Коротко
Договор подряда - это документ, который определяет, кто несёт риск проектирования, цены и сроков в проекте. Первый выбор - между традиционной схемой, при которой проектируете вы, а подрядчик строит, и схемой «проектирование и строительство», при которой подрядчик отвечает и за проектирование. Наряду с этим нужно установить гарантию исполнения, удержание из платежей, согласованную неустойку за просрочку, механизм расторжения и замены подрядчика и гарантийный срок по дефектам, согласованный с тем, что вы обязуетесь перед покупателями.
Главное
- 1При традиционной схеме вы отвечаете за проектирование, а подрядчик за строительство; при схеме «проектирование и строительство» подрядчик отвечает за то и другое, а вы отказываетесь от части контроля.
- 2Книги FIDIC различаются по тому, кто проектирует: Красная для работ, которые проектирует заказчик, Жёлтая для схемы «проектирование и строительство» и Серебряная для проектов «под ключ» с более широкой передачей риска подрядчику.
- 3Гарантия исполнения и удержание выполняют разные функции: гарантия покрывает срыв со стороны подрядчика, удержание обеспечивает его возвращение для устранения дефектов.
- 4Согласованная неустойка за просрочку должна быть согласована с компенсацией, которую вы должны покупателям, иначе вы финансируете просрочку подрядчика.
- 5Период уведомления перед расторжением договора - это время подготовки, а не ожидания: в это время готовят замещающего подрядчика, документируют состояние площадки и обеспечивают сохранность документов.
Израильский девелопер, который строит за рубежом, обычно подписывает договор подряда на языке, который не является для него родным, с подрядчиком, который знает местный рынок лучше него, и по праву, которое он не изучал. Этот договор определяет большую часть риска проекта: что произойдёт, если проект содержит ошибки, если цена растёт, если строительство задерживается и если подрядчик исчезает посреди работ.
Это руководство рассматривает ключевые решения в договоре подряда и использует в качестве ориентира типовые договоры FIDIC, Международной федерации инженеров-консультантов. Даже если ваш подрядчик предложит местный договор, вопросы остаются теми же.
«Проектирование и строительство» или традиционная схема: в чём разница?
Разница в том, кто отвечает за проектирование. При традиционной схеме вы нанимаете архитектора и инженеров, выпускаете полную проектную документацию, а подрядчик обязуется строить по ней. При схеме «проектирование и строительство» (Design-Build) вы определяете требования, а подрядчик проектирует и строит и несёт ответственность за то, чтобы результат им соответствовал.
| Вопрос | Традиционная схема | Проектирование и строительство |
|---|---|---|
| Кто проектирует | Ваши архитектор и инженеры | Подрядчик или проектировщики с его стороны |
| Кто несёт ошибку проектирования | Вы, а перед вами проектировщики | Подрядчик, с учётом определённых вами требований |
| Определённость цены | Ниже, изменения проекта порождают доплаты | Выше, если требования чётко определены |
| Контроль над качеством и деталями | Высокий | Ниже, зависит от качества требований |
| График | Проектирование, затем тендер и строительство | Проектирование и строительство идут параллельно |
| Подходит, когда... | Вам важно контролировать продукт, например в проекте жилья премиум-класса | Продукт стандартный, а фиксированная цена важна для вас и для кредитора |
Правильной схемы в общем виде не существует. Важно, чтобы договор соответствовал выбранной вами схеме. Договор «проектирование и строительство» со слишком общими требованиями заказчика вернёт вам риск проектирования, потому что подрядчик будет утверждать, что выполнил требования в том виде, в каком они были записаны.
Что такое FIDIC и какая книга подходит для вашего проекта?
FIDIC публикует серию типовых условий договоров строительного подряда, которые различают по цвету обложки. Вторые издания вышли в 2017 году, а в ноябре 2022 года FIDIC выпустила их переиздание с исправлениями. Для девелопера актуальны три книги:
| Книга | Официальное название | Кто проектирует | Когда используют |
|---|---|---|---|
| Красная (Red Book) | Conditions of Contract for Construction | Заказчик, иногда отдельные части проектирует подрядчик | Традиционная схема, когда до начала работ есть полный проект |
| Жёлтая (Yellow Book) | Conditions of Contract for Plant and Design-Build | Подрядчик, по требованиям заказчика | Проектирование и строительство |
| Серебряная (Silver Book) | Conditions of Contract for EPC/Turnkey Projects | Подрядчик, с более широкой передачей риска на него | Проекты «под ключ», чаще всего когда кредитор требует высокой определённости цены и сроков |
Сама FIDIC рекомендует не использовать Серебряную книгу, когда у участников тендера недостаточно времени или информации для изучения требований заказчика, когда предстоят значительные подземные работы, которые невозможно проверить заранее, или когда заказчик намерен внимательно контролировать работу подрядчика и утверждать большую часть чертежей. В типичном жилом проекте израильского девелопера последнее условие выполняется почти всегда.
