص البناء والرقابة على البناء من البلديات إلى هيئة جديدة تُنشأ داخل السجل العقاري اليوناني (Ελληνικό Κτηματολόγιο). ووفقًا للتقارير، تضمّن الجدول الزمني الأصلي بدء عمل جزئي في يونيو 2026 وعملًا كاملًا في مطلع 2027. وحتى نوفمبر 2026 لم نتحقق من وضع التشريع ومن التطبيق الفعلي، ولذلك يجب في كل مشروع التحقق من الجهة المختصة في المنطقة التي تقع فيها الأرض.
من يقدّم الطلب: المالك أم المهندس؟
الطلب هو طلب المالك أو من له حق قانوني في الأرض، لكن الملف لا يُدخله إلى النظام إلا مهندس. ووفقًا لبوابة الإجراءات، يدخل المهندس ببيانات الدخول الخاصة به إلى أنظمة ΤΕΕ، ويُرفق بالطلب إقرارات بشأن تعيين المصمّمين وقبول المسؤولية والإشراف. وعمليًا لا يستطيع المطوّر الأجنبي تقديم الطلب بنفسه، ويُعدّ اختيار المهندس أو مكتب التصميم من أوائل القرارات القانونية في المشروع.
لذلك يحسن تنظيم العلاقة مع المهندس في اتفاق مكتوب: نطاق التصميم والإشراف، والجدول الزمني، والمسؤولية عن أخطاء التصميم، وتأمين المسؤولية المهنية، وما الذي يحدث إذا توقّف المهندس عن العمل في المشروع. والفرق بين دور المهندس والمحامي وكاتب العدل في الصفقة اليونانية مشروح في الدليل الخاص بكاتب العدل والمحامي والمهندس.
ما الذي يُفحص في الأرض قبل شرائها للمشروع؟
يُفحص ما إذا كان البناء عليها مسموحًا، وبأي قدر، وماذا. والتمييز الأول في اليونان هو بين أرض داخل مخطط معتمد (εντός σχεδίου) وأرض خارج المخطط (εκτός σχεδίου). فداخل المخطط تُستمدّ حقوق البناء من شروط البناء في المنطقة (όροι δόμησης): معامل البناء (συντελεστής δόμησης)، أي النسبة بين المساحة المبنية المسموح بها ومساحة القطعة، ونسبة التغطية (κάλυψη)، والارتفاع المسموح به، والارتدادات عن حدود القطعة. أما خارج المخطط فالقواعد أشد، ووفقًا لدليل مهني صادر عام 2025 فإن الحد الأدنى لمساحة القطعة للبناء هو من حيث المبدأ 4,000 م²، مع واجهة لا تقل عن 25 مترًا على طريق عام معترف به، واستثناءات قليلة.
وإلى جانب حقوق البناء، هناك عدة فحوص يمكن لكل واحد منها وحده أن يوقف المشروع:
| الفحص | ما الذي يُبحث عنه | لماذا يهمّ المطوّر |
|---|---|---|
| حقوق البناء | معامل البناء، والتغطية، والارتفاع، والاستخدامات المسموح بها، والمساحة الدنيا للقطعة | تحدد عدد الأمتار المربعة التي يمكن بيعها، ومن ثم سعر الأرض المعقول دفعه |
| التصنيف كغابة | وضع القطعة في خرائط الغابات (δασικοί χάρτες) التابعة للسجل العقاري | لا يجوز من حيث المبدأ البناء على الجزء المصنّف غابةً، وقد يؤدي ذلك إلى إنقاص المساحة إلى ما دون الحد الأدنى |
| الآثار | ما إذا كانت القطعة ضمن نطاق موقع أثري، أو بجوار معلم أثري، أو في منطقة تقليدية | قد تُطلب موافقة دائرة الآثار، وأحيانًا حفريات استكشافية تؤخّر الأعمال |
| الملكية والتسجيل | التسجيل في السجل العقاري اليوناني (Κτηματολόγιο)، والحدود، والرهون، وحقوق الأطراف الثالثة | يشمل ملف الرخصة مستندات الملكية ومخططًا طبوغرافيًا مرتبطًا بنظام الإحداثيات الوطني |
| البناء القائم | مبانٍ أو مخالفات بناء غير مسوّاة | جزء من مستندات الرخصة هو إثبات قانونية المباني القائمة |
| منطقة حدودية | ما إذا كانت القطعة في منطقة يستلزم فيها شراء من هو من خارج الاتحاد الأوروبي الحصول على إذن | يؤثر في هيكل الشراء وفي الجدول الزمني حتى قبل التصميم |
بشأن مخالفات البناء في عقار قائم وشهادة المهندس المطلوبة في كل صفقة، راجعوا دليل مخالفات البناء في اليونان. وبشأن قيود الشراء في المناطق الحدودية، راجعوا دليل الشراء في المناطق الحدودية.
