Разрешение на строительство нового проекта в Греции: от участка до разрешения (οικοδομική άδεια), кто подаёт, какие проверки и какие сроки

Израильский девелопер, присматривающийся к участку в Греции, обычно задаёт два вопроса: сколько на нём можно построить и через какое время будет разрешение. Ответ на оба вопроса зависит от проверок, которые проводятся до подписания договора на участок, а не после. Это руководство описывает путь от участка до разрешения на строительство (οικοδομική άδεια) нового здания: кто подаёт заявление, что проверяют, какие дополнительные согласования могут потребоваться и что закон говорит о сроках и о сроке действия разрешения.

Руководство посвящено новому строительству. Реконструкция существующего объекта подчиняется другим правилам, и мы подробно описали их в руководстве по реконструкции старой недвижимости в Афинах и Салониках.

1Кто выдаёт разрешение на строительство в Греции и куда его подают?

Разрешение выдаёт строительная служба (Υπηρεσία Δόμησης, ΥΔΟΜ), а подача осуществляется только в электронном виде в системе e-Adeies Технической палаты Греции (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, ΤΕΕ). Правовая основа - Закон 4495/2017, прежде всего его статьи 35-42. Согласно порталу административных процедур правительства Греции, разрешение доступно и через gov.gr, а если электронная система не работает, досье можно подать в центр обслуживания граждан (ΚΕΠ), который передаёт его в строительную службу.

Важно знать, что эта структура находится в процессе изменения. В ноябре 2025 года правительство Греции одобрило законопроект, передающий выдачу разрешений на строительство и строительный надзор от муниципалитетов новому органу, который будет создан в составе Греческого кадастра (Ελληνικό Κτηματολόγιο). По имеющимся сообщениям, первоначальный график предусматривал частичное начало работы в июне 2026 года и полноценную работу в начале 2027 года. По состоянию на ноябрь 2026 года мы не проверили состояние законодательства и фактическое внедрение, поэтому в каждом проекте нужно выяснять, какой орган компетентен в районе, где находится участок.

2Кто подаёт заявление: собственник или инженер?

Заявление подаётся от имени собственника или лица, имеющего законное право на участок, однако вносит досье в систему только инженер. Согласно порталу процедур, инженер входит в систему со своими учётными данными в системах ΤΕΕ, а к заявлению прилагаются декларации о назначении проектировщиков, о принятии ответственности и о надзоре. На практике иностранный девелопер не может подать заявление сам, и выбор инженера или проектного бюро - одно из первых юридических решений в проекте.

Поэтому отношения с инженером стоит урегулировать письменным договором: объём проектирования и надзора, график, ответственность за ошибки в проекте, страхование профессиональной ответственности и что происходит, если инженер прекращает работу над проектом. Разница между ролями инженера, адвоката и нотариуса в греческой сделке объясняется в руководстве о нотариусе, адвокате и инженере.

3Что проверяют на участке до его покупки под проект?

Проверяют, разрешено ли на нём строить, сколько и что именно. В Греции первое различие - между участком в пределах утверждённого плана (εντός σχεδίου) и участком вне плана (εκτός σχεδίου). В пределах плана права застройки вытекают из условий застройки района (όροι δόμησης): коэффициента застройки (συντελεστής δόμησης), то есть соотношения между разрешённой застроенной площадью и площадью участка, процента покрытия (κάλυψη), разрешённой высоты и отступов от границ участка. Вне плана правила строже, и, согласно профессиональному руководству 2025 года, минимальная площадь участка для застройки, как правило, составляет 4 000 кв. м, с фасадом не менее 25 метров к признанной дороге общего пользования и немногочисленными исключениями.

Помимо прав застройки, есть несколько проверок, каждая из которых сама по себе может остановить проект:

О незаконных постройках на существующем объекте и о справке инженера, которая требуется в каждой сделке, см. руководство по незаконным постройкам в Греции. Об ограничениях на покупку в приграничных зонах см. руководство по покупке в приграничных зонах.

4Какие дополнительные согласования могут потребоваться?

Статья 40 Закона 4495/2017 требует приложить к досье согласования других служб и органов «там, где они требуются». Сам закон их не перечисляет, поскольку они зависят от местоположения и типа проекта. В проектах нового жилья типичные вопросы следующие:

• Древности. Кодекс об охране древностей утверждён Законом 4858/2021. На археологическом объекте или рядом с памятником требуется согласование региональной службы древностей (Εφορεία Αρχαιοτήτων), и, согласно решениям, опубликованным на сайте Министерства культуры, согласование может быть обусловлено условиями и надзором, а ход работ может зависеть от результатов разведочных раскопок.
• Лес. Если есть сомнения в классификации участка, проверка в лесной службе и по лесным картам должна быть завершена до покупки.
• Охраняемые зоны, берега и водотоки. Согласно статье 36 закона, работы вблизи берега моря или определённого водотока, а также работы в традиционных или исторических зонах попадают в самую строгую категорию разрешения.
• Инфраструктура. Среди документов досье есть также газовый проект, утверждённый поставщиком газа, если используется газ, а также проекты дренажа и водопровода.

По профессиональным сообщениям, поправка 2021 года установила, что согласования третьих органов для разрешения также выдаются в электронном виде через e-Adeies. Внедрение различается от органа к органу, поэтому стоит заранее спросить инженера, какие согласования будут поданы в системе, а какие потребуются отдельно.

