باختصار
عقد المقاول هو الوثيقة التي تحدد من يتحمل خطر التصميم والسعر والوقت في المشروع. والاختيار الأول هو بين المسار التقليدي، الذي تصمّمون فيه أنتم ويبني المقاول، وبين التصميم والتنفيذ، الذي يكون فيه المقاول مسؤولًا عن التصميم أيضًا. وإلى جانب ذلك يجب تحديد ضمان حسن التنفيذ، والاحتجاز من الدفعات، والتعويض المتفق عليه عن التأخير، وآلية لإنهاء العقد واستبدال المقاول، وفترة مسؤولية عن العيوب تتوافق مع ما تلتزمون به تجاه المشترين.
أبرز النقاط
- 1في المسار التقليدي أنتم مسؤولون عن التصميم والمقاول عن التنفيذ؛ وفي التصميم والتنفيذ يكون المقاول مسؤولًا عن الاثنين، وتتنازلون عن جزء من السيطرة.
- 2تنقسم كتب FIDIC بحسب من يصمّم: الأحمر للأعمال التي يصمّمها صاحب العمل، والأصفر للتصميم والتنفيذ، والفضي لمشاريع تسليم المفتاح مع نقل أوسع للخطر إلى المقاول.
- 3ضمان حسن التنفيذ والاحتجاز يؤديان عملًا مختلفًا: الضمان يغطي إخفاق المقاول، والاحتجاز يضمن عودته لإصلاح العيوب.
- 4يجب أن يتوافق التعويض المتفق عليه عن التأخير مع التعويض المستحق عليكم للمشترين، وإلا فإنكم تموّلون تأخير المقاول.
- 5فترة الإنذار قبل إنهاء العقد هي وقت للتحضير لا وقت للانتظار: ففي هذه الفترة يُجهَّز مقاول بديل، ويُوثَّق الموقع، وتُؤمَّن المستندات.
المطوّر الإسرائيلي الذي يبني في الخارج يوقّع عادةً عقد مقاول بلغة ليست لغته الأم، أمام مقاول يعرف السوق المحلية أفضل منه، ووفق قانون لم يدرسه. وهذا العقد يحدد معظم خطر المشروع: ما الذي سيحدث إن كان التصميم خاطئًا، أو ارتفع السعر، أو تأخر البناء، أو اختفى المقاول في المنتصف.
يستعرض هذا الدليل القرارات الرئيسية في عقد المقاول، ويستخدم كتب العقود الصادرة عن FIDIC، الاتحاد الدولي للمهندسين الاستشاريين، بوصفها نقطة مرجعية. وحتى إن عرض عليكم مقاولكم عقدًا محليًّا، فالأسئلة هي نفسها.
التصميم والتنفيذ أو المسار التقليدي: ما الفرق؟
الفرق هو من المسؤول عن التصميم. ففي المسار التقليدي تستأجرون معماريًّا ومهندسين، وتُصدرون مخططات كاملة، ويلتزم المقاول بالبناء وفقها. وفي التصميم والتنفيذ (Design-Build) تحددون المتطلبات، ويصمّم المقاول ويبني، ويتحمل المسؤولية عن مطابقة النتيجة لها.
| المسألة | المسار التقليدي | التصميم والتنفيذ |
|---|---|---|
| من يصمّم | معماريكم ومهندسوكم | المقاول أو مصممون من طرفه |
| من يتحمل خطأ التصميم | أنتم، وفي مواجهتكم المصممون | المقاول، رهنًا بالمتطلبات التي حددتموها |
| اليقين في السعر | أقل، فتغييرات التصميم تُنشئ إضافات | أعلى، إذا كانت المتطلبات محددة جيدًا |
| السيطرة على الجودة والتفاصيل | مرتفعة | أقل، وتتوقف على جودة المتطلبات |
| الجدول الزمني | التصميم ثم المناقصة والبناء | تداخل بين التصميم والبناء |
| يناسب حين... | يهمّكم التحكم في المنتج، مثلًا في مشروع سكني فاخر | يكون المنتج نمطيًّا ويكون السعر الثابت مهمًّا لكم وللممول |
لا يوجد مسار صحيح بوجه عام. فالمهم أن يتلاءم العقد مع المسار الذي اخترتموه. وعقد التصميم والتنفيذ الذي تكون فيه متطلبات صاحب العمل عامة أكثر من اللازم سيعيد إليكم خطر التصميم، لأن المقاول سيدّعي أنه استوفى المتطلبات كما كُتبت.