يُفحص التصنيف كغابة في خرائط الغابات الرسمية، المتاحة في خدمة الخرائط التابعة للسجل العقاري اليوناني، لا بحسب ما يقوله البائع. والقطعة التي صُنّف جزء منها غابةً قد تحصل مع ذلك على رخصة للجزء غير المصنّف غابةً، ولكن فقط إذا كان هذا الجزء وحده يستوفي متطلبات المساحة والواجهة.
ما الموافقات الإضافية التي قد تُطلب؟
تشترط المادة 40 من القانون 4495/2017 أن تُرفق بالملف موافقات الدوائر والجهات الأخرى «حيثما تكون مطلوبة». ولا يعدّدها القانون نفسه، لأنها تتوقف على الموقع وعلى نوع المشروع. وفي مشاريع السكن الجديدة تكون الأسئلة الشائعة على النحو التالي:
- الآثار. صُدّق على قانون حماية الآثار بموجب القانون 4858/2021. وفي الموقع الأثري أو بجوار المعلم الأثري تُطلب موافقة دائرة الآثار الإقليمية (Εφορεία Αρχαιοτήτων)، ووفقًا لقرارات منشورة على موقع وزارة الثقافة، قد تكون الموافقة مشروطة بشروط وبرقابة، وقد يتوقف التقدّم في الأعمال على نتائج الحفريات الاستكشافية.
- الغابات. إذا كان هناك شك في تصنيف القطعة، فيجب أن يُحسم الفحص أمام دائرة الغابات وخرائط الغابات قبل الشراء.
- المناطق المحمية والسواحل والمجاري المائية. وفقًا للمادة 36 من القانون، تندرج الأعمال القريبة من الساحل أو من مجرى مائي محدّد، والأعمال في المناطق التقليدية أو التاريخية، في الفئة الأشد من الرخصة.
- البنى التحتية. من بين مستندات الملف أيضًا مخطط غاز معتمد من مزوّد الغاز، إذا كان هناك استخدام للغاز، ومخططات الصرف والسباكة.
ووفقًا لتقارير مهنية، نصّ تعديل تشريعي صادر عام 2021 على أن موافقات الأطراف الثالثة اللازمة للرخصة تصدر هي أيضًا إلكترونيًا عبر e-Adeies. ويختلف التطبيق من جهة إلى أخرى، ولذلك يحسن أن تسألوا المهندس مسبقًا عن الموافقات التي ستُقدَّم عبر النظام وتلك التي ستُطلب على حدة.
ما الفئات الثلاث لرخصة البناء في اليونان؟
تقسّم المادة 36 من القانون 4495/2017 الرخص إلى ثلاث فئات، بحسب المساحة والموقع والاستخدام والحجم والأثر البيئي. وتحدد الفئة مستوى الفحص والموافقات المرافقة.