5Каковы три категории разрешения на строительство в Греции?

Статья 36 Закона 4495/2017 делит разрешения на три категории в зависимости от площади, местоположения, назначения, размера и воздействия на окружающую среду. Категория определяет глубину проверки и сопутствующие согласования.

6Каковы этапы от участка до разрешения?

Следующие этапы основаны на статьях 35, 38 и 40 закона и на описании процедуры на государственном портале процедур. Фактический порядок различается в зависимости от категории и сопутствующих согласований.

1. Проверка реализуемости до покупки. Права застройки, классификация как леса, древности, право собственности и регистрация, существующие постройки. Лучше, чтобы проверку проводил инженер, действующий от Вашего имени, а не от имени продавца.
2. Топографический план и план покрытия. Топографический план привязывается к национальной системе координат и регистрируется в Греческом кадастре.
3. Предварительное одобрение (προέγκριση). Согласно статье 35, оно, как правило, факультативно, но обязательно для нового здания или пристроек, в результате которых застроенная площадь превышает 3 000 кв. м, а также в других предусмотренных законом случаях. На этом этапе строительная служба проверяет документы о праве собственности, топографический план, план покрытия и законность существующих строений и определяет, какие проекты и согласования потребуются.
4. Проекты и согласования. Архитектурный проект, конструктивный проект, проекты инженерных систем, проект энергетической эффективности, график выполнения работ, проект дренажа, проект пожарной безопасности и проект безопасности в необходимых случаях, а также план обращения со строительными отходами, вместе с согласованиями других органов.
5. Платежи и подача. Согласно статье 40, прилагаются подтверждения уплаты сборов государству, фонду социального страхования (e-ΕΦΚΑ) и муниципалитету, а также подтверждение оплаты вознаграждения инженеров.
6. Выдача и проверка. Согласно статье 38, в категориях 1-3 при наличии предварительного одобрения разрешение выдаётся автоматически после подачи полного досье, а строительная служба проверяет досье в течение трёх рабочих дней. При автоматической выдаче строительная служба обязана выборочно проверить не менее 30% разрешений, а жалоба влечёт обязательную проверку в любой категории.
7. Начало работ и надзор. До начала работ подаётся уведомление о начале строительных работ, и инженер-надзорщик сопровождает их выполнение.

7Сколько времени занимает получение разрешения и каков срок его действия?

Закон устанавливает короткие сроки для административных этапов, но фактический график определяется в основном временем проектирования и согласованиями других органов. Поэтому финансовое планирование проекта должно опираться на оценку инженера для конкретного проекта, а не на сроки, указанные в законе.

8Что это означает для договора покупки участка?

Это означает, что градостроительный риск должен быть прописан в договоре. При покупке участка под проект принятый способ защитить девелопера - привязать оплату к ходу проектирования: небольшой первый платёж и основной платёж только после завершения проверок, а иногда только после предварительного одобрения. С юридической точки зрения это делается через предварительный договор с отлагательными условиями, через опцион на период проектирования или через сделку «комбинация» (обмен земли на площади в проекте) с собственником участка.

• Заверения продавца о правах застройки, об отсутствии классификации как леса и об отсутствии разбирательств или незаконных построек, с механизмом компенсации, если выяснится иное.
• Отлагательное условие о предварительном одобрении или о согласовании службы древностей, когда есть опасения такого ограничения.
• Обязанность продавца содействовать в подаче документов и в подписании топографического плана.
• Крайний срок выполнения условий и судьба уплаченных средств, если условия не выполнены.

О структуре сделки, в которой собственник участка получает квартиры вместо денег, см. руководство по сделке «комбинация» и совместному предприятию с собственником участка. О договоре с подрядчиком см. руководство по договору подряда в зарубежном проекте.

9А что нужно проверить с израильской стороны?

Израильские девелоперы обычно реализуют проект в Греции через специально созданную греческую компанию. Решение о структуре компании, об отношениях между партнёрами и об отчётности перед Налоговым управлением Израиля должно быть принято до покупки участка. Рекомендуем также прочитать руководство по соглашению учредителей, руководство по финансированию девелоперского проекта, а если Вы привлекаете деньги инвесторов в Израиле, - руководство по привлечению средств израильтян. О продаже новых квартир и об НДС см. руководство по НДС на новую квартиру в Греции.

10Что делать до подписания договора на участок и как мы это сопровождаем?

До подписания заказывают проверку реализуемости у инженера, действующего от Вашего имени, проверяют право собственности и регистрацию в Греческом кадастре и превращают выводы в условия договора купли-продажи. Мы проверяем структуру сделки и договор, координируем юридическую проверку с адвокатами, имеющими лицензию в Греции, и с инженером и следим за тем, чтобы график получения разрешения согласовывался с договорами финансирования и подряда.

Читать дальше · 9 мин чтенияПокупка старого объекта под ремонт в Афинах и Салониках: разрешения на ремонт, охрана памятников, сроки и ловушкиПокупаете старую квартиру под ремонт в Афинах или Салониках? Какие работы требуют разрешения, что такое ΕΕΔΜΚ, памятники охраны, сроки и ловушки для инвестора.Читать руководство