ما هو FIDIC، وأي كتاب يناسب مشروعكم؟
تنشر FIDIC سلسلة من شروط العقد النموذجية للبناء، تُعرف بلون غلافها. وقد صدرت الطبعات الثانية في عام 2017، وفي نوفمبر 2022 نشرت FIDIC إعادة طباعة لها مع تصويبات. والكتب الثلاثة ذات الصلة بالمطوّر هي:
| الكتاب | الاسم الرسمي | من يصمّم | متى يُستخدم |
|---|---|---|---|
| الأحمر (Red Book) | Conditions of Contract for Construction | صاحب العمل، وأحيانًا تكون أجزاء معينة بيد المقاول | المسار التقليدي، حين يوجد تصميم كامل قبل التنفيذ |
| الأصفر (Yellow Book) | Conditions of Contract for Plant and Design-Build | المقاول، وفق متطلبات صاحب العمل | التصميم والتنفيذ |
| الفضي (Silver Book) | Conditions of Contract for EPC/Turnkey Projects | المقاول، مع نقل أوسع للخطر إليه | مشاريع تسليم المفتاح، غالبًا حين يشترط الممول يقينًا عاليًا في السعر والوقت |
توصي FIDIC نفسها بعدم استخدام الكتاب الفضي حين لا يتوفر لمقدمي العروض وقت أو معلومات كافية لدراسة متطلبات صاحب العمل، أو حين توجد أعمال جوهرية تحت الأرض لا يمكن فحصها مسبقًا، أو حين يعتزم صاحب العمل الإشراف عن كثب على عمل المقاول والموافقة على معظم المخططات. وفي المشروع السكني النموذجي لمطوّر إسرائيلي، يتحقق الشرط الأخير في كل الحالات تقريبًا.
عمليًّا، في المشاريع الصغيرة والمتوسطة يعرض المقاولون المحليون في الغالب عقدًا محليًّا لا FIDIC. ويمكن العمل بعقد كهذا، واستخدام FIDIC قائمةَ فحص للمسائل التي يجب تنظيمها. وفي كل الأحوال يخضع العقد للقانون المحلي، ولا يمكن التنازل في العقد عن بعض القواعد هناك، مثل المسؤولية القانونية عن العيوب الإنشائية.
ما الفرق بين ضمان حسن التنفيذ والاحتجاز، ولماذا نحتاج إلى الاثنين؟
ضمان حسن التنفيذ يحميكم من إخفاق المقاول خلال المشروع. والاحتجاز يضمن أن يكون بين أيديكم مال حين تحتاجون إلى عودة المقاول للإصلاح. وكل منهما يكمّل الآخر.
- ضمان حسن التنفيذ (Performance Security). في كتب FIDIC 2017 ينظمه البند الفرعي 4.2. ويُحدَّد المبلغ والشكل في بيانات العقد. والسؤال المهم هو ما إذا كان الضمان كفالة مصرفية مستقلة تُدفع عند الطلب، أو ضمانًا مشروطًا (Surety Bond) يستلزم إثبات الإخلال. فالأولى أقوى لكم بكثير. وافحصوا أيضًا من هو البنك المُصدِر، ومتى تنتهي صلاحية الضمان، وهل يغطي فترة العيوب أيضًا.
- ضمان الدفعة المقدمة. إن كنتم تدفعون للمقاول دفعة مقدمة، فاطلبوا ضمانًا بقيمتها يتناقص كلما خُصمت الدفعة المقدمة من الدفعات.
- الاحتجاز (Retention). تُحتجز نسبة يحددها العقد من كل دفعة مرحلية، حتى سقف معين. وفي الآلية المعتادة في FIDIC يُفرج عن نصف المبلغ المحتجز مع شهادة الاستلام (Taking-Over) وعن النصف الثاني بانتهاء فترة الإخطار بالعيوب. ويطلب المقاولون أحيانًا استبدال الاحتجاز بكفالة مصرفية، وقد يكون ذلك حلًّا وسطًا معقولًا.
كيف يعمل التعويض المتفق عليه عن التأخير؟
التعويض المتفق عليه عن التأخير مبلغ ثابت عن كل يوم تأخير في التسليم، حتى سقف معين. وفي كتب FIDIC 2017 ينظمه البند الفرعي 8.8 (Delay Damages)، ويُحدَّد المعدل والسقف في بيانات العقد. وميزته أنه لا حاجة لإثبات الضرر الفعلي؛ وعيبه أنه عادةً كل ما ستحصلون عليه عن التأخير، حتى لو كان الضرر الحقيقي أكبر.