| الفئة | أمثلة من المادة 36 | الدلالة بالنسبة للمطوّر |
|---|---|---|
| 1 (الأشد) | مبانٍ سكنية تزيد على 2,000 م² ومبانٍ خاصة تزيد على 1,000 م² داخل المخطط؛ البناء خارج المخطط في حالات معينة؛ الأعمال في المعالم الأثرية أو في المناطق الأثرية أو التاريخية أو التقليدية؛ الأعمال قرب الساحل أو مجرى مائي | موافقات أكثر وفحص أعمق. وفي مشروع بهذا الحجم يحسن التخطيط لوقت إضافي |
| 2 | البناء في التجمعات السكنية القائمة منذ ما قبل 1923 التي ليست لها حدود معتمدة؛ تسويات معينة وتغييرات في الاستخدام | فحص من دائرة البناء قبل الإصدار |
| 3 (الأيسر) | مبانٍ سكنية حتى 2,000 م² ومبانٍ خاصة حتى 1,000 م² داخل مخطط معتمد؛ إضافات للسكن؛ أحواض سباحة وجدران استنادية | إصدار تلقائي بعد تقديم كامل، وفحص بالعيّنة لاحقًا |
ما المراحل من الأرض حتى الرخصة؟
تستند المراحل التالية إلى المواد 35 و38 و40 من القانون وإلى وصف الإجراء في بوابة الإجراءات الحكومية. ويختلف الترتيب الفعلي بحسب الفئة وبحسب الموافقات المرافقة.
- فحص الجدوى قبل الشراء. حقوق البناء، والتصنيف كغابة، والآثار، والملكية والتسجيل، والبناء القائم. ومن الأفضل أن يُجري الفحص مهندس يمثّلكم لا مهندس يمثّل البائع.
- المخطط الطبوغرافي ومخطط التغطية. المخطط الطبوغرافي مرتبط بنظام الإحداثيات الوطني ويُسجَّل في السجل العقاري اليوناني.
- الموافقة المسبقة (προέγκριση). وفقًا للمادة 35 هي اختيارية من حيث المبدأ، لكنها إلزامية في المبنى الجديد أو في الإضافات التي ترفع المساحة المبنية إلى أكثر من 3,000 م²، وفي حالات أخرى ينصّ عليها القانون. وفي هذه المرحلة تفحص دائرة البناء مستندات الملكية، والمخطط الطبوغرافي، ومخطط التغطية، وقانونية المباني القائمة، وتحدد المخططات والموافقات التي ستُطلب.
- المخططات والموافقات. المخطط المعماري، ومخطط الإنشاءات، ومخططات الأنظمة، ومخطط الأداء الطاقي، والجدول الزمني للتنفيذ، ومخطط الصرف، ومخطط السلامة من الحرائق ومخطط السلامة في الحالات المطلوبة، ومخطط إدارة نفايات البناء، إلى جانب موافقات الجهات الأخرى.
- المدفوعات والتقديم. وفقًا للمادة 40 تُرفق إيصالات دفع الرسوم المستحقة للدولة ولمؤسسة التأمين (e-ΕΦΚΑ) وللبلدية، وإيصال دفع أتعاب المهندسين.
- الإصدار والفحص. وفقًا للمادة 38، في الفئات من 1 إلى 3 التي سبقتها موافقة مسبقة تصدر الرخصة تلقائيًا بعد تقديم كامل، وتفحص دائرة البناء الملف في غضون ثلاثة أيام عمل. وفي الإصدار التلقائي تلتزم دائرة البناء بفحص 30% على الأقل من الرخص فحصًا بالعيّنة، وتستوجب الشكوى الفحص في كل فئة.
- بدء الأعمال والإشراف. قبل بدء الأعمال يُقدَّم إشعار ببدء أعمال البناء، ويرافق المهندس المشرف التنفيذ.
كم يستغرق الحصول على الرخصة، وما مدة سريانها؟
يحدد القانون مواعيد قصيرة للمراحل الإدارية، لكن الجدول الزمني الفعلي يتحدد أساسًا بحسب وقت التصميم وبحسب موافقات الجهات الأخرى. لذلك يجب أن يستند التخطيط المالي للمشروع إلى تقدير المهندس للمشروع المحدد، لا إلى المواعيد الواردة في القانون.
