Verificarea de diligență pentru un imobil în străinătate: lista completă de verificări juridice înainte de semnare

Cele mai multe eșecuri ale cumpărătorilor israelieni în străinătate nu provin din alegerea țării, ci dintr-o tranzacție în care cumpărătorul nu a obținut un drept înscris și protejat sau a transferat bani înainte de a verifica. Lista de aici este generală și se potrivește tuturor celor opt țări în care asistăm tranzacții. La final există un tabel care pune în corespondență fiecare verificare cu documentul local din fiecare țară, precum și linkuri către ghidurile detaliate de verificare de diligență.

1Ce este verificarea de diligență juridică pentru un imobil în străinătate și cine o face?

Este o verificare a situației juridice, urbanistice și financiare a imobilului și a vânzătorului, înainte de a vă angaja. Se bazează pe registre publice, pe documentele prezentate de vânzător și pe o vizită la fața locului. Un avocat local din partea cumpărătorului verifică proprietatea, sarcinile și contractul. Un inginer sau un tehnician verifică concordanța dintre construcție și autorizații. Notarul, în țările în care intervenția lui este obligatorie, verifică situația înscrierii în ziua semnării, dar este neutru și nu face verificarea în locul dumneavoastră.

2Ce cuprinde lista de verificări juridice înainte de semnare?

1. Proprietatea și lanțul de proprietate. Extras actual din registrul imobiliar: cine este proprietarul înscris, dacă toți proprietarii sunt parte la tranzacție și dacă descrierea imobilului corespunde situației din teren. În unele țări se verifică lanțul de proprietate pe mai mulți ani în urmă, de exemplu 20 de ani în Italia și cel puțin 10 ani în Bulgaria.
2. Sarcini și restricții. Ipoteci, sechestre, acțiuni în justiție notate, servituți, drepturi de folosință, notări privind contracte anterioare și închirieri pe termen lung înscrise.
3. Autorizații și recepție. Autorizația de construire, certificatul de finalizare (procesul-verbal de recepție) sau autorizația de utilizare și concordanța dintre construcția reală, autorizație și înscriere. Aici apar închiderile de balcoane și camerele construite pe acoperiș.
4. Destinație și urbanism. Ce permite planul urbanistic, dacă se pregătește o schimbare de destinație și restricțiile privind patrimoniul, pădurile, litoralul sau zonele de frontieră.
5. Datorii care se transmit odată cu imobilul. Impozitul pe proprietate și taxele către primărie, datoriile către administrația blocului sau asociația de proprietari și facturile de utilități.
6. Identitatea și împuternicirea vânzătorului. Identitate, stare civilă și acordul soțului sau al soției, moștenitori, procură valabilă, iar în cazul unei societăți și persoanele cu drept de semnătură, hotărârile și lipsa procedurilor de insolvență.
7. Certificate fiscale. Certificate privind lipsa datoriilor fiscale ale vânzătorului acolo unde legea le cere și un cod de identificare fiscală pentru cumpărător.
8. Contractul. Prețul și ce include, termenele, condițiile suspensive în funcție de constatările verificării, remediile în caz de încălcare, legea aplicabilă și instanța competentă.
9. Protecția plăților. În ce cont plătiți, ce garantează avansul și cum se eliberează restul prețului numai la înscriere sau în momentul semnării.

3Cum se verifică proprietatea și sarcinile unui imobil din străinătate?

Comandați un extras actual din registrul imobiliar al țării în care se află imobilul și verificați cele trei părți ale sale: descrierea imobilului, proprietarii și sarcinile. În România, de exemplu, extrasul de carte funciară pentru informare se poate comanda pe site-ul ANCPI, iar înainte de semnare notarul comandă un extras pentru autentificare, care blochează pagina imobilului din cartea funciară pentru alte operațiuni timp de zece zile lucrătoare. În SUA nu există un registru guvernamental care să garanteze proprietatea, așa că vă bazați pe o verificare privată a titlului și pe o asigurare de titlu. În Grecia se verifică mai întâi dacă zona este deja înscrisă în cadastru sau încă într-un registru local, deoarece verificarea se face la autoritatea competentă.

O sarcină care apare în extras nu este neapărat un motiv de renunțare. Este un motiv pentru a stabili în contract un mecanism: radierea ipotecii în momentul semnării, o scrisoare de eliberare de la bancă sau plata directă către bancă din preț.

4Cum se verifică autorizațiile, recepția și legalitatea construcției?

Se compară autorizațiile și planurile din arhiva primăriei cu situația din teren. Acest lucru îl face un inginer, un tehnician sau un topograf, de preferință din partea cumpărătorului. În Grecia, fiecare act de vânzare necesită un certificat de inginer potrivit art. 83 din Legea 4495/2017, valabil două luni, și este interzis transferul unui imobil cu construcții ilegale nereglementate. În Italia se verifică conformità catastale și conformità urbanistica, iar în Portugalia, începând cu 1 octombrie 2026, actul de vânzare trebuie să menționeze dacă imobilul are autorizație de construire și de utilizare. În Bulgaria, fără Act 16 și autorizație de folosință, apartamentul nu poate fi folosit legal, finanțat sau vândut cu ușurință.