На практике в небольших и средних проектах местные подрядчики чаще предлагают местный договор, а не FIDIC. С таким договором можно работать, используя FIDIC как контрольный список вопросов, которые нужно урегулировать. В любом случае договор подчинён местному праву, и от части его правил, например от законной ответственности за конструктивные дефекты, нельзя отказаться в договоре.
В чём разница между гарантией исполнения и удержанием и зачем нужны оба?
Гарантия исполнения защищает вас от срыва со стороны подрядчика в ходе проекта. Удержание обеспечивает, что у вас на руках будут деньги, когда понадобится, чтобы подрядчик вернулся и устранил недостатки. Они дополняют друг друга.
- Гарантия исполнения (Performance Security). В книгах FIDIC 2017 она регулируется подпунктом 4.2. Сумма и форма устанавливаются в данных договора. Важный вопрос - является ли гарантия независимой банковской гарантией, выплачиваемой по требованию, или условной гарантией (Surety Bond), требующей доказать нарушение. Первая для вас значительно надёжнее. Проверьте также, какой банк её выдаёт, когда истекает срок её действия и покрывает ли она также период устранения дефектов.
- Гарантия возврата аванса. Если вы платите подрядчику аванс, требуйте гарантию на сумму аванса, которая уменьшается по мере зачёта аванса в платежах.
- Удержание (Retention). Установленный в договоре процент от каждого промежуточного платежа удерживается до достижения лимита. По обычному механизму FIDIC половина удержания освобождается с выдачей акта о приёмке (Taking-Over), а вторая половина по окончании периода уведомления о дефектах. Подрядчики иногда просят заменить удержание банковской гарантией, и это может быть разумным компромиссом.
Как работает согласованная неустойка за просрочку?
Согласованная неустойка за просрочку - это фиксированная сумма за каждый день просрочки сдачи, до установленного лимита. В книгах FIDIC 2017 она регулируется подпунктом 8.8 (Delay Damages), а ставка и лимит устанавливаются в данных договора. Её преимущество в том, что не нужно доказывать фактический ущерб; недостаток в том, что обычно это всё, что вы получите за просрочку, даже если реальный ущерб больше.
Здесь вступает в игру расчёт девелопера. Если вы обязались перед покупателями сдать квартиры к определённой дате и платите им компенсацию за просрочку по договору или по местному закону, неустойка подрядчика должна покрывать как минимум то, что вы должны им, и начинать применяться раньше даты, которую вы обязались соблюсти перед покупателями. Иначе вы финансируете просрочку подрядчика из своего кармана. О правах покупателей при просрочке в Румынии мы писали в отдельном руководстве.
Слишком широкие продления срока, позволяющие подрядчику переносить дату из-за любого события; низкий лимит, который быстро исчерпывается; и в ряде стран континентального права полномочие суда снизить согласованную неустойку, которая кажется чрезмерной. Точно сформулируйте основания для продления срока и установите ставку, которую можно обосновать.
Обратите внимание и на уведомления. В книгах FIDIC 2017 сторона, считающая, что ей положено продление срока или дополнительная оплата, должна уведомить об этом в течение 28 дней с того дня, когда ей стало или должно было стать известно о событии, иначе она может утратить своё право. Это правило распространяется и на вас как на заказчика, когда вы предъявляете требования к подрядчику. Тот, кто не ведёт упорядоченный журнал уведомлений, теряет права, не замечая этого.
Когда можно расторгнуть договор с подрядчиком и привлечь другого?
Расторгнуть договор можно, когда подрядчик совершает существенное нарушение и не устраняет его после уведомления, по основаниям, предусмотренным договором. В книгах FIDIC 2017 это регулируется пунктом 15: уведомление об устранении нарушения (Notice to Correct), основания для расторжения в связи с нарушением подрядчика и право заказчика расторгнуть договор по своему усмотрению на определённых условиях. В местном договоре ищите аналогичные положения.
В таких договорах часто предусмотрен период уведомления, например 60 дней, в течение которого подрядчик вправе устранить нарушение, прежде чем его можно отстранить. Распространённая ошибка - относиться к этому периоду как ко времени ожидания: ждут, вернётся ли подрядчик, а на следующий день обнаруживают, что замещающего подрядчика нет и никто не готов зайти на площадку в короткий срок. Правильно относиться к нему как ко времени подготовки:
- Обратитесь к замещающим подрядчикам уже в начале периода и получите от них предложения с учётом состояния площадки.
- Задокументируйте состояние работ: обмеры, фотографии, журналы работ и утверждённые счета.