| الموضوع | ما ينصّ عليه القانون (حتى نوفمبر 2026) | المصدر |
|---|---|---|
| إصدار الموافقة المسبقة | في غضون 10 أيام من التقديم الإلكتروني، إذا لم تكن هناك نواقص. ولا يُحتسب الوقت اللازم لاستكمال النواقص | المادة 35 |
| استكمال النواقص في الموافقة المسبقة | في غضون شهرين | المادة 35 |
| طلب لم يُستكمل | يُرفض ويُحفظ إذا لم يصدر في غضون ستة أشهر من التقديم | المادة 35 |
| مدة سريان الموافقة المسبقة | سنتان | المادة 42 |
| مدة سريان رخصة البناء | أربع سنوات من الإصدار؛ ست سنوات في المباني التي تزيد على 5,000 م² | المادة 42 |
| التمديد بعد انتهاء السريان | ممكن بتعديل الرخصة، بحسب مرحلة البناء المنجزة، وبعد معاينة مفتش بناء | المادة 42 |
البنك الذي يموّل مشروعًا في اليونان سيتحقق من أن الرخصة سارية طوال فترة البناء، ومن أن الجدول الزمني يتيح إنجاز الهيكل قبل انتهاء سريان الرخصة. ووفقًا للمادة 42، تكون شروط التمديد أفضل حين يكون الهيكل قد أُنجز بحلول موعد انتهاء السريان. ويحسن إدراج هذه النقطة في الاتفاق مع المقاول وفي خطة التمويل.
ماذا يعني ذلك بالنسبة لعقد شراء الأرض؟
يعني ذلك أن المخاطر التخطيطية يجب أن تُكتب في العقد. فعند شراء أرض لمشروع، تتمثل الطريقة المتّبعة لحماية المطوّر في ربط الدفع بالتقدّم التخطيطي: دفعة أولى صغيرة، والدفعة الرئيسية فقط بعد إغلاق الفحوص، وأحيانًا فقط بعد الموافقة المسبقة. ومن الناحية القانونية يتم ذلك في اتفاق مبدئي بشروط واقفة، أو في خيار شراء لفترة التصميم، أو في «صفقة كومبيناتسيا» (أرض مقابل وحدات في المشروع) مع مالك الأرض.
- إقرارات البائع بشأن حقوق البناء، وعدم وجود تصنيف كغابة، وعدم وجود إجراءات أو مخالفات بناء، مع آلية تعويض إذا تبيّن خلاف ذلك.
- شرط واقف يتمثل في الموافقة المسبقة أو في موافقة دائرة الآثار، حين يُخشى وجود قيد من هذا النوع.
- التزام البائع بالتعاون في تقديم المستندات وفي التوقيع على المخطط الطبوغرافي.
- موعد أقصى لتحقق الشروط، وما الذي يحدث للمبالغ المدفوعة إذا لم تتحقق.
بشأن هيكل الصفقة التي يحصل فيها مالك الأرض على شقق بدلًا من المال، راجعوا دليل صفقة الكومبيناتسيا والمشروع المشترك مع مالك الأرض. وبشأن الاتفاق مع المقاول، راجعوا دليل عقد المقاول في مشروع في الخارج.
وما الذي يجب فحصه في الجانب الإسرائيلي؟
يطوّر المطوّرون الإسرائيليون المشاريع في اليونان عادةً من خلال شركة يونانية مخصّصة. ويجب اتخاذ القرار بشأن هيكل الشركة، والعلاقات بين الشركاء، والإبلاغ إلى سلطة الضرائب الإسرائيلية قبل شراء الأرض. ويحسن أن تقرؤوا أيضًا دليل اتفاقية المؤسسين، ودليل تمويل مشروع التطوير، وإذا كنتم تجمعون أموالًا من مستثمرين في إسرائيل، دليل جمع الأموال من الإسرائيليين. وبشأن بيع الشقق الجديدة وضريبة القيمة المضافة، راجعوا دليل ضريبة القيمة المضافة على الشقة الجديدة في اليونان.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع على الأرض، وكيف نرافق ذلك؟
قبل التوقيع يُطلب فحص جدوى من مهندس يمثّلكم، وتُفحص الملكية والتسجيل في السجل العقاري اليوناني، وتُترجم النتائج إلى شروط في عقد الشراء. ونحن نفحص هيكل الصفقة والعقد، وننسّق الفحص القانوني مع محامين مرخّصين في اليونان ومع المهندس، ونتأكد من أن الجدول الزمني للرخصة يتوافق مع اتفاقيات التمويل والمقاولة.