وهنا يدخل حساب المطوّر. فإن كنتم قد التزمتم للمشترين بتسليم الشقق في موعد معين، وتدفعون لهم تعويضًا عن التأخير وفق العقد أو وفق القانون المحلي، فيجب أن يغطي التعويض من المقاول على الأقل ما تدينون به لهم، وأن يبدأ سريانه قبل الموعد الذي التزمتم به أمام المشترين. وإلا فإنكم تموّلون من جيبكم تأخير المقاول. وقد تناولنا حقوق المشترين عند التأخير في رومانيا في دليل منفصل.
تمديدات الوقت الواسعة أكثر من اللازم، التي تتيح للمقاول تأجيل الموعد بسبب أي حدث؛ والسقف المنخفض الذي يُبلَغ بسرعة؛ وفي بعض دول القانون المدني، صلاحية المحكمة في تخفيض التعويض المتفق عليه الذي يبدو مبالغًا فيه. صوغوا أسباب تمديد الوقت بدقة، وحددوا معدلًا يمكن تبريره.
انتبهوا أيضًا إلى الإخطارات. ففي كتب FIDIC 2017، على الطرف الذي يرى أنه يستحق تمديدًا للوقت أو دفعة إضافية أن يُخطر بذلك خلال 28 يومًا من اليوم الذي علم فيه بالحدث، أو كان يجب أن يعلم به، وإلا فقد يفقد حقه. وتسري القاعدة عليكم أيضًا بوصفكم أصحاب العمل حين تطالبون المقاول. ومن لا يمسك سجلًا منظمًا للإخطارات يتنازل عن حقوق دون أن ينتبه.
متى يمكن إنهاء العقد مع المقاول وإدخال مقاول آخر؟
يمكن الإنهاء حين يرتكب المقاول إخلالًا جوهريًّا ولا يصلحه بعد الإنذار، وفق الأسباب الواردة في العقد. وفي كتب FIDIC 2017 ينظم ذلك البند 15: الإخطار بالتصحيح (Notice to Correct)، وأسباب الإنهاء بسبب إخلال المقاول، وحق صاحب العمل في الإنهاء لملاءمته بشروط محددة. وفي العقد المحلي ابحثوا عن الأحكام المقابلة.
في مثل هذه العقود تظهر كثيرًا فترة إنذار، مثلًا 60 يومًا، يحق للمقاول خلالها الإصلاح قبل أن يمكن إبعاده. والخطأ الشائع هو التعامل مع هذه الفترة بوصفها وقت انتظار: ينتظرون ليروا هل يعود المقاول، وفي اليوم التالي يكتشفون أنه لا يوجد مقاول بديل وأن أحدًا لا يقبل دخول الموقع بإشعار قصير. والصحيح التعامل معها بوصفها وقتًا للتحضير:
- توجهوا إلى مقاولين بديلين منذ بداية الفترة، واحصلوا منهم على عروض وفق حالة الموقع.
- وثّقوا حالة الأعمال: القياسات، والصور، وسجلات العمل، والحسابات المعتمدة.
- تأكدوا من أن العقد يتيح لكم الحصول على المخططات والرخص والموافقات الموجودة بيد المقاول، وإحالة العقود مع المقاولين من الباطن والموردين إليكم.
- جهّزوا طلب تسييل ضمان حسن التنفيذ وفق شروطه الدقيقة.
- أبلغوا البنك الممول، الذي يتعين عليه عادةً الموافقة على استبدال المقاول.
البند الذي يتيح إبعاد المقاول لكنه لا يمنحكم ما يلزم لإدخال مقاول آخر مكانه لا يساوي الكثير. فالحماية الحقيقية هي القدرة على مواصلة البناء.
كم من الوقت يكون المقاول مسؤولًا عن العيوب؟
هناك طبقتان من المسؤولية. الأولى تعاقدية: فترة الإخطار بالعيوب (Defects Notification Period) في كتب FIDIC، التي تُحدَّد مدتها في بيانات العقد، ويلتزم المقاول خلالها بإصلاح العيوب التي اكتُشفت بعد التسليم. والثانية قانونية: ففي بعض الدول يفرض القانون على المقاولين والمصممين مسؤولية عن العيوب الإنشائية لفترة أطول، ولا يمكن تقصيرها بالعقد.