- Убедитесь, что договор позволяет вам получить чертежи, разрешения и согласования, находящиеся у подрядчика, и переуступить вам договоры с субподрядчиками и поставщиками.
- Подготовьте требование о выплате по гарантии исполнения в точном соответствии с её условиями.
- Уведомите финансирующий банк, который обычно должен одобрить замену подрядчика.
Положение, позволяющее отстранить подрядчика, но не дающее вам того, что нужно, чтобы привлечь на его место другого, стоит немного. Настоящая защита - это возможность продолжить строительство.
Как долго подрядчик отвечает за дефекты?
Есть два уровня ответственности. Первый договорной: период уведомления о дефектах (Defects Notification Period) в книгах FIDIC, продолжительность которого устанавливается в данных договора и в течение которого подрядчик обязан устранять дефекты, выявленные после сдачи. Второй законный: в ряде стран закон возлагает на подрядчиков и проектировщиков ответственность за конструктивные дефекты на более длительный срок, и сократить его договором нельзя.
Вопрос для девелопера - снова согласованность. То, что вы обязались перед покупателями по договору или по местному закону, должно быть подкреплено параллельным обязательством подрядчика как минимум на тот же срок. Если подрядчик отвечает один год, а вы отвечаете перед покупателями два года, второй год ложится на вас.
Контрольный список для договора подряда
| Положение | Вопрос, который нужно задать |
|---|---|
| Объём работ и проектирование | Кто отвечает за ошибку проектирования и достаточно ли подробны требования |
| Цена и изменения | Фиксированная цена или по объёмам, кто утверждает изменения и как их оценивают |
| Гарантии | Гарантия исполнения и гарантия возврата аванса, независимые или условные, срок действия и гарант |
| Удержание | Ставка, лимит и сроки освобождения |
| График и просрочка | Ставка и лимит, основания для продления, согласование с обязательствами перед покупателями |
| Уведомления и требования | Сроки, способ направления, журнал уведомлений |
| Расторжение и замена | Основания, период для устранения, передача документов и переуступка договоров субподряда |
| Дефекты | Продолжительность периода, согласование с ответственностью перед покупателями, законная ответственность |
| Страхование | Страхование строительно-монтажных работ и ответственности перед третьими лицами, кто выгодоприобретатель |
| Право и разрешение споров | Местное право, совет по разрешению споров или арбитраж, преобладающий язык |
Что делать перед подписанием договора с подрядчиком?
Читайте договор вместе с договором с покупателями и с кредитным договором, потому что все три должны соответствовать друг другу. Мы сопровождаем израильских девелоперов при проверке договоров подряда, их согласовании с обязательствами перед покупателями и кредиторами и при подготовке к сценариям просрочки и замены подрядчика вместе с адвокатами, имеющими лицензию в стране проекта, которые проверяют императивные нормы местного права.
Статья представляет собой общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Номера пунктов относятся к изданиям FIDIC 2017 года и в каждом договоре могут быть изменены особыми условиями. Перед подписанием договора подряда стоит проконсультироваться с адвокатом, который работает только на вас.
Частые вопросы
В чём разница между Красной и Жёлтой книгами FIDIC?
Красная книга предназначена для работ, которые проектирует заказчик, а подрядчик строит по чертежам. Жёлтая книга предназначена для схемы «проектирование и строительство», при которой подрядчик проектирует и строит по требованиям заказчика и несёт ответственность за проектирование.
Обязательно ли использовать FIDIC в проекте за рубежом?
Нет. В небольших и средних проектах распространены местные договоры. FIDIC полезен как ориентир и контрольный список, а в крупных проектах его иногда требуют кредиторы. В любом случае договор подчинён императивным нормам местного права.
Что такое удержание в договоре подряда?
Установленный в договоре процент от каждого платежа подрядчику, который заказчик удерживает до достижения лимита, чтобы обеспечить завершение работ и устранение дефектов подрядчиком. По обычному механизму FIDIC половина освобождается при сдаче, а остаток по окончании периода дефектов.
Подрядчик задерживает работы. Можно ли сразу его заменить?
Обычно не сразу. Большинство договоров требует уведомления и периода для устранения нарушения до расторжения. Этот период стоит использовать для подготовки замещающего подрядчика, документирования состояния площадки и обеспечения сохранности документов, чтобы расторжение не остановило проект.
Читать дальше · 7 мин чтенияПочему сделке с недвижимостью за рубежом нужен адвокат, знающий трансграничные сделки: что он проверяет и что происходит без негоЧем сделка с недвижимостью за рубежом отличается от израильской: местное право, нейтральный нотариус, ограничения для иностранцев, налоги и роль адвоката.Читать руководство