هذا المقال معلومات عامة صحيحة حتى نوفمبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة بعينها. وتتغير قوانين التخطيط والبناء في اليونان كثيرًا، وصلاحيات دوائر البناء في طور الإصلاح. وقبل أي التزام بشأن أرض يحسن فحص النص المحدّث للقانون مع محامٍ ومهندس مرخّصين في اليونان.
أسئلة شائعة
من يقدّم طلب رخصة البناء في اليونان؟
الطلب هو طلب المالك أو من له حق قانوني في الأرض، لكن الملف لا يُدخله إلى نظام e-Adeies إلا مهندس يملك بيانات الدخول إلى أنظمة ΤΕΕ. لذلك يعمل المطوّر الأجنبي دائمًا من خلال مهندس أو مكتب تصميم في اليونان.
ما مدة سريان رخصة البناء في اليونان؟
وفقًا للمادة 42 من القانون 4495/2017، تسري رخصة البناء أربع سنوات من الإصدار، وفي المباني التي تزيد على 5,000 م² ست سنوات. وتسري الموافقة المسبقة سنتين. وبعد انتهاء السريان يمكن طلب التمديد بشروط تتوقف على مرحلة البناء المنجزة.
هل الموافقة المسبقة (προέγκριση) إلزامية؟
من حيث المبدأ لا. فوفقًا للمادة 35 من القانون، الموافقة المسبقة اختيارية، لكنها إلزامية في المبنى الجديد أو في الإضافات التي ترفع المساحة المبنية إلى أكثر من 3,000 م² وفي حالات أخرى ينصّ عليها القانون. وحتى حين تكون اختيارية، فإنها تتيح الكشف المبكر عن المشكلات في الملكية وفي المخططات.
هل يمكن البناء على قطعة صُنّف جزء منها غابةً؟
من حيث المبدأ يمكن البناء فقط على الجزء غير المصنّف غابةً، بشرط أن يستوفي هذا الجزء وحده متطلبات المساحة والواجهة. ويُفحص التصنيف في خرائط الغابات الرسمية، لا بحسب ما يقوله البائع.
ماذا يحدث إذا وُجدت آثار في القطعة؟
في الموقع الأثري أو بجوار المعلم الأثري تُطلب موافقة دائرة الآثار الإقليمية وفقًا للقانون 4858/2021. وقد تتضمن الموافقة شروطًا ورقابة، وقد يتوقف التقدّم في الأعمال على نتائج الحفريات الاستكشافية. وهذا سبب لفحص المسألة قبل شراء الأرض.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةشراء عقار قديم للترميم في أثينا وسالونيك: تراخيص الترميم، والحفاظ على المباني، والجداول الزمنية، والمطباتتشترون شقة قديمة للترميم في أثينا أو سالونيك؟ أي الأعمال تستلزم ترخيصاً، وموافقة الأعمال الصغيرة، والمباني المحمية، والجداول الزمنية، ومطبات المستثمر.قراءة الدليلالمصادر
- القانون 4495/2017، المادة 35 - الموافقة المسبقة على رخصة البناء (Taxheaven)
- القانون 4495/2017، المادة 36 - فئات رخص البناء (Taxheaven)
- القانون 4495/2017، المادة 38 - إجراء إصدار رخصة البناء (Taxheaven)
- القانون 4495/2017، المادة 40 - مستندات رخصة البناء (Taxheaven)
- القانون 4495/2017، المادة 42 - مدة سريان رخصة البناء (Taxheaven)
- بوابة الإجراءات التابعة للحكومة اليونانية (Mitos) - إصدار رخص البناء (e-Adeies)
- بوابة الإجراءات التابعة للحكومة اليونانية (Mitos) - الموافقة المسبقة على رخصة البناء
- CNN Greece - دوائر البناء تنتقل إلى السجل العقاري، والرخص رقمية (27.11.2025)
- القانون 4858/2021 - قانون حماية الآثار والتراث الثقافي (Forin)
- Elxis - Forestry land in Greece: building restrictions and exceptions
- Elxis - Building restrictions and regulations in Greece (2025)