وسؤال المطوّر هنا مرة أخرى هو التوافق. فما التزمتم به للمشترين، وفق العقد أو وفق القانون المحلي، يجب أن يكون مسنودًا بالتزام مقابل من المقاول، للفترة نفسها على الأقل. فإن كان المقاول مسؤولًا سنة وأنتم مسؤولون أمام المشترين سنتين، فالسنة الثانية عليكم.
قائمة فحص لعقد المقاول
| البند | السؤال الذي يجب طرحه |
|---|---|
| نطاق العمل والتصميم | من المسؤول عن خطأ التصميم، وهل المتطلبات مفصّلة بما يكفي |
| السعر والتغييرات | سعر ثابت أو وفق الكميات، ومن يوافق على التغييرات وكيف تُسعَّر |
| الضمانات | ضمان حسن التنفيذ والدفعة المقدمة، مستقلة أو مشروطة، والصلاحية والجهة المُصدِرة |
| الاحتجاز | النسبة، والسقف، ومواعيد الإفراج |
| الجدول الزمني والتأخير | المعدل والسقف، وأسباب التمديد، والتوافق مع الالتزامات تجاه المشترين |
| الإخطارات والمطالبات | المواعيد، وطريقة التسليم، وسجل الإخطارات |
| الإنهاء والاستبدال | الأسباب، وفترة التصحيح، ونقل المستندات وإحالة عقود الباطن |
| العيوب | مدة الفترة، والتوافق مع المسؤولية تجاه المشترين، والمسؤولية القانونية |
| التأمينات | تأمين أعمال المقاولين والطرف الثالث، ومن هو المستفيد |
| القانون وتسوية النزاعات | القانون المحلي، أو مجلس تسوية النزاعات أو التحكيم، واللغة المرجّحة |
ما الذي يُفعل قبل التوقيع مع المقاول؟
اقرؤوا العقد جنبًا إلى جنب مع العقد المبرم مع المشترين ومع اتفاقية القرض، لأن الثلاثة يجب أن تتوافق فيما بينها. ونحن نرافق المطوّرين الإسرائيليين في فحص عقود المقاولين، ومواءمتها مع الالتزامات تجاه المشترين والممولين، والاستعداد لسيناريوهات التأخير والاستبدال، بالتعاون مع محامين مرخّصين في دولة المشروع يفحصون الأحكام الملزمة في القانون المحلي.
هذا المقال معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية لحالة بعينها. وتشير أرقام البنود إلى طبعات FIDIC لعام 2017، وقد تتغير في كل عقد بموجب الشروط الخاصة. وقبل توقيع عقد مقاول يحسن التشاور مع محامٍ يعمل لحسابكم وحدكم.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين الكتاب الأحمر والكتاب الأصفر في FIDIC؟
الكتاب الأحمر مخصص للأعمال التي يصمّمها صاحب العمل، ويبني المقاول وفق المخططات. والكتاب الأصفر مخصص للتصميم والتنفيذ، حيث يصمّم المقاول ويبني وفق متطلبات صاحب العمل ويتحمل المسؤولية عن التصميم.
هل يجب استخدام FIDIC في مشروع في الخارج؟
لا. ففي المشاريع الصغيرة والمتوسطة تشيع العقود المحلية. وFIDIC مفيد بوصفه نقطة مرجعية وقائمة فحص، وأحيانًا يطلبه الممولون في المشاريع الكبيرة. وفي كل الأحوال يخضع العقد للأحكام الملزمة في القانون المحلي.
ما هو الاحتجاز في عقد المقاول؟
نسبة يحددها العقد من كل دفعة للمقاول يحتجزها صاحب العمل حتى سقف معين، لضمان أن يُكمل المقاول الأعمال ويصلح العيوب. وفي الآلية المعتادة في FIDIC يُفرج عن نصفها عند التسليم وعن الباقي بانتهاء فترة العيوب.
المقاول متأخر. هل يمكن استبداله فورًا؟
عادةً ليس فورًا. فمعظم العقود تشترط إنذارًا وفترة للتصحيح قبل الإنهاء. ويحسن استغلال هذه الفترة لتجهيز مقاول بديل، وتوثيق الموقع، وتأمين المستندات، كي لا يوقف الإنهاء المشروع.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةلماذا تحتاج الصفقة العقارية في الخارج إلى محامٍ يعرف الصفقات الدولية: ما الذي يفحصه، وما الذي يحدث من دونهلماذا يختلف شراء عقار في الخارج عن صفقة في إسرائيل: قانون دولة العقار، وكاتب عدل محايد، وقيود على الأجانب، والضريبة والإبلاغ في إسرائيل، وما يفحصه المحامي.قراءة الدليل