5Ce datorii pot trece la cumpărător?

Datoriile către primărie, către asociația de proprietari și către furnizorii de utilități nu sunt întotdeauna înscrise în registrul imobiliar (cartea funciară). În România, potrivit Legii 196/2018, notarul autentifică vânzarea unui apartament numai pe baza unei adeverințe a asociației de proprietari privind situația datoriilor. În Portugalia se cere o declarație de datorii de la administratorul clădirii, iar în Italia de la administratorul condominiului, inclusiv privind hotărârile deja aprobate pentru lucrări extraordinare. În Bulgaria, în complexele de vacanță, taxele de administrare sunt o sursă cunoscută de litigii. Protecția: o confirmare scrisă drept condiție pentru semnare și o clauză de despăgubire în contract.

6Ce se verifică în privința vânzătorului?

Că este cine spune că este și că are dreptul să vândă. La un imobil dobândit în timpul căsătoriei este necesar uneori acordul soțului sau al soției. Când vânzătorii sunt moștenitori, se verifică dacă succesiunea a fost reglementată și dacă semnează toți moștenitorii. Când vânzătorul este reprezentat, se verifică procura, întinderea ei și apostila. Când vânzătorul este o societate, se verifică persoanele cu drept de semnătură în registrul comerțului și lipsa procedurilor de insolvență. În Ucraina se verifică și registrul debitorilor, registrul hotărârilor judecătorești și chestiunea sancțiunilor.

7Ce se verifică în contract și în protecția banilor?

Contractul trebuie să reflecte constatările verificării. Orice problemă identificată devine o condiție suspensivă, o obligație a vânzătorului sau o reducere de preț. Într-o tranzacție cu un dezvoltator se verifică și calendarul plăților în raport cu etapele construcției și mecanismul local de protecție: în România, contul dedicat potrivit Legii 207/2025 și antecontractul notat în cartea funciară; în Cipru, depunerea contractului la registrul imobiliar în termen de șase luni de la semnare potrivit Legii 81(I)/2011 și acordul băncii creditoare ipotecare (Type A); în Bulgaria, un cont escrow la notar sau o scrisoare de eliberare de la banca finanțatoare; în SUA, Escrow și verificarea telefonică a datelor contului înainte de fiecare transfer.

8Ce document local corespunde fiecărei verificări? Tabel pe țări

Tabelul este un rezumat. Pentru fiecare țară există pe site un ghid detaliat:

• Verificarea de diligență pentru imobiliare în România și Cum se citește un Extras de Carte Funciară
• Verificarea de diligență pentru imobiliare în Grecia și Notarul, avocatul și inginerul într-o tranzacție în Grecia
• Titlurile de proprietate în Cipru și Depunerea contractului la registrul imobiliar în Cipru
• Verificarea de diligență pentru un imobil în Bulgaria și Act 14, Act 15 și Act 16
• Verificarea de diligență în Italia: catasto, autorizații și Salva Casa
• Procesul de cumpărare în Portugalia: verificarea documentelor, CPCV și escritura
• Asigurarea de titlu și Escrow în SUA
• Cumpărarea unui apartament în Ucraina: verificări în registru și înscriere

9Când se face verificarea de diligență și cât durează?

În două etape. O verificare preliminară a extrasului și a vânzătorului înainte de orice plată, inclusiv taxa de rezervare. O verificare completă înainte de antecontract, când încă se pot modifica clauze sau se poate renunța. În ziua semnării sau aproape de aceasta se actualizează documentele cu valabilitate scurtă: extrasul, adeverința asociației de proprietari, certificatul inginerului. După semnare se verifică faptul că proprietatea a fost efectiv înscrisă pe numele dumneavoastră și se cere un extras actualizat.

Durata verificării depinde de imobil și de țară. În Portugalia, de exemplu, verificarea documentelor înainte de CPCV durează de regulă între o săptămână și trei săptămâni. La un imobil vechi, la un teren sau la o clădire întreagă durează mai mult, în special din cauza verificării tehnice și a arhivelor primăriei.

10Ce faceți înainte de a semna?

Cereți vânzătorului documentele de bază înainte de a face o ofertă de preț, numiți un avocat și un inginer care vă reprezintă numai pe dumneavoastră și obțineți un raport de verificare scris înainte de prima plată. Coordonăm verificarea de diligență pentru cumpărători israelieni împreună cu avocați, notari și ingineri autorizați în țara imobilului și transpunem constatările în clauze contractuale.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăCumpărarea unei locuințe în construcție în străinătate: ce clauze să cereți în antecontract și cum vă protejați baniiApartament în construcție în străinătate: plăți pe etape, garanții și escrow pe țări, penalități de întârziere, cesiune, insolvență, înscriere.Citiți ghidul